房屋買賣合同糾紛中定金、違約金適用關(guān)系以及違約金調(diào)整的法律分析

1、房屋買賣合同糾紛中定金、違約金適用關(guān)系以及違約金調(diào)整的法律分析在房屋買賣合同糾紛中，當事人之間往往對定金和違約金之間的適用 關(guān)系持有不同的看法。有的當事人在咨詢過律師之后，通常也會明口 定金和違約金不能同時適用。但是，是不是所有性質(zhì)的定金和違約金 都不能同時主張呢？除此之外，在房屋買合同糾紛的解決過程中，當 事人雙方之間往往對違約金是否過高，存在爭議，經(jīng)常會出現(xiàn)一方要 求法官降低違約金的情形。為了解答上述問題，特撰木小文，以供大 家參考。一、違約金和定金能否同時適用？在回答這個問題之前，我們有必要了解一下何為違約金，何為定金。 一般來講，違約金是合同當事人在合同里預(yù)先約定的當一方不履行合 同或

2、不完全履行合同時，由該違約一方支付給守約方一定金額的財 產(chǎn)。在我國的合同法里，違約金兼具補償性和懲罰性，但以補償 性為主。也就是說，我國合同法里規(guī)定的違約金主要是用來補償 守約方的損失的，而不是懲罰違約方的。因此，超過一定限額的違約 金，即便雙方之間事前在合同中有約定，也是有可能無法得到法院支 持的。定金是指當事人約定一方向?qū)Ψ浇o付的作為某種債權(quán)的擔保，數(shù)額不 得超過主合同標的額的，如果超過，則超過部分不予支持。所謂的定 金罰則含義是指：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返 還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。 在這里，需要提醒大家的是，法律上沒有“訂金”的概念

3、，因此在起 草簽訂合同時，一定要注意這一點，否則可能達不到原本設(shè)想的目的。合同法第條明確規(guī)定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一 方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。反言之，守約方 不能既要求違約方支付違約金，又要沒收其定金或要求其返還雙倍定 金。由此可見，合同法只是賦予當事人適用違約金或者定金條款 的選擇權(quán)，如果當事人一并主張違約金和定金，將不能獲得支持。相 信很多律師都曾經(jīng)這樣告訴過自己的當事人。然而，是否在任何情況 下，守約方都不能向違約方同時主張違約金和定金呢？這個問題，可 能大部分非法律人士就不太明口 了，甚至不少法律專業(yè)人士也會犯糊 涂。難道還有例外嗎？回答是肯定的。根

4、據(jù)定金具體性質(zhì)，定金可以 分為很多種，通常包括立約定金、成約定金、證約定金、違約定金和 解約定金。并非每一種定金都不能和違約金同時主張。在房屋買賣合 同糾紛的實踐中，最常見的有兩種定金，一種是違約定金，如就延期 付款或延期交房等事項約定的定金，一種是解約定金，即定金是解除 合同的一種代價。其中，違約定金和違約金在本質(zhì)上是相同的，故， 違約定金和違約金不能同時主張是理所當然的。而根據(jù)最高法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解 釋第條的規(guī)定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定 以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金 為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理

5、，適用中華人民 共和國合同法的規(guī)定。這里規(guī)定的就是解約定金。從本條規(guī)定可見, 無論合同履行是否構(gòu)成違約，解約定金和違約金在目的、性質(zhì)、功能 等方而是有區(qū)別的，因此，二者可以并用。關(guān)于這一點，在北京市 高級人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（試行）（京高法發(fā)【】號）第條中有明確規(guī)定，如果當事人雙方?jīng)]有約定定 金性質(zhì)，一方違約，對方不能同時主張定金和違約金；如果當事人雙 方約定了定金性質(zhì)，一方違約，對方雖然不能同時主張違約定金和違 約金，但是同時主張解約定金和違約金是沒有問題的。綜上所述，違約金和定金不能同時適用是有條件的，而非絕對，解約 定金和違約金可以同時適用就是很好的證明。二、如

6、何判斷違約金過高？在房屋買賣合同糾紛中，當事人雙方往往對違約金的比例存在爭議， 即便合同中事先己經(jīng)約定好。在筆者見過的房屋買賣合同中，違約金 通常有兩種，一種是遲延交房或遲延付款的違約金，通常以每日多少 元或應(yīng)付金額（或合同標的額）的一個比例為標準；一種是其他違約 金，比如解除合同違約金，通常直接約定為合同標的額的一個比例。 根據(jù)合同法第條，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以 請求人民法院或者仲裁機構(gòu)了以增加；約定的違約金過分高于造成的 損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。在房 屋買賣合同糾紛中，主張違約金過低的情況較少。在大部分案例糾紛 中，都是違約方會提出違約金過

7、高，要求法院調(diào)低。那么，如何判斷違約金是不是過高呢？根據(jù)合同法第條，判斷違 約金過高的標準是看違約金和守約方損失相比是不是過高了。下面結(jié) 合不同的違約金，具體闡述一下：關(guān)于遲延付款或交房的違約金，我國現(xiàn)行法律規(guī)定并沒有明確規(guī)定一 個比例或者標準。在房屋買賣糾紛發(fā)生之后，違約方往往會提出違約 金過高，主張對方的實際損失沒有這么大，應(yīng)當降低違約金數(shù)額。在 這時候，通常法官會根據(jù)合同履行的實際情況以及雙方舉證的情況， 決定是否對己經(jīng)約定的違約金進行調(diào)整。在延期付款或交房的情況 下，很難判斷是否超過了守約方實際損失的，所以在判斷遲延履行違 約金是否過高時，法院通常并不依照最高人民法院關(guān)于審理商品房 買

8、賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十六條中的標準。關(guān)于解約違約金，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛 案件適用法律若干問題的解釋第十六條的規(guī)定，只有當違約金超過 造成的損失時，法院才會適當減少。根據(jù)合同法第一百一十三 條中的規(guī)定，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約造成的損失，包括哈同履 行后可以獲得的利益。損失賠償額不得超過訂立合同時所預(yù)見或應(yīng)當 預(yù)見的損失以及合同實際金額。根據(jù)最高人民法院關(guān)于當前形勢下 審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（法發(fā)號），法 院在調(diào)整過高違約金時，應(yīng)當根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損 失為基準，綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯、預(yù)期利益、當事 人締約

9、地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素，根據(jù)公平原 則和誠實信用原則了以綜合權(quán)衡，避免簡單地采用固定比例等“一刀 切”的做法，防止機械司法而可能造成的實質(zhì)不公平。那么，如何證明違約金是否超過損失的呢？誰來承擔舉證責任呢？根 據(jù)民事訴訟法中“誰主張，誰舉證”的原則，理應(yīng)由主張降低違約金 的違約方進行舉證。然而，根據(jù)最高人民法院關(guān)于當前形勢下審理 民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（法發(fā)（）號），法院要 正確確定舉證責任，違約方對于違約金約定過高的主張承擔舉證責 任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)；根據(jù)北 京市高級人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（試 行）（京

10、高法發(fā)口號），當事人請求減少違約金的，法院應(yīng)當尊重 當事人的意思自治，保護誠信守約的當事人，依據(jù)促進交易及維護交 易安全的原則，對約定違約金過分高于造成損失的部分，進行適當減 少。其中，損失包括積極損失和可得利益損失。當事人對損失數(shù)額計 算方法沒有約定的，法院可以比照守約當事人相同條件下所獲取的利 益來確定可得利益損失，或者根據(jù)公平原則、誠實信用原則以及合同 的履行情況確定可得利益損失。對損失數(shù)額雙方當事人應(yīng)當分別舉 證。由此可見，在中請調(diào)整過高的違約金時，不僅僅是由違約方負舉 證責任，非違約方同樣需要負舉證責任。當然，如果在房屋買賣合同中，當事人未提出違約金調(diào)整請求的，法 院不主動調(diào)整。三、

11、當事人是否需就房屋買賣合同糾紛所得違約金繳納個人所得稅？根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個 人所得稅問題的批復(fù)（國稅函號），在商品房買賣過程中，如房地 產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約 定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合 同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購 房人支付違約金。根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購房個人因上述原 因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項目繳 納個人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。但是上述批復(fù)并未涵蓋房屋買賣合同糾紛中的其他幾種違約金情形， 包括二手房買賣合同解除違約金，非貸款原因造成延期交房違約金等 等。除批復(fù)中明確規(guī)定的違約金事項需要繳納