商業(yè)廣場運營模式

1、商業(yè)地產運營模式常見模式溫州模式：溫州模式-該行業(yè)溫州人限制較多,以資源性招商為主,喜歡運用炒作、 假牌的技巧.由于市場這個領域內,大局部市場都是溫州人開的,溫州人限制著全國各 地大大小小的大局部市場資源,又因各行業(yè)商戶也以浙江人為多,所以常見的 是溫州人運作模式.溫州一般是民營企業(yè),股東較多,辦事效率高,注重政府 等人際關系建設,社會游資力量豐富,資金融資水平強.對于市場一般是幾個人合股運作,招商方式中多采用溫州傳統的老鄉(xiāng)資 源,進行炒作或出假牌,對于廣告投入不甚增強,節(jié)點限制觀念不強,但其對 開業(yè)、開盤之類活動重視,對于政府的組織公關水平非常擅長,而且在關鍵時 刻敢于投資.遠洋城模式：遠洋

2、城模式一城市中央建Shopping mall,銷售采用虛擬鋪位方式.由河北萬昌投資公司修建的唐山遠洋城,保定遠洋城,石家莊遠洋城,這 種中國式的shopping mall,雖然超出市場領域的范疇,但具有許多新意之處, 與市場有許多借鑒之處.遠洋城,在城市中央地帶或次中央地帶,這與傳統的郊區(qū)商業(yè)不同,而且 城市人均收入水平和汽車擁有量低于標準水平,如唐山、保定等為三級城市, 建設規(guī)模宏大的shopping mall.通過概念營造,招商也是通過主力店麥當勞、肯德基、超市、娛樂等 組成一個大的集合體.新奇之處在于其虛擬鋪位,產權銷售模式,即將商場劃分為假設干個小小鋪 位,通過平面圖虛擬鋪位銷售產權,

3、采用統一返點,然后在經營上統一治理、 根據對主力店實力和號召力不同定不同租金,租金與售價之間的必然聯系不強 烈.比例也不正確.但其shoppingmall中許多設計和運作理念,仿造傳統shoppingmall的概念進行,有許多成功之處,尤其在建筑設計中頗有借鑒的成功 之處.其產權銷售價奇高,從銷價提返點給投資人,其模式在河北幾個城市欲連 鎖,走租金制與流水返扣結合模式,建中國式的shopping mall.目前唐山遠洋城已處半倒閉狀態(tài),其營銷方式脫離中國國情.遠洋城簡介：遠洋城商業(yè)廣場是由北京萬昌投資投資規(guī)劃,由遠洋城房地產開發(fā)公司開發(fā)、建設的大型綜合性購物中央SHOPPING MALL.遠洋

4、城商業(yè)廣場集 購物、休閑、娛樂、餐飲等多種商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,使顧客享受一站式購物、娛 樂的嶄新生活體驗.遠洋城商業(yè)廣場的商業(yè)形態(tài)定位于一一以大型百貨、超市商業(yè)業(yè)態(tài)為主, 以各類精品專賣店為輔,以特色化、群眾化餐飲娛樂及其他業(yè)態(tài)為補充的復合 型商業(yè)中央.此工程得到河北省、市各級領導,各相關單位的大量關注和支持, 遠洋城商業(yè)廣場建成后將成為河北省內的商業(yè)地標,引領消費、娛樂的新時 尚,是購物、休閑、娛樂的最正確選擇.河北省內目前有兩個遠洋城商業(yè)廣場正 在進行籌建,分別是石家莊遠洋城商業(yè)廣場、唐山遠洋城商業(yè)廣場.其中：石家莊遠洋城商業(yè)廣場：總建筑面積約為 240000平方米開發(fā)商：石家莊遠洋城房地產開

5、發(fā)唐山遠洋城商業(yè)廣場：總建筑面積約為 110000平方米開發(fā)商：唐山遠洋城房地產開發(fā)保定遠洋城商業(yè)廣場：總建筑面積約為 60000平方米開發(fā)商：保定遠洋城房地產開發(fā)以上三個遠洋城商業(yè)廣場工程均處在城市的商業(yè)黃金地帶和市政府規(guī)劃的 商業(yè)開展中央.交通方便,人流、客流充足,地域優(yōu)勢強.遠洋城商業(yè)廣場將引進國際國內知名的零售商和具有專業(yè)特色的專賣 商場,國際國內知名品牌的專賣店分布其中.整體商業(yè)布局和每層賣場規(guī) 劃,均由專業(yè)的商業(yè)參謀咨詢公司進行指導.其匠心獨具的設計和商品組 合,將為當地顧客度身打造新奇的購物、休閑空間,提供舒適的購物環(huán)境和嶄 新的生活體驗.功能定位遠洋城MALL由兩大功能組團構成

6、,一是以零售消費為主的購物組 團,面積約為70000平方米；二是以餐飲、文化、娛樂為主的休閑消費組團, 面積約為40000平方米.建筑總面積為110000平方米.工程市場形象定位華北極具熱帶浪漫風情的集觀光、購物、美食、休閑、 娛樂于一體的唐山城中之城.萬達模式一定單產業(yè).萬達的定單產業(yè),利用500強中的沃爾瑪等品牌商業(yè)進行定單式開發(fā),具 屬于住宅范疇,商業(yè)主要對定式商業(yè)效勞,利用品牌連鎖商業(yè)為其做地產效勞 商,而且由于依靠強大品牌效應,得到各地政府積極支持.現其商業(yè)局部出售 產權,造成小業(yè)主與統一治理之間的矛盾不斷,使其開發(fā)的局部萬達廣場經營 維艱.哈爾濱萬達商業(yè)廣場哈爾濱萬達商業(yè)廣場,是以

7、4座大型商廈為主體,有機整和的大型商業(yè)建 筑群落.兩條林蔭步行街聯絡著各個商業(yè)單元,近3000平米的大型休閑廣場,營造出度假、歡聚的主題氣氛；搶先入駐的有沃爾瑪、大洋百貨、大食代美食 廣場、華納國際影城和3c數碼廣場5大國際級巨頭,只有不到10%的鋪面產權 出售,出售的鋪位要求自營,其最小銷售單位是20平米.開業(yè)時間2004年10月.東方家園模式一超市化連鎖商業(yè).東方家園是家居裝飾材料領域中的 中國的宜家,通過大型建材超市,在 產品治理、品牌優(yōu)勢,地產資源地產資源在這幾個要素并不是最主要的因區(qū)域消費力要求有關到達一二級城市,人均水平過 2000元/月的城市,方可 支撐建材超市模式,返之選購就在

8、建材大批發(fā)市場.其完全是資源性擴張,如在食品業(yè)中已很普遍,如各超市華普、家樂福、 物美等.它已超越了市場攤位式,采用的是流水返扣和自營治理模式.在其根底的家世界、通過超市、建材,餐飲,三板斧迅速擴張.家電行業(yè) 中的國美、蘇寧、大中、他們都是通過限制產品渠道,對市場的進程要求嚴 格,進行區(qū)域化擴張,其遠比任何一種模式都有殺傷力,也是未來商業(yè)開展的 主流模式和方向.其市場運作和產品行銷限制于一體.東方家園由東方集團全面引進了美國 THE HOME DEPOT家居貨棧的經營 理念和治理模式投資興辦的全國連鎖大型倉儲式建筑裝飾材料自選超市.它以 統一采購、統一營銷、天天平價、一站購齊為主要特色,在建材

9、市場尚不興旺 的中國展示了裝飾建材零售業(yè)的現代形象,讓顧客天天都能以低廉的價格感受 現代商業(yè)文化的氣氛.東方家園經營的商品共分為10大部類,即：木材、建材、墻地面覆蓋材 料、油漆涂料、五金工具、管材管件、電工電料、燈具、園藝、廚衛(wèi)用品,商 品品種多達3萬-5萬種,家庭裝飾裝修所需材料在這里都能一次購齊.運營模式是：在總部設立一個采購中央,按上述10大部類分工,精選全國各名 牌產品供貨商,以統一采購的方式,杜絕了劣質和假冒產品,同時也為消費者爭取到 最優(yōu)惠的價格,讓消費者在產品質量價格和售后效勞上放心.商品全部放在貨架 上展示,由顧客自由選購.營運特色是：店址選擇在交通方便的城郊結合部,店面整潔

10、,寬敞明亮, 且不著意豪華裝飾.對每一個店的建設力求規(guī)模宏大,每家標準店的營業(yè)面積 均在3萬平方米以上,室外停車場也不少于 1萬平方米.店內所售商品種類達 3 萬-5萬種,且所有商品直接向制造廠家采購,接棄一切中間環(huán)節(jié).經營目標是：連鎖化規(guī)模經營,采用統一標識、統一進銷和統一治理,以 高品質的商品和優(yōu)質的效勞樹立東方家園的效勞品牌和整體形象.香港豪德公司模式：通過住宅模式,在中低級城市運作商業(yè),進行規(guī)模化 擴張模式.在江西省的三級城市贛州市,以及內蒙古包頭,都有香港豪德公司開發(fā)的 市場.其主要在三級城市運行,具開發(fā)商拿地一般很優(yōu)惠,他對地塊的商業(yè)性 要求不太苛刻.通過住宅模式運營商業(yè)的市場,主

11、要在低端城市和無低端市場競爭的城市 運作取得成功的例子.在三級城市,人均收入在 600元/月的城市開發(fā),建筑模 式連鎖一托三式市場,一二層做商業(yè),3層住人或做倉庫,實行產權銷售,售價 參照當地商品房價,略高一點；也有容積率高的,一二層為市場,3、4、5為住宅,其規(guī)模較大,可滾動開發(fā),對業(yè)態(tài)不限制,從最低端食品批發(fā),服裝、建 材、裝飾材料.糧油等能夠包羅萬象,而且兼容性大,市場形成一個組合體, 其中商業(yè)、住宅、物流,車流、人流混雜熱鬧,特適合低端城市的需求, 所以其模式已復制不少,而且因其采用住宅模式,所以商業(yè)壓力小,資金借貸 方便,操作難度低.由于在這類城市一般無有規(guī)模市場競爭,所以容易成功.

12、開封豪德貿易廣場開封豪德貿易廣場是開封市政府與香港豪德集團合作開發(fā)的大型商貿廣場,位于開封市具有大都市風范的開發(fā)區(qū)黃金路段 一金明大道南段.優(yōu)越的地 理位置,商機無限.廣場內設有工商銀行建立的豪德貿易廣場金融中央.廣場 外緊鄰多個著名住宅小區(qū),入住人口將達 25萬人.貿易廣場商戶從業(yè)人員近 8000人,日客流量將達3萬人次,購貨群體將輻射周邊 30多個市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn).開封 豪德貿易廣場將成為豫東商貿中央,并重新確立著名商品集散地之地位,重拾當 年雄風,展一幅當代清明上河圖.廣場占地近400畝,總建筑面積25萬平方米,商住兩用商鋪2300余套.廣 場西區(qū)為綜合商品區(qū),三種戶型,面積100 itf150

13、 itf.分為百貨區(qū)、煙酒副食 區(qū)、電子電器區(qū)、土特產綜合區(qū)、餐飲區(qū).廣場東區(qū)為燈具、水暖、油漆、五 金交電、建材區(qū).四種戶型,面積 100 m2200 itf.廣場內戶戶臨街,路路通 暢.本工程為聯體結構,獨立門戶,一、二、三層為一套.賽博模式：品牌優(yōu)勢、產品資源優(yōu)勢和地產資源三者組合,進行擴張模 式.在中國電腦行業(yè),電子計算機領域中,賽博電子市場已遍布中國的開了幾 十家連鎖市場,限制著各城市的電腦行業(yè)的市場.這種模式是比擬欣賞和推薦 的,品牌化、連鎖化和資源化的統一.在各城市其選址根據市場參數條件,對地段性、商圈性、規(guī)模性、人氣性 要求甚嚴,從而建立一個良好的市場根底.而且其具有品牌效應,

14、運作標準,以租賃為主,招商面對當地散戶,在行 業(yè)內長期品牌擴張,形成電腦行業(yè)中的資源擁有者.類似這種模式,但小規(guī)模開展的有在北京家居行業(yè)的愛家家居、北京各效 區(qū)縣的鑫隆服裝市場,建材行業(yè)中的紅星美凱龍都是參考此模式開展,它是未 來其它市場行業(yè)效仿的典范.賽博數碼生活廣場隆重開業(yè),中國首家數碼生活廣場 ITMALL 8月12日 在北京亞運村小營路口原進口商品大廈隆重開業(yè).繼1999年首次推出中國數 碼廣場后,賽博迅速在全國拓店 50家,建成中國最大的數碼產品連鎖渠道.在 今天,數碼產品越來越走進我們生活的時候,賽博再次將數碼廣場提升為 數碼生活廣場工并在北京首次閃亮登場.一樓、二樓是電腦品牌館和

15、數碼館,銷售全系列的電腦、 、數碼產 品；三樓引進鴻利多裝機配件超市、四樓知識天地圖書音像館,配套中還有游 戲體驗中央、音樂影像 DIY網上數碼沖印等更加人性化并貼近消費群眾的設 施,其產品線的組合完全不同于傳統電子市場.天雅模式：通過品牌優(yōu)勢,利用地產資源優(yōu)勢,整合商業(yè)資源的模式.在過去三年,人們熟悉的雅寶路天雅大廈,木樨園天雅大廈,五方橋天雅 大廈以及正等建的紅橋天雅大廈,它通過天雅市場運作治理的品牌,對地產資 源的整合,根據市場建設參數,利用地產資源優(yōu)劣整合商業(yè)資源,然后再從商 業(yè)資源和地產資源同時擴張的模式.其在賽博模式根底商業(yè)范疇更廣泛一些. 對地產資源的依賴要大于賽博和豪德模式.總

16、之：未來的趨勢中,高檔進程將以國美模式,中低端將以賽博模式大行 其道.在各種模式中,其中市場類中未來的開展模式就是賽博模式,品牌性與 地產資源相結合的方向.而商場式中那么以國美模式和東方家園模式暢行,在不 同的行業(yè)、不同的領域、不同的階斷進行擴張,形成中國的沃爾瑪“宜家,在近十年內,將是在某些經濟興旺的二級城市,由商場式將逐漸取代市場模式. 但在中國廣闊農村和三級城市,市場模式將長期存在.其它類商業(yè)業(yè)態(tài)簡介：商鋪概念商鋪,由"市"演變而來,?說文?將"市"解釋為"集中交易之場所",也就是 今日之商鋪.北宋時期商鋪和市場是分開的,首都東

17、京開封是當時最大的商業(yè)中央 城市.據歷史記載：東京東大街至新宋門,魚市、肉市、漆器、金銀鋪最 為集中,西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行,皇城東華門外,無所不 有.?清明上河圖?曾翔實地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況.到現在,商鋪是經營者為顧客提供商品交易、效勞 /或感受體驗的場所.和 過去商鋪的定義相比有相同的地方,即商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處 是現代商鋪的概念不僅包含了交易功能,而且包含了效勞功能和感受體驗的功 能.商鋪作為交易的場所,很容易理解,從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店 都有規(guī)模不等的商品交易場所.商鋪作為提供效勞的場所,簡單舉例很容易理 解,比方餐飲設施、美容美發(fā)設施

18、等.消費者在這種商鋪里,通過得到經營者 提供的效勞,享受效勞的品質.商鋪作為提供感受體驗的場所,比方電影城、 KTV量販、健身設施等,消費者在這類商鋪里充分感受經營者創(chuàng)造的特別的情 景、設施、氣氛等,從中得到美感、娛樂、健康等,而經營者在此過程中實現 收益.商業(yè)分類：商鋪分類：從商鋪的概念可以看出,其范圍極為廣泛,不對它進行有效分 類是無法深入進行相關研究,更不要說對商鋪投資進行專業(yè)的剖析.本節(jié)將對 商鋪進行分類,便于讀者理解.根據開發(fā)形式進行分類(1)、商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式、根據街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產形式, 其沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪.商業(yè)街過去十

19、年在國內取得了良好的開展,其中包括建材、汽車配件、服 裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等.(2)、市場類商鋪在這里,我們所說的“市場是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經營 的商業(yè)樓宇,有些是單層建筑,大多是多層建筑.這類市場里面的鋪位即我們 所談的市場類商鋪.市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比擬高,在全國各地都有大量從事某種商 品經營的專業(yè)批發(fā)和零售市場,比方,圖書交易市場、電子市場、家用電器市 場、家具城、建材城等.(3)、社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內的商用鋪位,其經營對象主要是住宅社區(qū)的居 民.社區(qū)商鋪的表現形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪,有些鋪面可以 直接對外開門營業(yè),但多數

20、屬于鋪位形式.(4)、百貨商場、購物中央商鋪百貨商場、購物中央商鋪指百貨商場、各種類型購物中央里面的鋪位.百 貨商場及各種類型購物中央的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深 遠.(5)、商務樓、寫字樓商鋪商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中央、 寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間.這類商鋪的規(guī)模相對較小,但商業(yè)價 值很值得關注.商務樓、寫字樓底商商鋪工程經營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、 超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、 干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂工程等,其定位通常為中高檔消費者,而且 國際品牌在當中占很大的比重.(6)、交通設施商

21、鋪交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍 的商鋪,以及道路兩側各類中小型商鋪.商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的根本特征：商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(主 題商城)、專賣店、購物中央和倉儲式商場等.各主要業(yè)態(tài)選址和經營特征如 下：1、百貨店百貨店是指在一個大建筑物內,根據不同商品部門設銷售區(qū),開展進貨管 理、運營,滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài).(1)選址在城市繁華區(qū)、交通要道.(2)商店規(guī)模大,營業(yè)面積在5000平方米以上.(3)商品結構以經營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為 主,種類齊全、少批量、高毛利.(4)商店設施豪華、店

22、堂典雅、明快.(5)采取柜臺銷售與自選(開架)銷售相結合方式.(6)采取定價銷售,可以退貨.(7)效勞功能齊全.2、超級市場超級市場指采取自選銷售方式,以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用 品為主,滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài).(1)選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū).(2)以居民為主要銷售對象,10分鐘左右可到達.(3)商店營業(yè)面積在1000平方米以下.(4)商品構成以購置頻率高的商品為主.(5)采取自選銷售方式,出入口分設,結算由設在出口處的收銀機統一進 行.(6)營業(yè)時間每天不低于11小時.(7)有一定面積的停車場地.3、大型綜合超市大型綜合超市是指采取自選銷售方式,以銷售群眾化實用品為主

23、,滿足顧 客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài).(1)選址在城鄉(xiāng)結合部、住宅區(qū)、交通要道,(2)商店營業(yè)面積2500平方米以上.(3)商品構成為衣、食、用品齊全,重視本企業(yè)的品牌開發(fā).(4)采取自選銷售方式.(5)設與商店營業(yè)面積相適應的停車場.4、便利店(方便店)便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài).(1)選址在居民住宅區(qū),主干線公路邊,以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機 關、團體、企業(yè)事業(yè)所在地.(2)商店營業(yè)面積在100平方米左右,營業(yè)面積利用率高.(3)居民徒步購物57分鐘可到達,80%的顧客為有目的的購置.(4)商品結構以速成食品、飲料,小百貨為主,有即時消費性、小容量、 應急性等特點.

24、(5)營業(yè)時間長,一般在10小時以上,甚至24小時,終年無休日.5、購物中央購物中央指企業(yè)有方案地開發(fā)、擁有、治理運營的各類零售業(yè)態(tài)、效勞設 施的集合體.(1)由發(fā)起者有方案地開設、布局統一規(guī)劃,店鋪獨立經營.(2)選址為中央商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道.(3)內部結構由百貨店或超級市場作為核心店,與各類專業(yè)店、專賣店、 快餐店等組合構成.(4)設施豪華、店堂典雅、寬敝明亮,實行賣場租賃制.(5)核心店的面積一般不超過購物中央面積的 80%.(6)效勞功能齊全,集零售、餐飲、娛樂為一體.(7)根據銷售面積,設相應規(guī)模的停車場.6、倉儲式商場倉儲式商場指以經營生活資料為主的,儲銷一體、低價銷售、

25、提供有限服 務的零售業(yè)態(tài)(其中有的采取會員制形式,只為會員效勞).(1)在城鄉(xiāng)結合部、交通要道.(2)商店營業(yè)面積大,一般為10000平方米左右.(3)目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購置和有交通工具的消費者為 主.商業(yè)街商鋪：商業(yè)街商鋪類型商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復合商業(yè)街商鋪.專業(yè)商業(yè)街商鋪往往 集中經營某一類(種)商品,如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑 娛樂街等；復合商業(yè)街商鋪對經營的商品不加確定,經營者可以根據自己的設 想去隨意經營,如北京西單商業(yè)街,北京宣武區(qū)的大都市街等.商業(yè)街(1)專業(yè)商業(yè)街特點規(guī)模大小不一,和經營商品的類型有關,比方,經營服裝的商業(yè)街和經營 建

26、材的商業(yè)街具規(guī)?？赡軙休^大的差異.北京的“女人街"屬于典型的女性服裝 商業(yè)街,單個獨立的"女人街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街,建筑規(guī) 模遠遠超過一萬平米,到達近十萬平方米.商業(yè)街的規(guī)模必須表達市場需求和所經營的商品適合的經營規(guī)模.如果一 個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應,那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經營 困境.(2)沿街兩側布置商鋪,單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街,也可以是 一條主街,多條副街；商業(yè)街的長度不能太長,超過 600米,消費者就可能產 生疲勞、厭倦的感覺.(3)商業(yè)街名稱特點專業(yè)商業(yè)街的名稱往往表達商業(yè)街所在的位置和所經營的商品類型兩大

27、要 素.比方,"北京三里屯酒吧街"名稱就準確包含了位置元素"三里屯",和經營商 品類型元素"酒吧",位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀金源投資集團集團開 發(fā)的金源大酒店"不夜城",消費者從其名稱就可以很容易搞清楚該商業(yè)街工程的 位置及可以提供的效勞等.復合商業(yè)街的特點(1)商業(yè)街規(guī)模特點復合商業(yè)街大多數規(guī)模龐大.無論北京的王府井商業(yè)街,還是上海南京 路,都是商業(yè)“巨無霸",沿街商業(yè)房地產開發(fā)面積達幾十萬平方米.(2)商業(yè)街規(guī)劃設計特點沿街兩側布置,大多數為多層建筑,長度往往比擬長(有的復合商業(yè)街長 度到達

28、23公里).復合商業(yè)街規(guī)模龐大,對規(guī)劃設計的水平有較高要求.科學考慮交通組 織、停車場規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導概念等問題.(3)商業(yè)街名稱特點復合商業(yè)街的名稱主要表達其所在的位置.復合商業(yè)街的名稱主要表達其所在位置的地名,那么這個地名的品牌價值 需要很高,至少比擬高.一個很陌生的、新開發(fā)的復合商業(yè)街,具市場前景值 得商鋪投資者謹慎考慮.商業(yè)街設計：一、尺度近人建筑物的尺度設計是影響人對建筑空間感受的關鍵要素之一.商業(yè)街的理 想氣氛應該是使用人覺得親切、放松 平易近人,使人有愉悅的消費心情,而 不是以勢壓人商業(yè)街的尺度應該以行人的活動為基準,而不是以高速過往機動車為參 照.購物行人所關注的縱向

29、范圍主要集中在建筑一層.對一層以上的范圍幾乎 是 視而不見.而橫向關注范圍一般也就在10米一一20米之間,而超過20米 寬的商業(yè)街,行人很可能只關注街道一側的店鋪,不會在超20米寬的范圍內之字前行.這恰好說明了商業(yè)街建筑外觀設計的重點應該在建筑外觀設計的 第三個層面上.建筑外觀造型的設計可以分為三個層面.第一層面是建筑的宏觀造型,也 就是天際輪廓線.著名建筑的外觀輪廓往往都很醒目,使人過目不忘,如悉尼 歌劇院、天壇等.第二層面是人在中距離上對建筑的感知方面,也就是建筑外 觀的中觀元素.包括建筑開窗與實墻面的虛實比照,立面橫豎線條的劃分等. 而第三個層面那么是人到建筑近前,與建筑直接接觸的微觀層

30、面.人所能感受的 范圍也就在一層高之內.這一層面上的設計重點應該是建筑的細部和材質的運 用.商業(yè)街的設計重點也應在首層外觀的細部上,包括門窗的形式,騎樓雨罩 的應用,臺階、踏步、扶手、欄桿、花盆、吊蘭、燈具、浮雕、壁畫、材質色 彩與劃分等等.建筑師的設計深度不應僅僅停留在第一個層面上,缺少細部的 設計無法滿足購物行人對建筑的尺度要求,必然會空洞沒有人情味.國外商業(yè)街經常被作為設計樣板,這與國外商業(yè)街的小體量、小尺度的人 性化設計分不開.國內的設計容易偏重于氣派、豪華、厚重的形象和氣勢.商 業(yè)街設計的尺度把握應該以人為本.二、空間的限定人在商業(yè)街內的活動和感知空間是三維的.所以設計師對街道的長度

31、方 向、寬度方向和高度方向都應有針對性地設計.首先商業(yè)街的長度隨商業(yè)的規(guī) 模而定,沒有一定之規(guī).但室外建筑空間根據心理感受模式可以分為向心的、 有聚合力的、所謂的 積極空間和發(fā)散的、通過性的、難以聚合人氣的 消極空 間.作為商業(yè)街這樣一個有聚合要求.需要行人購物休息能夠駐足停留、感受 欣賞環(huán)境的空間,它必須是一個通過建筑手段塑形成的積極空間.也就是在商業(yè)街的兩端需要某種形式的空間標志物和限定物,標志著商業(yè) 街的起和終.同時也起到把車行交通空間同步行購物空間隔離的目的.例如在北京珠江國際城商業(yè)街設計中,入口一端的一座中西合璧的牌樓作 為標志,不但使入口更加醒目和吸引人,也起到屏障的作用,把城市交

32、通與步 行空間隔開.小區(qū)中央一端以一座高聳的鐘塔既作為商業(yè)街結束也標示著小區(qū) 的中央.兩端標志的建立確立了商業(yè)街的寬間范圍,購物人能隨時感知自身在 這一空間內的位置,預知未走的路程.這一手法防止了購物者在大市場內常有 的混亂與迷失感.從人的行為模式來看,一般步行商業(yè)街的寬度宜在 1020米之間,超過 20米寬的街道難有近人的尺度.從建筑高度與街道比例來看,街寬宜在樓高的 .商業(yè)街的寬度也與商業(yè)規(guī)模有關,但不等于說街越長樓越高,街應該越 寬.空間的舒適度也是必須考慮的.假設寬于 20米,街的感覺那么可能被 廣場' 的感覺取代.商業(yè)街空間的高度方向的限定應遵循以行人為模數的原那么,并考慮二次空 間的應用.住宅區(qū)的商業(yè)街經常是同住宅建筑合二為一的,也就是底層商業(yè). 頂部住宅,特別是高層建筑因與商業(yè)建筑個性不同,與商業(yè)街的建筑設計手法 不必相同.多層、低層住宅如有可能,在尺度和色彩上適當加以商業(yè)特點能提 高商業(yè)街與住宅的整體性.在首層商業(yè)與二層住宅之