房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程造價(jià)的有效控制培訓(xùn)講學(xué)

1、目錄一、建設(shè)工程造價(jià)控制概述 1（一）工程造價(jià)控制簡述 1（二）工程造價(jià)控制的重要性 2（三）工程造價(jià)控制現(xiàn)狀 2二、工程造價(jià)控制存在的問題和原因分析 2（一）缺乏全過程的動(dòng)態(tài)管理 2（二）設(shè)計(jì)管理制度不夠完善 2（三）對(duì)設(shè)計(jì)階段投資控制不嚴(yán) 3（四）對(duì)更改的必要性和合理性沒有監(jiān)督 3（五）施工現(xiàn)場的亂簽證，增加項(xiàng)目的開發(fā)成本 3（六）結(jié)算中高估冒算，虛報(bào)工程造價(jià) 3三、工程造價(jià)的整改措施和建議 4（一）加強(qiáng)設(shè)計(jì)工作的管理和審查 4（二）開展價(jià)值工程的應(yīng)用 4（三）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段投資控制 5（四）加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的審查 5（五）嚴(yán)格現(xiàn)場簽證的審查 5（六）把好結(jié)算審計(jì)關(guān) 6淺析房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程造

2、價(jià)的有效控制摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求工期短，投資效益好所以,必須對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過 程的有效的成本控制，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面挖掘潛力，降低成本，提高投 資效益和社會(huì)效益特別重視設(shè)計(jì)階段，投標(biāo)階段,施工階段竣工結(jié)算階段的工程造 價(jià)控制；為了提高工程建設(shè)的投資效益和社會(huì)效果，必須在保證質(zhì)量和工期的前提 下有效地控制工程造價(jià)。在當(dāng)今這個(gè)競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)大潮中，如何求生存、求 發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。如何降低工程成本，提高企業(yè)工 程投資收益？有效地控制工程造價(jià)是關(guān)鍵。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程造價(jià)限額設(shè)計(jì)簽證審計(jì)管理一、建設(shè)工程造價(jià)控制概述（一）工程造價(jià)控制簡述工程造價(jià)控制就是

3、指行為主體為保證在變化的條件下實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，按照事先擬定的計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，通過采用各種方法，對(duì)被控對(duì)象在實(shí)施中發(fā)生的各種實(shí)際值與計(jì)劃值 進(jìn)行對(duì)比、檢查、監(jiān)督、引導(dǎo)和糾正的過程?？刂瓢ㄈ齻€(gè)步驟：即確定目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、 檢查實(shí)施狀態(tài)和糾正偏差。全過程控制分為三個(gè)階段：即事前控制、事中控制和事后 控制。三個(gè)階段應(yīng)以事前控制為主，即在項(xiàng)目投入階段就開始，可以起到事半功倍作 用?？刂埔匕ㄈ肆?、物力、財(cái)力、信息、技術(shù)、組織和時(shí)間等。控制的狀態(tài)是動(dòng) 態(tài)控制（二）工程造價(jià)控制的重要性工程造價(jià)的有效控制是以合理確定為基礎(chǔ)， 有效控制為核心，它是貫穿干建設(shè)工 程壘過程的控制。在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)工程發(fā)包階段和

4、建設(shè)實(shí)施階段， 把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。要有效 地控制工程造價(jià)，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等多方面采取措施，其中， 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)最為有效的手段。要通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效 果評(píng)價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)，把控制工程造價(jià)觀念滲透到設(shè)計(jì)和 施工措施中去。（三）工程造價(jià)控制現(xiàn)狀名居公司現(xiàn)階段對(duì)工程造價(jià)控制把控不嚴(yán)， 設(shè)計(jì)管理制度不夠完善，設(shè)計(jì)變更沒 有進(jìn)行嚴(yán)格控制的論證

5、，現(xiàn)場簽證過多，造成工程單方造價(jià)居高不下，影響項(xiàng)目的利 潤和公司的投資效益。工程造價(jià)控制存在的問題和原因分析（一）缺乏全過程的動(dòng)態(tài)管理目前對(duì)于造價(jià)管理的理解往往只停留在預(yù)結(jié)算上， 致使工程造價(jià)管理缺乏全面而 系統(tǒng)的定位，缺乏全過程、壘方位、動(dòng)態(tài)的管理，全面成本管理的觀念尚未形成。對(duì) 工程造價(jià)的控制，主要側(cè)重于事后核算，即對(duì)竣工結(jié)算進(jìn)行審核。對(duì)其他階段的控制 顯得薄弱。（二）設(shè)計(jì)管理制度不夠完善通過對(duì)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)、分析得出的結(jié)論是：設(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)的可能性為 30% 至75%，施工階段影響工程造價(jià)的可能性為 5%至25%。在現(xiàn)行的管理體制下，設(shè) 計(jì)工作沒有得到應(yīng)有的重視和監(jiān)督，建設(shè)單位沒有采取

6、應(yīng)有的措施促使設(shè)計(jì)單位去精 心設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)，大量的工程項(xiàng)目沒有推行設(shè)計(jì)招標(biāo)， 沒有去優(yōu)選設(shè)計(jì)方案。不少 設(shè)計(jì)單位管理體制不完善，片面追求設(shè)計(jì)的工作量和經(jīng)濟(jì)效益， 缺乏精品意識(shí)。于是 有的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)過于保守，以至出現(xiàn)肥粱，胖柱，厚板，有的平面布置不合理，結(jié)構(gòu)系 數(shù)過大；有的漏項(xiàng)、錯(cuò)位等問題大量存在。（三）對(duì)設(shè)計(jì)階段投資控制不嚴(yán) 長期以來開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段重視不夠， 很少過問設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì) 合理性，搞前期的專門只管催圖不管設(shè)計(jì)方案需要花多少錢， 而搞經(jīng)濟(jì)的只按設(shè)計(jì)圖 紙來算賬， 不懂施工和專業(yè)， 不管設(shè)計(jì)方案在經(jīng)濟(jì)上是否合理， 經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計(jì)過于保 守，或?yàn)榱粟s進(jìn)度各專業(yè)不配套矛盾重重，

7、 圖紙不交圈等現(xiàn)象， 其結(jié)果帶到施工階段， 施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。（四）對(duì)更改的必要性和合理性沒有監(jiān)督 工程項(xiàng)目應(yīng)該經(jīng)過嚴(yán)格的可行性研究和投資額度的審批程序， 其工程造價(jià)的控制 該按批準(zhǔn)的投資額度， 把工程建設(shè)實(shí)施中各階段的工程造價(jià)實(shí)際發(fā)生額度控制在限額 以內(nèi)，強(qiáng)調(diào)精心準(zhǔn)備、科學(xué)合理地組織實(shí)施，嚴(yán)格地監(jiān)控。但很多建設(shè)單位急于項(xiàng)目 的開工，又沒有做好必要的準(zhǔn)備，對(duì)投資額度的要求，建筑標(biāo)準(zhǔn)的把握，設(shè)計(jì)深度的 審查，招標(biāo)文件和承包合同的合理與完善程度沒有嚴(yán)格把關(guān)， 造成邊施工邊變更， 對(duì) 施工中的工程想改就改， 有的項(xiàng)目一改再改， 對(duì)更改的必要性和合理性沒有監(jiān)督， 施 工階段設(shè)計(jì)變

8、更隨意性大，對(duì)更改造成的損失沒有相應(yīng)的責(zé)任制約。（五）施工現(xiàn)場的亂簽證，增加項(xiàng)目的開發(fā)成本監(jiān)理人員對(duì)造價(jià)管理、 預(yù)結(jié)算知識(shí)和有關(guān)規(guī)定掌握不夠， 對(duì)不應(yīng)該簽證的項(xiàng)目 盲目簽證。 有的簽證由施工單位填寫， 不認(rèn)真核實(shí)就簽字蓋章； 施工單位在簽證上巧 立名目，弄虛作假，以少報(bào)多，蒙哄欺騙，遇到問題不及時(shí)辦理簽證， 結(jié)算時(shí)搞突擊， 互相扯皮 -有的施工單位為了中標(biāo)，自動(dòng)壓價(jià)。為了保住自己的利潤對(duì)包干工程偷工 減料，對(duì)非包干工程進(jìn)行大量的施工現(xiàn)場簽證， 施工現(xiàn)場的亂簽證，增加公司項(xiàng)目的 工程造價(jià)和開發(fā)成本。（六）結(jié)算中高估冒算，虛報(bào)工程造價(jià)1、加大工程量。主要對(duì)單位造價(jià)高，計(jì)算復(fù)雜的項(xiàng)目。例如鋼筋抽料，

9、鋼筋混 凝土梁等。有的利用簽證，多計(jì)工程量。2、巧立名目，高套定額。把定額中已綜合考慮并包含在綜合單價(jià)里的內(nèi)容單 獨(dú)列項(xiàng)。例如： 混凝土路面的定額單價(jià)中已包含了地基夯實(shí)的內(nèi)容， 有的施工單位又 把夯實(shí)的臺(tái)班單獨(dú)列項(xiàng)計(jì)算； 把費(fèi)率中包含的內(nèi)容另外列項(xiàng)計(jì)算， 例如，預(yù)算包干 費(fèi)已包含冬雨季施工增加費(fèi)，有的又把雨季抽水費(fèi)另計(jì)；利用定額單價(jià)的換算抬高 項(xiàng)目單價(jià)。3、提高計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大取費(fèi)范圍。三、工程造價(jià)的整改措施和建議（一）加強(qiáng)設(shè)計(jì)工作的管理和審查1推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)地結(jié)合。一個(gè)成功的設(shè)計(jì)方案應(yīng)該是功能 適宜，技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理的統(tǒng)一體，只有當(dāng)三者得以充分平衡時(shí)，建筑的價(jià)值才能 充分體現(xiàn)

10、，這就要求技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)的結(jié)合。 但長期以來設(shè)計(jì)人員缺乏經(jīng)濟(jì)意識(shí)， 設(shè) 計(jì)思想保守，把如何降低工程造價(jià)看成是與己無關(guān)的事，而概預(yù)算人員也只管算數(shù)， 不管設(shè)計(jì)技術(shù)問題，使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重脫節(jié)，難以從根本上有效控制工程造價(jià)。為了 增強(qiáng)設(shè)計(jì)單位的責(zé)任心，促進(jìn)設(shè)計(jì)質(zhì)量的提高，必須把設(shè)計(jì)單位全面推向市場，一定 規(guī)模的工程都應(yīng)進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，通過招標(biāo)進(jìn)行多種設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，優(yōu)選設(shè)2、推行限額設(shè)計(jì)，按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概 算，控制施工圖設(shè)計(jì)。利用價(jià)值工程的原理對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行分解，合理地確定設(shè)計(jì)方案。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員在選取梁、柱截面和混凝土強(qiáng)度等級(jí)及配筋方面，雖同樣滿足結(jié)構(gòu) 鋼度

11、和強(qiáng)度要求，但不同的做法會(huì)導(dǎo)致造價(jià)的差異。 當(dāng)然限額設(shè)計(jì)不能一味地考慮節(jié) 省投資，而應(yīng)尊重科學(xué)，尊重實(shí)際，在實(shí)行限額設(shè)計(jì)的同時(shí)注重優(yōu)化設(shè)計(jì)，兼顧功能3、改變設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的制度。如果設(shè)計(jì)單位在批準(zhǔn)的 項(xiàng)目投資限額內(nèi)，認(rèn)真運(yùn)用價(jià)值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較， 在 保證安壘和不降低功能的前提下，通過采用新方案、新技術(shù)、新材料、新工藝，達(dá)到節(jié)約工程投資。按其節(jié)約的投資額給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)； 反之，對(duì)超投資限額的設(shè)計(jì) 單位給予一定的罰款，做到獎(jiǎng)罰分明。（二）開展價(jià)值工程的應(yīng)用價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的

12、一種管理方法。 一般來說，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：一是 提高功能，降低成本，這是最理想的途徑； 二是功能不變， 降低成本；三是成本不變， 提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上長，但帶來 功能大幅度提高。運(yùn)用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策， 選擇技術(shù)上可行、 經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。 價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是： 以使用者的功能 需求為出發(fā)點(diǎn)， 對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析， 使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一， 在滿 足功能要求的前提下，降低成本。（三）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段投資控制影響建設(shè)項(xiàng)目投資的主要階段是設(shè)計(jì)階段， 設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)， 建 設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的

13、節(jié)約是最大的節(jié)約， 設(shè)計(jì)確定了工程造價(jià)， 預(yù)算、 結(jié)算只能計(jì)量而并不 能改變工程造價(jià)。因此,建設(shè)單位的工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn) , 這是有效控制 建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。 一份好的設(shè)計(jì)方案， 不僅要取得良好的社會(huì)效益， 還應(yīng)具 有經(jīng)濟(jì)的合理性。（四）加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的審查對(duì)于通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模， 提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的， 看是否有原審批部門的批準(zhǔn)， 必要的變更是否先作工程量和造價(jià)的增減分析， 經(jīng)建設(shè)單位同意，設(shè)計(jì)單位審查簽章， 出具相應(yīng)的圖紙和說明方可發(fā)變更通知。 對(duì)不符合程序的口頭變更、 便條變更的工程 量不予認(rèn)可；監(jiān)理公司發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖中的問題， 需要進(jìn)行變更時(shí)， 必須征求建設(shè)單位和 設(shè)計(jì)單位

14、的意見。對(duì)監(jiān)理公司和施工單位擅自更改設(shè)計(jì)圖的，不予認(rèn)可。（五）嚴(yán)格現(xiàn)場簽證的審查 現(xiàn)場簽證漏洞多，管理難，人為因素多，結(jié)算難度大，因此加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的管理 和審查是控制工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。審查時(shí)應(yīng)該注意以下方面：預(yù)算中包含的項(xiàng)目不得進(jìn)行簽證， 已簽證的工程量， 應(yīng)予扣除； 現(xiàn)場簽證必須有 甲方代表兩人以上和施工單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人的簽字或蓋章， 簽證應(yīng)一式數(shù)份， 及時(shí)報(bào)送 有關(guān)審核部門， 對(duì)重大的隱蔽工程， 應(yīng)該有審核部門的人員參加； 審查現(xiàn)場簽證的項(xiàng) 目和內(nèi)容是否清楚，簽證的數(shù)量、規(guī)格、單位和日期是否準(zhǔn)確。（六）把好結(jié)算審計(jì)關(guān)1、工程量的審計(jì)。工程量是工程造價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)，是施工單位多計(jì)工程造價(jià)的 重

15、要環(huán)節(jié)， 審計(jì)人員不僅要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則， 還應(yīng)對(duì)整個(gè)工程的設(shè)計(jì)和施 工有系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)。2、定額套用的審查。定額單價(jià)是定額子目所耗用的人工、材料和機(jī)械費(fèi)用的指 令性指標(biāo)。 一般的項(xiàng)目可直接套用， 少數(shù)項(xiàng)目需要換算。 對(duì)直接套用單價(jià)的主要審查 其有無錯(cuò)套、高套。對(duì)于定額換算的單價(jià)要審查其換算是否為定額允許及換算方法是 否正確。3、取費(fèi)的審查。主要審查有無抬高取費(fèi)基數(shù)，取費(fèi)類別是否與招標(biāo)文件和承包 合同的要求一致，商品混凝土的項(xiàng)目有無區(qū)分費(fèi)率。4、加強(qiáng)“以人為本”為基礎(chǔ)有效控制工程造價(jià)?！耙匀藶楸尽笔潜姸嗥髽I(yè)所強(qiáng) 調(diào)的一個(gè)管理理念， 在工程造價(jià)管理中， 人的因素更顯重要。 盡管企業(yè)具有相當(dāng)不錯(cuò) 的管理模式， 但由于個(gè)別人的業(yè)務(wù)能力、