房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開發(fā)及立項(xiàng)顧問服務(wù)合同

1、附件一：項(xiàng)目前期開發(fā)顧問服務(wù)內(nèi)容一、經(jīng)濟(jì)、人口、政策分析 自 2005 年以來的 GDP和人均 GDP增長 固定資產(chǎn)投資及其增長 FDI 及其增長 社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長 家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 區(qū)域人口數(shù)量及增長 家庭結(jié)構(gòu)及其變化 家庭居住面積變化 人均收入水平及其增長 從江縣旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 城市規(guī)劃發(fā)展研究分析 房地產(chǎn)投資額及增長 房地產(chǎn)竣工面積及增長 房地產(chǎn)施工面積及增長 房地產(chǎn)銷售面積及增長 房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格及走勢(shì)其他可能對(duì)于本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境產(chǎn)生影響的內(nèi)容二、基地條件分析 該用地及周邊區(qū)域的特點(diǎn) 該用地的形狀分析 該用地的通行情況分析（主要是周邊道路通行狀

2、況及未來道路規(guī)劃分析） 該用地的景觀資源研究 地塊周邊已有擬建配套設(shè)施調(diào)查，包括： 學(xué)校 醫(yī)院 體育場 公園 圖書館 郵局 銀行 其它主要配套設(shè)施通過以上研究可以： 對(duì)本項(xiàng)目及其周邊地區(qū)的當(dāng)前規(guī)劃進(jìn)行識(shí)別； 對(duì)區(qū)域未來發(fā)展進(jìn)行分析； 對(duì)項(xiàng)目所屬區(qū)域未來發(fā)展進(jìn)行分析； 對(duì)當(dāng)前的基礎(chǔ)建設(shè)尤其是交通狀況進(jìn)行論述，并就其對(duì)各種房地產(chǎn)物業(yè)市場所 帶來的影響進(jìn)行分析。三、從江縣及區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場研究 研究 * 本地情況對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)進(jìn)行定義，定義依據(jù)以下方面： 地理位置 交通條件 開發(fā)商背景 外立面設(shè)計(jì) 功能分類 物業(yè)管理 停車條件 租金水平 主力租戶 該部分研究包括以下方面： * 市及區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展概

3、述 * 市及區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)狀況分析（包括供應(yīng)量、分布特征、經(jīng) 營內(nèi)容） 市場吸納情況（典型項(xiàng)目的空置率、入駐品牌特點(diǎn)） 物業(yè)產(chǎn)品及品質(zhì)分析 未來供應(yīng)量 價(jià)格租金趨勢(shì) 需求特征分析 近期發(fā)展趨勢(shì)及方向根據(jù)項(xiàng)目資料的可取得性，針對(duì) * 市優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目選取 2 個(gè)案例進(jìn)行分析主要內(nèi)容包括： 項(xiàng)目基本特征 項(xiàng)目品質(zhì)及配套設(shè)施 項(xiàng)目上市時(shí)間 項(xiàng)目租戶 交通條件 周邊配套 物業(yè)管理 項(xiàng)目租售模式及租金價(jià)格 客戶來源分析四、* 市及區(qū)域高檔住宅市場研究 研究本地情況對(duì)高檔住宅物業(yè)進(jìn)行定義，定義將依據(jù)以下方面： 地理位置 交通條件 開發(fā)商背景 價(jià)格水平 建筑形態(tài) 物業(yè)管理 該部分研究分析均將包括以下方

4、面： * 市及區(qū)域高檔住宅物業(yè)市場的發(fā)展概述（包括總體規(guī)劃、分布等） * 市及區(qū)域高檔住宅物業(yè)歷史供應(yīng) * 市及區(qū)域高檔住宅物業(yè)的需求狀況（建筑類型、面積、價(jià)格、購房偏好） 房價(jià)變化趨勢(shì) 高檔住宅市場未來供應(yīng)、近期發(fā)展趨勢(shì)及方向根據(jù)項(xiàng)目資料的可取得性，針對(duì)項(xiàng)目相關(guān)區(qū)域高檔住宅選取 2 個(gè)案例進(jìn)行分 析，主要內(nèi)容包括： 項(xiàng)目開發(fā)背景 項(xiàng)目基本特征 房型及面積特點(diǎn) 周邊配套設(shè)施 產(chǎn)品主要亮點(diǎn) 產(chǎn)品去化速度與價(jià)格分析 客戶來源及結(jié)構(gòu)分析（年齡特征、職業(yè)、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)等） 購房目的五、* 市及區(qū)域優(yōu)質(zhì)酒店式公寓（銷售型）市場研究研究 * 本地情況對(duì)優(yōu)質(zhì)酒店式公寓（銷售型）物業(yè)進(jìn)行定義，定義將依據(jù)

5、 以下方面： 地理位置 交通條件 開發(fā)商背景 配套設(shè)施 價(jià)格水平 建筑形態(tài) 停車條件 物業(yè)管理 改部分研究分析均將包括以下方面： * 市及區(qū)域優(yōu)質(zhì)酒店式公寓（銷售型）物業(yè)市場的發(fā)展概述（包括總體 規(guī)模、分布等） * 市及區(qū)域優(yōu)質(zhì)酒店式公寓（銷售型）物業(yè)供應(yīng)狀況分析（包括歷史供 應(yīng)量和分布特征） * 市及區(qū)域優(yōu)質(zhì)酒店式公寓（銷售型）物業(yè)市場吸納情況 * 市及區(qū)域優(yōu)質(zhì)酒店式公寓（銷售型）物業(yè)的需求狀況（建筑類型、面 積、價(jià)格、購房偏好） 房價(jià)變化趨勢(shì) 酒店式公寓（銷售型）市場未來供應(yīng) 物業(yè)產(chǎn)品及品質(zhì)分析 近期發(fā)展趨勢(shì)及方向預(yù)測(cè) 根據(jù)項(xiàng)目資料的可取得性，針對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)區(qū)域酒店式公寓（銷售型）選取2

6、個(gè)案例進(jìn)行分析，主要內(nèi)容包括： 項(xiàng)目開發(fā)背景 項(xiàng)目基本特征 房型及面積特點(diǎn) 周邊配套設(shè)施 產(chǎn)品主要亮點(diǎn) 產(chǎn)品去化速度與價(jià)格分析 客戶來源及結(jié)構(gòu)分析（年齡特征、職業(yè)、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)等） 購房目的六、* 市及區(qū)域國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場研究研究 * 本地情況對(duì)國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓物業(yè)進(jìn)行定義，定義將依據(jù)以下方 面： 地理位置 交通條件 開發(fā)商背景 配套設(shè)施 房價(jià)水平 建筑形態(tài) 停車條件 物業(yè)管理 該部分研究分析均將包括以下方面： * 市及區(qū)域國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓物業(yè)市場的發(fā)展概述（包括總體規(guī)模、 分布等） * 市及區(qū)域國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓物業(yè)供應(yīng)狀況分析（包括歷史供應(yīng)量和 分布特征） * 市及區(qū)域國際

7、標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓物業(yè)市場吸納情況 * 市及區(qū)域國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓物業(yè)的需求狀況（建筑類型、面積、價(jià) 格、購房偏好） 房價(jià)變化趨勢(shì) 國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場未來供應(yīng) 物業(yè)產(chǎn)品及品質(zhì)分析 近期發(fā)展趨勢(shì)及方向預(yù)測(cè) 根據(jù)項(xiàng)目資料的可取得性，針對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)區(qū)域國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓選取 2 個(gè)案例進(jìn)行分析，主要內(nèi)容包括： 項(xiàng)目開發(fā)背景 項(xiàng)目基本特征 房型及面積特點(diǎn) 周邊配套設(shè)施 產(chǎn)品主要亮點(diǎn) 價(jià)格分析 客戶來源及結(jié)構(gòu)分析（年齡特征、職業(yè)、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)等）七、競爭市場分析選取 2 個(gè)可形成競爭的項(xiàng)目進(jìn)行分析，對(duì)其市場定位、競爭優(yōu)勢(shì)、市場表現(xiàn)、 目標(biāo)客戶等方面進(jìn)行深入剖析，以明晰本項(xiàng)目未來在市場中所處的競爭地

8、位。分 析內(nèi)容具體包括： 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目發(fā)展概念 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目消費(fèi)者分析 項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目上市時(shí)間 項(xiàng)目的市場表現(xiàn) 價(jià)格策略 項(xiàng)目在市場上的競爭力評(píng)價(jià)，分析其優(yōu)勢(shì)及不足八、需求分析優(yōu)質(zhì)商業(yè)商家訪談 對(duì)本項(xiàng)目的看法 店鋪大小樓層偏好 城市內(nèi)區(qū)域具體選址的要求 對(duì)建筑形態(tài)的要求 對(duì)相鄰的商業(yè)業(yè)態(tài)的要求 人流量要求 交通可達(dá)性要求 對(duì)輻射人群收入檔次的要求 對(duì)每月基礎(chǔ)營業(yè)額的最低要求 對(duì)裝修的要求 對(duì)物業(yè)管理的要求 對(duì)內(nèi)動(dòng)線分割的要求國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓經(jīng)營方訪談2 個(gè)不同國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓管理公司對(duì)物業(yè)的需求特征及要求 建筑物業(yè)偏好 建筑形態(tài)偏好 對(duì)其他環(huán)境的依賴，如公建配套等 管

9、理費(fèi)用的承受能力 面積或樓層偏好 其它進(jìn)場要求中高檔住宅與酒店式公寓（銷售型）物業(yè)購買者調(diào)查調(diào)查 100 位意向在本項(xiàng)目所在區(qū)域購買物業(yè)的買家，調(diào)查的內(nèi)容包括： 背景特征（職業(yè)、收入、文化水平、居住區(qū)域、工作區(qū)域） 購買區(qū)域傾向，對(duì)項(xiàng)目地理區(qū)位接受程度 購買類型傾向 面積、戶型設(shè)計(jì)偏好（層數(shù)、客廳、臥室、書房、儲(chǔ)藏室、保姆房、廚房、 衛(wèi)生間、陽臺(tái)等） 景觀設(shè)計(jì)偏好 配套設(shè)施偏好 物業(yè)管理及服務(wù)內(nèi)容偏好 產(chǎn)品價(jià)格（單價(jià)、總價(jià)）接受范圍 對(duì)項(xiàng)目投資回報(bào)的要求 對(duì)于第一居所第二居所酒店式公寓的偏好 對(duì)于本項(xiàng)目的看法 對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品購買意圖及目的九、案例分析在國內(nèi)國外選取 2 個(gè)與項(xiàng)目具可比性的成功的

10、項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案分析。 案例分析中所要考察的因素包括： 項(xiàng)目的規(guī)模及分布 項(xiàng)目輻射范圍 項(xiàng)目開發(fā)所處宏觀環(huán)境 地理位置因素 目標(biāo)市場市場定位 項(xiàng)目內(nèi)容組合 市場策略 配套設(shè)施 項(xiàng)目分期 項(xiàng)目租售策略十、SWO分T 析十一、明確項(xiàng)目發(fā)展內(nèi)容整體定位 項(xiàng)目區(qū)域形象、整體功能、發(fā)展主題定位 發(fā)展內(nèi)容組合 項(xiàng)目總體布局初步建議 建議開發(fā)的各發(fā)展內(nèi)容開發(fā)參數(shù) 建議開發(fā)的各發(fā)展內(nèi)容的布局 商業(yè)初步定位分析商業(yè)輻射圈分析 商業(yè)輻射圈分析 商業(yè)目標(biāo)客戶特征分析 商業(yè)層次定位 商業(yè)定量分析 商業(yè)檔次定位 商業(yè)初步業(yè)態(tài)構(gòu)成建議 商業(yè)設(shè)施物業(yè)的單層面積、進(jìn)深、層高 商業(yè)設(shè)施物業(yè)內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)的初步建議 商業(yè)設(shè)施的物業(yè)外觀

11、建議住宅初步定位分析 物業(yè)主題定位 目標(biāo)客戶定位 檔次定位 物業(yè)所需的設(shè)施及相應(yīng)面積 物業(yè)外觀 物業(yè)戶型設(shè)計(jì) 物業(yè)戶型配比 硬件設(shè)施建議 售價(jià)水平建議酒店式公寓（銷售型）初步定位分析 物業(yè)主題定位 目標(biāo)客戶定位 檔次定位 物業(yè)所需的設(shè)施及相應(yīng)面積 物業(yè)外觀 物業(yè)戶型設(shè)計(jì) 物業(yè)戶型配比 硬件設(shè)施建議 售價(jià)水平建議國際標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓初步定位分析 物業(yè)主題定位 目標(biāo)客戶定位 檔次定位 物業(yè)所需的設(shè)施及相應(yīng)面積 物業(yè)外觀 物業(yè)戶型設(shè)計(jì) 物業(yè)戶型配比 硬件設(shè)施建議各部分和交通的相互作用 各組成部分之間的相互協(xié)調(diào)關(guān)系 各組成部分之間和交通的相互作用 相應(yīng)的人流、車流分析十二、初步財(cái)務(wù)分析現(xiàn)金流分析： 售價(jià)

12、 建安成本 土地成本（由開發(fā)商提供） 其它項(xiàng)目開發(fā)成本（由開發(fā)商提供） 項(xiàng)目開發(fā)周期 租賃租售策略及財(cái)務(wù)假設(shè) 各發(fā)展內(nèi)容的租售租賃策略建議 各發(fā)展內(nèi)容的價(jià)格租金建議及相應(yīng)假設(shè)基礎(chǔ) 為進(jìn)行財(cái)務(wù)分析而作出的各發(fā)展內(nèi)容的租賃租售進(jìn)度假設(shè) 項(xiàng)目發(fā)展的其它主要技術(shù)參數(shù) 項(xiàng)目開發(fā)選擇將進(jìn)行投資回報(bào)率的比較分析。這些比較將包括凈現(xiàn)值分析、 內(nèi)部收益率分析及成本回報(bào)率分析。附件二：商業(yè)顧問服務(wù)內(nèi)容第一部分：一、商業(yè)顧問的服務(wù)范圍乙方所提供的物業(yè)服務(wù)涉及了零售市場上的各個(gè)方面和從一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)到項(xiàng)目 落成的全過程提供專業(yè)性的顧問服務(wù)。作為市場顧問，乙方將力爭滿足投資方的 最大利益。二、中心定位，商品組合及租金售

13、價(jià)方案 目標(biāo)：通過充分的市場研究和在借鑒多年來的經(jīng)驗(yàn)，辯識(shí)適合本項(xiàng)目的市場潛在 客戶。在了解當(dāng)?shù)氐娜丝诮y(tǒng)計(jì)、區(qū)域性和購買力調(diào)查的基礎(chǔ)上相應(yīng)對(duì)該物業(yè)作出 最為合適的定位。1. 在綜合考慮該項(xiàng)目的地理位置、大小、覆蓋范圍、即有商業(yè)模式和市場競 爭情況的基礎(chǔ)上，初步定義該物業(yè)的市場定位；2. 項(xiàng)目主題和檔次建議；3. 確定既定商品組合的可能性；4. 給出對(duì)市場投入的調(diào)查結(jié)果的分析，包括對(duì)各類的主要承租戶、餐飲業(yè)、 娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)等各方面的要求估算。并在此基礎(chǔ)上，確定初步的商品組 合和可能的商品所在區(qū)域；5. 配合由專業(yè)的建筑師和設(shè)計(jì)師組成的小組，系統(tǒng)的不斷對(duì)商品租戶組合方 案進(jìn)行改善和變更，以適應(yīng)市

14、場變化和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范上的要求；6. 具體的租戶組合及詳細(xì)的各單元目標(biāo)租戶清單：a) 對(duì)物業(yè)的市場定位估算，即高檔或中檔等。對(duì)現(xiàn)有的初步的商品組合 進(jìn)行不斷的調(diào)整。b) 對(duì)商品的挑選考慮可能的所在區(qū)域，以達(dá)至最佳的購物人流和商品的 適應(yīng)性。c) 從顧客的角度來調(diào)整商品的組合，包括考慮當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的特性和顧客的 需求。d) 調(diào)整租戶的類型，與既定的商場主題相一致，并最后確定目標(biāo)租戶清 單。7. 在理性的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定一個(gè)最合適的招商策略和租金售價(jià)水平8. 在租金售價(jià)水平建立的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目的整體收益提供預(yù)測(cè)性的數(shù)據(jù)。三、項(xiàng)目規(guī)劃和概念設(shè)計(jì)目標(biāo)：根據(jù)市場情況改進(jìn)及確定該項(xiàng)目的出入口、立體交通、人

15、流量和單元分割 等情況，從而爭取提高此項(xiàng)目之使用效益及長遠(yuǎn)的投資回報(bào)，并確保項(xiàng)目成品能 符合市場上零售商和消費(fèi)者的需求。主要的考慮因素包括：1. 確定或改善項(xiàng)目的建筑風(fēng)格，結(jié)構(gòu)材料等；2. 物業(yè)的的對(duì)外宣傳和招牌設(shè)計(jì)，以建立良好的對(duì)外形象；3. 平面格局分布及人流設(shè)計(jì)；4. 出入口和垂直交通，包括內(nèi)外部扶梯、觀光電梯，走道的所在，以達(dá)至最佳的購物人流利用率；5. 商場之寬闊度建議；6. 中庭的合理化使用；7. 商場之特別設(shè)計(jì)及休憩場所的細(xì)節(jié)處理，包括噴水池、激光等；8. 店鋪之形狀、大小及深度設(shè)計(jì)，以迎合市場之要求；9. 主要承租戶的位置安排；10. 餐飲和娛樂場所的具體位置及建筑要求；11.

16、 店鋪的外觀及整體性之視覺效果的建立；12. 室內(nèi)裝修風(fēng)格、燈光效果、細(xì)部修飾等，統(tǒng)一性和特色性相結(jié)合；13. 其他輔助和服務(wù)區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括面積和功能確定等。第二部分： 一、寫字樓顧問服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 乙方在為眾多物業(yè)提供過此類服務(wù)，具有良好的業(yè)績記錄和很高的聲望。乙方有 信心通過乙方的服務(wù)為該項(xiàng)目增添價(jià)值，該建議書詳細(xì)地闡述了乙方提供的顧問 服務(wù)。二、開發(fā)設(shè)計(jì)顧問 協(xié)助甲方與規(guī)劃師、建筑師溝通，對(duì)以下內(nèi)容提出乙方從房地產(chǎn)市場的角度的建 議，以使項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)能夠符合市場的需求：1. 總體功能布局2. 交通以及動(dòng)線的安排3. 地塊的分期開發(fā)4. 單元面積以及房型的設(shè)計(jì)5. 環(huán)境以及景觀的建議6. 建筑風(fēng)格建議7. 建筑外立面建議8. 建筑材料上的選用9. 大堂的設(shè)計(jì)以及功能的合理配置10. 機(jī)電配套建議11. 平面布局、層高等建議第三部分：一、 公寓及住宅顧問服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 以乙方在國內(nèi)外物業(yè)租賃中的經(jīng)驗(yàn)，及充分的市場調(diào)研結(jié)果，從而準(zhǔn)確的辨識(shí)市 場上適應(yīng)于合適本項(xiàng)目的客戶，使物業(yè)建成后能最大限度的迎合市場的需求和客 戶的口味，從而成功的實(shí)現(xiàn)物業(yè)的租賃 / 出售。二、項(xiàng)目