08年青島房地產(chǎn)場回顧與09年預(yù)測報告

1、2008 青島房地產(chǎn)市場年終回顧與2009 年預(yù)測中國指數(shù)研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)搜房網(wǎng)一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2008 年以來，在中國經(jīng)歷了年初雪災(zāi)、汶川地震、金融危機等的考驗，在面對國內(nèi)外復(fù)雜多變的形勢下，青島市上 下深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)真落實黨中央、國務(wù)院一系列宏 觀調(diào)控措施，全市經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展態(tài)勢。2000-2007 年青島實現(xiàn)了 GDP年均15.7%的增長幅 度，其中20032005年增幅均超過了 16% 分別為16.3%, 16.7%, 16.9%, 2007 年 GDP曾幅達到了 16.0%。2008 年前三 季度全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)3246.5 億元，增長14

2、.5%，增幅同比回落1.7 個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值156.2 億元，下降1.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1729.6 億元，增長13%，回落 3.5 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值1360.7 億元，增長18.2%，加快0.4 個百分點。三次產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系由上年同期的 4.7 ： 54.1 ： 41.2 調(diào)整為 4.8： 53.3 ： 41.9 。圖1:青島市歷年GDP變化情況GD GDP 一 增幅%8642o1111186420數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局青島城市人均可支配收入近年保持良好增長態(tài)勢，近十年來人均可支配收入保持年均12.62%的上漲速度（考慮價格指數(shù)影響）。2008年前三季度，青島市城市居民

3、家庭人均可 支配收入為 15254.83元，比去年同期增加2084.05元，同比增長15.8%,扣除價格因素實際增長9.9%。城市居民家庭人均消費性支由11103.22元，比去年同期增加1061.55元,同比增長10.6%,扣除價格因素實際增長4.9%。前三季度城鎮(zhèn)失業(yè)人員就業(yè)14.02萬人，同比增長 13.9%; 9月末城鎮(zhèn) 登記失業(yè)率2.91%,同比下降0.07個百分點。圖2:青島市歷年城鎮(zhèn)人均收入變化情況圖z城鎮(zhèn)人均可支配收入 一一增幅數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局2000年以來青島規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資年均增長幅度 保持在20蛆上，其中2003-2005年達到40%Z上，受宏觀 調(diào)控影響，于20

4、06年一度下降到5.87%,之后又開始緩慢增 長。2000-2007青島規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資占GDP勺比重（即投資率，表示一個經(jīng)濟體的總產(chǎn)生中有多少份額用于投資。 一般而言，高的投資率往往伴隨高的經(jīng)濟增長率。）可分為三個變化階段：2000-2003保持平穩(wěn)，保持在 20-30%; 2004-2005年所占比重大幅提升，在 2005年達到52.05%之 后便開始下降，到 2007年已降為43.19%。這表明青島經(jīng)濟 增長在經(jīng)歷了投資拉動期之后，已開始逐漸向消費帶動期轉(zhuǎn) 化。2008年以來全市投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。前三季度青島市完成固定資產(chǎn)投資 1578.3億元，增長 22.4%,增速同比回落1.8個

5、百分點。三次產(chǎn)業(yè)投資分別增長 69.2%、15.1%和29.9%,其中，第一產(chǎn)業(yè)投資增長同比加快67.7個百分點，第三產(chǎn)業(yè)投資增長加快2個百分點。三次產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)由上年的1.6:55.2 : 43.2調(diào)整為2.2 : 51.9 : 45.9。“雙高”行業(yè)投資下降，其中電力投資下降48.5%,石油加工、煉焦業(yè)投資下降35.1%,黑色金屬冶煉及壓延業(yè)投資下降12.8%,紡織業(yè)投資下降12.2%。圖3:青島歷年固定資產(chǎn)投資變化 趨勢圖元億：位單規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資增幅t占GDPL重數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局二、商品房市場分析1、商品房價格分析圖4青島歷年商品房銷售價格變 化圖=1商品房銷售價格增幅%畋6

6、 6 0505050 433221150元億：位單數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng) 計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2000-2002年，青島市商品房價格呈穩(wěn)步上升趨勢，2002年達到2186元/平方米；2003-2007年房價高速上漲，年均 增速17.6%, 2007年達到5192元/平方米，同比上漲22.1%。 2008年以來，商品房價有所回落，1-11月商品房銷售價格 為5205元/平方米，同比增長0.26%,漲幅比1-10月下降了 1.9個百分點。2、房價收入比分析圖5:青島歷年房價收入比變化趨勢圖12數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CRE。近年來，青島房價收入比穩(wěn)定上升，增幅變

7、化不大，2007年比2000年上升2個點，其中 2000-2004年持續(xù)在 8點左 右徘徊，2005年與2006年均維持在9點，受物價上漲因素 影響，2007年達到9.4。2008年前三季度青島市房價收入比 達到10.7%。房價收入比的持續(xù)上揚表明相對于居民可支配 收入青島的商品住宅價格上漲依然過快。表1:房價收入比試算表標(biāo)200020012002200320042005200620C2007 一三N均可收入）8016873187211007511089129201532817856152宅價1831197421862406296636044253519251支配入接.1算）24849.627

8、066.127035.131232.534375.94005247516.855353.6 472宅套揚00算）183100197400218600240600296600360400425300519200 51(入比7.47.387.78.69.09.09.41(據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局3、成交情況分析11月份全市住宅成交面積為 23.94萬平方米，環(huán)比下跌26% 成交套數(shù)環(huán)比下降24.1%。其中政策性住房成交 364套，成交占比 達到15.7%,比上月下降22.63個百分點；非政策性住房成交1948 套，比上月增加120套。從以上成交數(shù)據(jù)來看，本月商品住宅成 交大幅下降，主要是由政策性住房成

9、交顯著下滑所致。雖然 16日 青島市由臺關(guān)于支持居民購買住房的意見，提生了多項刺激居民購房的相關(guān)政策，但短時期內(nèi)對于刺激樓市成交的效果并不顯 著，青島樓市將持續(xù)低迷。圖6: 2008年以來青島商品住宅市場月度成 交情況.01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.11:cC8C8080808c8C8C80808c82。20202020202020202020I1成交面積 T-成交面積環(huán)比% %o O 6 4%,%200%儂050505054 3 3 2 2 1 1米方平萬：位單0o Q 4 6 - -80%數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從 11 月各區(qū)域住宅成交量來

10、看，由于受整體環(huán)境低迷的影響，四方區(qū)、黃島區(qū)、嶗山區(qū)、膠南區(qū)和萊西區(qū)住宅成交量均呈環(huán)比下降趨勢；其他各區(qū)縣由于政策性住房的上市或者是降價促銷、政策刺激等因素的影響，住宅成交量有所上漲；其中市南區(qū)表現(xiàn)最為明顯，由于政策性住房項目金湖路專家公寓的熱銷直接拉升了總成交套數(shù)和總成交面積，促使市南區(qū)本月住宅成交量漲幅度躍居全市第一，漲幅達到293.88%。 11 月戶型成交相對比較集中，面積在 80-100 平方米的戶型共計成交8.23 萬平方米，占成交總面積的39%；而戶型在180 平方米以上、60 平方米以下的戶型成交相對都較小，占比分別為3%和 4%?？梢?，市場需求仍以中等戶型為主。在價格分布上，

11、11 月青島住宅成交價格占比變化趨勢相對于10 月有顯著變化。總體仍向中低價位傾斜，6000 元以下占72%。其中 3000-5000 元 /平方米價格段成交比重從上月的56%下降到本月的28%；主要是因為10 月份大量上市的保障性住房直接拉低了總體價格，本月成交以商品房為主；8000 元 /平方米以上的住宅成交占11%， 比上月提高了3 個百分點。從總體上看，目前青島購房者所能承受的價格有限，大部分消費者都無法承受目前高昂的房價。從區(qū)域看，11 月市南均價跌至今年以來的最低點，僅為7990元，主要受兩大政策房項目影響所致，其中成交130 套的金湖路專家公寓，均價不到6000， 成交 8 套的

12、康佳花園，均價不到2000；市北區(qū)自2008 年以來銷售均價走勢一直相對比較平穩(wěn)，枕海山莊項目（均價為5109 元 / 平方米）的熱銷將市北區(qū)的整體銷售均價拉低至 6668 元；四方區(qū)住宅成交價格表現(xiàn)小幅上漲，環(huán)比上漲12.51 個百分點，主要是因為該區(qū)域本月銷售項目主要為商品房；李滄區(qū)本月政策性住房銷售與上月持平，銷售均價為5480 元 /平方米，環(huán)比下降4.1%。7： 2008 年 11 月份市內(nèi)四區(qū)商品住宅成交均價對比米方平/元：位單數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）4、價格指數(shù)分析表2: 2008年11月青島城市綜合指數(shù)及各分物業(yè)指數(shù)變化表城巾綜合指數(shù)#住宅 指數(shù)Hedonic

13、指數(shù)#寫字樓 指數(shù)#商鋪 指數(shù)指數(shù)值1220110553017111348環(huán)比變化T 3T4T 2T 1T 1環(huán)比幅度T 0.24%T0.32%T 0.3%T 0.07%T0.07%圖8:青島房地產(chǎn)指數(shù)圖 11月 ，10月 ，9月8月數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年11月，青島樓市成交總體呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢。11月城市綜合指數(shù)、住宅指數(shù)、Hedonic指數(shù)、寫字樓指數(shù)、商鋪指數(shù)均小幅上漲，其中綜合指數(shù)為1220點，比10月提高3個點，環(huán)比漲幅為0.24%;住宅指數(shù)為1105點，比10月提高4 個點，環(huán)比漲幅為0.32%; Hedonic指數(shù)為530點，比10月提高 2個點，環(huán)

14、比漲幅為 0.3%。與住宅指數(shù)趨勢相似，寫字樓指數(shù)和商鋪指數(shù)分別為1711點和1348點，比10月均提高1個點，環(huán)比漲幅均為 0.07%。 由于本月寫字樓和商鋪項目的報價與上月相比變化不大，因此，指數(shù)變化不大，僅提高了 1個點。三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資分析19972007年青島房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額保持了年均22%勺增長速度。從青島歷年房地產(chǎn)投資額變化圖中可 以看由房地產(chǎn)投資額增長率波動較明顯，其中1999、2001和2005年分別達到43.7%、37郊口 37.6%的高增長率；2006年開始， 國家連續(xù)由臺一系列緊縮樓市政策，房地產(chǎn)投資額增長率 2007年下降到8.7

15、%。2008年1-11月，青島市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 335.11億元，較去年同期上漲14.94%,增幅較1-10個月下降了 2.95個百分點。圖9:青島歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資變化 情況圖房地產(chǎn)開發(fā)投資-1增幅oyoyoy%3 2 10元億：位單數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計局2、需求分析2000年以來青島商品房銷售面積總體保持了持續(xù)增長的勢頭,在2000年實現(xiàn)35.2%的增長速度后，20022004年增長率以年均8.3%的速度平穩(wěn)增長，2005年跳躍式增長達到最大值 43.3%,全年實現(xiàn)銷售面積 739.95萬平方米，2006-2008年持 續(xù)急速回落，2006年商品房銷售面積首次由現(xiàn)負(fù)增長，尤其是2008年

16、下降趨勢較明顯。2008年1-11月，實現(xiàn)商品房銷售面 積626.65萬平方米，同比下降4.31%,增幅較1-10月提高1.3 個百分點。銷售面積的持續(xù)回落彰顯了國家宏觀調(diào)控政策的效 果，整體市場觀望氣氛濃厚。圖10:青島歷年商品房銷售面積變化趨 勢圖8 2 6 0 4 8 24 4 3 3 2 1 1%6%6o米方平萬：位單商品房銷售面積 增幅與銷售面積相對應(yīng)，青島商品房銷售額近年來穩(wěn)定增長，2007年已達到433.36億元，增長率為8.5%。2000年以來青島商品房銷售額保持了年均 30.9%的增長速度，其中2005年達到了 74.2%局增長率，之后增幅開始逐漸回落。2008年1-11月，

17、青島市完成商品房銷售額 326.19億元，同比下降了 4.06%,增 幅較1-10月下降了 0.49個百分點。圖11:青島歷年商品房銷售額變化趨勢元億：位單商品房銷售額增幅3、供應(yīng)分析2000以來，青島市商品房新開工面積增幅波動較大，呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展，整體趨勢逐步放緩。2002年增幅由現(xiàn)負(fù)增長（為-0.6%）,達到歷史低位，2003年一度上升至 37.24%,之后又由 現(xiàn)下降-上升-下降的變化趨勢，2007年降幅為0.18%。2008年 1-11月，商品房新開工面積1027.75萬平方米，同比下降14.31%,較1-10月下降6.82個百分點。施工面積增幅自2002年降至 3.2%后，2003年

18、提高至23.3%,之后開始緩慢回落。2008年1-11月，商品房施工面積為3582.17萬平方米，同比增長15.27%,預(yù)計未來施工面積還可能繼續(xù)加大?？⒐っ娣e近年來受宏觀調(diào)控政策影響大幅下滑，2006-2007年連續(xù)由現(xiàn)負(fù)增長， 分別下降19.6%和1.8%。2008年1-11月， 全市商品房竣工面積為 499.26萬平方米，同比上漲 21.08%, 增幅較1-10月下降12.26個百分點。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（4、供求分析CREI01999-2005年，青島商品房市場都表現(xiàn)由供大于銷的不平衡局面。從2006年開始，銷竣比均大于 1,由現(xiàn)了供不應(yīng)求的 局面，2008年1-

19、11月銷供比達到1.26,供需矛盾得到了初步緩解圖13:青島歷年銷竣比變化趨勢圖銷售面積1竣在面積 T一 銷供比米平萬：位單5、土地市場分析近些年，青島土地開發(fā)面積波動明顯，2006年受政策影響由現(xiàn)反彈達到948.95萬平方米的高峰，比2005年增長626.05 萬平方米，同比增長 193.9%。2008年1-11月，青島市土地開 發(fā)面積99.55萬平方米，同比上漲2.94%,增幅較1-10月下降 19.73個百分點。土地購置面積經(jīng)歷了兩個增長階段，19992003年以50.17%年均增長率逐年增加，在2004年受宏觀調(diào)控影響回落到 低于2000年的水平，之后持續(xù)平穩(wěn)增長，到 2006年反彈到

20、 747.74萬平方米的水平，僅次于最高水平 2003年的776.94萬 平方米。2007年受一系列宏觀調(diào)控政策，青島市土地開發(fā)面積 與購置面積均大幅下降，降幅分別為55.1%和21.2%。2008年 1-11月，土地購置面積 295.89萬平方米，同比回落 44.53%,增幅較1-10月提圖1.55個百分點。圖14 :青島歷年土地開發(fā)和購置面積變化 趨勢圖250%200%150%100%50%0%-50%-100%199乖 2000 2001年 200綠 200/ 200忤 200驛 200彈 2007年 200乖1-11 月I1開發(fā)面積購置面積 開發(fā)面積變化 購置面積變化100090080

21、0米平萬：位單7006005004003002001000四、房地產(chǎn)企業(yè)運行分析進入2008年以來，青島房地產(chǎn)企業(yè)的日子都不好過，資金緊張、產(chǎn)品滯銷、行業(yè)分化現(xiàn)象明顯，等等，這些都是其在低 迷形勢下的真實表現(xiàn)。1 、銷售不暢，行業(yè)分化明顯2008年1-10月，青島市實現(xiàn)商品房銷售面積548.71萬平方米，同比下降5.62%。自2008年以來，各大房地產(chǎn)企業(yè)都面 臨著銷售難的問題。銷售量的下降必然導(dǎo)致存貨上升，必然為 后續(xù)發(fā)展造成壓力。銷售不暢，一方面是由于整體環(huán)境嚴(yán)峻， 市場低迷；另一方面主要是因為企業(yè)產(chǎn)品不能夠很好地適應(yīng)市 場需求。一些資金壓力不大的企業(yè)相對而言，他們的產(chǎn)品就能夠較好地適應(yīng)市場，滿足社會需要。在低迷的形勢下，更加容易形成“大魚吃小魚”的行業(yè)分化現(xiàn)象，如果誰能夠熬過這個冬天，那么它就可能成為行業(yè)的 “地產(chǎn)航母”， 反之， 則可能退出行業(yè)舞臺。因此， 建議房地產(chǎn)企業(yè)在2009 年， 一方面可以在保證利潤的基礎(chǔ)上適度降價，以拯救當(dāng)前的市場信心；另一方面就要從自身做起，不斷提高企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)，使之能夠較好地適應(yīng)市場需求。2、開發(fā)速度和規(guī)模有所降低，企業(yè)拿地速度放緩2008 年以來，大部分青島房地產(chǎn)重點企業(yè)對于當(dāng)前的國內(nèi)國際形勢都有深入的了解，雖然對市場長期持有看好態(tài)度，但同時也認(rèn)識到了短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不會很樂觀，紛紛下調(diào)了開發(fā)速度和規(guī)模，放緩了