寫字樓管理年終工作總結(jié)

1、寫字樓管理年終工作總結(jié)我司XX年通過(guò)公開投標(biāo)中標(biāo)中國(guó)江蘇吳江農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限 公司（以下簡(jiǎn)稱吳江農(nóng)商行）綜合大廈物業(yè)管理項(xiàng)目，于XX年1月15 日派員介入?yún)墙r(nóng)商行前期物業(yè)管理，主要提供施工現(xiàn)場(chǎng)安全防范和 電梯駕駛服務(wù)，XX年5月初正式接管吳江農(nóng)商行綜合大樓物業(yè)管理服 務(wù)。江蘇吳江農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司于 XX年8月由吳江市農(nóng)村信 用合作聯(lián)社改制成立，是中國(guó)銀監(jiān)會(huì)成立以來(lái)全國(guó)第一家改制組建的 股份制農(nóng)村商業(yè)銀行。吳江農(nóng)商行總行綜合大樓位于吳江市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中山南路1777 號(hào)，建筑面積 2 萬(wàn)余平方米，主體 20 層，裙樓 3 層，地庫(kù)兩層， 另有獨(dú)體食堂 3 層。配備兩臺(tái) 1600千

2、伏變壓器，備一臺(tái) 600千伏柴油發(fā)電機(jī)。主要功用為吳江農(nóng)商行總行大樓辦公及部分營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)。 吳江農(nóng)商行項(xiàng)目與其他物業(yè)項(xiàng)目相比，具有鮮明的特殊性。第一、該項(xiàng)目開發(fā)方、業(yè)主方均為吳江農(nóng)商行，不存在開發(fā)商與 小業(yè)主的區(qū)分。其次，由于銀行工作的需要，綜合大樓設(shè)金融會(huì)所，大型會(huì)議中 心，宴會(huì)包廂等設(shè)施，會(huì)務(wù)服務(wù)、宴會(huì)服務(wù)、會(huì)所服務(wù)等服務(wù)較多， 對(duì)此類服務(wù)的要求較高。再次，因?yàn)殚_發(fā)方（業(yè)主）與使用方（小業(yè)主）主體相同，業(yè)主對(duì)于大廈設(shè)施設(shè)備功用較為了解，業(yè)主對(duì)于大廈物業(yè)服務(wù)極為重視，吳江農(nóng)商行股份有限公司監(jiān)事會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)親自分管物業(yè)管理工作，物業(yè) 服務(wù)活動(dòng)處在業(yè)主方的監(jiān)督、管理中，對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求嚴(yán)格。最后，因

3、大樓業(yè)主不是專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在房屋開發(fā)、接管 驗(yàn)收與管理維護(hù)上不及專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正規(guī)。我處 5 月初進(jìn)駐吳江農(nóng)商行綜合大樓以來(lái)，在設(shè)施設(shè)備管理上， 根據(jù)銀行特殊情況，做了如下工作：一、工程人員跟進(jìn)相關(guān)施工，加 強(qiáng)對(duì)設(shè)施設(shè)備的了解，學(xué)習(xí)相關(guān)操作，收集相關(guān)資料。1、公司對(duì)農(nóng)商行項(xiàng)目很重視，早在大廈裝修施工仍在進(jìn)行的 3 月 份，即派出公司工程方面的精兵強(qiáng)將介入現(xiàn)場(chǎng)。幾名工程人員在施工現(xiàn)場(chǎng)，克服工地環(huán)境臟亂，住宿條件較差等 困難，對(duì)裝修施工、水電安裝、水暖安裝、消防監(jiān)控施工等施工項(xiàng)目 進(jìn)行了有效的跟進(jìn)。2、我處工程人員進(jìn)行了合理分工，采取根據(jù)所長(zhǎng)，分工跟進(jìn)的方 式，分組對(duì)各類施工進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)

4、，與施工單位現(xiàn)場(chǎng)施工人員進(jìn)行溝 通，了解相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能、 使用、維護(hù)技能， 并收集了相關(guān)圖紙、 設(shè)備說(shuō)明書、施工單位負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式等相關(guān)資料， 建立了設(shè)備檔案。3、在前期介入中，我處工程人員發(fā)現(xiàn)了一些施工方面的問(wèn)題，有 些當(dāng)時(shí)與施工單位提出，及時(shí)糾正。有些施工單位不愿意整改的問(wèn)題，我處也記錄在案，以便日后提 出。二、對(duì)前期裝修施工、水電安裝遺留的工程問(wèn)題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和匯 總，報(bào)業(yè)主方聯(lián)系施工方跟進(jìn)，并全程跟蹤。1、在吳江農(nóng)商行總行綜合大樓通過(guò)相關(guān)政府部門的竣工驗(yàn)收后， 我處提出需按照物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收， 由于農(nóng)商行開發(fā)、 使用主體的特殊性，盡管我處進(jìn)駐后多次通過(guò)各種方式提出需要按

5、照 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收，但接管驗(yàn)收一事不了了之。2、進(jìn)駐后，農(nóng)商行原后勤管理中心個(gè)別人員以部分設(shè)備交予相關(guān) 廠家、原施工單位維保為由，對(duì)我處工程部巡視檢查相關(guān)設(shè)備進(jìn)行阻 止。我處克服困難，頂住壓力，在不與相關(guān)人員發(fā)生正面沖突的前提 下，對(duì)大廈設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了巡檢，發(fā)現(xiàn)了較多前期工程遺留問(wèn)題，并 進(jìn)行記錄。以工作聯(lián)系單的方式及時(shí)向業(yè)主方后勤管理中心匯報(bào)，由后 勤管理中心聯(lián)系施工單位整改，并對(duì)整改效果進(jìn)行驗(yàn)證。三、制訂設(shè)施設(shè)備管理、工程服務(wù)相關(guān)制度，落實(shí)到人，嚴(yán)格執(zhí) 行。1、早在前期介入階段，服務(wù)處即醞釀制訂相關(guān)規(guī)章制度，以制度 管人，以規(guī)程辦事，確保管理的有效性和持續(xù)性。在 6 月份，我處根據(jù)公

6、司的規(guī)章制度和國(guó)家相關(guān)法規(guī)、 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)， 建立了工程設(shè)施設(shè)備管理，工程人員日常服務(wù)規(guī)范等規(guī)章制度，經(jīng)公 司領(lǐng)導(dǎo)審核后在服務(wù)處推行。部分制度上墻，各項(xiàng)質(zhì)量記錄進(jìn)行分類管理。2、我處在農(nóng)商行項(xiàng)目配置工程主管一名，工程班長(zhǎng)一名，高壓值 班電工二名，維修電工一名， 對(duì)大廈設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了分類、 專人管理， 工程人員分工明確，做好工程方面事事有人管，人人有事做，我處根 據(jù)吳江農(nóng)商行大樓設(shè)施設(shè)備特點(diǎn)，對(duì)人員進(jìn)行了相關(guān)操作、維護(hù)方面 的培訓(xùn)；對(duì)各項(xiàng)規(guī)章制度進(jìn)行了培訓(xùn)，使工程人員熟悉相關(guān)制度，依 據(jù)制度進(jìn)行工程服務(wù)活動(dòng)。四、積極與業(yè)主方設(shè)施設(shè)備管理部門及原施工單位的溝通、 交流， 相關(guān)問(wèn)題及時(shí)處理。1、進(jìn)駐以來(lái)

7、，我處在盡力提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)同時(shí)，積極與業(yè)主 方處理好合作關(guān)系，多次通過(guò)各種方式與業(yè)主溝通交流，與銀行方分 管物業(yè)管理工作的后勤管理中心（現(xiàn)行政管理部）保持著良好的工作 聯(lián)系。對(duì)包括工程遺留問(wèn)題在內(nèi)的較多存在問(wèn)題進(jìn)行了溝通處理。2、目前，農(nóng)商行綜合大樓部分設(shè)施設(shè)備的維保處在施工單位維保 階段，具體維保單位見(jiàn)下表：序號(hào)單位名稱維保項(xiàng)目 1 上海冠菱電梯 公司大樓電梯 2 江蘇鐘星消防公司大樓消防設(shè)備 3 江蘇新億迪智能科 技有限公司大樓監(jiān)控、音響 4 吳江金大陸電子有限公司營(yíng)業(yè)廳電子顯 示屏 5 吳江玫瑰園農(nóng)業(yè)科技有限公司大樓樓內(nèi)綠化 6 浙江開元安裝工 程公司大樓水電 7 華西霓虹有限公司大

8、樓樓層景觀燈 8 新成空調(diào)有限 公司大樓空調(diào) 9水鄉(xiāng)綠化有限公司外圍地面石材、 部分綠化 10 樓層家 具蘇州桑尼、廣東優(yōu)派服務(wù)處留有維保單位的聯(lián)系方式，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及 時(shí)與維保單位聯(lián)系處理。維護(hù)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。五、加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備巡檢，發(fā)現(xiàn)異常按照突發(fā)事件處理預(yù)案處 理。1、服務(wù)處工程部根據(jù)相關(guān)制度，每日對(duì)大樓進(jìn)行巡檢，包括抄寫 水表、電表，對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)行檢查等。相關(guān)數(shù)據(jù)每周匯總一次書面報(bào)業(yè)主方。 并根據(jù)季節(jié)氣候變化對(duì)大樓景觀燈等燈光的開啟時(shí)間提出建議， 為大樓節(jié)約電能。2、我處在日常巡檢中，發(fā)現(xiàn)水表流量異常，及時(shí)與施工單位浙江 開元安裝公司聯(lián)系處理，減少了業(yè)主方損失。進(jìn)駐以來(lái)，大樓發(fā)生過(guò)停電

9、、電梯困人等事件，我處根據(jù)突發(fā) 事件處理預(yù)案進(jìn)行了處理，避免了事態(tài)擴(kuò)大。3、在安全防范方面，原施工單位提供的安防設(shè)備存在較多問(wèn)題， 設(shè)備經(jīng)常出現(xiàn)不能正常錄像，顯示屏圖像不清晰， ck 報(bào)警器不能正常 設(shè)防等問(wèn)題，我處均將相關(guān)問(wèn)題記錄在案，并聯(lián)系維保單位修理，有 些問(wèn)題得到解決。農(nóng)商行項(xiàng)目是公司接管的第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，沒(méi)有現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)可以 借鑒，在管理上只能摸著石頭過(guò)河，我們采取物業(yè)管理 +酒店服務(wù)的模 式，注重了設(shè)備管理，加強(qiáng)了員工培訓(xùn)，注重了規(guī)范服務(wù)。目前，我處物業(yè)服務(wù)已經(jīng)步入正軌，入駐以來(lái)，我處維護(hù)了大樓 設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，提供了多次會(huì)務(wù)服務(wù)、宴會(huì)服務(wù)和會(huì)所服務(wù)； 安全防范上，大樓范圍內(nèi)的車

10、輛進(jìn)行了有效管理，大樓內(nèi)未發(fā)生責(zé)任 盜搶事件和火險(xiǎn)等意外。我處還配合農(nóng)商行順利舉行了多次大型活動(dòng)， 如新大樓喬遷儀式、 職工代表大會(huì)、重陽(yáng)節(jié)茶話會(huì)、大學(xué)生交流會(huì)等，物業(yè)服務(wù)得到農(nóng)商 行領(lǐng)導(dǎo)的肯定。在取得成績(jī)的同時(shí)，我們也清醒的看到存在問(wèn)題： 1、部分客服人 員的業(yè)務(wù)水平距離業(yè)主方要求和工作需要還有較大差距，銀行營(yíng)業(yè)區(qū) 域每日人流量較大，來(lái)訪人員較多，對(duì)于前臺(tái)接待要求較高；銀行領(lǐng) 導(dǎo)對(duì)于會(huì)務(wù)服務(wù)及宴會(huì)服務(wù)要求高，特別在服務(wù)的細(xì)節(jié)與時(shí)效性方面 要求較高?，F(xiàn)有部分客服人員在服務(wù)方面有待提高。2、保安人員在工作責(zé)任心與安全防范技能方面不夠理想，工作靈 活性不強(qiáng)，保安骨干不能真正起到帶頭作用，保安人員流

11、動(dòng)性較大， 隊(duì)伍不夠穩(wěn)定。3、工程方面，有些前期遺留問(wèn)題多次請(qǐng)維保單位到場(chǎng)處理，但問(wèn) 題沒(méi)有得到根本解決，少數(shù)設(shè)備存在好一陣，壞一陣的現(xiàn)象，性能不 夠穩(wěn)定。對(duì)一些目前由施工單位維保的設(shè)備，需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，為日后接管 打下基礎(chǔ)4、部門之間配合方面有待加強(qiáng)，有時(shí)候遇到一些臨時(shí)性服務(wù)存在 工作脫節(jié)現(xiàn)象；在進(jìn)行突擊性服務(wù)工作時(shí)，顯得手忙腳亂?；谝陨蠁?wèn)題，服務(wù)處采取如下改進(jìn)措施：首先，提出明確工作 目標(biāo)，服務(wù)處提出近期最高目標(biāo)是創(chuàng)建蘇州市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈，最 低目標(biāo)是親切服務(wù)，用心管理，讓業(yè)主滿意，為樓盤添彩。把農(nóng)商行總行大廈物業(yè)服務(wù)工作向更高層次推進(jìn)， 建設(shè)一座安全、 文明、和諧的農(nóng)商行大樓。工作目標(biāo)

12、指明工作努力方向，鼓舞了員工士氣，促使員工提高工作熱情。其次，規(guī)范日常管理，對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行多頻次實(shí)時(shí)監(jiān)控。 管理人員每日對(duì)各部門工作進(jìn)行巡視檢查，確保員工保持正常工 作狀態(tài)，及時(shí)對(duì)員工不規(guī)范操作乃至違紀(jì)違規(guī)現(xiàn)象進(jìn)行糾正。再次，提高工作的前瞻性，想在、做在業(yè)主前。通過(guò)近一年的管理服務(wù)，我們對(duì)農(nóng)商行主要領(lǐng)導(dǎo)脾性喜好、銀行 重點(diǎn)工作時(shí)間段、大樓物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)難點(diǎn)等均有了解和體會(huì)，為加強(qiáng) 管理水平，提高服務(wù)質(zhì)量打下良好基礎(chǔ)。今后，要加強(qiáng)工作的前瞻性，跟得上業(yè)主需求不斷提高的節(jié)奏。第四，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。目前，農(nóng)商行項(xiàng)目管理員較多，包含項(xiàng)目經(jīng)理在內(nèi)共有 9 名，其中，具有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理

13、上崗證人員僅有兩名。工程人員對(duì)于目前仍在維保期內(nèi)的設(shè)備商不夠熟悉，在弱電維護(hù)方面力量較為薄弱，員工整體業(yè)務(wù)素質(zhì)需要提高我們將開展以部門為單位的培訓(xùn)活動(dòng)，部門制訂培訓(xùn)計(jì)劃并嚴(yán)格 落實(shí)，同時(shí)鼓勵(lì)員工自學(xué)。第五，在提高項(xiàng)目盈利能力方面，我們?cè)O(shè)想是人員精練，一專多 能。本項(xiàng)目為酬金制，提高利潤(rùn)，只能從人員方面著手。 我們鼓勵(lì)員工在做好本職工作的同時(shí)，積極向其他同事學(xué)習(xí)，努 力做到有需要時(shí)，部門之間、人員之間通用。比如，會(huì)所人員在會(huì)所空閑時(shí)，可以參加會(huì)務(wù)、宴請(qǐng)服務(wù)；工程 人員、保安人員在需要時(shí)，可以協(xié)助客服服務(wù)；辦公室管理人員也可 以進(jìn)行前臺(tái)接待、小安裝小修補(bǔ)等工作。第六，進(jìn)駐近一年以來(lái)，本項(xiàng)目管理人員較為穩(wěn)定，近 10 名客服 人員中僅 2 人主動(dòng)辭職。但操作層人員，特別是保安人員流動(dòng)量較大。 保安人員全年流動(dòng)率達(dá)到 300%以上。 保安人員不穩(wěn)定，給安全防范工作帶來(lái)了被動(dòng)。我們初步設(shè)想是在可能的基礎(chǔ)上， 請(qǐng)公司逐步提高保安人員待遇， 特別是相關(guān)社會(huì)保障方面的待遇；拓展保安人員發(fā)展空間，對(duì)于優(yōu)