恒生大廈價格定位思路

1、恒生大廈價格定位思路、定價原那么1、開發(fā)本錢分析2、市場競爭程度分析3、開發(fā)商預(yù)期利潤分析4、工程自身素質(zhì)分析5、工程綜合性分析二、目前高層樓盤檔次客源及價格簡析思路：走高檔品牌適中價格路線高層樓盤檔次樓盤素目前貴陽高層的樓盤開展處于初級階段，決定物業(yè)的素質(zhì)比 質(zhì)較低，主要以地段、價格及之前的推出時機(jī)市場的供不應(yīng)求之要素決定銷售(當(dāng)然開發(fā)商實(shí)力也相當(dāng)重要)因此本工程要做精品物業(yè)從眾多樓盤中脫穎而出是獲得市場的關(guān)鍵。2、高層客戶簡析(1)按實(shí)力劃分按付款方式判定客戶實(shí)力前幾年的高層客戶多數(shù)為一次性付款，市場已消化掉大局部有實(shí)力的買家，以后的買家開發(fā)商應(yīng)注意首期付款實(shí)力的客戶群，因此置業(yè)門檻不宜

2、過高，增加自身的客戶層面。(2)按性質(zhì)劃分工程地域性的第一意向客戶根本已被消化掉(如：時代名仕樓、名仕花園、天恒城市花園、富水花園等)；物業(yè)性客戶主要是以跨區(qū)域客戶為主體， 市場面還相當(dāng)大，因此工程在價格定位上要刺激本區(qū)域的客戶群和在推廣上注重跨區(qū)域的客戶群 這將 是本工程 的主要目標(biāo)客戶 。3、明年高層價格預(yù)測簡析1 預(yù)測明年的高層價格競爭在2500 3000元/m 2之間；2素質(zhì)好及有地段優(yōu)勢的在 3500 4000元/m 2之間，但銷 售速度比擬緩慢；33000 3500元/m 2中高檔次高層樓盤，將會是市中心及副中心高層競爭的焦點(diǎn)。因此，工程必須具備三個因素：a、價格優(yōu)勢在3000元/

3、m 2出頭，約在3000 3150元/m 2 具競爭力b、特色及個性化樓盤才能在眾多樓盤脫穎而出，吸引同檔 次樓盤的客源，甚至推動上、下檔次的客源c、 3300元/m 2以上是高層的門檻，假設(shè)以3150元/m 2以下 的價格定位，有60%以上的戶型在3000元/m 2以下，增加客戶的層面，同時在 2500 3000元/m 2的高層中 瓜分一局部客源市場4 小高層工程多集中在環(huán)城路兩側(cè)，價格估計在23002800元/m 2，在定價上挖掘此檔次大戶型客戶群；反過來市場競爭更為劇烈，看，小高層將分流局部高層的客戶層，因此更注重自身品牌的塑造。三、營銷推廣策略簡析系統(tǒng)性的塑造品牌與系統(tǒng)性營銷模式兩手并

4、進(jìn)，否那么之前的推廣是無效行為，在目前 競爭的市場很容易滯銷甚至爛尾品牌專成是否考慮升價或強(qiáng)調(diào)社區(qū)人文生活環(huán)境來演繹一種生活方式 ，要非常注重推盤 罄考慮尾貨的銷售 ， 這是創(chuàng)造高額利潤的最好時機(jī) ，而不是常用的尾貨促銷行為， 否那么與 之前：的八告費(fèi)塑造的工程品牌相違背。中要根據(jù)銷售率來調(diào)整營銷策略是否以價格促銷？ 以品牌塑造強(qiáng)力推廣價格與 封牌兩八并進(jìn)更換推廣主題每一階段有的推向市場，以致于吸引各種不同的客戶群1初四、工程價格定位建議置業(yè)門檻 層內(nèi)環(huán)線兩側(cè)的小高1、小高層、高層置業(yè)門檻分析低檔次高層中高檔次高層置業(yè)門檻2300 元 /m 22500 元/m 22800 元/m 22500

5、元 /m 22800 元/m 23000 元/m 2置業(yè)門檻3000 元 /m 23300 元 /m 23500 元 /m 23500元/m 2以上的樓盤，客戶群注重的是樓盤的位置與工程的素質(zhì)，而價格不是首選的要素，因?yàn)樗麄冏非蟮氖巧畹钠焚|(zhì)與身份的象征；但此類客戶層面比擬少，工程風(fēng)險大。2、預(yù)測明年高層價格競爭段高層現(xiàn)樓價格競爭段：3200 3800元/m 2高層期樓價格競爭段：2600 3100元/m 23、工程價格建議銷售步驟銷售價格一期推出8層相對差的戶型2950元/m 2依據(jù)：a、以中高檔次的物業(yè)形象，相對偏低的價格去分流普通型高層的客源，以快速爭取客源市場，回籠資金，減少工程的風(fēng)險

6、性。物業(yè)形象可能向高檔次豪宅去塑 造，去吸納 低兩個檔位的客源，使工程物超所值，更 具競爭力b、因工程處于開發(fā)初始階段，只有以相對偏低的價格才能起動市場。二期推出8層相對好的戶型3100元/m 2依據(jù)：a、工程的品牌初步形成階段，而且戶型相對偏好，價格上揚(yáng)合理符合市場的規(guī)律。b、在3000 3500元/m 2的樓盤中，價格與綜合素質(zhì)項(xiàng)目都應(yīng)處于優(yōu)勢地位。三期推出9層最好的戶型3280元/m 2依據(jù)：工程的品牌處于成熟階段， 此價格在此價格區(qū)域的工程中具競爭力，而且是吸納大量觀望客戶局部的時機(jī)，同時瞄準(zhǔn)3500元/m 2以上樓盤的客源。這一階段最 關(guān)鍵在于品牌的效應(yīng) 工程的綜合價格： 3120 元 /m 2可望上浮的價格35%即：3218