房地產(chǎn)估價(jià)師(A)收益法及其運(yùn)用(二)

1、（A）收益法及其運(yùn)用（二）（總分：13.00，做題時(shí)間：90分鐘）一、B單項(xiàng)選擇題/B（總題數(shù)：14,分?jǐn)?shù)：13.00）1.某宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7%收益年限為40年條件下的市場(chǎng)價(jià)值為 5500元/m2;若報(bào)酬率為8%收益年 限為30年，則該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為 元/m2。«A.4644«B.5192«C.5308«D.5500（分?jǐn)?shù)：1.00）A.B.C.D.解析：V解析* =4644.402.某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2.4萬元,該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為 年。«A.10«&#

2、171;«（分?jǐn)?shù)：1.00 ）A.B.C. VD.解析：解析令 A-（n-1）b=0，則有 30-（n- 1） X2.4=0,n=13.5 年。3. 已知一年期國(guó)債年利率為 3.31%,貸款年利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1.32%,缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率為1.42%，投資帶來的優(yōu)惠率為 0.50%,利用累加法計(jì)算的報(bào)酬率為 。*（分?jǐn)?shù)：1.00 ）A. VB.D.解析：解析報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu) 惠率=3.31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.50%=7.78%。4. 有效毛收入乘數(shù)法

3、沒有考慮估價(jià)對(duì)象與類似房地產(chǎn)在 面的差異。A.房地產(chǎn)租金以外的收入« B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率« C.空置率D.可出租面積的比率(分?jǐn)?shù)：1.00 )A.B. VC.D.解析：解析有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和租金損失情況。缺點(diǎn)是沒有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異。5. 某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預(yù)測(cè)在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值將上漲 20%報(bào)酬率為10%若采用直接資本化法評(píng)估該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，則資本化率為 o««««(分?jǐn)?shù)：1.00 )A.B. VC.D.解析：解析設(shè)該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為V則*其中 V=V(1+20%), V=(5

4、0/10%)X1 -1心+10%) 6+1.2V/(1+10%) 6。整理得：V=217.76+0.677V o解得：V=674.96 o若采用直接資本化法，則資本化率=年凈收益/市場(chǎng)價(jià)值=50/674.96=7.41%。6. 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用期限為50年，項(xiàng)目建設(shè)期為5年，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至建成還需 2.5年，建成后的建筑面積為11000mf，年凈收益為350萬元，若報(bào)酬率為7%折現(xiàn)率為10%,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用 期限同時(shí)結(jié)束，則建成后的房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為 萬元。«A.3752* B.3806* C.4128* D.4830(分?jǐn)?shù)：1.00 )A. VB.C.D.解

5、析：解析*, A=350萬元,n=50-5=45 年，t=2.5 年。V=(350/7%)X1 -1心+7%) 45/(1+10) 2.5 =3752.33 萬元7. 某寫字樓的建筑面積為 540m ,年有效毛收入為108萬元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2,土地資本化率為10.8%。假設(shè)收益期限無限，該寫字樓用地的價(jià)格為 萬元。«A.500«B.750«C.800«D.1000(分?jǐn)?shù)：1.00 )A.B.C. VD.解析：解析土地價(jià)格=(108-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-建筑物凈收益)/10.8%=(108- 400X540/10000)/10.8%=

6、800 萬元。8. 某宗房地產(chǎn)收益期限為 35年，判斷其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來 4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬，報(bào)酬率為9%該類房地產(chǎn)的價(jià)格為 萬元。«««(分?jǐn)?shù)：1.00 )A.B. VC.D.解析：解析由公式*得：A=15.1/(1+9%)+16.3/(1+9%)2+15.5/(1+9%) 3+17.2/(1+9%) 4 X 9%K(1+9% )7(1+9%)4-1 =15.97 萬元該類房地產(chǎn)的價(jià)格=*=15.97/9% X1-1/(1+9%) 35=168.75 萬元9. 某估價(jià)報(bào)告中采用

7、收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是。* A.空置率偏小* B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大* C.收益期限偏短* D.報(bào)酬率偏高(分?jǐn)?shù)：1.00 )A. VB.D.解析：解析除A項(xiàng)外，其他選項(xiàng)會(huì)導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果偏低。10. 某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用權(quán)都為40年，至今都已使用 5年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬元，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 5%風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的 60%該房地 產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。««««(分?jǐn)?shù)：1.00)A.B.C.D. V解析：解析該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：A=100-20=80萬元，Y=5%+5%60%

8、=8% n=40-5=35年，35 V=80/8%X1 -1/(1+8%)=932.37 萬元11. 某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為 4000元/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%現(xiàn)假定報(bào)酬率為9%該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格接近 。一 2«A.3275 兀/m一 2«B.3287 兀/m一 2«C.3402 兀/m2* D.4375 元/m(分?jǐn)?shù)：1.00 )A.B.C. VD.解析：解析該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于：V=VNX*=4000 X7%<(1+7%) 32 X(1+9%) 40-1 / 9%<(1+9%) 40 X(

9、1+7%) 32-1 =3402.46 元/m2。12. 某房地產(chǎn)在正常情況下， 每年可獲得有效毛收入 30萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬元，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限為40年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限結(jié)束，且出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物也無償收回，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。* A.180* B.196* C.200* D.300(分?jǐn)?shù)：1.00 )A.B. VC.D.解析：解析V=A/Y1-1心+Y)n=(30- 10)/10%X1 -1心+10%) 40|=195.58 萬元13. 某商鋪的收益年限為 30年，年有效毛收入為 6000元/m2。假設(shè)凈收益率為7 鋪目前的價(jià)值為元/m2。«A.14140«B.42421«C.56561«D.60000(分?jǐn)?shù)：1.00 )A.B. VC.D.解析：解析該商鋪目前的價(jià)值為：V=* , A=6000X75%=4500元/m2,302V=(4500/10%)X1 -1/(1+10%)=42421.12 元/m。14. 已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2;240年，報(bào)酬率為6%則其價(jià)格接