物業(yè)工程部業(yè)務(wù)流程圖

1、工程部業(yè)務(wù)程序圖日常維護(hù)保養(yǎng)程序工作程序工作步驟1、查閱保養(yǎng)記錄(1)掌握設(shè)備保養(yǎng)周期； (2)掌握設(shè)備技術(shù)狀況。2、制定保養(yǎng)計(jì)劃(1)根據(jù)保養(yǎng)記錄制定保養(yǎng)計(jì)劃，要求，內(nèi)容詳盡、合理； (2)確定工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)。3、組織實(shí)施(1)根據(jù)人員情況，指派分管人員按計(jì)劃進(jìn)行設(shè)備保養(yǎng)工作；(2)如在保養(yǎng)過程中出現(xiàn)技術(shù)問題，使工作量加大，主管領(lǐng)導(dǎo) 及時(shí)協(xié)調(diào)解決，根據(jù)實(shí)際情況增派人手或修改保養(yǎng)計(jì)劃；(3)工作完成后，主管領(lǐng)導(dǎo)按質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查工作完成情 況。4、保養(yǎng)記錄(1)詳細(xì)記錄保養(yǎng)時(shí)間，工作情況和設(shè)備技術(shù)情況。、保修程序完成工作程序工作步驟1、報(bào)修(1)正常情況下使用報(bào)修單報(bào)修；(2)緊急情況卜可使

2、用電話報(bào)修，事后補(bǔ)填報(bào)修單；(3)報(bào)修部門應(yīng)說明維修項(xiàng)目和準(zhǔn)確地點(diǎn)。2、派修(1)接到報(bào)修后，值班工程師根據(jù)報(bào)修項(xiàng)目的輕重緩急和相應(yīng)工種分派任 務(wù)；(2)如報(bào)修項(xiàng)目影響范圍較大，須及時(shí)通知大堂經(jīng)理及相關(guān)部門，向客人 做好解釋，并做好準(zhǔn)備工作；待維修任務(wù)完成后，將維修結(jié)果告知大堂經(jīng) 理及相關(guān)部門。3、組織實(shí)施(1)值班工程師根據(jù)維修項(xiàng)目工種分派任務(wù)，重要項(xiàng)目需親自到達(dá)現(xiàn)場；(2)隨時(shí)了解維修員工作完成情況和所處位置(3)對(duì)于緊急報(bào)修，要求在接到報(bào)修后10分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場。5、維修(1)維修人員接到維修任務(wù)后，帶維修單及時(shí)趕到維修地點(diǎn)排除使用部門 報(bào)修報(bào)修單值班工程師派工(2)維修人員進(jìn)入客房維

3、修，樓層服務(wù)員須在現(xiàn)場、維修人員不得挪動(dòng)客 人的或與維修無關(guān)的任何物品，若遇客人在房間，須致問候語，并對(duì)因維 修而引起的客人不便致以歉意；(3)在其他營業(yè)場所進(jìn)行維修時(shí)，需報(bào)修部門人員在場配合，不得隨意動(dòng) 用現(xiàn)場與維修無關(guān)的物品，保持維修現(xiàn)場整潔，維修結(jié)束后清理現(xiàn)場，做 到無施工痕跡；(4)如現(xiàn)場維修有困難，可帶回操作間維修。6、完成(1)維修任務(wù)完成后，請(qǐng)報(bào)修單位簽名驗(yàn)收，維修人員須在維修單上注明完成時(shí)間及維修人姓名；(2)對(duì)維修單進(jìn)行審核之后，將已完成的維修單整理歸檔，未完成的分情 況進(jìn)行如下處理：對(duì)因缺配件無法完成的維修任務(wù)，值班工程師反饋給報(bào)修單位，待所需 配件到貨時(shí)，馬上分派維修員完

4、成該項(xiàng)任務(wù)。對(duì)不合格或客人不滿意的維修項(xiàng)目，值班工程師需將此維修單交給原承 擔(dān)維修項(xiàng)目的維修員，同時(shí)指出不合格之處，說明正確處理方法，立即派 該員工重新到現(xiàn)場處理。 客房顯示“請(qǐng)勿打擾”時(shí)，暫緩進(jìn)房維修，并由樓層服務(wù)員確認(rèn)，在報(bào) 修單上簽名并注明時(shí)間；待服務(wù)中心與客人聯(lián)系后再將維修時(shí)間通知工程 部，維修員保證在約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修； 統(tǒng)計(jì)維修費(fèi)用，建立工程維修費(fèi)用臺(tái)帳。三、設(shè)備檢修程序制定計(jì)劃 通知施工影響部門組織實(shí)施現(xiàn)場督導(dǎo)設(shè)備檢修檢修記錄工作程序工作步驟1、制定計(jì)劃(1)工程總監(jiān)/經(jīng)理根據(jù)設(shè)備檢修記錄制定檢修計(jì)劃；(2)檢修計(jì)劃報(bào)總經(jīng)理審批；(3)如檢修設(shè)備影響其他部門正常工作，需在檢

5、修前通知有關(guān)部門，協(xié)調(diào)解 決。2、組織實(shí)施(1)按照檢修計(jì)劃，調(diào)整設(shè)備工作臺(tái)班； (2)備品備件及設(shè)備技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全；(3)根據(jù)專業(yè)安排施工。3、現(xiàn)場督導(dǎo)(1)大型設(shè)備檢修或設(shè)備大修，專業(yè)主管需在現(xiàn)場督導(dǎo)；(2)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，糾正維修人員的技術(shù)錯(cuò)誤；(3)控制勞動(dòng)成本，避免浪費(fèi)。4、設(shè)備檢修(1)檢修前認(rèn)真閱讀設(shè)備技術(shù)資料，按照設(shè)備操作規(guī)范施工；(2)嚴(yán)格按照各工種技術(shù)操作規(guī)范施工；(3)施工現(xiàn)場設(shè)立齷目的警示標(biāo)志，以免發(fā)生意外；(4)注意消防安全。5、檢修記錄(1)記錄檢修時(shí)間、零件更換情況；(2)準(zhǔn)確描述設(shè)備技術(shù)狀態(tài)；(3)檢修記錄整理歸檔。四、設(shè)備故障/事故處理程序工作程序工作步驟1、

6、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)(1)工程總監(jiān)/經(jīng)理與使用部門領(lǐng)導(dǎo)共同協(xié)商采取應(yīng)急措施，控 制影響范圍；(2)如發(fā)生人員傷亡，積極組織救助；(3)分析故障/事故原因，找出預(yù)防措施；(4)重大事故，及時(shí)呈報(bào)總經(jīng)理。2、組織搶修(1)工程總監(jiān)/經(jīng)理根據(jù)故障/事故情況，安排相應(yīng)專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行搶修； (2)合理分布資源，盡快完成修復(fù)任務(wù)，恢復(fù)正常營業(yè)并采取預(yù)防措施。3、現(xiàn)場督導(dǎo)(1)專業(yè)主管需在現(xiàn)場，分析故障原因，提出解決方案；(2)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，糾正維修人員的技術(shù)錯(cuò)誤；(3)控制勞動(dòng)成本，避免浪費(fèi)。4、搶修(1)按照設(shè)備操作規(guī)范維修；(2)嚴(yán)格按照各工種技術(shù)操作規(guī)范施工；(3)施工現(xiàn)場設(shè)立齷目的警示標(biāo)志，以免發(fā)生意外；(

7、4)注意消防安全。5、故障記錄(1)記錄修理時(shí)間、設(shè)備故障情況、零件更換情況；(2)準(zhǔn)確描述設(shè)備技術(shù)狀態(tài)；(3)故障記錄整理歸檔。報(bào)批施工增改項(xiàng)目施工單位總經(jīng)理審批五、整改項(xiàng)目程序驗(yàn)收?qǐng)?bào)告工作程序工作步驟1.報(bào)批立項(xiàng)(1)使用部門制定計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批；(2)工程部提供技術(shù)性建議；(3)增改項(xiàng)目經(jīng)總經(jīng)理審批后立項(xiàng).2.組織實(shí)施1)酒店工程部可以完成的增改項(xiàng)目，由工程總監(jiān) /經(jīng)理制定施工計(jì)劃和施工方案，報(bào)總經(jīng)理審批。(2)需公開招標(biāo)的項(xiàng)目，嚴(yán)格按照國家肩關(guān)規(guī)定操作，并經(jīng)總經(jīng)理授權(quán)，工 程總監(jiān)/經(jīng)理與施工單位簽訂合同；(3)對(duì)外承包項(xiàng)目，遵照貨比三家的原則，擇優(yōu)選用，并經(jīng)總經(jīng)理授權(quán)，工 程總監(jiān)/經(jīng)

8、理和采供部門匕施工單位簽訂合同；(4)對(duì)于施工方的影響，工程部與施工影響部門共同協(xié)調(diào)決； (5)隨時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào)施工情況。3.技術(shù)監(jiān)督(1)對(duì)于工程部內(nèi)部承接項(xiàng)目，專業(yè)主管進(jìn)行現(xiàn)場技術(shù)監(jiān)督，控制施工進(jìn)度 和施工質(zhì)量；(2)外包項(xiàng)目，由專業(yè)主管或?qū)I(yè)技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場技術(shù)督，控制施工進(jìn)度和施工質(zhì)量；(3)施工中出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更、洽商，工程監(jiān)管人員及時(shí)上報(bào)工程總監(jiān)/經(jīng)理并提出解決意見。4.施工(1)施工現(xiàn)場完全封閉，避免噪音、異味和施工垃圾對(duì)酒店?duì)I業(yè)造成響；(2)施工現(xiàn)場設(shè)立酉星目警示標(biāo)志，以免無關(guān)人員誤入，發(fā)生意外；(3)注意消防安全。5.驗(yàn)收?qǐng)?bào)告(1)工程竣工驗(yàn)收，要求工質(zhì)量合格，技術(shù)性能滿足使用求

9、；(2)設(shè)備隨機(jī)資料齊全、竣工圖齊全，質(zhì)檢合格、施工期間來文件齊全；(3)報(bào)工程總監(jiān)/經(jīng)理批準(zhǔn)后，立卷存檔。六、配電巡檢程序保持配電設(shè)備清潔檢查變壓器檢查配電柜三相電容電流平衡填寫巡檢記錄工作程序工作步驟1.設(shè)備清潔(1)保持設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈；(2)防止因異物造成接觸不良或短路；2.檢查變壓器(1)變壓器表面除塵，以免影響冷卻效果；(2)對(duì)線圈、引線、動(dòng)力聯(lián)線和溫度監(jiān)視器進(jìn)行外觀檢測；(3)測量絕緣電阻。3.檢查配電柜(1)檢查所有儀表工作狀態(tài)；(2)檢查動(dòng)力聯(lián)線，避免因接觸不良產(chǎn)生過熱；(3)檢查安全保護(hù)裝置，使其工作可靠；(4)測量接地電阻。4.三相平衡(1)測量三相電容電

10、流，保證三相負(fù)裁平衡，必要時(shí)調(diào)整負(fù)裁。5.巡檢記錄(1)詳細(xì)記錄巡檢情況，整理歸檔。七、發(fā)電機(jī)檢修程序關(guān)閉主開關(guān)柴油系統(tǒng)維護(hù)軸承潤滑檢查電池和充電器檢查、清潔傳動(dòng)皮試車填寫檢修記錄工作程序工作步驟1.關(guān)閉主開關(guān)(1)將發(fā)電機(jī)的主開關(guān)旋至停機(jī)位置；(2)斷開電池充電器的電源，取卜電池連接線。2.燃油系統(tǒng)維護(hù)(1)清潔/更換柴油過濾器；(2)當(dāng)化油器堵塞時(shí)，調(diào)節(jié)化油器；(3)檢查日用油箱油位、油路軟管和接頭、燃油液位開關(guān)、主油箱油 位、電磁閥的動(dòng)作、傳輸泵的動(dòng)作；(4)更換濾消器，檢查供油管路、油箱出口。3.軸承潤滑(1)按發(fā)電機(jī)操作手冊(cè)，定期進(jìn)行4.檢查電池和充 電器(1)檢查電池電解液位、電池

11、特定比重的測定與充電狀況、充電器的 工作情況5.檢查、泊試車6.試車7.填寫檢修記錄詳細(xì)填寫檢修記錄并存檔。八、給排水巡檢程序暖通主管負(fù)責(zé)安排給排水設(shè)施設(shè)備的巡檢工作，運(yùn)維技工在保證自身和設(shè)備安全的前提 下完成巡檢工作。工作程序工作步驟1、檢查供水壓力(1)檢查壓力表是否損壞；(2)檢查壓力表讀書是否正常；(3)檢查遠(yuǎn)傳壓力表讀數(shù)與變頻器顯示值是否一致。2、檢查給水泵工 作狀態(tài)(1)軸承溫度是否正常；(2)機(jī)體后無振動(dòng)及異常響聲；(3)聯(lián)軸節(jié)填料松緊情況，排除/、止常的漏水現(xiàn)象；(4)潤滑油是否足夠，油封是否完好；(5)工作電流、工作頻率。3、檢查排污泵運(yùn) 行工作狀態(tài)(1)檢查污水坑水位；(2

12、)當(dāng)班內(nèi)水位超標(biāo)，調(diào)整檢修液位浮球開關(guān)；(3)現(xiàn)場手動(dòng)測試運(yùn)行工作狀況4、檢查主要閥門 情況(1)閥門表面啟龍銹蝕；(2)閥門開關(guān)位置是否正常；(3)電磁工作狀態(tài)是否正常；(4)閥門連接、閥體后無漏水現(xiàn)象。5、檢查水箱衛(wèi)生 狀況(1)定期打開排污閥，排出底部沉淀物；(2)檢測水質(zhì)是否達(dá)標(biāo)，無異味、無雜物；(3)如發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)報(bào)告并采取應(yīng)急措施。6、檢查雨污水管 道及附屬設(shè)施(1)檢查井是否清理、疏通；(2)化糞池隔油池清淘。7、填寫巡檢記錄填寫巡檢記錄，整理存檔。九、電梯日常巡檢程序工作程序工作步驟1.機(jī)房巡檢(1)保持機(jī)房清潔；(2)檢查電梯控制系統(tǒng)工作是否正常；(3)檢查曳引機(jī)工作情況；

13、(4)檢查曳引純和純頭組合。2.轎箱巡檢(1)檢查控制盤后龍損壞，如有損壞及時(shí)更換； (2)檢查轎箱內(nèi)燈光、溫度。3.候梯廳巡檢(1)檢查控制盤是否后效。4.巡檢記錄(1)填寫巡檢記錄、整理存檔。十、電梯事故處理程序工作程序工作步驟1.電梯制動(dòng)(1)當(dāng)電梯速度失控，或墜落時(shí)，應(yīng)緊急制動(dòng)，主開關(guān)復(fù)位；(2)如電梯仍然無法停止，立即切斷電源；(3)通知工程總監(jiān)/經(jīng)理、說明轎廂所處樓層。2.組織處理(1)工程總監(jiān)/經(jīng)理接到通知后，立即到達(dá)現(xiàn)場，協(xié)助大堂經(jīng)理，保安 部進(jìn)行救援和人員疏散工作；(2)重大事故通知工程總監(jiān)/經(jīng)理；(3)組織技術(shù)人員對(duì)電梯緊急維修。3.排除故障(1)修理現(xiàn)場樹立酉星目標(biāo)志；(

14、2)查找故障原因；(3)通知電梯維修公司，進(jìn)行維修。4.試車(1)故障排除后，按操作規(guī)程啟動(dòng)電梯；(2)試運(yùn)行，確認(rèn)電梯故障已排除；(3)清潔現(xiàn)場，電梯恢復(fù)使用。5.事故記錄(1)詳細(xì)記錄事故時(shí)間，故障原因和維修情況；(2)進(jìn)行事故分析，查明事故原因，制定預(yù)防措施；(3)事故記錄整理存檔。6.事故匯報(bào)(1)事故處理完，向總經(jīng)理匯報(bào)事故情況、事故原因和處理結(jié)果。卜一、鍋爐運(yùn)行檢查程序工作程序工作步驟1.水位表(1)檢查水包表后無損壞；(2)檢查爐內(nèi)水位是否正常。2.壓力表(1)檢查壓力表后無損壞；(2)檢查壓力表讀數(shù)是否正常。3.燃料供應(yīng)(1)燃油鍋爐檢查油泵工作狀態(tài)； 檢查日用油箱溫度、油位；

15、保持濾消器暢通。(2)燃?xì)忮仩t4.燃燒器(1)檢查燃燒器后無堵塞、損壞；(2)根據(jù)負(fù)荷調(diào)節(jié)燃燒工況，保證最佳燃燒狀態(tài)。5.閥門、管路(1)閥門開關(guān)位置是否正常；(2)閥門是否動(dòng)作有效；(3)閥門、管路后龍跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。6.水質(zhì)化驗(yàn)按時(shí)進(jìn)行軟化水水質(zhì)化驗(yàn)。7.填寫檢查記錄填寫運(yùn)行檢查記錄，整理存檔。十二、空調(diào)運(yùn)行檢修程序空調(diào)主機(jī)水冷機(jī)組1風(fēng)冷機(jī)組冷卻塔XM蒸發(fā)器空調(diào)水泵新風(fēng)機(jī)組盤管風(fēng)機(jī)填寫檢修記錄工作程序工作步驟1.空調(diào)主機(jī)(1)檢查機(jī)組外觀有無損壞，保持機(jī)組清潔； (2)按機(jī)組操作規(guī)程，檢查機(jī)組運(yùn)行情況。2.冷凝器(1)水冷機(jī)組 檢查冷卻水進(jìn)出口溫度是否正常；右尢漏水現(xiàn)象；冷卻塔工作是否

16、正常。(2)風(fēng)冷機(jī)組冷凝器盤管表面除塵；檢查冷凝器風(fēng)扇工作狀態(tài)。3.蒸發(fā)器(1)冷凍水出入口溫度是否正常；(2)電磁閥工作狀態(tài)；(3)后龍漏水現(xiàn)象。4.空調(diào)水泵(1)水泵電機(jī)軸承溫度、運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異響和振動(dòng)；(2)壓力表讀數(shù)是否正常；(3)聯(lián)軸器是否啟異響、跳動(dòng)及是否漏油；(4)閥門開關(guān)位置是否正常；(5)后龍漏水現(xiàn)象；(6)清理泵組外表。5.新風(fēng)機(jī)組(1)風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)是否啟異響和振動(dòng)；(2)是否啟漏氣、漏水現(xiàn)象，凝結(jié)水排泄情況；(3)相對(duì)濕度調(diào)節(jié)制的位置是否正常；(4)盤管是否啟堵塞現(xiàn)象，分風(fēng)閥是否正常位置。6.風(fēng)機(jī)盤管(1)盤管有無堵塞現(xiàn)象；(2)風(fēng)機(jī)工作情況；(3)風(fēng)機(jī)調(diào)速是否后效；(4)冷

17、凝水管是否堵塞。7.填寫檢修記(1)填寫檢修記錄，整理存檔。十三、程控交換機(jī)檢修程序工作程序工作步驟1.主機(jī)檢修(1)外觀檢查，有無積塵和異物；(2)檢查主機(jī)運(yùn)行有無過熱、異常噪音的現(xiàn)象；(3)檢查中繼線信號(hào)是否正常；(4)打印運(yùn)行報(bào)告，查看設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。2.操作系統(tǒng)測(1)檢查操作系統(tǒng)功能是否正常； (2)檢查運(yùn)行功能設(shè)置是否正常；(3)根據(jù)需要，更新數(shù)據(jù)庫；3.備用電源測(1)備用電源斷電自動(dòng)切換功能是否正常；(2)蓄電池狀態(tài)是否正常，后龍漏電；(3)輸入電壓、輸出功率是否正常；(4)蓄電池通風(fēng)設(shè)備是否良好。4.檢修記錄(1)詳細(xì)記錄檢修情況，整理存檔。十四、安全監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)工作程序工作步

18、驟1.主機(jī)檢測(1)外觀檢查，有無積塵和異物；(2)檢查主機(jī)運(yùn)行有無過熱、異常噪音的現(xiàn)象；(3)消防主機(jī)、保安報(bào)警主機(jī)系統(tǒng)自檢，打印運(yùn)行報(bào)告，查看系統(tǒng)運(yùn) 行狀態(tài)。2.操作系統(tǒng)檢測(1)檢查操作系統(tǒng)功能是否正常；(2)檢查運(yùn)行功能設(shè)置是否正常；(3)保安監(jiān)控主機(jī)操作，調(diào)整攝影機(jī)動(dòng)作是否正常。3.備用電源檢測(1)備用電源斷電看去切換功能是否正常；(2)蓄電池狀態(tài)是否正常，后龍漏電；(3)輸出電壓，輸出功率是否正常；(4)蓄電池通風(fēng)設(shè)備是否良好。4.應(yīng)急廣播測試(1)檢查應(yīng)急廣播強(qiáng)行切換功能是否后效； (2)應(yīng)急廣播線路后龍問題。5.輸出設(shè)備檢測(1)聲光報(bào)警是否正常；(2)報(bào)警打印輸出；(3)監(jiān)控系統(tǒng)圖片打印機(jī)；(4)監(jiān)控系統(tǒng)長廷時(shí)錄像機(jī)。6.末端設(shè)備維護(hù)(1)末端設(shè)備工作狀態(tài)才斤是否正常； (2)清潔末端設(shè)備。7.保養(yǎng)記錄(1)詳細(xì)記錄保養(yǎng)情況，整理存檔。十五、檔案資料管理程序十六、設(shè)備購置程序工作程序工作步驟1.使用部門申請(qǐng)(1)使用部門進(jìn)行市場調(diào)查，選定型號(hào)，了解價(jià)格；(2)提出購置申請(qǐng)，報(bào)總經(jīng)理，內(nèi)容包括設(shè)備型號(hào)、經(jīng)濟(jì) 論證報(bào)告和購置費(fèi)用。2.總經(jīng)理審批根據(jù)酒店經(jīng)營需要審批。3.購置(1)采購部門根據(jù)總經(jīng)理的批復(fù)意見、