房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題2004年

1、（ 總分： 100.00 ，做題時間： 90 分鐘 ）一、B 問答題 /B（ 總題數(shù)： 3，分?jǐn)?shù)： 30.00）1. 某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面 了解地塊的基本情況 （包括位置、四至、用途、面積、容積率等 ）和地塊所在區(qū)域基本情況 （ 包括市政基礎(chǔ)設(shè) 施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等 ） 之后，還需做哪些專業(yè)工作 ? （分?jǐn)?shù)： 10.00 ）正確答案： （） 解析：1選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價(jià)； 2了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、 房地產(chǎn)狀況； 3 了解類似公寓、寫字樓的市場售價(jià)

2、、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本；4 分析確定土地的最佳開發(fā)方案； 5 了解房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式（租或售 ） ，運(yùn)用市場法和收益法預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值， 調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等， 如前期費(fèi)用、 建安工程費(fèi)用、 專業(yè)費(fèi)等， 測算土地價(jià)格； 6 選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格； 7 綜合兩種方法的結(jié)果，確 定最終估價(jià)結(jié)果； 8 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告。2. 某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評估一棟于 5 年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出 讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評估該商場的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后

3、，委托人發(fā) 現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收 益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請 你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。（分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案： （）解析： 1（1） 估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤含義不同；（2） 收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分； （3） 凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用 （ 含利息 收益 ）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等； 2收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要考慮土地 使用年限 （或者：

4、土地使用終止年短于建筑物壽命終止年 ） ；3估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時點(diǎn)的社會平均 （ 客 觀） 成本（或者：實(shí)際成本不一定是社會平均 （客觀） 成本）。3. 某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行 將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。 甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償， 向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。 根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 和城 市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見 ，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評估要求 ?對甲公司可能提出的評估要求，房地 產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答 ?（分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案：

5、（）解析：甲公司可能提出的要求： 1 按改造后的辦公用途市場價(jià)值進(jìn)行評估； 2 對辦公樓承租人損失進(jìn) 行評估： 3 對裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評估。 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)： 1 應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評估 （ 筆者注：按法定用途 ） ，評估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失；按工業(yè)用途評估時可以另行委托 評估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。 2 經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以按照改造后 辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。 3 對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。二、B 單項(xiàng)選擇題 /B（ 總題數(shù)： 3，分?jǐn)?shù)： 20.00）（ 每小題的備選答案中只有一個最符合題意 ）某商

6、業(yè)樓建筑面積為5000吊，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)， 使用年限為 60 年。業(yè)主于 2003年 3 月 1 日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓， 用途為商業(yè)， 土地 使用年限 40 年，自 2003年 3 月 1 日起至 2043年 2 月 28日止。在 2004年 3 月 1 日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估 價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。(分?jǐn)?shù)： 8.00 )(1) . 采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)( ) 。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地

7、已使用年限計(jì)算VB. 按建筑物耐用年限計(jì)算C. 按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算D. 按建筑物己使用年限計(jì)算解析：(2) . 采用收益法估價(jià)時，下述觀點(diǎn)不正確的是 ( ) 。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 收益年限應(yīng)按估價(jià)時點(diǎn)時的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算B. 估價(jià)時點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為 2004 年 3 月 1 日C. 凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額 VD. 應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料 解析：(3) . 估價(jià)機(jī)構(gòu)評估出該商業(yè)樓在 2004年 3月 1日的公開市場價(jià)值為 4000 萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價(jià)格 年均上漲 5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般

8、為其正常市場價(jià)格的 70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是 ( ) 萬元。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 2800B. 2940C. 4000 VD. 4200解析：(4) . 假設(shè)在 2005 年 9 月 1 日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價(jià)值， 若估價(jià)結(jié)果顯示該 商業(yè)樓的公開市場價(jià)值比 2004 年 3 月 1 日的公開市場價(jià)值增加了 500萬元。下列表述中正確的是 ( )。(分 數(shù)：2.00 )A. 原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押， 500萬元增值不能再次立抵押權(quán)B. 原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人， 500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供 擔(dān)保

9、C. 業(yè)主認(rèn)為該 500 萬元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對 該部分價(jià)值無優(yōu)先受償權(quán)D. 該 500 萬元可再次抵押 V解析：某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于 2001年 3 月 1 日委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī) 構(gòu)對該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評估價(jià)值為人民幣 200 萬元。 2002年 8 月 1日，該商鋪 發(fā)生火災(zāi)， 為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失， 保險(xiǎn)公司又委托估價(jià)機(jī)構(gòu) 估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告認(rèn)為該商鋪在 2002年 8 月 1 日尚未遭受火災(zāi)時的公 開市場價(jià)值是人民幣 750 萬元，建筑物價(jià)值為人民幣 190萬元； 2002年 8月 1 日，遭受火災(zāi)

10、后建筑物價(jià)值為人民幣 50 萬元。(分?jǐn)?shù)： 6.00 )(1) . 火災(zāi)給該商鋪房屋造成直接損失為 ( ) 。(分?jǐn)?shù)： 2.00)A. 人民幣 140 萬元 VB. 人民幣 150 萬元C. 人民幣 190 萬元D. 人民幣 700 萬元解析：(2) . 下列表述中不正確的是 ( ) 。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A.2002B.2001C.2002D.2002年 8 月 年 3 月 年 8 月 年 3 月日的評估價(jià)值日的評估價(jià)值日的評估價(jià)值日至 2002 年 8 月 1 日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價(jià)值減損了 10 萬元750 萬元包含地價(jià)200萬元包含地價(jià)V190 萬元不包含地價(jià)解析：(3) .

11、 下列表述中正確的是 ( ) 。(分?jǐn)?shù)： 2.00)A. 750 萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在B. 750 萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在C. 200 萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在D. 190 萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2002 年 8 月 1 日未遭受火災(zāi)時轉(zhuǎn)讓的參考價(jià) V2002 年 8 月 1 日未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià) 2001年 3月 1 日為抵押貸款評估的公開市場價(jià)2002 年 8 月 1 日未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)解析：需對以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號地塊是一宗臨街寬度80m臨街深度50m面 積4000吊矩形土地：2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度 40m

12、臨街深 度40m面積1600吊，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地 使用權(quán)分別由甲、 乙兩單位以有償出讓方式取得， 現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。 經(jīng)咨 詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析， 認(rèn)為將 1 號地塊和 2 號地塊合并為 3號地塊，開發(fā)商 業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估， 1 號地塊 的單價(jià)為9000元/m2, 2號地塊的單價(jià)為8000元/m2,兩地塊合并為3號地塊后， 若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評價(jià)單價(jià)為11000元/m2。(分?jǐn)?shù)： 6.00 )(1) . 下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是 ( ) 。(分?jǐn)?shù)： 2.00)A. 以3號地塊的總價(jià)扣除

13、1號地塊的總價(jià)后即是 2號塊的增值B. 以3號地塊的總價(jià)分別扣除1號地塊和2號地塊的總價(jià)后除以3號地塊的總價(jià)即為增值總額分配率1 號、2 號地塊中計(jì)算增值分配 VC. 以 3 號地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在D. 1 號地塊比 2 號地塊對增值額的貢獻(xiàn)小 解析：(2) . 在甲、乙兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是 ( ) 。(分?jǐn)?shù)： 2.00)A. 以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例B. 以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例C. 以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例D. 以合并前地塊各自價(jià)格的變動確定增值分配比例 V解析：(3) . 假定甲單位購買乙單位的 2 號地塊，

14、且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則 甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為 ( ) 萬元。(分?jǐn)?shù)： 2.00)A. 1616B. 2560 VC. 1882D. 1920解析：三、B 指錯題 /B( 總題數(shù)： 1，分?jǐn)?shù)： 40.00)4. B XX大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄 ( 略 )致委托方函 /BXX股份有限公司：受貴公司委托，我公司對貴公司位于XX市XX路XX號院內(nèi)的XX大廈(以下簡稱“估價(jià)對象”)的公開市場價(jià)值進(jìn)行了評估。我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)業(yè)增長價(jià)格參考的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按時估價(jià)程序，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，在實(shí)地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)

15、有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價(jià)人 員的經(jīng)驗(yàn)對影響估價(jià)對象價(jià)值因素的分析， 確定估價(jià)對象作為抵押貸款擔(dān)保物態(tài)參量公開市場價(jià)值為 20350 萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價(jià)：（略） 。XX房地產(chǎn)評估有限公司（公章）2004 年 10 月 16 日B 估價(jià)師聲明 （ 略） 估價(jià)的假設(shè)與限制條件 （略）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 /B一、委托人XX股份有限公司，法定代表人 （略），地址（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)XX房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人（略），地址（略），資質(zhì)及資質(zhì)證書號（略）三、估價(jià)對象XX大廈是位于XX市XX路XX號院內(nèi)的一幢寫字樓，建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建

16、筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積3000；地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000卅， 共有車位100個。大廈土地使用權(quán)由XX股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為 40 年（2001 年 10月 10日）。取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過兩年時間，大廈建設(shè)完成，投入 使用°XX股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)（土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略），至估價(jià)時點(diǎn)，估價(jià)對象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷 內(nèi)墻面，配置 6 部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和

17、防盜系 統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。 估價(jià)對象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況（ 略） 。四、估價(jià)目的 確定估價(jià)對象抵押價(jià)值。五、估價(jià)時點(diǎn)2004 年 10 月 10 口。六、價(jià)值定義 本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時點(diǎn)的公開市場價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù) （ 略 ）八、估價(jià)原則 （ 略 ）九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)、 估價(jià)目的、 房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析， 認(rèn)為估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)， 且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍，因此，本次評估采用收益法和市場法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié) 果，確定估價(jià)對象的最終估價(jià)結(jié)果。十

18、、估價(jià)結(jié)果 （ 略 ） 十一、估價(jià)人員 （ 略） 十二、估價(jià)作業(yè)日期 2004年 10月 10日至 2004年 10月 16日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效。B 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 /B一、個別因素分析 （ 略）二、區(qū)域因素分析 （ 略）三、市場背景分析 （ 略 ）四、最高最佳使用分析 （略）五、估價(jià)方法選用 結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)，經(jīng)過估價(jià)人員反復(fù)的分析與研究，估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地 產(chǎn)的市場成交實(shí)例，因此，本次評估采用收益法和市場法進(jìn)行估價(jià)，然后，綜合收益法和市場法的估價(jià)結(jié) 果，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價(jià)結(jié)論。六、估價(jià)測算過程（一）收

19、益法估價(jià)測算過程1 年有效毛收入估算 估價(jià)人員經(jīng)過細(xì)致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈2130層計(jì)1000m2全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場上同類物業(yè)（不含寫字樓二次裝修及家具）的租金情況（詳細(xì)實(shí)例比較與分析略），估價(jià)對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月（能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì)），出租率為90%公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6%地下車位的正常租金為1000元/（月個），出租率100%故：年有效毛收入=80X 12X 30000X 90%< （1- 0.2）+100 X 30000X 6%+1

20、000X12X1OOX1OO%=2211.60 萬元2年運(yùn)營費(fèi)用估算（1）年維修費(fèi)。根據(jù)XX市的規(guī)定和估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對象的維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2%估價(jià)對象的重置價(jià)格為 1500元/m2（確定依據(jù)及過程略），故：年維修費(fèi)=1500X3800X2%=114.00 萬元（2）年管理費(fèi)。年管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，故：年管理費(fèi)=2211.6 X3% =66.35萬元（3）年保險(xiǎn)費(fèi)。估價(jià)對象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3%計(jì)，故：年保險(xiǎn)費(fèi)=1500X38000X0.3%=17.10 萬元（4）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%營業(yè)稅、城市

21、維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5%，則：年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6 X（12%+5.5）=387.03 萬元（5）年土地使用稅。根據(jù)XX市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：年土地使用稅=5X5000 =2.50萬元（6）年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)：年運(yùn)營費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98 萬元3年凈收益估算年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62 萬元4.確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率 通過市場調(diào)查；采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫）的綜合報(bào)酬為7.5%（具 體過程略

22、）。5 求取收益價(jià)格 預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。自估價(jià)時點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為 37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為 37年，則：V=A/RX1 -1/（1+R） n =1624.62/7.5% X1 -1心+7.5%） 37=20170.26 萬元故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬元。（二）市場法估價(jià)測算過程1 可比實(shí)例的選取 估價(jià)人員通過市場調(diào)查，按時用途、結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成交日期與估價(jià)時點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個可比實(shí)例，具體情況見下表（房地產(chǎn)狀況中

23、的區(qū)域因素、個別因素詳細(xì)情況比較略）。B可比實(shí)例基本情況調(diào)查表/B（元/m2）:項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C估價(jià)對象坐落XX路XX號XX路XX號XX路XX號XX路XX號用途XX寫字樓XX寫字樓XX寫字樓XX寫字樓交易情況協(xié)議拍賣招標(biāo)協(xié)議交易日期2003 年 12 月 10日2004 年 2 月 10日2004 年 4 月 1(日2004 年 10 月 10日成交價(jià)格6300P 67506760地上建筑層數(shù)26283030個別因素(綜 合)一般一般一般一般付款方式一次性付款:一次性付款一次性付款2.(1) 交易情況修正。由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、招標(biāo)， 故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高

24、2% 1% 故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為 100/100、100/102、100/101。(2) 交易日期修正。根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從 2003年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5%，故實(shí)例 A B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。(3) 區(qū)域因素修正。估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析，并對實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、10/100。(4) 個別因素修正。估價(jià)經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個別因素狀況比估價(jià)

25、對象差2%實(shí)例B的個別因素狀況比估價(jià)對象好 1%實(shí)例C的個別因素狀況比估價(jià)對象差1%(具體分析判斷過程略)，故：實(shí)例A B、C的個別因素修正系數(shù)分別為 100/98、100/101、100/99。3.求取比準(zhǔn)價(jià)格實(shí)例A:6300X(100/100) X (105/100) X (100/99) X (100/98)=6818元 /m26750X(100/102) X (104/100) X (100/101) X (100/98) =6747 元/m26760X(100/101) X (103/100) X (100/100) X (100/99) =6963 元/m2由于三個實(shí)例與估價(jià)對象的

26、類似程度非常接近，故取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：單位比準(zhǔn)價(jià)格=(6818+6747+6963)/3=6843 元 /m2故運(yùn)用市場法的估價(jià)結(jié)果為：比準(zhǔn)價(jià)格=6843X 3000=20529.00 萬元七、估價(jià)結(jié)果確定由于采用收益法和市場法估價(jià)的結(jié)果非常接近，故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對 象房地產(chǎn)的價(jià)格。估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63 萬元取整為20350(精確到萬元)單位價(jià)格：20350-38000=5355 元 /m2(取整)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，按時房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、方法和程序，并結(jié)合估價(jià)人員

27、的經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)2004年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價(jià)：(略)(分?jǐn)?shù)：40.00 ) 正確答案：()解析：致委托人函中沒有說明估價(jià)時點(diǎn)；2 致委托人函中缺法定代表人的簽名；3 估價(jià)方法中未說明收益法和市場法的定義；4 .地下車位100%勺出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由；5 .收益價(jià)格的計(jì)算中帶租約部分在租約期應(yīng)按租約租金計(jì)算，租約期外按市場租金計(jì)算；6 年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘岀租率90%； 7年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯誤，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)，確定管理費(fèi)率缺理由； &年保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯誤，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值作為計(jì)算

28、年保險(xiǎn)費(fèi)的基礎(chǔ)，保險(xiǎn)費(fèi)率的確定缺理由；9 .求取收益價(jià)格中有限年期公式錯(注：這是文員的筆誤)；10.交易情況的修正缺乏理由，招標(biāo)價(jià)和拍賣價(jià)不 一定比協(xié)議價(jià)更高；11 區(qū)域因素修正錯誤(應(yīng)該是可比實(shí)例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價(jià)對象在估 價(jià)時點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比)；12.個別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致(注：個別因素修正都是“一般”)；13 市場法中沒有說明是否包含地下車位的價(jià)值；14 估價(jià)報(bào)告不完整，缺少附件。四、B指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯誤/B(總題數(shù)：1,分?jǐn)?shù)：10.00)5. 某房地產(chǎn)開發(fā)商于2000年12月通過出讓方式，以1200元/m2的價(jià)格取得1000ni的國有土地使用權(quán)，土 地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000卅；該項(xiàng)目 享受應(yīng)上