房估-《案例》指錯題各類型總結(jié)

1、按房地產(chǎn)估價報告各項內(nèi)容總結(jié)指錯題指錯題答題要點：1、先瀏覽通篇，看是否有缺項錯誤，包括大項和小項；2、各項內(nèi)容中按下述總結(jié)分析是否有錯誤；3、特別分析技術(shù)報告中按不同方法的各個表述、計算內(nèi)容。一份完整的估價報告由以下八部分構(gòu)成：1、封面；2、致估價委托人函；3、目錄；4、注冊房地產(chǎn)估價師聲明；5、估價的假設和限制條件；6、估價結(jié)果報告；7、估價技術(shù)報告；8、附件。各部分內(nèi)容構(gòu)成和常見錯誤如下：第一部分、封面一、構(gòu)成（7項）標題、估價報告名稱、估價項目名稱、估價委托人、估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、估價報告出具日期、估價報告編號二、常見錯誤1、 估價報告名稱：房地產(chǎn) 抵押估價的估價報告必須用“房

2、地產(chǎn)抵押估價報告”，否則算錯。2、 注冊房地產(chǎn)估價師：注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和其注冊號。3、 估價報告出具日期應與致函日期、作業(yè)日期一致，不一致的算錯。若還是“估價報告作業(yè)日期”，算錯。4、封面中的“估價人員”應為“注冊房地產(chǎn)估價師”5、估價報告中缺技術(shù)報告或封面、目錄不算重要內(nèi)容缺失。第二部分：致估價委托人函一、構(gòu)成（10項）標題、致函對象、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價方法、估價結(jié)果、估價機構(gòu)名稱和蓋章、致函日期。（有的有估價結(jié)果和使用報告有關的特別提示）二、常見錯誤1、缺標題“致估價委托人函”，算錯。1、基本事項四個內(nèi)容： 估價目的、估價對象、價值類型、估價時點、估價方法。

3、缺少上述某項，算錯2、缺總價、大寫、單價 或者缺不寫單價的理由，算錯:3、落款的估價機構(gòu)必須加蓋公章，不能由分公司簽發(fā)，如果是其他印章如*公司業(yè)務章、估價專用 章，則算錯。4、房地產(chǎn)抵押報告中缺少“在估價時點未設定法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價值、估價師所知悉的法定優(yōu)先受償款和抵押價值”三種價值的完整披露的，算錯。（該三種價值應在致函、結(jié)果報告、技術(shù)報告 中完整披露）；價值類型應一致，如是抵押價值，被寫成市場價值等，算錯5、致函日期=估價報告出具日期=估價作業(yè)截止日期，否則算錯 。6、缺估價報告應用有效期，錯。（2006、2010）第三部分、目錄一、構(gòu)成（6項）標題（目錄）、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、

4、估價假設和限制條件、 估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。二、常見錯誤1、目錄中不應有致估價委托人函 ！2、 目錄內(nèi)容（特別是估價結(jié)果報告、技術(shù)報告二級目錄內(nèi)容中）不應缺項，否則算錯。第四部分、注冊房地產(chǎn)估價師聲明一、構(gòu)成（7項）二、常見錯誤1、估價師聲明應是 注冊房地產(chǎn)估價師聲明2、 應注明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號，并經(jīng)本人簽名，不得以個人印章代替簽名，否則算錯。（非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價的房地產(chǎn)估價師不得簽名。）3、 在聲明最后要求必須有 兩名或兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名的，否則錯誤。4、 沒有查勘現(xiàn)場但參與此次估價的注冊房地產(chǎn)估價師姓名不必在聲明第6條中列出，在

5、聲明第6條中只需列出參與現(xiàn)場查勘的注冊房地產(chǎn)估價師姓名，沒有列出的，算錯；5、 抵押目的估價報告有效 期最長不超過1年，對有效期超過1年的抵押估價報告可指出錯誤；第五部分、估價的假設和限制條件一、構(gòu)成（4項）1 一般假設；2 不確定事項假設；3 背離實際情況假設；4 估價報告使用限制：二、常見錯誤1、 “估價報告使用期限”或“估價報告應用的有效期”放在估價假設和限制條件 或結(jié)果報告中都 不算錯誤。2、 估價時點與實地查勘日期不一致時，應在假設限制條件中進行假設說明；3、 在假設和限制條件中，強制拍賣目的估價應充分考慮租約對價格的影響第六部分、估價結(jié)果報告一、構(gòu)成（14項）（1）估價委托人；（2

6、）房地產(chǎn)估價機構(gòu)；（3）估價目的；（4）估價對象；（5）價值時點；（6）價 值類型；（7）估價原則；（8）估價依據(jù)；（9）估價方法；（10）不同估價方法的測算結(jié)果和最終的估價結(jié) 果；（11）注冊房地產(chǎn)估價師；（12）協(xié)助估價的人員；（13）實地查勘期；（14）估價作業(yè)期。如果是房 地產(chǎn)抵押估價報告，還應包括變現(xiàn)能力分析、市場風險提示。二、常見錯誤1、 估價委托人：寫明全稱、法定代表人和住所；個人姓名、住所（不要寫明身份證號碼）2、 房地產(chǎn)估價機構(gòu)：缺“法定代表人” “資質(zhì)等級” “資質(zhì)證書編號”，算錯。3、估價目的：抵押：“未確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”征收：“為房

7、屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”轉(zhuǎn)讓：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考”估價目的置于估價對象后 ，可作為備選錯誤。4、估價對象（要求描述詳細些）（1）包括估價對象范圍；土地基本狀況；建筑物基本狀況。缺上述某項，算錯。（2）后面計算的一些數(shù)據(jù)要在此部分內(nèi)容體現(xiàn)，前后數(shù)據(jù)不一致的算錯。（3）未說明共有權(quán)情況、所有權(quán)狀況 的，算錯。（4）估價對象中權(quán)益狀況描述不全 ，是否有共有權(quán)、是否設立抵押權(quán)等他項權(quán)利（他項權(quán)利日期是否完整）、在抵押估價中 是否有法定優(yōu)先受償款等未描述，算錯。土地使用期限和其起止日期、剩余期限和在土地使用出讓合同約定期滿后是否對收

8、回的建筑物給予 補償、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標、。（6）估價對象中區(qū)位狀況描述不全，或景觀、周圍環(huán)境、基礎設施完備程度、交通、公共配套設施 完備程度、朝向等未描述。（7） 估價對象中實物狀況描述不全， 或土地狀況、建筑物設施設備、建成年份、結(jié)構(gòu)、層高、裝修、 維護保養(yǎng)、建成時間未具體到月、估價對象分攤的土地面積等未描述。5、價值時點 沒有簡要理由，算錯。6、價值類型價值類型是指在某個房地產(chǎn)估價項目中根據(jù)估價對象由估價目的決定的具體某種價值。抵押：“估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值（或有限市場價值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”；征收：“被征收房屋價

9、值是指被征收房屋和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。缺，算錯。7、估價原則（1）對獨立、客觀、公正原則，沒有硬性要求，沒有，不算錯。（2）抵押，謹慎原則，沒有，算錯。（3） 現(xiàn)狀價值評估 不用列最高最佳利用原則,若列出算錯。（4）轉(zhuǎn)讓目的估價的估價原則 不應有謹慎原則。8、估價依據(jù)（1） 所有估價，必須有房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291 1999），沒有算錯。（2） 抵押，必須有房地產(chǎn)抵押估價指導意見 （建住房20068號），沒有算錯。（3） 征收，應有國有土地上房屋征收

10、與補償條例和國有土地上房屋征收評估辦法建住房201177號），沒有算錯。9、估價方法（1）要說明所選用估價方法 理由，沒有算錯。（2） 結(jié)果報告和技術(shù)報告 都缺估價方法定義，應在結(jié)果報告中指出，沒有算錯；換句話說，在技術(shù) 報告中未說明估價方法定義不算錯。（3） 只用一種方法估價 的還要說明不采用其它方法的理由；對采用兩種或兩種以上方法的 不要求說 明不采用其它方法的理由。（4）有條件選用市場法的，應選用市場法，有條件選用而不選用的，應說明理由；其他方法同理?？傊痪湓挘簯x盡選，不選說明理由。10、估價結(jié)果（1） 要有總價、單價、總價大寫表示和幣種?？們r和單價中，只有其一且不說明理由的，算錯。

11、（2）用外幣表示的，還應注明匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格 。（3） 抵押估價中未披露估價師所知悉的法定優(yōu)先受償款的，算錯。（4）劃撥地，注明劃撥土地使用權(quán) 應繳納的土地使用權(quán)出讓金（5）若是抵押報告，缺風險提示算錯 。（6）若是抵押報告，缺變現(xiàn)能力分析算錯。（7） 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。（比如到百，算錯）11、注冊房地產(chǎn)估價師說明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師估價的姓名、注冊號，并由本人簽名。12、協(xié)助估價的人員（1）說明所有協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師估價的人員的姓名、相關資格或職稱，并由本人簽名。沒有該項不算錯13、實地查勘期實地查勘估價對象的起止日期、沒

12、有實地查勘期的，算錯。14、 估價作業(yè)期：估價作業(yè)期是本次估價的起止日期，沒有，算錯致函日期=估價報告出具日期=估價作業(yè)截止日期， 不一致，算錯如13項與14項顛倒，算錯。15、 結(jié)果報告上述14項內(nèi)容的順序一般不要隨意變動，在考試中若出現(xiàn)缺項或者順序不符合要求的, 算錯。第七部分、估價技術(shù)報告一、構(gòu)成（6項）1、估價對象描述與分析 2、市場背景描述與分析 3、估價對象最高最佳利用分析 4、估價方法適用 性分析5、估價測算過程6、估價結(jié)果確定二、常見錯誤（一）估價對象描述與分析1、依據(jù)新教材等，“區(qū)位狀況描述與分析”中不要求對區(qū)位狀況未來變化趨勢進行分析，即沒有不 算錯。2、 技術(shù)報告中估價對

13、象狀況分析中缺少權(quán)益、實物、區(qū)位等狀況的說明。（要求粗些，不缺項即可， 缺項則算錯）（二）市場背景描述與分析1、“市場背景描述與分析中”未進行“本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況分析”的，算錯。（三）最高最佳利用分析（四）估價方法適用性分析1、缺選用理由，算錯。2、 缺對未選用的估價方法理由的（不管是采用一種方法估價還是一種以上方法估價），算錯。3、未說明估價方法 定義的，不算錯。（五）估價測算過程綜合性的：1、估價測算過程中注意數(shù)值、參數(shù)選擇、公式等選擇正確和前后一致。市場法：（總的）：1、市場法定義錯誤2、市場法選用 缺少理由或計算公式，算錯3、市場法公式中，“估價對象市場價格”應為“估價

14、對象比準價格”（可比實例選?。? 從案例考試角度看，可比實例少于3個的，可作為一處錯誤予以指出2、可比實例的選取注意是否滿足可比實例的要求，即與估價對象是否一致，具有可比性，如：土地等級、用途、是否在同一供求圈，否則算錯。（下面是具體的）3、 選取的可比實例與估價對象相比 規(guī)模差異大、結(jié)構(gòu)不同，不宜作為可比實例4、 可比實例交易方式特殊與估價對象不一致（如拍賣與正常轉(zhuǎn)讓），其交易情況應作修正。5 可比實例成交日期與 價值時點不宜超過一年，在房地產(chǎn)市場行情變化比較平緩時，這個時間可最 多放寬至兩年；可比實例交易 時間超過一年，未予以說明，錯。（可比實例調(diào)整或修正）：1、 未交待可比實例 權(quán)益（土

15、地使用年限）/實物/區(qū)位狀況，也未予以修正2、 比較、修正項目不全：或缺少租賃期的比較和修正；或缺剩余收益年限 （土地使用年限） 的修正； 或缺用途的比較修正；或缺交易日期（市場狀況）的修正或不修正的理由3、*應為區(qū)位因素/實物因素（張冠李戴）4、可比實例成交價未說明付款方式5、可比實例匯率選用錯誤6、可比實例缺少幣種7、可比實例修正系數(shù)與前面描述不一致8、*修正系數(shù)的確定 缺乏理由或某個取值缺乏理由9、比較因素系數(shù)確定未說明比較基準。修正系數(shù)的權(quán)重取值未說明理由10、可比實例修正系數(shù)（區(qū)位、實物、權(quán)益等子項）計算錯誤（分子分母顛倒）11、 可比實例單項調(diào)整幅度超過20%最終的調(diào)整系數(shù)綜合調(diào)整

16、不超過30% （單項調(diào)整是指市場狀況調(diào)整、交易情況修正或房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不特指每一項中的子項）。（測算結(jié)果）：1、可比實例綜合修正系數(shù)（或比準價格）計算錯誤2、市場法測算中未對底下車庫價值進行測算，也未說明理由3、確定比準價格時應說明采用簡單算術(shù)平均值的理由。收益法：（總的）：1、收益法定義不正確2、收益法的公式選用缺少理由或理由不充分或3、收益法選用計算 公式錯誤（租金）：1、估價對象的 租金內(nèi)涵 沒有明確說明。2、客觀毛租金收益確定依據(jù)不充分或未詳細說明理由3、租金增長率的確定無依據(jù)4、未說明租金是否有收租損失、空置率情況；或空置率和租金損失率未說明理由5、沒有說明空置率是預測的客觀空置率

17、。6、 有效毛收入計算錯誤，如：全年收益天數(shù)按300天計算錯誤或者說沒有說明理由；7、 租約期外的有效毛收入未考慮其他收入，如押金或租賃保證金的利息收入（或租約期外有效毛收 入中缺押金或租賃保證金利息收益）8、租約期內(nèi)/外租金內(nèi)涵不清或可比實例租金內(nèi)涵未說明（是否有押金或租賃保證金的利息收入，可出租面積比率、出租方式、租金繳納方式、租金項目中哪些是應當扣除的項目如物業(yè)服務費、維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅金等）9、租約期外應采用客觀收益、收益變化在未來使 用年限相對穩(wěn)定的假設缺乏依據(jù)10、收益法評估時租賃合同到期后應該取正常的市場租金而不能按原合同租金11、對于有租約限制的租金，經(jīng)分析為虛假

18、租約或租約租金與市場租金偏離幅度過大，判定為非正 常租金水平時可棄用，在租約期內(nèi)直接用市場租金計算12、采用收益法評估征收補償價值時，月租金不應采用租賃合同租金，應評估無租約限制的價值，相應的空置率也不能直接取零（年運營費用）：1、 年運營費用計算沒有說明取值依據(jù)或運營費用占有效毛收入比例沒有說明是預測的客觀比率 。2、營業(yè)稅和附加為租金收入的 *%不準確。3、運營費用中缺少土地使用稅。4、 出租房管理費和租賃費用，按經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值不妥（或管理費和租賃費用取*%，理由不充分） （凈收益）：1、 租約期外凈收益確定有誤，未扣除運營費用2、 沒有對凈收益進行預期或期望調(diào)整（或者未說明凈收益是預測值）

19、（收益期限）：1、收益價格的確定錯誤的。2、收益年限取值錯誤，或缺少依據(jù)或說明。3、土地剩余使用年限的確定有誤，算錯4、 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設 定抵押的，所擔保債務的 履行期限不得超過 土地使用權(quán)出讓合同 規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。（報酬率）：1、計算確定報酬率的確定沒有具體的說明 ；2、報酬率的確定 不能只參照一個實例 或者說確定過于簡單。（測算結(jié)果） ：1、收益法測算中， 收益價格確定時應說明在建設用地使用權(quán)屆滿時需要無償收回國有建設用地使用 權(quán)時，對收回的建筑物不予補償2幾個公式潛在毛收入=潛在毛租金收入+押金或租賃保證金利息收入有效毛租金收入=潛在毛租金收入-收租損失-空置損失有效毛收入=潛在毛收入-收租損失-空置損失有效毛收入=有效毛租金收入+押金或租賃保證金利息收入假設開發(fā)法：1、假設開發(fā)法中 缺少投資利潤、銷售費用、取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費的計算 。2、建設續(xù)期的確定 未說明是客觀