房產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)知識(shí)

1、第一節(jié)綜合類(lèi)術(shù)語(yǔ)1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng), 是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份, 將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng);二級(jí)市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開(kāi)發(fā)后, 從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場(chǎng);三級(jí)市場(chǎng)，是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。2. 國(guó)土局：代表國(guó)家行使土地所有者職權(quán)，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門(mén)。3. 商品房:是指開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn) . 它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn).4. 發(fā)展商：專(zhuān)門(mén)從事房地

2、產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。5. 代理商：經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢(xún)、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托* 房地產(chǎn)的出售、購(gòu)買(mǎi)、出租、承租及物業(yè)咨詢(xún)?cè)u(píng)估報(bào)告、銷(xiāo)售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)的企業(yè)。6. 土地類(lèi)型：按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地 .7. 土地使用權(quán)年限:是指政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、 協(xié)議的方式, 將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該綜土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求, 土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用（ 經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用） ， 如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回?，F(xiàn)政府對(duì)土地使用權(quán)年限規(guī)定如下:居住

3、用地70 年 ,工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50 年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40 年。加油站、加氣站用地為20 年 .8. 土地使用費(fèi):土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費(fèi)用。9. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的, 不可能將房屋與土地分割開(kāi)來(lái)處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售中，開(kāi)發(fā)商擁有房屋、車(chē)庫(kù)等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，但屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對(duì)購(gòu)房而言, 就不具備產(chǎn)權(quán)的概念.10. 如何辦理產(chǎn)權(quán)每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開(kāi)發(fā)商取得該套房屋所在

4、整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。 買(mǎi)賣(mài)雙方必須持房屋買(mǎi)賣(mài)合同、購(gòu)房*、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等先到房屋交易部門(mén)辦理契稅手續(xù)后, 辦理過(guò)戶手續(xù). 也可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開(kāi)發(fā)商* 。11. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記:凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記, 才能對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效管理 , 并確定房地產(chǎn)權(quán)利. 房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等

5、進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。12. 產(chǎn)權(quán):指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”的二合為一 , 是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)包括 : 產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、它項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記, 并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶房屋平面圖。13. 商品房預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售 樓花 （現(xiàn)樓不需此證）。14. 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同：是由國(guó)土局統(tǒng)一編制，用以明確買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議. 所有的商品房銷(xiāo)售都須簽訂此合同 , 內(nèi)銷(xiāo)的房地產(chǎn)合同可免

6、做公證，外銷(xiāo)的房地產(chǎn)合同必須做公證。15.16. 房屋使用權(quán)：是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán). 房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)。17. 銀行按揭：是指購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為, 業(yè)主會(huì)付一部分房款, 余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的房屋所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，房屋所有權(quán)歸己。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格術(shù)語(yǔ)1. 均價(jià)均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù), 即得出每平方米的均價(jià)。2. 起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅, 不帶花園的， 一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅

7、，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。3. 預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià)是商品房預(yù)（ 銷(xiāo) ） 售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)，是經(jīng)批準(zhǔn)權(quán)限部門(mén)核定后用于銷(xiāo)售期房商品房的價(jià)格 .4. 一次性付款一次性付款是指買(mǎi)方一次性向開(kāi)發(fā)商支付所有放款的付款方式。一般開(kāi)發(fā)商會(huì)給予一次性付款的買(mǎi)方一定的價(jià)格優(yōu)惠。5. 按揭貸款“按揭”的通俗意義是指用預(yù)購(gòu)的商品房進(jìn)行貸款抵押. 它是指按揭人將預(yù)購(gòu)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓于按揭受益人（ 銀行） 作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人。具體地說(shuō)，按揭貸款是指購(gòu)房者以所預(yù)購(gòu)的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給

8、銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。6. 住房商業(yè)貸款個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款. 具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買(mǎi)本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí), 以其所購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)住房（ 或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式） 為抵押， 作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款. （抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）. 個(gè)人住房商業(yè)貸款是我國(guó)公民因購(gòu)買(mǎi)商品房而向銀行申請(qǐng)的一種貸款，有關(guān)銀行規(guī)定, 凡符合下列兩種情況之一的，即可申請(qǐng)貸款品種：一是參加住房?jī)?chǔ)蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購(gòu)房貸款向銀行提供提保。7. 公積金貸款

9、具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口、建立住房公積金制2 年以上并按規(guī)定繳存住房公積金的職工，為購(gòu)建住房或翻建、大修自有住房資金不足時(shí)，即可享受公積金貸款。其貸款的條件是：借款人及其家屬親屬繳存的公積金總額至少達(dá)到新購(gòu)建（大修） 住房支出的30%；貸款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還本息的能力；借款人同意辦理住房抵押登記的保險(xiǎn)；提供當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式; 同時(shí)提交銀行要求的相關(guān)文件, 如購(gòu)房合同或房屋預(yù)售合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、公積金繳存的證明等.8. 組合貸款個(gè)人住房組合貸款，是指符合某銀行個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時(shí)繳存住房公積金 , 在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí)，還可向

10、銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。即借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物，銀行向同一借款申請(qǐng)人同時(shí)發(fā)放的，用于購(gòu)買(mǎi)同一套自住普通商品住宅的個(gè)人住房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總稱(chēng)。第三節(jié)建筑類(lèi)術(shù)語(yǔ)1. 房屋的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu).磚混結(jié)構(gòu): 是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、 梁、 樓板、 屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6 層以下。磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木

11、結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用,并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大, 空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。2. 房屋的建筑面積是指按房屋建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積）， 它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo). 建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等.25. 房地產(chǎn)證公證公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓

12、、抵押、贈(zèng)與、繼承等行為的合法性作法律公證26。樓花抵押登記是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)登記科辦理抵押登記手續(xù). 抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷(xiāo)抵押.27。建筑面積房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。28。公攤面積屬于公共部分的面積.29。實(shí)用面積建筑面積與公攤面積的差.30. 實(shí)用率房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。31. 預(yù)售樓花將未建好的樓房提前出售, 稱(chēng)為預(yù)售樓花。32。復(fù)式上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層合二為一，結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)房結(jié)構(gòu)有區(qū)別。33. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。按現(xiàn)時(shí)有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

13、但必須到國(guó)土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購(gòu)房者更改姓名.34. 基底面積是指建筑物首層的建筑面積。35。用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。36. 總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和.37. 容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。38. 建筑密度（ 覆蓋率 ）建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。39. 綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比。40. 均價(jià)均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù), 即得出每平方米的均價(jià).41?；鶅r(jià)基價(jià)也稱(chēng)為基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基

14、本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。42 .起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即起價(jià)。43 .彈性隔間指可移動(dòng)隔間墻之室內(nèi)空間，通常用于寫(xiě)字樓與商場(chǎng)。44 .開(kāi)放式設(shè)計(jì)：無(wú)隔斷設(shè)計(jì)、利于空間較廣，如餐廳、廚房或客廳。45。騎樓：有雨遮的一樓直道部分。46.陽(yáng)臺(tái)：指有雨遮有腳踏之面，沒(méi)有擋風(fēng)墻的突出建筑體外部分.47。外飄窗：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在4060CM左右。48。露臺(tái)：指沒(méi)有雨遮的，有腳踏的部分。49。玄關(guān)：玄關(guān)是入戶門(mén)里一米至兩米的過(guò)渡空間。它的主要功能是讓人在進(jìn)門(mén)之后稍做停留，有個(gè)換鞋、放雨傘的地方，同時(shí)也可以借助玄關(guān)對(duì)

15、客廳的情況略做遮擋。50。外墻：指建筑物體表面。51 .內(nèi)墻：指建筑物內(nèi)豎面。52。剪力墻：承受房屋重力的墻，不可以任意敲打 .53 .磚墻：用磚砌成的墻.54 .石膏板：用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊 .55。衛(wèi)浴三大件：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。56 .廚具五大件：指洗滌池、料理臺(tái)、吊柜、爐臺(tái)、抽油煙機(jī)。57.格局：?jiǎn)卧獌?nèi)分割情況。58。動(dòng)線：行走習(xí)慣路線。59。銷(xiāo)售率：指某一段時(shí)間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比.60?？罩帽龋褐改骋欢螘r(shí)間剩余的房屋數(shù)百分比。61 .訴求客源：主要針對(duì)的客戶層。62。市場(chǎng)區(qū)隔：指產(chǎn)品不同類(lèi)型以回避市場(chǎng)供給量的排擠。63 .議價(jià)空間：討價(jià)還價(jià)的價(jià)格差異。64 .平面

16、價(jià)差：平面方位不同，價(jià)格的差異。65 .垂直價(jià)差(樓層價(jià)差)：不同樓層價(jià)格差異。66 .市調(diào)分析法：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與其他項(xiàng)目的比較方法.67。DM郵寄用的廣告用品(印刷品)68 .CF:電視廣告.69 .NP:報(bào)紙廣告。70。POP戶外廣告媒體。71 .MG雜志廣告。72。SP:銷(xiāo)售時(shí)促使客戶購(gòu)買(mǎi)的夸張語(yǔ)言動(dòng)作或假語(yǔ)言動(dòng)作。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房有什么好處？(1)即買(mǎi)即住.購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房，可以馬上裝修入住，不像期房需要等它建好驗(yàn)收完才能入住。對(duì) 于尚未有房子的客戶，還可以省去從購(gòu)買(mǎi)期房到入住這段時(shí)間的租金支出。(2)品質(zhì)有保證，買(mǎi)得踏實(shí)。購(gòu)買(mǎi)期房，由于房子尚未建好，你看不到它的真實(shí)面貌，只能 根據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙和售樓

17、人員的介紹去判斷，不夠?qū)I(yè)的話很容易走眼；而對(duì)于現(xiàn)房，你可以進(jìn)行原汁原 味的現(xiàn)場(chǎng)考察，房子優(yōu)劣一目了然。(3)避免糾紛。購(gòu)買(mǎi)期房，易出現(xiàn)不可預(yù)計(jì)的情況，有可能與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛，如交房時(shí) 發(fā)現(xiàn)與設(shè)計(jì)不符或質(zhì)量不過(guò)關(guān)等，而現(xiàn)房則可以在很大程度上避免這些問(wèn)題的出現(xiàn)。正因?yàn)槿绱耍F(xiàn)房銷(xiāo) 售將成為以后的流行趨勢(shì).為什么說(shuō)投資房產(chǎn)是很好的選擇？現(xiàn)在銀行存貸款來(lái)利率持續(xù)下降，把錢(qián)放在銀行就只能等著貶值；買(mǎi)股票吧，有誰(shuí)不是在眼巴|巴的等著解套？炒外匯？那風(fēng)險(xiǎn)就更大了 ，誰(shuí)能預(yù)測(cè)到國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的千變?nèi)f化呢？您說(shuō)現(xiàn)在國(guó)家限制房?jī)r(jià)，炒房的個(gè)個(gè)都哭喪著臉？這個(gè)您就有所不知了，中央要限制房?jī)r(jià)，地方政府可是一個(gè)勁地在努力

18、抬升房?jī)r(jià)，要知道，地方政府的財(cái)政收入中有很大一部分是來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的。前段時(shí)間XX市的市長(zhǎng)還在辟謠說(shuō)他們的房?jī)r(jià)不能反映真實(shí)價(jià)值，還有很大的上漲空間呢！更重要的問(wèn)題是，目前市場(chǎng)上的商品房仍然是處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，只要有市場(chǎng)，房?jī)r(jià)怎么跌得下來(lái)呢？買(mǎi)高層的好處是什么？(1)高層視野景觀好。現(xiàn)在城市里的房子越建越高，越建越密，您總不會(huì)喜歡被人壓制著吧？ 如果您住的是低層，以后有可能哪一天一覺(jué)醒來(lái)就發(fā)現(xiàn)對(duì)面有個(gè)人在對(duì)你笑呢，那個(gè)美麗的公園已經(jīng)屬于別人的視野范圍了。(2)高層氣派，檔次高。除了別墅之外，恐怕沒(méi)有幾個(gè)多層項(xiàng)目敢說(shuō)自己氣派，有檔次；而高層，單就那飛揚(yáng)的外立面就足以讓人感到無(wú)比的榮耀。(3)高層通風(fēng)好，可以盡情呼吸新鮮空氣。(4)高層易于物業(yè)管理，可以享受到優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù).(5)高層可乘坐電梯，省去爬樓梯的勞累與苦惱。(6)高層適合商住兩用，出租回報(bào)率高.中間樓層有什么好？(1)高度適中，安靜安全。(2)視野開(kāi)闊，空氣流通，采光好.頂樓有