搬遷補償費稅收籌劃

1、拆遷補償款的稅務(wù)籌劃方案一、事項描述A 公司正面臨被拆遷 （因房地產(chǎn)開發(fā)公司征地） ，暫時無異地安置計劃， 預(yù)計收到拆遷補償款 3000萬元。截止目前資產(chǎn)總額 397萬，其中固定資產(chǎn) 308 萬元（房產(chǎn)含土地 114 萬元，土地成本 有票 55 萬元，無票入賬房產(chǎn)原值） ；另流動負(fù)債 587 萬，主要為其他應(yīng)付款 - 股東借款 585 萬， 未分配利潤 -311 萬元，稅前可彌補的虧損為 259 萬元。二、稅收籌劃方案方案一 企業(yè)非政策性搬遷（商業(yè)性搬遷）非政策性搬遷是指企業(yè)與企業(yè)之間，企業(yè)與個人之間的市場收購轉(zhuǎn)讓行為。1、營業(yè)稅：被搬遷企業(yè)獲得的搬遷補償費，實際上是財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，屬于“銷售不

2、動產(chǎn)” 營業(yè)稅征收范圍，應(yīng)出具發(fā)票作為合法憑證。應(yīng)納稅額 =拆遷補償款 *5%2、增值稅：按處置設(shè)備收入的 4%減半征收。應(yīng)納稅額 =設(shè)備處置收入 / （1+4%）*4%/23、土地增值稅：按照轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計算?？鄢椖?=重置成本 * 成新度折扣率 +房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅費增值額 =搬遷補償款 - 扣除項目不過，土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第十一條 規(guī)定因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人， 須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請， 經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后， 免予征收土地增值稅， 即：土地增值稅應(yīng)納稅額 =0因此，如果

3、企業(yè)原有的廠區(qū)存在政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等可能，就要事先進(jìn)行籌劃考 慮是否爭取納入政府規(guī)劃獲取政府補償款。4、企業(yè)所得稅：企業(yè)取得搬遷補償款后，如果重置、重建、改良支出如果屬于資產(chǎn)類的支 出，只能通過折舊或攤銷的方式在企業(yè)所得稅前扣除；如果屬于費用類的支出，則可計入當(dāng)期損 益扣除。應(yīng)納稅額 =（拆遷補償款 - 原資產(chǎn)賬面價值 -繳納的相關(guān)稅費等費用性支出） *25% 方案二 政策性搬遷 政策性搬遷是指由于社會公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行整體搬遷或部分搬遷。稅 務(wù)機關(guān)對此類搬遷的認(rèn)定是審核有無政府搬遷文件或公告。 政府收回土地所支付的補償款不繳納 營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值

4、稅，而只需計算申報繳納企業(yè)所得稅。1、營業(yè)稅：被拆遷企業(yè)取得的政策性拆遷補償款，不繳納營業(yè)稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān) 于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知 （國稅函 2008277 號）規(guī) 定，被搬遷企業(yè)只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征 地補償費的資金來源是否為政府財政資金， 該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所 有者的行為，不征收營業(yè)稅。 國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附 著物補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù) （國稅函 2007969 號）規(guī)定，對國家因公共利益或城市規(guī)劃 需要而收回單位和個人所擁有的土地使

5、用權(quán)，并按照中華人民共和國土地管理法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支 付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費不征收營業(yè)稅。 國家稅務(wù)總局關(guān) 于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 （國稅函 2009520 號 ） 規(guī)定，縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民 政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由 該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。根據(jù)上述規(guī)定， 被拆遷企業(yè)將土地使用權(quán)歸還土地所有者所獲得的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的土地及地上 附著物的補償費，若能提供縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文

6、件，以及土地 管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件 的，則不繳納營業(yè)稅。另外， 被拆遷企業(yè)若取得符合條件的不征收營業(yè)稅的征地補償費， 只需出具收據(jù)， 并以搬遷、 補償?shù)挠嘘P(guān)文件作為附件入賬即可。2、增值稅：仍需繳納，同非政策性搬遷，按處置設(shè)備收入的4%減半征收。應(yīng)納稅額 =設(shè)備處置收入 / （1+4%）*4%/23、土地增值稅：被搬遷企業(yè)因政策性原因拆遷房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)得到的拆遷補償費， 免征土地增值稅。依據(jù) 土地增值稅暫行條例第八條 規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的 房地產(chǎn)免征土地增值稅；根據(jù) 土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第十一條 規(guī)定，

7、因國家建設(shè)需要 依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收 回的土地使用權(quán)。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請， 經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的 通知（財稅 200621 號）規(guī)定，中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第十一條所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指生產(chǎn)過量廢氣、廢水、廢 渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害） ，而由政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃 確定進(jìn)行搬遷的情況；因 " 國家建設(shè)的需要 &quo

8、t; 而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院 有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)收到的搬遷補償款項，只要獲得房地產(chǎn)所在地的地稅機關(guān)的免稅批文， 則可享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠。4、企業(yè)所得稅： 依據(jù)企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理 （財稅 200761 號）規(guī)定， 對企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理： （1）企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī) 劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前 相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡稱重置固定資產(chǎn)） ，或?qū)ζ渌?定資產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安

9、置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或 改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。（ 2）企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷 固定資產(chǎn)的變賣收入、 減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納 稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。 （ 3）企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)， 可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。（ 4）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷 的，企業(yè)搬遷收入按上述

10、規(guī)定處理。 企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法 （國稅函 201240 號） 規(guī) 定，企業(yè)搬遷方式屬于政策性搬遷的，在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出可以暫不計入當(dāng)期 應(yīng)稅所得額，而在完成搬遷的年度對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算，計入當(dāng)期企業(yè)應(yīng)稅所得額計 算納稅； 企業(yè)搬遷方式屬于企業(yè)自主搬遷的， 按照企業(yè)所得稅法 及其實施條例進(jìn)行計算納稅。 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告 （國家稅務(wù)總局公告 201311 號） 規(guī)定，凡在國家稅務(wù)總局 2012 年第 40號公告生效前已經(jīng)簽訂搬遷協(xié)議且尚未完成搬遷清算的企 業(yè)政策性搬遷項目，企業(yè)在重建或恢復(fù)生產(chǎn)過程中購置的各類資產(chǎn)，可以作為搬遷支

11、出，從搬遷 收入中扣除。但購置的各類資產(chǎn)，應(yīng)剔除該搬遷補償收入后，作為該資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，并按規(guī)定 計算折舊或費用攤銷。應(yīng)交稅額 =（搬遷收入 - 搬遷支出） *25%依據(jù)以上規(guī)定， （ 1）政策性搬遷的企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策適用于查賬征收的企業(yè)，若被拆遷企 業(yè)屬于核定征收，可在取得搬遷收入時向主管稅務(wù)機關(guān)提出調(diào)整征收方式的申請，經(jīng)有權(quán)稅務(wù)機 關(guān)核實符合條件，并將征收方式調(diào)整為查賬征收。（2）企業(yè)在政策性搬遷過程中，如果有重置計劃的話，最好通過購買的方式而不是租賃方式，以便獲得稅前扣除的政策優(yōu)惠。若企業(yè)搬遷后繼 續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，則可以重新購買土地、廠房、辦公樓等固定資產(chǎn)，購置資金可以從政策性 搬

12、遷或處置收入中扣除，一方面可以減少企業(yè)所得稅的稅額，另一方面利用搬遷補償款購買的土 地、辦公樓等固定資產(chǎn)可計提折舊在稅前扣除，也可以轉(zhuǎn)手售出獲得轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)的收益。（ 3）企業(yè)的搬遷業(yè)務(wù)必須有政府搬遷文件或公告，以及與政府簽訂的搬遷協(xié)議和搬遷計劃，這也是主 管稅務(wù)機關(guān)審核的重要內(nèi)容。此外，還應(yīng)有搬遷協(xié)議搬遷計劃以及企業(yè)技術(shù)改造重置或改良固定 資產(chǎn)的計劃或立項，如果公司的整體搬遷符合政策性搬遷的要求，應(yīng)盡快取得與之相關(guān)的政府文 件，并確立搬遷規(guī)劃，同時對現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行評估，合理估計可能產(chǎn)生的資產(chǎn)損失。（4）由于政策性搬遷享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策屬于稅收征管的備案項目， 因此企業(yè)除應(yīng)當(dāng)按照稅務(wù)機關(guān)的要

13、求 進(jìn)行備案管理以外，還應(yīng)當(dāng)對整個搬遷項目（包括搬遷收入、搬遷支出、重置資產(chǎn)按發(fā)生時間、 內(nèi)容、金額、記賬憑證等）建立管理臺賬。同時，企業(yè)須對所有重置資產(chǎn)建立明細(xì)賬冊，包括編 號、名稱、單位、規(guī)格、購進(jìn)時間、記賬時間、會計憑證、提取折舊、攤銷費用和資產(chǎn)變動記錄， 便于稅務(wù)機關(guān)管理和檢查。注意：政策性搬遷并不絕對優(yōu)于非政策性搬遷。政策性搬遷，一般會由政府收回土地并給予 一定的搬遷補償，并且會在搬遷文件中明確補償標(biāo)準(zhǔn)。如果企業(yè)通過非政策性搬遷獲得的補償款 比政策性搬遷獲得的補償款多得多，那么盡管企業(yè)需要繳納高額的相關(guān)稅金，但扣除稅費后，仍 可能比政府收回土地獲得的利潤更多，此時企業(yè)最優(yōu)的選擇是非政

14、策性搬遷。方案三 A 公司由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并A 公司由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并， A 公司將自身產(chǎn)權(quán)整體并入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。合并后A 公司解散并辦理注銷登記，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理變更登記。此種模式下，所得稅、增值稅、營業(yè)稅、 土地增值稅、契稅等都不繳納。1、營業(yè)稅：依據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告（ 國家稅務(wù)總局公告 2011 51 號）的規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式， 將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、 債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行 為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。2、增值稅：依

15、據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告（ 國家稅務(wù)總局公告 201113 號 ）規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將 全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬 于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。3、印花稅：依據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知（ 財稅 2003183 號 ）第一條第二款規(guī)定，以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記 載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。4、土地增值稅： 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于

16、土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（ 財稅字1995048 號 ）規(guī)定在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土 地增值稅。5、企業(yè)所得稅：財政部、 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知 （財稅200959 號）規(guī)定， 企業(yè)合并的當(dāng)事各方應(yīng)按下列規(guī)定處理： 合并企業(yè)應(yīng)按公允價值確定 接受被合并企業(yè)各項資產(chǎn)和負(fù)債的計稅基礎(chǔ)；被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理； 被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補。同時規(guī)定，企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股 權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業(yè)合并，可以 選擇按特殊性稅務(wù)

17、處理：合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)的原有 計稅基礎(chǔ)確定；被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項由合并企業(yè)承繼；可由合并企業(yè)彌補的被合 并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值X截至合并業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)年年末國家發(fā)行的最長期 限的國債利率；被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的 計稅基礎(chǔ)確定。交易中股權(quán)支付暫不確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失的，其非股權(quán)支付仍應(yīng)在交 易當(dāng)期確認(rèn)相應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，并調(diào)整相應(yīng)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。根據(jù)以上規(guī)定， （ 1）如果適用一般性稅務(wù)處理，那么被拆遷企業(yè)按清算進(jìn)行所得稅處理：應(yīng)納稅額 =（企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或

18、交易價格 - 資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ) -清算費用 - 相關(guān)稅費 + 債務(wù)清償損益 - 彌補以前年度虧損） *25%（2）如果被拆遷企業(yè)取得股權(quán)支付金額不低于交易總額的85%，按特殊性稅務(wù)處理， 那么被拆遷企業(yè)只需要就非股權(quán)支付部分確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失：應(yīng)納稅額 =非股權(quán)支付對應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失 *所得稅稅率 =（被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公允價值 - 被 轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ) ）*（ 非股權(quán)支付金額 / 被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公允價值 ）*25%方案四 將房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓給個人，再由個人取得拆遷補償款首先，將 A 公司所有的土地使用權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給個人（可以是關(guān)聯(lián)方） 。此環(huán)節(jié)涉及的 營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等納稅事項按照銷售不動產(chǎn)按照規(guī)