二手房購買八招防范于未然

1、二手房購買八招防范于未然買二手房和買一手房比起來程序要復(fù)雜得多，除 了要和上家打交道，還要和中介打交道，特別是在上 家有抵押貸款或下家辦理要抵押貸款的情況下，就更 容易產(chǎn)生糾紛了。二手房常見的欺詐手段及應(yīng)對方 法。第一招：核實(shí)上家身份是首要案例： 劉先生因?yàn)榉课荼粍舆w， 找到中介想買一 套房屋。中介向他推薦了一套房屋，劉先生看了挺滿 意，就和中2 / 23介介紹的上家張先生訂立了購房合同， 還 分兩次向張先生支付了定金和首期房款ri后來到交房 的時(shí)候卻找不到張先生了，后來才得知張先生根本就 不是產(chǎn)權(quán)人，房屋只是他租借的，產(chǎn)證也是偽造的。劉先生只好到公安報(bào)案，至今張先生仍未找到。對策：現(xiàn)在什么都

2、有假，文憑有假，身份證有 假，房產(chǎn)證當(dāng)然也有假?，F(xiàn)在到處可見的“城市牛皮 癬”為這些詐騙行為提供了極大方便，花個二三百 元，假的身份證，假的房產(chǎn)證就可以辦出來了。二手 房和一手房不同，一手房是和開發(fā)商做交易，一般不 存在這個問題。所以買二手房的第一3 / 23步就要核實(shí)與你 交易的對方的身份。最簡單的一個辦法是到各區(qū)的房 產(chǎn)交易中心查詢一下房屋的權(quán)屬情況，只要憑自己的 身份證花三十元，交易中心就會給你一張房屋基本信 息的單據(jù)，上面有權(quán)利人的名字、抵押貸款、面積等 基本情況。如果怕對方持假身份證冒充房東，你還可 以委托律師到公安局調(diào)查人口信息，以便核實(shí)賣房人 的身份。做好這兩樣，你就可以放心地和

3、對方簽訂合 同，不用擔(dān)心遇到劉先生這樣的倒霉事了。第二招：審核貸款合同要仔細(xì)案例：李先生和上家訂了一份五十萬元的購房合 同，4 / 23因?yàn)槔钕壬枰y行貸款，就通過中介介紹的擔(dān) 保辦理抵押貸款手續(xù)。擔(dān)保辦理好手續(xù)叫李先生到銀 行簽訂貸款合同。李先生到了銀行后，擔(dān)保的人告訴 他，說這是銀行提供的格式合同，不會有問題的，只 要核對一下貸款金額就可以了，李先生覺得銀行的格 式合同總歸不會有錯的，就簡單地看了一下貸款金額 就簽了字。一個星期以后，到了銀行答應(yīng)的放貸時(shí) 間， 可李先生還是沒有收到貸款， 就打電話到銀行去 問，銀行告訴他說貸款已按貸款合同的約定劃到擔(dān)保 帳戶上去了。李先生再去找擔(dān)保，擔(dān)保

4、的人叫他放 心，說這是規(guī)定，貸款要到第二個月就會直接劃到上 家?guī)羧?。以后李先生? / 23多次找擔(dān)保，擔(dān)保一直拖 著，最后竟然人去樓空。李先生后來才得知這家擔(dān)保 早就資不抵債， 就動歪腦筋， 挪用了貸款。他們在的 貸款合同上將貸款劃入帳戶寫成擔(dān)保帳戶，然后利用 的疏忽騙簽訂合同，再將貸款非法挪用，最后無力償 還就“人間蒸發(fā)”了。雖然李先生馬上報(bào)了案，后來 也將擔(dān)保主要負(fù)責(zé)人抓捕，但錢款卻已揮霍一空，李先生因?yàn)闆]有支付房屋余款而被上家告到法院。對策：在下家貸款的情況下，交易程序一般是這樣的：步驟一：下家支付首期房款。6 / 23步驟二：上家拿到首付后將房屋過戶給下家。步驟三：下家在取得房產(chǎn)證

5、或交易中心收件收據(jù)后將房屋抵押給銀行。步驟四：銀行向下家發(fā)放貸款。步驟五：雙方交接房屋，結(jié)清水電等費(fèi)用，余款 付清，交易結(jié)束。下家向銀行申請貸款過程中，如果 申請的是商業(yè)貸款，銀行會要求下家找一家擔(dān)保進(jìn)行 擔(dān)保，而下家一般都會采用中介推薦的擔(dān)保。少數(shù)不 良的擔(dān)保會鉆購房人的空子，謀求非法利益。7 / 23李先生雖然訂立的是銀行提供的格式合同，但并 不能因此而高枕無憂，因?yàn)楦袷胶贤幸灿性S多是需 要填寫進(jìn)去的內(nèi)容，如果對這些內(nèi)容不加以重視并認(rèn) 真核對，就容易被鉆了空子。第三招首付交到貸款銀行案例：吳看中了一套房屋，但上家在這套房屋上 還有銀行的抵押貸款30萬元。中介說上家要先取消 抵押才能過戶，

6、不過由于上家拿不出30萬元償還貸 款，所以希望吳多付一點(diǎn)首付，然后上家再去注銷。 于是，吳在簽約后就付了20萬元的首付給上家，但 是上家遲遲沒有去銀行取消抵押。8 / 23最后上家卻說因?yàn)?做生意發(fā)生了虧空，將吳付給他的20萬元去還了 債。吳聽了這氣得發(fā)抖，不過現(xiàn)在也沒辦法了，只能 去打官司。對策：如果上家有抵押貸款，那么上家必須先還 清貸款，并到房產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷手續(xù)后才能 交易過戶（有的交易中心還要求要辦完抵押注銷手續(xù) 之日起幾個日后才能交易）。在這種情況下，上家一 般會要求下家先支付一定的首付，用以償還銀行的貸 款以便取消抵押。但是，如果下家將首付交給上家 后，上家并未按原來的約定

7、去取消抵押而是挪作他 用，那么就會出現(xiàn)吳這樣的事了。但如果下9 / 23家堅(jiān)持在 取消抵押后再交首付的話，很可能由于上家資金不足 以致交易失敗。對此，下家可以要求上家聯(lián)系好銀行，并在上家辦理好還貸手續(xù)后，再將首付直接匯入 上家在該銀行的帳戶，銀行當(dāng)場即可劃款并出具他項(xiàng) 權(quán)證。這樣一來，上家就不可能將下家交付的首付挪 用了。第四招：交易過戶辦委托公證案例：謝女士看中了一套二手房，可這套房屋上 還有銀行的抵押貸款，上家要求謝女士先交首付以便 取消抵押，謝女士了解到只要將首付直接匯入上家的 貸款銀行就可以10 / 23了，于是就與上家一起去貸款銀行幫 上家還款。上家也按約付清了銀行的貸款并拿到了他

8、項(xiàng)權(quán)證。不過，因?yàn)榻灰字行囊?guī)定在辦理完抵押注銷 手續(xù)后需要再過三個日才能辦理過戶手續(xù)。于是謝女 士和上家約好再過三個日再去辦理門到了約定的那一 天，上家卻沒有來，對方一會說出差去了，一會又說 家里不同意賣了，其實(shí)后來謝女士了解到，上家是因 為覺得房子賣便宜了想反悔，所以故意不去辦過戶手 續(xù)。謝女士向咨詢律師，律師建議她為了防止上家再 轉(zhuǎn)賣給他人必須立即起訴，謝女士只得按照律師的建 議做打官司的準(zhǔn)備了。對策：下家交首付讓上家注銷抵押貸款，但注銷 抵押11 / 23和過戶之間有一個時(shí)間差。按照法律的規(guī)定，房 屋在誰的名下才是誰的，就算拿到鑰匙也沒有用。所 以，只有過戶好并拿到新的產(chǎn)證之后，房屋才會

9、成為 下家的。但是如果上家在這期間毀約的話，下家非但 不能按時(shí)過戶，反而還有一筆首付被上家扣著。為了 避免發(fā)生這種情況，下家最好在交首付之前要求上家 辦理一個過戶交易的委托書，并對委托書進(jìn)行公證， 并且最好在委托書上注明“本委托不可撤銷”的字樣。一般情況下，中介員工可以作為受托人。這樣的 話，即使上家到交易時(shí)反悔，下家也可以和受托人憑 委托公證書直接到交易中心辦理過戶手續(xù)。當(dāng)然辦理 委托公證會付公證12 / 23費(fèi)，但幾百元的公證費(fèi)和幾十、幾 百萬元的房款比起來，公證費(fèi)就不算什么了。畢竟， 誰也不想發(fā)生了糾紛后再去打官司。第五招：上家戶口一定要遷走案例：古老師買房完全是沖著孩子讀書才去買 的，

10、他家在郊區(qū)，現(xiàn)在孩子讀書都是按戶口所在地就 近入學(xué)，古老師為了讓女兒受到更好的教育，就在市 區(qū)一所名校附近買了一套二手房。買房之初他就問上 家戶口是不是遷走了，當(dāng)時(shí)上家拍著胸脯保證戶口已 經(jīng)遷走了。古老師看他說得這么肯13 / 23定，也就相信了。 于是支付了房款，辦理了交房手續(xù)門后來古老師在辦 戶口時(shí)才發(fā)現(xiàn)上家的戶口還沒有遷走，這下他可著急 了，而上家卻說那個戶口也不是他的，說他從別人手 上買房時(shí)戶口已經(jīng)在上面了，他也沒辦法。古老師想 到法院去起訴上家，而律師卻告訴他遷戶口的事法院 不受理。古老師只好自認(rèn)倒霉。對策：遷移戶口是公安機(jī)關(guān)辦理的，戶口要遷走 就一定要找一個落戶的地方，如果不能落戶

11、，當(dāng)然也 遷不走了，所以這類案件由于不適合強(qiáng)制執(zhí)行，法院 現(xiàn)在還不受理。因此，在簽訂房屋買賣合同之前，一 定要先了解一下房屋內(nèi)的戶口狀14 / 23況。下家最好委托律 師到公安局戶政處去調(diào)查一下房屋內(nèi)是否有戶口，決 不要輕信上家的空口許諾。如果房內(nèi)有戶口，一定要 在合同中約定上家在交房前或過戶前將戶口遷出，否則應(yīng)支付一定的違約金，或者約定留一部分房款，待 戶口遷出后再支付。第六招：貸款風(fēng)險(xiǎn)要把握案例：陳先生看中了一套120萬元的二手房，不 過他手上沒有足夠的現(xiàn)金， 想通過商業(yè)貸款來支付。中介告訴他，按現(xiàn)在的房貸政策，根據(jù)房屋的房齡等 情況，他可以貸到七成也就是84萬元。于是，陳先 生就與上家簽

12、訂了合同，并15 / 23支付了首付36萬元，合 同約定在付了首付后一個月內(nèi)通過銀行貸款支付房款 余額，如果逾期付款的話，每逾期一天，陳先生要按 余款的千分之五向上家支付違約金。但是，陳先生在 貸款時(shí)卻遇到了麻煩，銀行說陳先生貸款買了好幾套房，所以這套房子銀行只肯貸五成，也就是60萬 元。眼看合同約定的付款時(shí)間就要到了，可陳先生還 是湊不出另外的24萬元。最后只好東拼西湊借了不 少錢，盡管這樣還是逾期了，所以又支付了一部分違 約金。對策：在下家貸款買房的情況下，合同約定“首 付+貸款”只是表明上家許可下家通過貸款的方式來 付款，所以如16 / 23果是由于下家自己的原因使得銀行不貸 款或不足額

13、貸款的話，那么這個責(zé)任應(yīng)當(dāng)由下家自己 來負(fù)（這個問題有些爭議，不同法院的看法可能不一 樣），但是為了規(guī)避類似的風(fēng)險(xiǎn)，下家在準(zhǔn)備貸款時(shí)候一定要將自己的情況如實(shí)地告訴中介，或直接向貸款銀行咨詢，搞清楚銀行貸款的可能性，再簽訂房屋 買賣合同，也可同時(shí)約定如果銀行不放貸則合同解 除。第七招：交房時(shí)再付尾款案例：王經(jīng)理和上家簽訂了一套價(jià)值150萬元的 房屋17 / 23買賣合同，合同約定這150萬元里包括裝修和家 電、煤氣等等固定設(shè)施， 并約定簽訂合同之日付首付30%即45萬元，余額70%即105萬元采用銀行抵押貸 款方式支付。后來，銀行放了款，王經(jīng)理將余額全部 支付給了上家。但等于交房時(shí)卻出現(xiàn)問題了，

14、原來上 家還欠一年多的水電煤和物業(yè)管理費(fèi)用，這些錢加起 來有好幾萬元，另外原來房間內(nèi)的兩臺空調(diào)也被拆走 了。但此時(shí)上家卻不肯支付作任何賠償，于是雙方就 吵起來了。對策：交房時(shí)，不僅要查看房屋內(nèi)的設(shè)施是否與 合同約定的一致，還要了解水電煤、物業(yè)管理費(fèi)、有 線電視、電18 / 23話費(fèi)等費(fèi)用的支付情況。一般來說，合同 中都會約定交房前的這些費(fèi)用由上家承擔(dān)，交房后由 下家承擔(dān)。但是如果上家欠費(fèi)而又不付，那這些錢最 終還是要由下家來付的。所以，一定要先了解一下上 家對這些費(fèi)用的支付情況，其實(shí)了解起來也很方便， 現(xiàn)在這煤氣、自來水等都推廣了便民服務(wù)，只要打個 熱線電話就可以了解到的。至于物業(yè)管理費(fèi)用可直

15、接到物業(yè)了解。下家可按照了解到的情況預(yù)留一部分尾 款，將這些尾款放到中介處，并在買賣合同中約定等 上家將這些費(fèi)用結(jié)清并在下家驗(yàn)收完后再支付給上 家，這樣下家就避免了交房時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。19 / 23第八招：收件收據(jù)不是產(chǎn)證案例：郭先生簽訂了一份價(jià)值220萬元的購房合 同，合同是這樣約定付款方式的：簽約當(dāng)天郭先生向 上家首付30%即66萬元，在拿到交易中心出具的收件 收據(jù)后支付第二期房款60%即132萬元，交接房屋后 支付第三期房款10%即22萬元。郭先生拿到交易中心 出具收件收據(jù)后，交易中心告訴他要再過五天才能拿 到房產(chǎn)證。沒想到等五天后郭先生再去交易中心領(lǐng)取 產(chǎn)證時(shí)，交易中心告訴他產(chǎn)證不能辦了，因?yàn)榫驮诠?先生拿到收件收據(jù)后的第三天，上家就因被人起訴到 法院，法院應(yīng)原告的要求將這套房屋查封了。郭20 / 23先生后來向律師咨詢得知，在這種情況下最好要求解除合 同，叫上家返還房款。不過，因?yàn)檫@時(shí)郭先生已支付 了90%的房款，所以郭先生的損失還是挺大的。對策：拿到交