房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本控制研究_第2章房地產(chǎn)項目的成本控制內(nèi)容及

1、第2章 房地產(chǎn)項目的成本控制內(nèi)容及成本控制方法 隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范和競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)成為過去。面對日益激烈競爭的房地產(chǎn)市場，要想獲取較大的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)優(yōu)化成本治理模式，對土地獲取、融資方式、項目定位、治理手段等幾個重要環(huán)節(jié)做好科學(xué)全面的系統(tǒng)分析，對房地產(chǎn)成本控制的內(nèi)容做到 “心中有數(shù)”。其次，對于項目開發(fā)要有具體的成本控制方法，針對項目的特點及相關(guān)影響因素制定相應(yīng)的目標(biāo)成本和目標(biāo)收益，變被動為主動，樹立提高產(chǎn)品品質(zhì)的意識，實現(xiàn)集約效益型發(fā)展，從而真正實現(xiàn)項目開發(fā)成本的有效控制。 2.1 房地產(chǎn)開發(fā)工程成本的主要構(gòu)成內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本是指為開發(fā)一定數(shù)量

2、的商品房所支出的全部費(fèi)用，并將這些費(fèi)用按成本項目進(jìn)行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。房地產(chǎn)項目的成本，大致劃分為投資支出、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用及稅收等。在房地產(chǎn)成本中投資支出即工程成本占主要比重，主要包括： 2.1.1土地費(fèi)用 土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費(fèi)用或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用。土地出讓方式主要包括招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式，隨著國家對土地宏觀管理政策的趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效形式。目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)趨熱，土地費(fèi)用已經(jīng)占到房地產(chǎn)成本的 40%以上。開發(fā)商對土地成本的控制應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險和升值空間，對土地出

3、讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算；對土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)可充分利用政策優(yōu)勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進(jìn)行實際調(diào)研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套做出充分估計。 52.1.2 前期工程費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)前期工程費(fèi)用包括前期規(guī)劃費(fèi)用、方案設(shè)計費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用、地質(zhì)勘查費(fèi)用以及七通一平等土地開發(fā)費(fèi)用。前期工程費(fèi)用一般占到房地產(chǎn)成本的 6%。由于前期開發(fā)費(fèi)用繁多，政府許多規(guī)定的費(fèi)用由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，規(guī)定費(fèi)率與實際收費(fèi)存在差異，因此，開發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)工作，在符合國家政策要求的前提下

4、最大限度地滿足項目開發(fā)利益。2.1.3 市政公共設(shè)施費(fèi)用 市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指：在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施和各種營利性的配套設(shè)施等所發(fā)生的費(fèi)用。市政公共設(shè)施費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中一般占在20%30%。開發(fā)商對市政公共設(shè)施費(fèi)用的成本控制過程中，應(yīng)堅持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，對市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行應(yīng)充分做好估算；同時考慮配套項目的可經(jīng)營、適應(yīng)性，為項目后期的物業(yè)經(jīng)營運(yùn)作打好

5、基礎(chǔ)。 2.1.4 建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)外裝飾工程費(fèi)等。建筑安裝工程造價成本建筑安裝工程造價一般占項目總支出的45-55。開發(fā)商對建筑安裝工程費(fèi)的成本控制過程中，應(yīng)首先對初步設(shè)計方案的開發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。其次，應(yīng)解市場行情，熟悉人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定項目的建安成本指標(biāo)；此外，建筑安裝工程費(fèi)的控制一定要與工期、質(zhì)量、安全、付款方式等統(tǒng)籌考慮，應(yīng)提高現(xiàn)場管理人員技術(shù)能力，學(xué)會從技術(shù)角度降低施工成本。 62.1.5 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)企業(yè)所屬獨

6、立核算單位在項目開發(fā)現(xiàn)場組織管理而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用。在整個房地產(chǎn)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。這些費(fèi)用的控制屬于企業(yè)非工程管理費(fèi)用的范疇。 2.1.6 其他費(fèi)用 主要包括臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)的編制費(fèi)、工程預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險費(fèi)等。在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。這部分費(fèi)用應(yīng)重點對總包的管理費(fèi)用在合同中予以明確，應(yīng)明確分包比例，明確分包商的工程量，避免在合同執(zhí)行過程中因總包管理費(fèi)用的調(diào)整影

7、響成本的控制。 2.2 房地產(chǎn)項目成本控制方法 房地產(chǎn)成本控制是開發(fā)企業(yè)對所開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)實施的全過程控制，是地產(chǎn)企業(yè)諸多經(jīng)營管理活動的體現(xiàn)，它貫穿于投資決策、規(guī)劃、方案設(shè)計、招投標(biāo)、施工建設(shè)的整個階段過程。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程。在房地產(chǎn)項目初始階段進(jìn)行成本估算；在項目規(guī)劃階段，在成本估算的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化制訂目標(biāo)成本；根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生成本計劃和實際成本情況，成本控制就是對上述過程 進(jìn)行規(guī)劃和監(jiān)控。它根據(jù)各項工作需要的實際成本、計劃成本、目標(biāo)成本進(jìn)行比較，對成本費(fèi)用進(jìn)行評價，并對未完成項目進(jìn)行預(yù)測，使成本控制在預(yù)算

8、范圍之內(nèi)。此外，在實施過程中，不能只注意成本的節(jié)約，而忽略了項目的質(zhì)量與進(jìn)度；不能只為了單純控制成本，而忽略了企業(yè)的品牌效應(yīng)等。力求在開發(fā)中使人力、物力、財力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益，以達(dá)到利潤最大化。 72.2.1 實施全過程成本控制 房地產(chǎn)成本控制貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的全過程，在投資立項、征地拆遷、設(shè)計報建、工程建設(shè)等各個階段，涉及成本估算、資金預(yù)測、工程預(yù)算、成本單項的控制目標(biāo)、成本實際發(fā)生及預(yù)測等功能，實現(xiàn)了對項目的全過程管理成本控制。在項目開發(fā)過程中，成本發(fā)生在每一個階段中，是全過程管控，任何一個階段都直接影響整個成本的構(gòu)成。因此，在全過程成本控制過程中，要防止片面性發(fā)生，

9、只注重控制建設(shè)承辦單位的建設(shè)成本，而忽視投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段的控制。在工程實踐中，往往設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制重點控制過程。此外，招投標(biāo)階段投資控制也非常重要，優(yōu)秀的施工單位可以帶來好的項目管理，性價比優(yōu)良的設(shè)備、材料更能保證項目的工程質(zhì)量，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。 2.2.2 全面采取綜合成本控制 成本目標(biāo)不是孤立的，它的標(biāo)底物有質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、投資成本目標(biāo)、安全目標(biāo)，并與現(xiàn)場協(xié)調(diào)管理、資源消耗相結(jié)合的綜合考慮的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能為降低成本而忽視其它目標(biāo)，不能為降低成本，而降低質(zhì)量要求，從而造成返工或停工，拖延工期計劃。這樣不但達(dá)不到降低成本的目的，反而更加損害項目

10、的整體功能的利益，影響成本的控制。因此，在項目的實施過程中，必須是正確處理好三控兩管一協(xié)調(diào)的關(guān)系，即質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本合同控制同步進(jìn)行，同時進(jìn)行目標(biāo)控制。這要求在制定成本目標(biāo)系統(tǒng)時，就應(yīng)該綜合考慮整個目標(biāo)的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，不僅要使成本目標(biāo)滿足企業(yè)的要求，還要使進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)也能滿足企業(yè)的要求。要充分考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體利益，做到成本目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、反復(fù)協(xié)調(diào)工作，力求優(yōu)化實現(xiàn)各目標(biāo)的平衡。當(dāng)采取單項成本控制措施時，要充分考慮到這種措施是否對其它目標(biāo)控制產(chǎn)生的影響，此外，在成本控制過程中，還要與信息管理、安全管理，現(xiàn)場協(xié)調(diào)相結(jié)合，不要因為安全管理的出現(xiàn)問題，反過來影響成本控制

11、目標(biāo)實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制只有綜合考慮，才具有它的價值所在，才能從根本上提高項目整體品質(zhì)，創(chuàng)造優(yōu)秀的品牌效應(yīng)。 82.2.3 建立動態(tài)成本控制制度 房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是通過對估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理，計算出動態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出偏差，實現(xiàn)動態(tài)閉環(huán)控制，最終達(dá)到成本控制的目的；即實施項目管理中的成本控制體系，實現(xiàn)合同管理、付款管理及付款實際動態(tài)查詢分析，以實現(xiàn)成本控制目標(biāo)的要求。為了控制好整個項目的成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從每個成本支出的時間段開始，從項目工程的每一個分部工程開始，分步驟分階段實施控制。在制定成本控制的目標(biāo)時，成本控制周期不宜太長，每月核算，對比

12、分析，實施過程中應(yīng)以近期控制為主，力求提高控制的準(zhǔn)確性。 首先，應(yīng)科學(xué)設(shè)置好成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)是一個周期長、投資大的生產(chǎn)實施過程，隨機(jī)變化性較大，在預(yù)定投資目標(biāo)時，要有一個項目投資估算，通過項目反復(fù)實踐，逐漸形成一個清晰準(zhǔn)確的概預(yù)算，最后到?jīng)Q策與承包合同同價。投資估算是規(guī)劃設(shè)計及方案設(shè)計的目標(biāo)，而概算應(yīng)該是擴(kuò)大 初步設(shè)計和施工設(shè)計的目標(biāo)，決算時工程的最終結(jié)果。在動態(tài)控制過程中，應(yīng)該重視企業(yè)經(jīng)營大綱的編制，實時調(diào)整偏差，力求使項目目標(biāo)估算符合預(yù)定目標(biāo)。 其次，在過程控制中，要變被動控制為主動控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目從土地招拍掛開始，必須采取主動控制，地塊位置的選擇，交通情況，市場情況主

13、動向設(shè)計部門提出規(guī)劃設(shè)計及方案設(shè)計要求，同時進(jìn)行全案策劃，因為設(shè)計單位最大的弱點是對市場情況不熟悉，對技術(shù)經(jīng)濟(jì)不掌握，必須組織專家小組向設(shè)計部提要求，一旦方案設(shè)計由規(guī)劃審批批準(zhǔn)，很難修改，損失巨大。此外，在成本的控制過程中，應(yīng)采取經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合的成本控制手段，使每個開發(fā)環(huán)節(jié)都要把經(jīng)濟(jì)、技術(shù)做到有機(jī)結(jié)合。 2.3 目前房地產(chǎn)項目成本控制的現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)項目的成本包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政公共設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)等。其中土地費(fèi)用受國家政策的影響較大，其它前期費(fèi)用、市政公共設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用主要由企業(yè)內(nèi)部能否 9得到有效控制決定。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

14、成本能否降下來，房價能否合理回歸正常水平，房地產(chǎn)業(yè)能否正常健康發(fā)展，取決于這兩方面能否真正得到有效控制。2.3.1 土地成本的有效控制 土地成本是房地產(chǎn)成本的重要組成部分。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，國際上地價一般占到房屋開發(fā)成本的三分之一左右，而在我國近幾年已經(jīng)占到40%以上。這幾年，隨著城市化進(jìn)程的加快，金融投資渠道的匱乏，流動性泛濫，房地產(chǎn)成為了炙手可熱的行業(yè)，大量資金投資于房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)價格高漲。地價高企自然要抬高房屋開發(fā)總成本，造成房屋價格高位運(yùn)行，導(dǎo)致許多民眾買不起住房，一方面由于城市化進(jìn)程加快，導(dǎo)致市場的剛性需求的增加，另一方面，也暴落出政府的土地財政政策制度、金融制度方面的缺陷，地

15、方政府土地供應(yīng)以賣地收益最大化為目標(biāo)，使得土地成本大幅增加，地價水平的上漲直接導(dǎo)致房價的成本上漲。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場投資、投機(jī)盛行的環(huán)境下，為追求高額利潤，勢必以推高房價來降低成本。 2007年國家的宏觀調(diào)控政策曾使房地產(chǎn)投資得到一定的降溫，使房價正趨向理性的時候，美國的次債危機(jī)導(dǎo)致的全球金融危機(jī)爆發(fā)，國家為保增長，又重新釋放流動性，原本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的局面不但沒有改觀，一些產(chǎn)能過剩的行業(yè)更加突出，房地產(chǎn)行業(yè)投資更加加快，新的地王重新產(chǎn)生，并屢創(chuàng)新高。因此，國家必須正確合理引導(dǎo)社會投資，拓寬投資渠道，在土地政策制定上，應(yīng)從維護(hù)社會穩(wěn)定，保障民生的角度，去維護(hù)房地產(chǎn)健康發(fā)展。政府賣地的目標(biāo)應(yīng)該

16、不僅是賺錢，更重要的是要通過土地供應(yīng)的改革來穩(wěn)定市場，讓政府從市場博弈的利益主體，真正變成公共利益和市場秩序的維護(hù)者。 首先，土地供應(yīng)要改變計劃思路，要從機(jī)械地執(zhí)行年初土地供應(yīng)計劃，變成動態(tài)地、透明地、超前地把供地計劃公諸于世。上海的做法正是體現(xiàn)了這一變化。今年三季度，上海土地買賣市場火爆、“地王”頻現(xiàn)，9月份一個月，政府賣地進(jìn)賬就高達(dá) 190多億元。正是為了平抑市場的土地短缺，政府及時披露了 40幅土地的出讓信息，雖然尚未投放市場，但緊張的市場情緒立即放松下來，很好地起到了穩(wěn)定市場的作用。因此，土地供應(yīng)改革的最終目標(biāo)，應(yīng)該是建立類似香港政府每年公布當(dāng)年的土地供應(yīng)表，發(fā)展商依據(jù)表內(nèi)任何一幅土地

17、，可以向政府提 10出申請，申請人必須為購買該幅土地開出最低價并交繳按金。如果申請人的出價符合政府的價格預(yù)期，土地就會拿出來招標(biāo)或拍賣這樣的做法可以保證交易各方有一個公開透明的交易環(huán)境，起到穩(wěn)定市場的作用。 其次，要破除當(dāng)前地方政府的土地財政政策。當(dāng)前土地出讓金收益已經(jīng)占到部分地方收入的60%以上，地方政府的為維護(hù)切身利益，為了能從房地產(chǎn)市場獲得更大的收益，顯然不會主動降低土地出讓金。正因如此，降低地價只能以破除地方政府的土地財政政策作為突破口，唯有通過有效制度設(shè)計破除地方政府的土地財政政策，才能真正實現(xiàn)地價并帶動房價的降低。如何遏制地方政府以地生財?shù)臎_動，學(xué)者發(fā)表了不同意見，一種觀點認(rèn)為，應(yīng)

18、該重新劃定中央財政與地方對于土地出讓金的分成比例，減少地方的土地出讓金留成，這樣也可在一定程度上抑制地方政府不遺余力抬高地價的欲望；還有觀點認(rèn)為，提高土地出讓金用于補(bǔ)償被征地農(nóng)民的數(shù)額，中央政府應(yīng)明確規(guī)定土地出讓金必需用于補(bǔ)償農(nóng)民的支出比例，并將這一比例制定在比較高的幅度上，就既可在更大程度上保障被征地農(nóng)民的利益，又可對地方政府以地生財?shù)臎_動起到遏制作用?；蛘呷缬嘘P(guān)機(jī)構(gòu)與專家所建議的，以征收土地稅或物業(yè)稅代替政府收取土地出讓金，讓土地出讓收益全部進(jìn)入國庫?；蛘咭远愂招问竭M(jìn)入地方財政預(yù)算，地方政府與官員使用土地出讓金的隨意性就能得到降低，這也能在一定程度上對土地財政政策起到消解作用。當(dāng)然，對于破

19、除土地財政政策而言，更為根本的是破除地方政府對于土地的壟斷格局，通過完善土地制度逐步實現(xiàn)土地的市場化，并對畸高房價起到有效平抑效用。 2.3.2 房地產(chǎn)企業(yè)自身成本控制 房地產(chǎn)企業(yè)工程成本除土地成本外的前期費(fèi)用、市政公共設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)等成本，需要企業(yè)自身完成控制。這些成本的控制需要企業(yè)內(nèi)部決策者及治理人員建立成本治理意識，尤其是在項目開發(fā)過程中，注重項目開發(fā)的全過程主動控制，以事前動態(tài)管理的控制模式，設(shè)置好科學(xué)的成本控制目標(biāo)，采用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相互結(jié)合的手段，對項目規(guī)劃設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、項目建設(shè)施工階段、項目竣工階段等實施全過程控制，才能最終實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)工程成本的有效

20、控制。 11但是，目前由于房地產(chǎn)市場投資過熱，房價的高漲，房地產(chǎn)暴利，很多企業(yè)忽視企業(yè)內(nèi)部成本意識，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在對建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計階段重視不夠，對設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)合理性，產(chǎn)品方案的優(yōu)越性、可行性沒有一個標(biāo)準(zhǔn)，往往是在方案還沒有確定下來先行開工建設(shè)，造成在項目的建設(shè)過程中，設(shè)計方案的反復(fù)調(diào)整，致使預(yù)算成本也跟著反復(fù)調(diào)整，一個項目下來投資成倍增加。在招標(biāo)過程中，只重視廠家不重視設(shè)計方案和圖紙，無工程量清單或有工作量清單不全或不準(zhǔn)確，導(dǎo)致施工過程中大量變更洽商的存在，無法在項目實施中真正實現(xiàn)成本的目標(biāo)控制。在合同簽署過程中合同細(xì)節(jié)不嚴(yán)密，缺少對承包商的制約條款，在施工過程中，經(jīng)常發(fā)生索

21、賠糾紛，對工程變更控制不嚴(yán)，缺少詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。工程投資項目竣工后，缺少項目后評估制度，沒有對投資決策、項目建成后的社會效益和經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)行評價，過分依賴第三方咨詢公司，對出現(xiàn)的問題無人承擔(dān)責(zé)任。一個項目結(jié)束下來，沒有對下一個項目可借鑒意義。所有這些都是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所暴露的一些共性問題，盡管采取了一些人為控制措施，但是缺少一個科學(xué)合理的成本規(guī)范要求，再加上各項目開發(fā)人員素質(zhì)參差不齊，只通過人為控制還不能真正做到成本的有效控制，還必須落實到制度層面的要求，只有從公司層面真正重視房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在競爭中立于不敗之地。 12第3章 規(guī)劃、設(shè)計階段的成本控制 對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，一份好的設(shè)計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。目前很多房地產(chǎn)