寶青房地產(chǎn)公司成本控制辦法

1、寶青房地產(chǎn)公司成本控制辦法一、公司按照分級(jí)、歸口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，建 立健全與公司管理體制相適應(yīng)的責(zé)任制。二、公司總經(jīng)理對(duì)公司的經(jīng)濟(jì)成果負(fù)全面責(zé)任。三、總工程師協(xié)助總經(jīng)理管理規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等工作，做到技術(shù) 上先進(jìn)、合理，經(jīng)濟(jì)上節(jié)約、有實(shí)效，對(duì)各項(xiàng)技術(shù)組織的經(jīng)濟(jì)效果 負(fù)責(zé)。四、財(cái)務(wù)部門對(duì)成本管理的責(zé)任是：匯總計(jì)劃成本資料，制定本 企業(yè)成本管理制度，監(jiān)督成本開支圍，組織成本核算，考核成本計(jì)劃 的執(zhí)行情況，對(duì)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、監(jiān)控和分析，編制成本報(bào)表。五、公司各部門，應(yīng)結(jié)合本部門的責(zé)任，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，以 財(cái)務(wù)部門為核心參與企業(yè)成本管理，向財(cái)務(wù)部門提供有關(guān)數(shù)據(jù)材料， 對(duì)本部門的成本管理

2、負(fù)責(zé)。1、規(guī)劃部門：負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選，按批 準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)嚴(yán)格控制開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模。2、市場(chǎng)營(yíng)銷部：組織有關(guān)部門編制商品房銷售計(jì)劃，確定開發(fā)產(chǎn) 品價(jià)格，負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)品預(yù)售，組織收取購(gòu)房定金，及時(shí)辦理產(chǎn)品銷售， 搜集并向有關(guān)部門提供市場(chǎng)信息。3、工程部門：按開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃征購(gòu)建設(shè)用地，及時(shí)組織拆遷安置和地上地下建筑物的處理及七通一平，減少前期費(fèi)用，按基本建設(shè)程序和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求組織工程實(shí)施，負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查，組織工程質(zhì)量的評(píng)定和竣工工程的質(zhì)量驗(yàn)收4、預(yù)算部：參與開發(fā)項(xiàng)目可行性研究，編制開發(fā)項(xiàng)目投資概算和 審核施工圖預(yù)算，合理編制招標(biāo)工程的造價(jià)標(biāo)底，編制計(jì)劃成本。六、房地產(chǎn)項(xiàng)目開

3、發(fā)成本控制的總體思路1、建立成本控制目標(biāo)。在各個(gè)項(xiàng)目的開始階段，及早建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解， 制訂出各項(xiàng)成本的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實(shí)到部門和個(gè)人，作為相關(guān) 部門和個(gè)人的責(zé)任成本；2、公司成立成本控制小組，組長(zhǎng)由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任，定期（每 月、季度）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展成本進(jìn)行全面分析、評(píng)估、檢討，對(duì)成 本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施；3、設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)部門人員的成本意 識(shí)普及；在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì)，控制設(shè)計(jì)對(duì)成 本的影響；4、嚴(yán)格規(guī)工程管理程度，及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計(jì)、合同、項(xiàng) 目相互配合；規(guī)材料樣板、工料規(guī)，減少合同履行糾紛和風(fēng)險(xiǎn)，降低 工程成

4、本；5、完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證程序、完善變更前的成本評(píng)審制度， 明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限；6、開源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用開支；7、充分掌握利用國(guó)家財(cái)稅政策，進(jìn)行合理稅收籌劃；8、建立獎(jiǎng)懲考核制度，使成本控制結(jié)果與個(gè)人待遇掛鉤?，F(xiàn)按房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)將房地產(chǎn)成本控制分別闡述如下：第一項(xiàng) 立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī) 政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定圍最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。立 項(xiàng)階段 , 基本上確立了項(xiàng)目的土地成本（包括地價(jià)、土地動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、契稅等） 土地成本一般占項(xiàng)目總成本的 30左右，

5、控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。 采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，立項(xiàng)環(huán)節(jié)在土地成本控制方面主要采取以下針對(duì)性策略：1）舊城改造地塊：積極與政府協(xié)商，爭(zhēng)取盡可能的優(yōu)惠政策；爭(zhēng)取在稅收方面獲得一定程 度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)允許條件下盡可能爭(zhēng)取高容積率，間接降低土地成本。2）其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀 況等方面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過程中的風(fēng)險(xiǎn)（如是否有債務(wù)糾紛） ；同時(shí)積極 與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長(zhǎng)付款期限，降低資金成本。3）公開招投標(biāo)或拍賣地塊：加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究以及項(xiàng)目可行性研究，加強(qiáng)

6、對(duì) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān) 工作，中標(biāo)后在簽約及履約的過程中爭(zhēng)取對(duì)我公司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降 低土地成本。公司應(yīng)逐步建立土地儲(chǔ)備資料體系，對(duì)不同時(shí)段、不同區(qū)域、不同來源的土地資料進(jìn)行 分門別類的整理， 并建立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研制度， 以保證投標(biāo)過程和結(jié)果與我公司計(jì)劃的一致性， 最大程度降低分開招標(biāo)所帶來的土地成本增加風(fēng)險(xiǎn)。立項(xiàng)環(huán)節(jié)土地成本管理的主要責(zé)任部門為規(guī)劃發(fā)展部?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制開發(fā)形式1、公開拍賣地塊征地費(fèi)用少交或晚交，或延長(zhǎng)付 款期限，力爭(zhēng)減免規(guī)劃部負(fù)責(zé)拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安 置費(fèi)用規(guī)劃部負(fù)

7、責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公司工程 體系走；交政府部分按 有關(guān)規(guī)定辦理（爭(zhēng)取少 交或晚交），工程部、預(yù)算部負(fù)責(zé)自建 部分；規(guī)劃部負(fù)責(zé)交政府 部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大化， 合理提高容積率，降低 土地成本規(guī)劃部、工程部負(fù)責(zé)操作風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查是否有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃部負(fù)責(zé)2、買斷 項(xiàng) 目買斷容明確買斷容明細(xì)規(guī)劃部負(fù)責(zé)付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益規(guī)劃部負(fù)責(zé)、財(cái)務(wù)部協(xié)助付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多規(guī)劃部負(fù)責(zé)、財(cái)務(wù)部協(xié)助三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)規(guī)劃部負(fù)責(zé)、工程部協(xié)助手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛 鉤。規(guī)劃部、總經(jīng)理負(fù)責(zé)3、合作開發(fā)合作方式符合公司要求，有利于 公司；規(guī)劃部負(fù)責(zé)分成比例雙贏原則；規(guī)劃部負(fù)責(zé)交房時(shí)間

8、按合冋約定時(shí)間交房工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)按合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)工程部負(fù)責(zé)付款總額付款時(shí)間選擇有利于公司利益的 方式規(guī)劃部負(fù)責(zé)、財(cái)務(wù)協(xié)助第二項(xiàng)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)是設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制:1 ）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性 價(jià)比；2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自 身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱?/p>

9、設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的容；4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。眾所周知，設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%甚至以上，因此設(shè)計(jì)管理（雖然整個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總成本的2%是工程成本管理的重中之重。一方面，項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè) 計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì) 性建議、另一方面，設(shè)計(jì)規(guī)劃部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可 能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分 析、避免

10、完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制的基本原則是，周密規(guī)劃， 科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。規(guī)劃部和各類評(píng)審小級(jí)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制1、規(guī)劃萬案（1 ）可行性規(guī) 劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息搜集和分析 市政狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制 可行性設(shè)計(jì)變更規(guī)劃部負(fù)責(zé)，其他部門配合(2 )方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃評(píng)審小組，對(duì)方案 進(jìn)行評(píng)審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變 更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。由規(guī)劃、工程、預(yù)算、財(cái) 務(wù)、銷售等各部門組成評(píng) 審小組，總經(jīng)理負(fù)責(zé)(3 )設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況 進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定規(guī)劃部負(fù)責(zé)，工程部配合

11、根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估 算預(yù)算部負(fù)責(zé)，工程部配合2、報(bào)批設(shè) 計(jì)(1 )設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng) 分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書規(guī)劃部負(fù)責(zé)，工程部、銷 售部協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)規(guī)劃部方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審小組(2)報(bào)批注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī) 性，材料完整規(guī)劃部負(fù)責(zé)，工程部配合3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)(1 )擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 設(shè)計(jì)要求部審核工程部負(fù)責(zé)，知會(huì)各部門(2 )成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備 選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素 對(duì)總成本作出概算預(yù)算部與工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書預(yù)算部負(fù)責(zé)3、擴(kuò)初設(shè) 計(jì)(3)擴(kuò)初設(shè)計(jì) 圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo) 專家評(píng)審部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審

12、小組設(shè)計(jì)調(diào)整工程部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè) 計(jì)(1 )地質(zhì)勘察請(qǐng)專業(yè)公司勘察工程部負(fù)責(zé)(2)設(shè)計(jì)方案 評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu) 評(píng)審(3)樁基施工 圖設(shè)計(jì)調(diào)整5、施工圖 設(shè)計(jì)(1 )施工圖設(shè) 計(jì)要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功 能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素， 在擴(kuò)初 圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求。建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià) 和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià) 70%的 部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格 審核。規(guī)劃部和工程部負(fù)責(zé)，其 他部門協(xié)助(2)報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策 交納。規(guī)劃部(3)報(bào)施圖按建設(shè)管理部門規(guī)定提報(bào)規(guī)劃部(4)審圖(5 )施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽

13、 商工程部負(fù)責(zé)，規(guī)劃協(xié)助， 知會(huì)銷售部(6 )面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn) 相結(jié)合預(yù)算部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助6、銷售包 裝設(shè)計(jì)結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控制 施工招投標(biāo)規(guī)劃部負(fù)責(zé)(工程部銷售 部配合)7、裝修方 案設(shè)計(jì)(1)方案設(shè)計(jì) 要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書和實(shí) 體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求規(guī)劃部負(fù)責(zé)，工程部、銷 售部協(xié)助(2)材料設(shè)備 選型成本 萬案市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè) 備規(guī)劃部負(fù)責(zé)、工程部、預(yù) 算部配合制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì) 表裝飾綜合價(jià)格拆分分析(3)招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書規(guī)劃部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)8功能設(shè) 計(jì)(1)小區(qū)建筑 物功能的經(jīng)濟(jì) 評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研

14、銷售部負(fù)責(zé)有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能規(guī)劃部負(fù)責(zé)，銷售、工程 部協(xié)助(2)市政配套 萬案市政狀況調(diào)研 爭(zhēng)取政府有利條件規(guī)劃部負(fù)責(zé)、工程部配合(3)環(huán)境方案 設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán) 境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額規(guī)劃部負(fù)責(zé)，預(yù)算部、工 程部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審小組(4)智能化設(shè) 計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 智能化容控制規(guī)劃部負(fù)責(zé)、工程部、銷 售部配合招投標(biāo)，尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理 負(fù)責(zé)(5 )銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通， 保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致 性銷售部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助9、設(shè)計(jì)變 更(1 )設(shè)計(jì)調(diào)整 費(fèi)用工程部負(fù)責(zé)、預(yù)算配合(2)設(shè)計(jì)變更 洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)

15、變更洽商流程進(jìn)行工程部負(fù)責(zé)，預(yù)算協(xié)助10、材料設(shè)備(1) 選型(2) 方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè) 備的安裝工程部、預(yù)算部負(fù)責(zé)（3）采購(gòu)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審小組其他費(fèi)用物業(yè)管理完善 費(fèi)限額設(shè)計(jì)預(yù)算部、工程部負(fù)責(zé)第三項(xiàng)招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算、銷售等多個(gè)部門 的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體容特別是招投標(biāo)評(píng)審 小組的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo) 書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。在招投標(biāo)環(huán)節(jié)中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家，合理低價(jià)中標(biāo)”的 原則。要嚴(yán)格掌握招標(biāo)條件，認(rèn)真編制標(biāo)底和標(biāo)書，作好評(píng)標(biāo)和定 標(biāo)工作

16、。工程招標(biāo)應(yīng)采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。 招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、 準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死或不留活口。要編制 好標(biāo)底，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。 要反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性，是否在投資控制的圍。同時(shí)，加強(qiáng) 承包商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、 公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， 最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。一方面，通過議標(biāo)，解決招標(biāo)過程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點(diǎn)設(shè)置等各 類含糊不清的問題，避免將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致 的后期現(xiàn)場(chǎng)施工糾紛、價(jià)款爭(zhēng)議事項(xiàng)；另一方面利用承包商的競(jìng)爭(zhēng)

17、心態(tài)實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)讓利，成本下浮。以中標(biāo)價(jià)為基礎(chǔ)通過談判協(xié)商確定 合同及合理工期，同時(shí)要正確預(yù)測(cè)在施工過程中可能引起索賠的因 素，有效避免索賠事件的發(fā)生作為報(bào)價(jià)評(píng)議的重要依據(jù)。中標(biāo)后合 同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、工期應(yīng)合理，盡量減少雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的責(zé)任部門為招投標(biāo)小組控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制1、投標(biāo)單 位的選擇（1）資質(zhì)（2 ）管理水平（3 ）技術(shù)力量（4 ）歷史記錄（5 ）資金實(shí)力（6 ）合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、 材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及 資料庫(kù)。從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建 商、供貨商、監(jiān)理公司中 選擇投標(biāo)單位。主辦部門推薦五家投標(biāo)單 位報(bào)招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)

18、責(zé)工程監(jiān) 理、設(shè)計(jì)、環(huán)境招 投標(biāo)合同；工程部負(fù)責(zé)裝修招 投標(biāo)合同。預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè) 備招投標(biāo)合同。銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、 包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作小組審核、考 察、評(píng)估、篩選三家以上 投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審小 組及主管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)評(píng)審小組審 核總經(jīng)理批準(zhǔn)。2、招投標(biāo) 文件各類合同的招投標(biāo)書容應(yīng) 包含：（1）工期；（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時(shí)間；（11 ）開標(biāo)時(shí)間；（12 ）定標(biāo)方法；（13 ）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（14 ）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15 ）

19、圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投 標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)工 程、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、 環(huán)境、裝修招投標(biāo) 合同。2、預(yù)算部負(fù)責(zé)材料 設(shè)備招投標(biāo)合同。3、銷售部負(fù)責(zé)營(yíng) 銷、包裝招投標(biāo)合 同。招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評(píng)審小組審核；總經(jīng)理批準(zhǔn)；3、評(píng)標(biāo)和 定標(biāo)（1）技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)（2）經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、工程部負(fù)責(zé)技術(shù) 評(píng)標(biāo)2、預(yù)算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì) 標(biāo)書的評(píng)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核 廣告包裝費(fèi)綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定 中標(biāo)單位招投標(biāo)評(píng)審小組審 核、評(píng)定?？偨?jīng)理批準(zhǔn)第四項(xiàng)施工環(huán)節(jié)成本控制施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來 的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程

20、款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握 的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和容進(jìn)行 改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行 成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作。施工環(huán)節(jié)的成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由建安工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。主要包括土建、機(jī)電安裝、 裝飾、室全裝修、消防、弱電、電梯、環(huán)境綠化、甲供材料等。主 要通過以下具體措施來控制施工環(huán)節(jié)成本：1）在項(xiàng)目前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階 段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)價(jià)格因 素，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位、銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況，通過不斷調(diào)整、修正

21、 的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。2）成本控制目標(biāo)一旦確定，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一步 拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合金等）具體化的成本控 制指標(biāo)對(duì)工程項(xiàng)目和材料選用有指導(dǎo)作用。舉例來說：設(shè)計(jì)圖紙要 求外墻采用花崗石，則國(guó)產(chǎn)材料、進(jìn)口材料，效果不一樣，價(jià)格差 異也很大，決策時(shí)就需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)目 定位情況進(jìn)行綜合評(píng)判、選擇，或進(jìn)一步的選取替代品，達(dá)到設(shè)計(jì) 效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研，了解有關(guān) 新工藝、新材料、積累廣泛的市場(chǎng)信息，廠家單位，以充分協(xié)助設(shè) 計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)、選樣、封樣，并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有 關(guān)施工方案的替代，降低工

22、程成本。3）設(shè)計(jì)圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng) 早開始。提早開始這方面的工作，實(shí)際上是在學(xué)習(xí)的過程中完成了 準(zhǔn)備工作，為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識(shí)和管理 經(jīng)驗(yàn)，少走了彎路，減少了后期成本增加的可能機(jī)會(huì)，間接實(shí)現(xiàn)了 成本控制目標(biāo)。4）完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成 本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào) 整是工程成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，因?yàn)榇蟛糠值氖┕D紙發(fā)生變更 修改時(shí)，一般無法借助于貨比三家的方式確定造價(jià)。只能是以獨(dú)家 協(xié)商議價(jià)的方式進(jìn)行落實(shí)。這必然會(huì)帶來成本的增加。 控制措施主要是：嚴(yán)格變更前的成本評(píng)審，明確相關(guān)人

23、員的簽字權(quán) 限，即由簽發(fā)的設(shè)計(jì)修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計(jì)管理部門的書面確 認(rèn)，如涉及變更金額較大（ 5 萬元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會(huì) 討論確定后再予以實(shí)施。施工環(huán)節(jié)成本管理的主要責(zé)任部門為工程部和預(yù)算部。特別要強(qiáng)調(diào)的是， 財(cái)務(wù)部應(yīng)建立成本分析預(yù)警制度。 成本分析 預(yù)警制度指的是財(cái)務(wù)部門與有關(guān)部門配合，在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋有關(guān) 成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會(huì)議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。另外，在項(xiàng)目完工后，由財(cái)務(wù)部、綜合管理部共同牽頭，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進(jìn)

24、行深入分析，并做出合理的評(píng)估控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制1、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)（1）變更評(píng)估項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、 準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的 重大設(shè)計(jì)調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核工作。全 面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā) 生變更的地方有預(yù)見性，并 予以事先約定。各部門全面評(píng)估變更帶來的 各種變化，為審批提供參考 依據(jù)。工程部負(fù)責(zé)對(duì)前期 設(shè)計(jì)的審核預(yù)算部負(fù)責(zé)計(jì)算變 更費(fèi)用（含可能引起 的索賠）。工程部執(zhí)行修改的 工期評(píng)估。預(yù)算部負(fù)責(zé)計(jì)算變 更后的成本現(xiàn)狀。（2）變更的審核簽 認(rèn)不同類別的設(shè)計(jì)變更按相應(yīng) 的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。工程部設(shè)計(jì)變更通知單。工程部變更必須有設(shè)計(jì)單位、預(yù)算 部、工程部、監(jiān)理單位和施 工單位

25、共同簽字后，才能有 效；經(jīng)公司審核確認(rèn)的小額 設(shè)計(jì)變更除外經(jīng)辦部門（3）變更的審批總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變 更?？偨?jīng)理2、施工現(xiàn)場(chǎng) 簽證 施工現(xiàn)場(chǎng)簽 證（1）簽證的必要性現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照 合同中所約定的條款執(zhí)行。、工程部初簽、預(yù)算 部審核確認(rèn)（2）簽證的時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持 當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。（3）簽證的工程量認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn) 確性。簽證的容、原因、工程量應(yīng) 清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號(hào)準(zhǔn)、 全，并有監(jiān)理工程師的簽字 確認(rèn)。工程部初簽、預(yù)算部審核（4）簽證的審批施工洽商通知單工程部必須遵循“先洽后干”的原 貝農(nóng)在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相 應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方 可正式簽證。總經(jīng)

26、理或總經(jīng)理授 權(quán)人員（5）簽證的反饋對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類 匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì) 資料對(duì)控制工程變更提出改 進(jìn)意見?？偣?、審圖（1）擴(kuò)初圖會(huì)審（2）施工圖會(huì)審（3）分項(xiàng)、分部圖 會(huì)審（4）各專業(yè)技術(shù)圖 紙會(huì)審圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審 批制度。各專業(yè)互審互簽制度。 力爭(zhēng)在開工前把圖紙中的 問題修改完。總工4、總分包配合費(fèi)（1）分包方式（2）分包容（3）分包的責(zé)任界疋通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。 應(yīng)避免在施工過程中修改 分包方式、分包容、圍而增 加工程成本?？偨?jīng)理、總工5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計(jì)劃（4）預(yù)留時(shí)間施工所用的各項(xiàng)材料的選 型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。工程部先確定材料供

27、應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。預(yù)算部組織工程部參加限時(shí)編制材料計(jì)劃。 材料計(jì)劃簽認(rèn)。預(yù)算部要考慮可能出現(xiàn)的冋題，留 出相應(yīng)的時(shí)間。經(jīng)辦部門6、工程款的支付（5）付款進(jìn)度（6）工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款。 按進(jìn)度付款。多層次多角度審核工程進(jìn) 度。工程與監(jiān)理工程師 審核完成的形象部 位預(yù)算人員審核工程 價(jià)值量（1）付款的審批根據(jù)情況由不同級(jí)別人員 最終審批?？偨?jīng)理、董事長(zhǎng)第五項(xiàng)銷售環(huán)節(jié)成本控制銷售環(huán)節(jié)的成本包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用，一般是按比例控制（約占項(xiàng)目總成本的5-8%左右）。但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工

28、負(fù) 責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生 重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮。銷售環(huán)節(jié)成本控制的主要措施為以下幾點(diǎn)：1. 建立各項(xiàng)廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃的執(zhí)行與監(jiān)督體制。隨著公司項(xiàng)目增加，營(yíng)銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機(jī)性加強(qiáng)，廣告 費(fèi)用的不可測(cè)因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃以及費(fèi)用預(yù)算制 度，是必不可少的。上述制度的要點(diǎn)在于計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、 有針對(duì)性，一方面確保在宏觀上實(shí)現(xiàn)控制項(xiàng)目的廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)用，另一方面 緊緊抓住市場(chǎng)，根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)靈活多變地采取多種媒體推廣措施。2. 完善營(yíng)銷成本管理的招標(biāo)體系，完

29、善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià) 操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用 成本。3. 降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn)，媒體發(fā)布尤其是報(bào)紙廣告的投放，占整個(gè)廣告 費(fèi)用的很大比重，進(jìn)一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點(diǎn)數(shù)，可直接降低廣告費(fèi) 用，對(duì)于營(yíng)銷成本的控制也是有效的舉措。營(yíng)銷成本管理的主要責(zé)任部門為銷售部控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制1、營(yíng)銷方案(1)費(fèi)用總額確定費(fèi)用目標(biāo)總額銷售部(2) 市場(chǎng)信息收集(3) 營(yíng)銷計(jì)劃(4) 營(yíng)銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素確 定具體計(jì)劃和費(fèi)用銷售部(5)營(yíng)銷方案審批征求各方面意見，按 審批流程操作總經(jīng)理2、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用(1)現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)用銷售人

30、數(shù)控制 銷售工作進(jìn)度控制 獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制銷售部部門 經(jīng)理（2）現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)（3）賣場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)（4）銷售模型費(fèi)用（5）宣傳資料及禮品費(fèi)（6）展銷費(fèi)銷售部經(jīng)理（7）計(jì)劃額度控制額度調(diào)劑和超額審批 制度總經(jīng)理3、媒體選擇（1）媒體及廣告代理公 司信息收集和分析專人負(fù)責(zé)銷售部（2）招投標(biāo)先評(píng)后選的原則銷售部部評(píng)審銷售部招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)4、樣板房裝 修（1）設(shè)計(jì)、裝修市場(chǎng)信息收集制訂裝修目標(biāo)成本總額規(guī)劃部、銷售 部（2）材料采購(gòu)信息搜集 材料、設(shè)備選型規(guī)劃部（3）信息采集及招投標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審 小組（4）樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部（5）材料回收、保管和 再利用建立材料設(shè)備清單 使用

31、登記閑置品評(píng)估和處理銷售部負(fù)責(zé)，5、銷售回款（1 ）銷售折扣點(diǎn)待定銷售部負(fù)責(zé)、財(cái)務(wù)監(jiān)督（2 ）回款周期待定銷售部負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)督6、銷售補(bǔ)充 條款及承諾（1） 承諾的給出制作樓書 承諾分類銷售部負(fù) 責(zé)，（2 ）設(shè)計(jì)變更與承諾變更審批與知會(huì)制度 承諾變更規(guī)劃部負(fù) 責(zé)，銷售、 工程協(xié)助7、客戶交房（1 ）交房日期（2）保修期（3 ）質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因分類處理 與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)保 修期交房驗(yàn)收協(xié)議銷售部負(fù) 責(zé)，物業(yè)公 司協(xié)作8、其他（1）代理費(fèi)待定銷售部（2）與銷售相關(guān)的其他 費(fèi)用（如因銷售要求而 發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更 費(fèi)）嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行總經(jīng)理第六項(xiàng)工程預(yù)、決算環(huán)節(jié)成本控制在編制工程預(yù)結(jié)算過程中要求

32、造價(jià)人員嚴(yán)格按規(guī)定的計(jì)算規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)和方法，實(shí)事進(jìn)行編制，還要求造價(jià)人員對(duì)編制的預(yù)結(jié)算認(rèn)真復(fù) 核和審查，把好造價(jià)預(yù)結(jié)算報(bào)告的質(zhì)量關(guān)。工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種 方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作工程預(yù)算部門要深入到施工現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)了解確認(rèn)相關(guān)信息，并按規(guī)定的程序和方法編制、審核工程結(jié)算控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制1、乙方預(yù)算（1）乙方預(yù)算容的 審查先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看， 縮小及調(diào)整面積。注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、 報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影 響成本的問題預(yù)算部負(fù)責(zé)，工程部協(xié) 助2、鋼筋用

33、量 的核實(shí)（1）施工圖中的鋼 筋用量（2）洽商、變更的 鋼筋用量選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn) 豐富、職業(yè)道德良好、工作 認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢公 司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作預(yù)算部與主管總經(jīng)理負(fù) 責(zé)確定工程造價(jià)咨詢公 司。預(yù)算部專人負(fù)責(zé)抽查與核 實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的鋼 筋用量計(jì)算工作工程造價(jià)咨詢公司與預(yù)算 部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了 解乙方綁扎鋼筋情況預(yù)算部經(jīng)理監(jiān)督3、價(jià)差的調(diào) 整（1 ）材料價(jià)差（2 ）人工價(jià)差（3）費(fèi)用價(jià)差嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整 辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、 費(fèi)用）變化情況當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng) 立即與相關(guān)單位商量對(duì)策預(yù)算部與工程師負(fù)責(zé)4、洽商、變更的費(fèi)用控 制（1 ）圖紙審核（2）因市場(chǎng)

34、因素甲 方對(duì)圖紙的修改（3 ）現(xiàn)場(chǎng)簽證工程部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共 同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制 監(jiān)理公司審圖施工單位審圖1、工程部負(fù)責(zé)建筑專 業(yè)圖紙質(zhì)量的審核2、工程部負(fù)責(zé)其他專 業(yè)圖紙的審核甲方對(duì)圖紙做出重大修改 之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較 現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi) 用的原因和責(zé)任3、工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽 證的監(jiān)控4、預(yù)算部負(fù)責(zé)審核洽 商、變更的合理性、 完整性（負(fù)責(zé)洽商）及經(jīng)濟(jì)性5、違約與索 賠（1）工期（2）質(zhì)量甲方履行自己的合同義務(wù) 甲方督促乙方履行合冋義 務(wù)工期與質(zhì)量重視過程中控 制1、工程部負(fù)責(zé)施工合冋 術(shù)條款的監(jiān)控2、預(yù)算部負(fù)責(zé)施工合同 中合同條款經(jīng)濟(jì)部分的 監(jiān)控（3 ）配合管理工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施 工方的配合冋題工程部負(fù)責(zé)施工過程中 協(xié)調(diào)、配合（4）停工、窩工當(dāng)造成重大停、窩工時(shí)，工 程部與預(yù)算部及時(shí)進(jìn)行停、 窩工費(fèi)用計(jì)算預(yù)算部負(fù)責(zé)違約費(fèi)用的 核實(shí)第七項(xiàng)管理成本、財(cái)務(wù)成本的控制管理成本（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），是指公司、項(xiàng)目部為組織和管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的種類費(fèi)用，主要為人力資源成本及行政成本。人力資源成本由綜合管理部負(fù) 責(zé)，依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展