房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法-38

1、房地產(chǎn)估價理論與方法 -38（ 總分： 100.00 ，做題時間： 90 分鐘 ）一、B 單項選擇題 /B（ 總題數(shù)： 35，分數(shù)： 35.00）1. 收益法適用的條件是房地產(chǎn)的 （ ） 。（分數(shù)： 1.00 ）A. 收益能夠量化B. 風險能夠量化C. 收益和風險其一可以量化D. 收益和風險均能量化V解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查收益法適用的條件。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風險都易 于量化。解決此題的關鍵在于在理解收益法概念的基礎上進行記憶。2. 標準深度是道路對地價影響的轉折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地 價（ ） 。（分數(shù)： 1.00 ）A. 逐漸降

2、低B. 逐漸升高C. 可視為基本不變 VD. 為零 解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查路線價法。眾理論上講，標準深度是道路對地價影響的轉折點：由 此接近道路方向，地價受道路的影響而逐漸升高，由此遠離道路方向，地價可視為基本不變，解決此題的 關鍵在于在理解的基礎上記憶。3. 估價報告有效期應從 （ ） 起計。 （分數(shù)： 1.00 ）A. 估價時點B. 估價作業(yè)期C. 出具估價報告之 VD. 簽訂估價委托合同之日 解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查房地產(chǎn)估價程序中的撰寫估價報告。估價報告的有效期是指使用估 價報告不得超出的時間界限，如到未來某個年月日止，或自估價報告完成或交付之日起多長時間內(nèi)有效。

3、4. 從一段較長時間來看，房地產(chǎn)價格上漲率要高于 （ ） 。（分數(shù)： 1.00 ）A. 一般物價上漲率 VB. 餐飲業(yè)利潤率C. 土地開發(fā)利潤率D. 特殊物業(yè)投資收益率 解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查物價對于房地產(chǎn)價格的影響。從一段較長時期看，房地產(chǎn)價格的上 漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。但和餐飲業(yè)利潤率、土地開發(fā)利潤率、特殊物業(yè)投資 收益率不好比較。解決此題的關鍵在于日常的工作積累和重點記憶。5. 估價時點應與 （ ） 的日期相一致。 （分數(shù)： 1.00 ）A. 簽訂估價合同B. 開始估價作業(yè)C. 完成估價報告D. 估價結果所屬 V 解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查房地

4、產(chǎn)估價的概念。估價時點是指估價結果對應的日期。解決此題 的關鍵是分清這幾個日期的含義。6. 路線價法特別適用于（）需要對大量土地進行估價的場合。（分數(shù):1.00 ）A. 土地經(jīng)濟評價B. 土地課稅 VC. 土地收益測算D. 土地定級解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查路線價法的適用對象。路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側土地 的估價。它特別適于土地課稅、土地整理、征地拆遷或者其他需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行的估價。解 決此題的關鍵在于深刻理解路線價法的主要用途。7. 現(xiàn)時中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。（分數(shù)：1.00 ）A. 建筑技術B. 土地權利

5、設置C. 相鄰關系D. 土地使用管制V解析：此題屬于了解的范疇。是在考查房地產(chǎn)的概念。對土地利用的限制可歸納為下列三個方面：土地權 利設置及其行使的限制；房地產(chǎn)相鄰關系的限制；土地使用管制。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的土地使 用管制主要是耕地轉為非耕地、農(nóng)用地轉為建設用地和城市規(guī)劃。解決此題的關鍵在于區(qū)分開對土地利用 的限制的三個方面。8. 當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余 額時，應以（）進行估價。（分數(shù)：1.00 ）A. 保持現(xiàn)狀前提B. 裝修改造前提C. 轉換用途前提D. 重新利用前提V解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查房地產(chǎn)估價中

6、的最高最佳使用原則。最高最佳使用原則要求評估價 格應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結果。解決此題 的關鍵就是本著這個原則來進行選擇。9. 某辦公樓的土地面積為 3000m2，建筑面積為10 000 m2，該辦公樓出租正常月純收益為 18萬元，建筑物 重置價格為2000元/m2，成新率為80% 土地和建筑物的資本化率分別為 7%和8%該辦公樓的土地正常價 格為（）萬元。（分數(shù)：1.00 ）A. 800B. 1571C. 1257 VD. 1300解析：此題屬于掌握的范疇。這是一道綜合題，考查的是采用收益法和成本法來估算土地的價格。根據(jù)給解決此題的關鍵在

7、于在求房地價格時，利用的綜合資本化率等于收岀的條件，具體計算過程如下：益率。10. 現(xiàn)對某期貨房地產(chǎn)進行估價，在此估價中，估價對象狀況應為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況應為（）時點的狀態(tài)。（分數(shù)：1.00 ）A. 現(xiàn)在 VB. 未來C. 過去D. B 和 C解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查估價時點原則的含義和內(nèi)容。由于是期房，房地產(chǎn)狀況為來來某個 時點。但現(xiàn)在要預測該期房目前的價格，所以估價時點為現(xiàn)在，那么，房地產(chǎn)市場肯定也是現(xiàn)在的某個時 點。不同估價目的的房地產(chǎn)估價，其估價時點與估價所依據(jù)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關系比較 復雜，輔導教材在這方面講的很詳細，關鍵還在于在理解的基礎上

8、要熟練掌握。11. 某建筑物已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%則該建筑物的成新率為（）（分數(shù)：1.00 ）A. 75%B. 80%C. 81% VD. 84%解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查建筑物折舊的求取。成新折扣法和年限法之間可以通過建筑物折舊值相等建立聯(lián)系。即解決此題的關鍵在于弄清成新折扣法和年限法之間的關系。| 此題此題屬于掌握的范即解決疇。是在考查建筑物折舊的求取。成新折扣法和年限法之間可以通過建筑物折舊值相等建立聯(lián)系。即 此題的關鍵在于弄清成新折扣法和年限法之間的關系。12. 某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2

9、%和 1%該類房地產(chǎn)的資本化率為 8%則該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。（分數(shù)：1.00 ）A. 100 VB. 42C. 63D. 77解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查收益法中凈收益的求取。本題為凈收益按一定比例遞增或遞減的情 況，在復習時應注意有效毛收入和運營費用遞增或遞減的情況，此時分母中的加減符號可以這樣理解，不 論是有效毛收入還是運營費用，只要是進增，都應該是減號，只要是遞減，都應該是加號。本題具體計算過程為：I13. 下列關于農(nóng)地征收費用的表述不正確的是（）。（分數(shù)：1.00 ）A. 青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B. 征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定VC. 新菜地開

10、發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D. 地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查農(nóng)地征收費用的有關規(guī)定。解決此題的關鍵在于日常的工作積累和 重點記憶。14. 在市場比較法中，土地使用權年限修正屬于（）修正。（分數(shù)：1.00 ）A. 交易情況B. 交易日期C. 區(qū)域因素D. 個別因素 V解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查對房地產(chǎn)價格影響因素總的認識。影響因素中的個別因素是由于具 體房地產(chǎn)本身的條件而對其價格水平有影響的因素。解決此題的關鍵在于正確理解一般因素、區(qū)域因素、 個別因素的含義，將其區(qū)分清楚。15. 房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指 （）。（

11、分數(shù)：1.00 ）A. 使用價值B. 交換價值 VC. 投資價值D. 賬面價值解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查房地產(chǎn)價值和價格的種類及其含義。解決此類問題的關鍵在于深刻 理解各種價值的含義。16. 開發(fā)利潤與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值之比稱為（）。（分數(shù)：1.00）A. 開發(fā)利潤率B. 銷售利潤率VC. 成本利潤率D. 直接成本利潤率解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查成本法中房地產(chǎn)價格構成及各構成部分的測算。在復習時應注意區(qū) 分開發(fā)利潤率、銷售利潤率、成本利潤率以及直接成本利潤率。17. 某大廈總建筑面積6000m2，房地總價值2400萬元，其中土地總價值 800萬元。某人擁有該大廈的某一 部分

12、，該部分的房地價值為 126萬元，建筑面積為300m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地 份額為（）。（分數(shù)：1.00 ）A. 5.00%B. 5.25%C. 5.40%D. 5.75% V解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查高層建筑地價分攤與土地占有份額的確定。確定的方法一般有三種：按建筑面積進行分攤；按房地價值進行分攤；按土地價值進行分攤。這三種中最合理的為第三種。本題計I iHDiCr算過程如下：解決此題的關鍵在于理解公式的本質(zhì)，不用死記硬背。18. 某建筑物，政府主管部門規(guī)定的該類房地產(chǎn)建筑物的耐用年限N與該建筑物的實際年齡、尚可使用年數(shù)n之間的關系為（）。（分數(shù)：1.00 ）

13、A. N=t+nB. N < t+nC. N > t+nD. A、B、C都有可能V解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查年限法中的建筑物的經(jīng)濟壽命問題。當建筑物的維護屬于正常的， 建筑物的經(jīng)過年數(shù)與尚可使用年數(shù)之和與規(guī)定的耐用年限相當；當建筑物的維護保養(yǎng)更好或經(jīng)過更新改造 的，建筑物的經(jīng)過年數(shù)與尚可使用年數(shù)之和就會大于規(guī)定的耐用年限；當建筑物的維護保養(yǎng)較差的，建筑 物的經(jīng)過年數(shù)與尚可使用年數(shù)之和就會小于規(guī)定的耐用年限。解決此題的關鍵在于要有建筑物經(jīng)濟壽命的 概念。19. 甲土地的單價2100元/m2，建筑容積率為7,乙土地的單價1500元/m2,建筑容積率為5,該兩塊土地的 總價相比（

14、）。（分數(shù)：1.00 ）A. 甲的等于乙的B. 甲的高于乙的C. 甲的低于乙的D. 難以判斷 V解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查房地產(chǎn)價值和價格的種類及其含義。此題中通過土地單價和建筑容 積率可以求得樓面地價，能夠比較岀兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低，但由于不知道建筑面積，判斷不岀總價 的高低。解決此題的關鍵在于讀懂題意。20. 某宗房地產(chǎn)采用市場比較法、成本法、收益法估價的結果有相當?shù)牟町?，其最終估價結果應（）。（分數(shù)：1.00 ）A. 取三者的平均值B. 取三者的中間值C. 任選其中之D. 在三者的基礎上綜合分析決定V解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查房地產(chǎn)估價程序中的確定估價結果。由于采用不

15、同的估價方法算岀 的結果差距較大，不能盲目地采用一些數(shù)學方法來求出一個綜合結果，而應該具體分析，找出出現(xiàn)差異的 原因。21. 購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%若該類房地產(chǎn)的資本化率為10.8%，則自有資本要求的年收益率為（）。（分數(shù)：1.00 ）A. 15.0% VB. 15.7%C. 12.6%D. 11.6%解析：此題屬于了解的范疇。是在考查收益法中投資組合技術。由于此題中無法求出抵押貸款常數(shù)，所以用抵押 貸款利率來代替。根據(jù)計算公式r0 = M，r m+（1-M）e10.8% = 70%<9%+30%rferE= 15%掌握此題的關鍵在于要弄清投資組合技術的

16、含義。22. 有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27m前街路線價為2000元/m2，后街路線價為1000元/m2，若按重置價值法估價，則前街影響深度為（）m。（分數(shù)：1.00 ）A. 9B. 13.5C. 15D. 18 V解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查路線價法。采用路線價法計算前后兩面臨街矩形土地價格的過程為：23. 預計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本上升，供給量趨增，則預計其價格會（）。（分數(shù)：1.00 ）A. 上升B. 下降 VC. 不變D. 升降難定解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查房地產(chǎn)供求與價格之間關系的特殊性。解決此題的關鍵在于能夠通過供求曲線熟練找岀均衡價格和均衡交易

17、量的變化情況。24. 某類房地產(chǎn)2000年至2004年每年的價格分別為 910元/m2、1190元/m2、1490元/m2、1810元/m2、2110元/m2。按平均增減量趨勢法估計，該類房地產(chǎn)于2005年的價格為（）元/m2o（分數(shù)：1.00 ）A. 2390B. 2410 VC. 2430D. 2450解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查利用長期趨勢法預測房地產(chǎn)的價格。具體計算過程為房地產(chǎn)價格逐年上漲頗的平均數(shù)為 據(jù)此預測該房地產(chǎn)2007年的價格為V5 = (910+300X5)元 /m2 = 2410 元/m2解決此題的關鍵在于弄清平均增減量法的含義。 此題屬于熟悉的范疇。是在考查利用長期

18、趨勢法預測房地產(chǎn)的價格。具體計算過程為房地產(chǎn)價格逐年上漲 頗的平均數(shù)為據(jù)此預測該房地產(chǎn)2007年的價格為V5 = （910+300X5）元 /m2 = 2410 元/m2解決此題的關鍵在于弄清平均增減量法的含義。25. 當房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度大致接近時，宜采用（）預測房地產(chǎn)的未來價格。（分數(shù)：1.00 ）A. 數(shù)學曲線擬合法B. 平均增減量法 VC. 平均發(fā)展速度法D. 移動平均法解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查長期趨勢法中各種具體方法的適用范圍。運用平均增減量法進行估 價的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大至接

19、近。解決此題 的關鍵在于正確區(qū)分各種方法的適用范圍。26. 以下對某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力影響最輕的因素是（）。（分數(shù)：1.00 ）A. 市場狀況 VB. 獨立實用性C. 開發(fā)程度D. 通用性解析：27. 某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的化工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應該按（）進行評估。（分數(shù)：1.00 ）A. 工業(yè)廠房B. 工業(yè)用地C. 商品住宅D. 商住用地 V解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查最高最佳使用原則。最高最佳使用原則要求評估價格應是在合法使 用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最

20、大收益的使用方式的估價結果。解決此題的關鍵就是本著 這個原則來進行選擇。28. 某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方（）元/m2。（分數(shù)：1.00 ）A. 2020.80B. 2214.29VC. 2336.45D. 2447.37解析：此題屬于掌握的范疇。意在考查市場法中交易情況修正的方法。對于交易稅費非正常負擔的修正，主要是把

21、握下列兩點：（1）正常成交價格-應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格（2）正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際付岀的價格本題的計算過程為解決此題的關鍵就是掌握上面提到的兩點。29. 廠房建成8年后被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為（）年。（分數(shù)：1.00 ）A. 40B. 42C. 48 VD. 50解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查建筑物折舊的計算方法。在計算建筑物折舊時，應注意土地使用權 年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響，建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用權年限而結束的，應按建筑物的實際經(jīng)過 年數(shù)加

22、上土地使用權的剩余年限計算折舊。解決此題的關鍵在于分清建筑物經(jīng)濟壽命和土地使用權年限兩 者之間的關系。30. 與市場比較法關系最為密切的房地產(chǎn)價格形成原理是（）。（分數(shù)：1.00 ）A. 均衡原理B. 預期原理C. 競爭原理D. 替代原理 V解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查各種估價方法的理論依據(jù)。市場法的理論依據(jù)是替代原理；成本法的理論依據(jù)是替代原理和生產(chǎn)費用價值論；收益法的理論依據(jù)是預期原理；假設開發(fā)法（也稱剩余法）的理論依據(jù)也是預期原理。解決此題的關鍵在于在理解的基礎上進行記憶。31. 某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價值為50萬元，建筑物重置價格為 80萬元，房地產(chǎn)每年的純收益為 11萬元

23、，土地資本化率為 8%建筑物資本化率為10%則該宗房地產(chǎn)的價值為 （）萬元。（分數(shù)：1.00 ）A. 130.0B. 119.2C. 117.5D. 120.0 V解析：此題屬于掌握的范疇。這是一道綜合題，考查的是采用收益法和成本法來估算土地的價格。根據(jù)給岀的條件，具體計算過程如下: 益率。掌握此題的關鍵在于在求房地價格時，利用的綜合資本化率等于收32. 在進行房地產(chǎn)狀況修正時，應注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是（）的房地產(chǎn)狀況。（分數(shù)：1.00 ）A. 估價時點B. 搜集該可比實例時C. 進行房地產(chǎn)狀況修正時D. 成交價格所反映V解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查選取可比實例的質(zhì)量要求?？蓪鐚嵗?/p>

24、價格是成交時的價格，所以 其房地產(chǎn)狀況肯定是成交價格所反映的狀況。解決此題的關鍵在于掌握估價時點原則。33. 有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用（）。（分數(shù)：1.00 ）A. 類似寫字樓的客觀收益VB. 市場比較法C. 該寫字樓的實際收益D. 無法估算解析：此題屬于掌握的范疇。這是一道綜合題，既考查房地產(chǎn)估價的概念，又考查估價的方法。房地產(chǎn)估 價是把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、顯現(xiàn)岀來。本題中該寫字樓雖然目前無交易，但有其客觀合理的價格， 而不能用該寫字樓的實際收益來測算其價格，可用類似寫字榜的客觀收益。市場法是適用于具有交易性的 房地產(chǎn)，但與第一個答案相比

25、，第一個更貼切、具體。34. 在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于（）。（分數(shù)：1.00 ）A. 社會因素VB. 環(huán)境因素C. 人口因素D. 行政因素解析：此題屬于了解的范疇。是在考查社會因素對房地產(chǎn)價格的影響。影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要 有政治安定狀況，社會治安程度、房地產(chǎn)投機和城市化。解決此題的關鍵在于正確區(qū)分影響房地產(chǎn)價格的 各種因素。35. 某套住宅的套內(nèi)建筑面積價格為2600元/m2，已知使用面積為58ni，套內(nèi)建筑面積為67ni，應分攤的共有建筑面積為6卅。該套住宅的建筑面積價格為（）元/m2。（分數(shù)：1.00 ）A. 2600.00B. 2386.30 VC. 283

26、2.84D. 3003.45解析：此題屬于了解的范疇。是在考查房地產(chǎn)的概念。通常所指的單位建筑面積的價格，是指包括套內(nèi)建解決此題的關鍵在于區(qū)分建筑面積和套內(nèi)建筑面積和公攤面積的價格，所以此題的計算過程如下：筑面積。二、B多項選擇題/B（總題數(shù)：15,分數(shù)：30.00）36. 長期預測法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（）等。（分數(shù)：2.00 ）A. 收益法中預測未來的租金VB. 收益法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整C. 填補某些房地產(chǎn)歷史價格歷史資料的缺乏VD. 比較分析兩類以上房地產(chǎn)價格的潛力VE. 成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查長期趨

27、勢法的適用對象。解決此題的關鍵在于日常的工作積累以及 重點記憶。37. 下列關于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的是（）。（分數(shù)：2.00 ）A. 不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的VB. 房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關C. 理論上，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格利率因素成負相關VD. 房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學公式或者數(shù)學模型來量化E. 匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會導致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導致房地產(chǎn)價 格下降 V解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查對房地產(chǎn)價格影響因素總的認識。解決此問題的關鍵在于對影響房 地

28、產(chǎn)價格因素的正確理解。38. 收益法中的運營費用不同于會計上的成本費用，如前者不包含 （）。（分數(shù)：2.00 ）A. 所得稅 VB. 土地攤提費VC. 改擴建費用VD. 房屋火災保險費E. 房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額V解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查收益法中凈收益的求??；運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上 的成本費用有所不同，如不包含所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產(chǎn)改 擴建費用等，而包含其他資本或經(jīng)營的收益。解決此題的關鍵是區(qū)分開成本法中的成本、會計上的成本和 收益法中的運營費用之間的聯(lián)系和區(qū)別。39. 影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有 ( ) 等。(分數(shù)： 2.00

29、 )A. 建筑規(guī)模B. 臨路狀況 VC. 樓層D. 建筑容積率E. 繁華程度 V 解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查對房地產(chǎn)價格影響因素總的認識。影響因素中的區(qū)位因素是對某地 區(qū)的房地產(chǎn)價格水平有影響的因素。 解決此題的關鍵在于正確理解一般因素、 區(qū)域因素、 個別因素的含義， 將其區(qū)分清楚。40. 下列估價中宜采用假設開發(fā)法進行估價的有 ( ) 。分數(shù)： 2.00 )A. 拆遷補償估價B. 在建工程估價VC. 出讓地塊估價VD. 房改售房估價E. 改變用途估價V解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查假設開發(fā)法的適用對象。假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā) 潛力的房地產(chǎn)估價，如待開發(fā)的土地，在建工

30、程、可裝修改造或可改變用途的舊房。解決此題的關鍵在于 熟練掌握假設開發(fā)法的適用對象。41. 下列關于實地查勘的說法中，正確的有 ( ) 。(分數(shù)： 2.00 )A. 對于面積小、價值低的房地產(chǎn)可以不進行實地查勘B. 實地查勘中應將有關情況和數(shù)據(jù)認真地記錄下來，形成實地查勘記錄VC. 實地查勘人員和委托人中的陪同人員都應在實地查勘記錄上簽名VD. 在實地查勘記錄上應注明實地查勘的日期 VE. 實地查勘應到實地對事先收集到的有關估價對象的資料進行核實V解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查實地查勘估價對象。解決此題的關鍵在于日常的工作積累和重點記 憶。42. 在依法判定的使用權利方面，應以 ( ) 為

31、依據(jù)。(分數(shù)： 2.00 )A. 城市規(guī)劃 VB. 交通管制C. 土地用途管制 VD. 房地產(chǎn)權屬證書E. 房地產(chǎn)權屬檔案解析：43. 根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則， 目前我國有關法律、 法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不作為以抵押為目的的估價對 象的房地產(chǎn)有 ( ) 。(分數(shù)： 2.00 )A. 土地所有權 VB. 國有工業(yè)用地使用權C. 宅基地土地使用權 VD. 大型游樂場E. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查合法原則的具體運用。解決此題的關鍵在于弄清輔導教材上的詳細 解釋。44. 造成建筑物經(jīng)濟折舊的主要原因有 （）等。（分數(shù)：2.00）A. 意外破壞的損毀B. 市場供給過量VC. 建筑設

32、計的缺陷D. 人們消費觀念的改變E. 周圍環(huán)境條件惡化 V解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查建筑物折舊的概念。建筑物折舊中的經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是 指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失。修建鐵路對于住宅來講，會降低其價值。解決此 題的關鍵在于深刻理解幾種建筑物折舊的含義。45.的情況下，采用市場提取法求取資本率r要用到的方法是（）（分數(shù)：2.00 ）A. 試錯法 VB. 移動平均法C. 曲線擬合法.D. 線性內(nèi)插法 VE. 指數(shù)修勻法解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查資本化率的求取方法。 具體是先采用試錯法，計算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法求取，即r是通過試錯法和線性內(nèi)插法相結

33、合的方法來求取。解決此題的關鍵在于日常的積累以及將以上兩種方法和長期趨勢法的幾種具體方法區(qū)分開。46. 應用路線價法需要進行（）的修正。（分數(shù)：2.00 ）A. 臨街深度 VB. 土地形狀 VC. 交易日期D. 交易情況E. 臨街寬度 V解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查路線價法。路線價法只做房地產(chǎn)狀況修正，不進行交易情況修正和 交易日期修正，原因是求得的標準宗地的平均價格水平已是正常價格，該價格所對應的日期與欲求取的其 他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。解決此題的關鍵在于理解路線價法的實質(zhì)。47. 專業(yè)估價要求（）。（分數(shù)：2.00 ）A. 估價人員要有具有專門知識和經(jīng)驗，取得房地

34、產(chǎn)估價師職業(yè)資格B. 采用科學的方法，經(jīng)過嚴謹?shù)姆治?、測算和判斷得岀估價結果VC. 估價結果必須科學、精確、客觀D. 要向委托人收取一定的服務費用，是一種有償服務VE. 必須要承擔相應的法律責任V解析：中國房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格和房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格兩種。因此房地產(chǎn) 估價人員有房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員兩類。估價結果應讀是較科學、準確、客觀。48. 帶有租約的房地產(chǎn)估價，在估價時是否考慮租約的限制，要視估價目的而定，以下需要考慮租約限制的 估價是（）。（分數(shù)：2.00 ）A. 房地產(chǎn)買賣估價VB. 房地產(chǎn)拆遷貨幣補償估價C. 房地產(chǎn)抵押估價VD. 房地產(chǎn)拆遷產(chǎn)權調(diào)換補償估

35、價E. 房地產(chǎn)保險估價解析：49. 某寫字樓因有一大型跨國公司入住， 致使其聲譽提高， 收益有較大的增加， 由此帶來的新增收益屬于 （ ）分數(shù)： 2.00 ）A. 有形收益B. 無形收益VC. 正常收益D. 實際收益VE. 廣告收益V解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查凈收益的概念和求取。房地產(chǎn)的收益分為有形收益和無形收益，在 估算凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。同時，房地產(chǎn)的收益還可分為實際收益和客 觀受益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說不能用于估價。解決此題的關鍵在于正確區(qū)分受 益的類型。50. 土地使用權出讓金通常的求取方法有 （ ） 。（分數(shù)： 2.00 ）

36、A. 收益法B. 成本法C. 市場法 VD. 依照有關規(guī)定的標準 VE. 基準地價修正法解析：三、B 判斷題 /B（ 總題數(shù)： 15，分數(shù)： 15.00）51. 估價對象房地產(chǎn)狀況為過去，估價時點卻可以是過去、現(xiàn)在或未來。（分數(shù)： 1.00 ）A. 正確B. 錯誤 V解析：估價對象房地產(chǎn)狀況為過去，則估價時點可以是過去或現(xiàn)在。52. 凈收益乘數(shù)與報酬率是互為倒數(shù)的關系。（分數(shù)： 1.00 ）A. 正確B. 錯誤 V解析：此題中要注意區(qū)分報酬率和資本化率，還要注意收益乘數(shù)的種類：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、 有效毛收入乘數(shù)以及凈收益乘數(shù)。其中，凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關系。53. 政府有

37、關房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價標準等的發(fā)布、變更、實施日期等的采用，應以房地產(chǎn) 估價的作業(yè)日期來定。（分數(shù)： 1.00 ）A. 正確B. 錯誤 V解析：政府有關房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價標準等的發(fā)布、變更、實施日期等的采用，應以房 地產(chǎn)估價的估價時點來定。54. 成本法不適宜評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價格。（分數(shù)： 1.00 ）A. 正確B. 錯誤 V解析：只要是新近開發(fā)建設，可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)都可用成本法進行估價。55. 有效毛收入是指潛在毛收入扣除空置和收租損失后的收入。（分數(shù)： 1.00 ）A. 正確B.錯誤 V解析：56. 包含特許經(jīng)營權的

38、汽車加油站，在評估其價值時應包括無形資產(chǎn)的價值。 （分數(shù)： 1.00 ）A. 正確B. 錯誤 V 解析：包含特許經(jīng)營權的汽車加油站，根據(jù)估價目的，有時需要評估其包含無形資產(chǎn)在內(nèi)的價值，有時需 要評估不包含無形資產(chǎn)的價值，或者將其中的無形資產(chǎn)價值從房地產(chǎn)價值中分離出來。57. 在實際估價中， 對于出售的房地產(chǎn)， 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是指在其開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況 下的價值。（分數(shù)： 1.00 ）A. 正確B. 錯誤 V 解析：在實際估價中，對于出售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是指在其開發(fā)完成之時的房地產(chǎn) 市場狀況下的價值。 但當房地產(chǎn)市場較好而適宜采取預售的， 則是在其預售時的房

39、地產(chǎn)市場狀況下的價值； 當房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是在其延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。58. 估價假設是指一個房地產(chǎn)估價項目中房地產(chǎn)估價師對于那些不確定性因素所進行的假設。 （分數(shù)： 1.00 ）A. 正確 VB. 錯誤解析：59. 一份完整的估價報告通常有以下幾部分組成：封面、目錄、致委托人函、估價結果報告、估價技術報告 和附件（分數(shù)： 1.00 ）A. 正確B. 錯誤 V 解析：一份完整的估價報告通常有以下幾部分組成：封面、目錄、致委托人函、估價師聲明、估價結果報 告、估價技術報告和附件。60. 在城市房屋拆遷估價中， 當拆遷補償實行房屋產(chǎn)權調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時，

40、 由于估價對象狀 況為未來某個時點的狀況，因此估價時點應為未來。（分數(shù)： 1.00 ）A. 正確B. 錯誤 V 解析：在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產(chǎn)權調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時，雖然估價對 象狀況為未來某個時點的狀況，但估價時點應為現(xiàn)在。61. 在基準地價修正法中進行交易日期調(diào)整，是將基準地價在估價時點時的值調(diào)整為其基準日期時的值。 （分數(shù)： 1.00 ）A. 正確B. 錯誤 V 解析：在基準地價修正法中進行交易日期調(diào)整， 是將基準地價在其基準日期時的值調(diào)整為估價時點時的值。62. 房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價 對象

41、的特定價值進行分析、測算和判定并提出專業(yè)性意見的活動。（分數(shù)： 1.00 ）A. 正確B. 錯誤 V解析：此題的錯誤主要包括兩處：不是房地產(chǎn)估價人員，而是房地產(chǎn)估價師，不是任意時間的特定價值， 而應強調(diào)是估價對象在估價時點的特定價值。63. 房地產(chǎn)評估指的是房地產(chǎn)價值評估。（分數(shù)：1.00）A. 正確B. 錯誤 V解析：房地產(chǎn)評估包括的范圍較廣，不僅包括房地產(chǎn)價值評估，還包括房屋工程質(zhì)量評估、房屋使用功能 評估、房屋完損等級評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風險評估、房地產(chǎn)貸款風險評估等等。而房 地產(chǎn)估價，通常指的就是房地產(chǎn)價值評估。64. 在求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，通常就是采用市場法

42、，將類似房地產(chǎn)的市場價格作為其價值。（分數(shù)：1.00 ）A. 正確B. 錯誤 V解析：在求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變動趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的中場價格及其未來可能的變化趨勢 來推測。65. 當用成本法求得的價值大大高于用市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。（分數(shù)：1.00 ）A. 正確 VB. 錯誤解析：四、B計算題/B（總題數(shù)：2,分數(shù)：20.00）66. 為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D E共5個類似住宅樓的交易實例，其有關資料如表2-4所示。B表 2-4/B實例A實例B實例C實例D實例E成交價格/（兀/m）81008800820083008000成交日期2006.11.302007.6.312007.1.312005.7.31 2007.5.31交易情況+20%+21%00-3%房地產(chǎn) 狀況區(qū)位狀 況0-3%+3%+1%0權益狀 況-2%0+2%-1%-1%實物狀 況-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的務正、負值都是按直接比較所得結果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素