房地產(chǎn)公司內(nèi)審報告模版

1、房地產(chǎn)公司內(nèi)審報告模版XXXX 業(yè)有限公司成立于2 006年，現(xiàn)注冊資本金人民幣5 0 0 0萬元，公司主營房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。目前開發(fā)的“xx項目”項目位于安徽省XX市政務(wù)新區(qū)XX山路與XX路交界 處，東臨xx路，西側(cè)是x x路。項目宗地總面積:9 1 7 00平方米，約137畝，代征地塊約3 1.77畝。項目建筑規(guī)劃而積132636平方米，貝中：商業(yè)而積約1 946 9平方米，住宅面積 約11 2 7 57平方米，社區(qū)服務(wù)而積約350平方米，公厠而積約6 0平方米。xx項目多層住宅一期共12棟樓（42 4套）、二期共X棟樓（3 5 6套）均已全部售罄，分 別于20 0 9年20月、201

2、0年12月全部交付使用°小髙層住共6棟樓（住宅320套、門而 房178間），最后一批房源于2012年12月交付使用。由于x X項目已進入工程決算收尾階段，所以本次內(nèi)審側(cè)重在于以下幾個方而：通過對樓盤的 已銷售及待售物業(yè)的梳理，進而對項目整體經(jīng)濟效益進行一次測算：通過對項目主要稅種的 測算，進而計算公司尚需繳納的主要稅款;其他一些需要關(guān)注的事項。一、xx項目整體經(jīng)濟效益測算1、銷售收入xx項目整個樓盤可銷售而積1 316 13o 6 8平米（不含小區(qū)配套物業(yè)74 4。61平米及地 下人防4 34 4. 32平米），其中：住宅107 1 33. 6平米、沿街商業(yè)14071.07平米、儲藏

3、室 及地下車位1040 9 . 02平米。截止內(nèi)審日，已實現(xiàn)銷售而積共計113564。4 6平米，其中： 住宅1 0 4729. 4 6平米，沿街商業(yè)157 5.6平米，儲藏室及車庫7259. 39平米。尚余待售物 業(yè)共計180 4 9。2 2平米，待售物業(yè)主要是小髙層沿街商業(yè)門面房共if' 124 9 5.4 7平米及 部分車庫儲藏室，住宅除小高層尚余1 3套大戶型外已全部售罄。結(jié)合已售及剩余房源進行 測算，該項目預(yù)計可實現(xiàn)總銷售額44894. 0 5萬元，詳見下表。x x項目銷售完成情況及待售物業(yè)一覽表 單位：萬元房良可洪請咎全部房源已筆卷惜況待售房源參均價全炎套茴稅均價金頊套面積

4、均價多層怪宅77073795.58246818210. 377073795.58246818210.3000小高 層住 宅32033338. 023617120583073C933. 883617111831324C4. 143500S41.45裔業(yè)17814071. 07924913014311575.609249145714712495.47927611591有產(chǎn)權(quán)小計1268121204.6743282.31108106305.0730856.316014899.612432.45儲藏室5936576. 851000657.694014848. 1710004S4.B1921728.68

5、1350233.4人防 車位1763832.162300881.41122411.222300554.6641420. 942340332.5小計76910409.011539. 095137259. 391039-42563149. 62565.92037131613.68044821. 391621113564.4631895. 741618049.2212998.35附：配套物業(yè)表內(nèi)咨位養(yǎng)面績間刪厲層捌業(yè)用房8棟275.852社區(qū)用房9棟354. 942生牙泵房39. 581公廁20櫬54. 911消昉控制室門棟19. 331地下人防21棟4344. 32合計50SS.932、項目工程總

6、投資預(yù)算XX項目工程投資成本預(yù)算約2 9360. 94萬元（不含資本化利息1 00 3萬元），其中:上地 價款5024萬元、建筑安裝工程成本1 9681.8萬元，單方可售而積工程成本為2 3 07元/平 米.截止2012年1 2月下旬已賬而實際支付各項工程款2682 0萬元，尚需支付各項工程尾 款約2500多萬元.主要集中是浙江長城、舜杰建設(shè)兩家公司，浙江長城約78 5萬元，舜杰建 設(shè)約1 25 0萬元（最終以決算為準(zhǔn)），見下表：xx項目項目成本估算表=序科目塔稱計算依據(jù)單價總價備注號單佼?dāng)?shù)星（萬元）1土地CE用及拆遷補償費917735S7. 105388.042土地成本元佃5024. 003

7、4契稅萬元200. 965拆遷補償元曲146. 736其他費用16. 357前期工程費12077858.44705.848躱劃設(shè)計費9施工國設(shè)計費元血S26. 0310蔑他設(shè)計貿(mào)元伍11抿建費用元肝349. 0612元血11. 0213三週一平費元佃19. 7114其他費用15建筑安裝工s贊TC/nf1207781629. 5819681.8016房用建筑工程贊jg/db11207781534.5318533. 7517高層元如18小高層325608756.91T9多層737969776. S420商滝1442321筑下寶22地下人防元/丘23工程24設(shè)備安裝工程費12Q77895.05114

8、8.052526機檢車位工程27申興主萌工程28迂風(fēng)設(shè)冬工程29其他設(shè)皋工程元他30基減設(shè)施費元/打12O77S20S.5G25 IS. 9931供水工察元畑654.6232供電工程元仙573.4233宙致轅（tH程元畑515.6934電韋工思236. S335駕鏤比工程元伍140.0036有線電應(yīng)工程元畑27.0037元/E38供氣工理元/就255. 1939其池工察元畑116. 1840丈套設(shè)施費7G/nf1207784fr. 70564.0741幼托園設(shè)施費元佃4243其他設(shè)施吏元/b564. Q744其他開笈費用5e/nf12077841.58502.2045錯教費用元/nf46預(yù)算泊

9、制熒元佃47監(jiān)理費元/nf105.634&土地歿用稅元血157. 204950其他費用元佃239.37515253合計1207782430. 98Z9360.943、xx名稱項目整體效益測算如下表,XX項目整個項目凈利潤約5528. 9 4萬元，項目成本凈利率18. 2%,銷售凈利率12. 3 %。 以上測算是將所有物業(yè)視同全部出售處理，不考慮物業(yè)出租等因素的影響收入.成本、費用及利潤情況一覽表頃目行 號金額（萬元）、主營業(yè)務(wù)收入144894.0&咸：主營業(yè)努成本230363. 94資本化利息1003萬元主營業(yè)等稅金及附加3392& 19其中；營業(yè)稅金玻盼加42491.

10、 59主直"言業(yè)程全決附孔蔻小土地増值稅51436.60此后時土迪増蛍裁計3£衰11二、主營業(yè)努利祠（虧損以“ -"號填列）&10601. 92加：其他業(yè)勢利聞（虧損以“"號填列）70咸：營業(yè)費用8720.00管理費用&17S0.00財務(wù)貴用106S0. 00三、營業(yè)利列（虧損以“-”號填列）11742L. 92加：投資收益（虧損以“號:填列）12補貼收入13營業(yè)外收入14減；營業(yè)外支出1550. 00四、利閏總額（虧損總額以“”號填列）167371. 92減：所得稅171842. 93五、凈利聞（凈虧損以“”號填列）18552S.94從

11、目前來看，銷售物業(yè)回籠資金已基本收回投入工程成本，但不能產(chǎn)生利潤.該樓盤利潤空間 主要來取決于后期沿街商業(yè)房的銷售情況，沿街商業(yè)門而房可售而積1 4072。07平米，已 銷售1 5 7 5.6平米，尚余1 2 495.47平米待售,估計尚可實現(xiàn)銷售額2.161億元。所以，加 大對商業(yè)房的銷售力度、縮短銷售周期、加速資金回籠是降低資金成本、節(jié)省管理費用從而 使公司效益最大化的關(guān)鍵所在小區(qū)剩余車庫、儲藏室盡管產(chǎn)值較?。ê嫌嫾s5 6 5萬元），但 對整個項目利潤還是有一定影響的。二、主要稅種及稅收情況1、主營業(yè)務(wù)稅金及附加根據(jù)以上測算的銷售額及現(xiàn)行的稅率，x X項目項目應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加稅共1|-2

12、 4 91» 5 9萬元,其中：多層住宅1099o 8萬元,小高層及商業(yè)1 39 1. 79萬元見下表：營業(yè)稅金及附加表單位；萬元號項目臺計多層住宅6棟小咼層1可誚售額44894. 0 5L9S15. 625078. 452核定增加額003臺計44894. 05L9315.625078. 454營業(yè)稅5%2244. 70990.31253.95城建稅7%157. 169.487. 76教肓費附加4%89. 7S39.650. 19營業(yè)稅金及附加合計2491. 5*91099.81391. 792、上地增值稅XX名稱的上地增值稅淸算，從理論上講如果將多層住宅與6棟小高層住宅（包括底層商

13、業(yè)）作 為兩個獨立體進行淸算,稅負(fù)應(yīng)該是最低的，但xx項目開發(fā)分期的實際情況不一左支持這種 清算辦法。如何使該項目的丄地增值稅降到最低、盡可能降低稅負(fù).待下一步咨詢稅務(wù)部門 及稅務(wù)師所后相關(guān)人士后再進行一次測算。為測算該項目整體經(jīng)濟效益提供數(shù)據(jù)，現(xiàn)將XX 項目作為一個開發(fā)主體整體進行測算，該項目應(yīng)繳納增值稅14 360 6萬元。土地增值稅計算表單位:萬元行次項目混臺法1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入44894.052二減：扣除頃目金額臺計40105. 533其中：A、取得土地使用權(quán)所支付的金額5388.044其中：（1）支付的地價歎5024. CO5按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有矣夷用364. 046開岌成

14、本23972. 97其中：（1）前期工程費705. 848<2）建筑安裝工程勇1961. 809（3）基礎(chǔ)設(shè)施費2518. 9910凱套設(shè)施費564. 0711C5）其它開岌弱（不含利息）502. 20120與轉(zhuǎn)讓房地廬有關(guān)的稅金2491. 5913其中：（1）營業(yè)我2244. 714（2）城建稅157.115<3）教育費附加S9. 7916D>準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用2471. 0017其中：（1）管理費用1033. 518（2）諸售夷用434.519（3）財務(wù)藝用100320其中：銀行利息100321E房地產(chǎn)開岌企業(yè)加計扣除5782. 0022三房地產(chǎn)增值額4788.522

15、3四x增值率1為24五x適用稅率3®25六x速算瓣余黍數(shù)26七x應(yīng)交土地増值稅1436. 63、各項稅金實際繳納情況XX項目項目于20 0 7年開始繳納各種稅款，截止2 012年12月，xxxxB業(yè)有限公司已 向國家累計繳納稅款共計264 5。59萬元,其中：營業(yè)稅1626。45萬元，上地增值稅292. 5 7萬元，企業(yè)所得稅460。8 8萬元.詳見下表。公司歷年稅款繳納情況一覽表稅種2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年累計營業(yè)稅247. 17500.16293. 0S347. 73238.3LL 626. 45城翟稅21.5016. 683S.

16、18敎育費附加9.227. 1516. 37土地増值稅29. 663Q. 0143. 61115. 2274.07292.57企業(yè)所得稅135.8188 9566. 0396. 6473.45460.88土地使用稅26. 4S52. 6836. 462L. 7914. 07S. 5716Q. 05印花稅3. S26. 762,933.432. 3S19. 37水利基金2. 976. 003一 524. 172.9419. 60房產(chǎn)稅0. 530一 440.440. 441. 85地方緞育附加5. 494. 771-0. 26合計26. 4S472. 10668.88431. 40617. 96

17、428- 772,64:5. 594、公司尚需繳納主要稅收XX名稱項目至全部銷售完畢淸盤，尚需繳納營業(yè)稅等主要稅種金額共計3336" 72萬元, 其中:營業(yè)稅618.25萬元：土地增值稅M4 4萬元；企業(yè)所得稅1382.1萬元，見下表：公司尚需繳納的主要膨單位：萬元稅種應(yīng)交金額已交金額尚需上繳稅熬備注營址稅2244.701, 626. 45618.25城逢稅157. 1033. 18118.92敎育費附加89. 7916. 3773. 42土地増值稅1436.60292. 571144. 03企業(yè)所得稅1842.98460. 881382. 1舍計5771.172434. 45333

18、6. 72三、其他需要關(guān)注的事項1、關(guān)于營業(yè)收入確認(rèn)的時點問題 截止內(nèi)審日，XX XX置業(yè)有限公司賬而歷年累計確認(rèn)營業(yè)收入H140萬元（其中：2010年 確認(rèn)收入10 94 1萬元），賬而預(yù)收賬款（房款）余額為214 7 1萬元。從xx冬稱工程實際進 度來看，樓盤已竣工驗收且已交付使用,這些預(yù)收的房款應(yīng)該具備收入確認(rèn)條件，按規(guī)左應(yīng) 在當(dāng)年報表確認(rèn)營業(yè)收入，反映項目實際利潤并上繳企業(yè)所得稅。但報表確認(rèn)收入、利潤后， 上繳稅款可能會給公司年末年初資金帶來一泄的壓力。xx公司在確認(rèn)收入時適當(dāng)提高銷售 成本，待所得稅淸算時再作調(diào)整以緩解資金壓力，以免稅務(wù)部門認(rèn)為延遲納稅等帶來不必要 的麻煩.2、內(nèi)部單位走賬形成的長期掛賬不能得到處理xxxx置業(yè)公司“其他應(yīng)付款”科目下涉及內(nèi)部單位有近2 0家，英中有借方有貸方,這些掛 賬的往來款與對方單位未形成及時對賬、相互獨立.建議對集團內(nèi)部各公司之間的往來業(yè)務(wù) 進行一次涓理，應(yīng)收、應(yīng)付款能并的就合