在建工程抵押評估報告案例

1、1、 房產(chǎn)估價報告12、 致委托方函23、 估價師聲明44、 估價的假設(shè)和限制條件55、 房產(chǎn)估價結(jié)果報告76、 附件11湖北*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在建工程抵押評估報告估價項目名稱：湖北*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在建工程估價委托方：湖北*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司估價方：*房地產(chǎn)評估咨詢有限公司估價人員：劉淦培、劉國楨估價作業(yè)日期：2014年02月18日2014年02月20日估價報告編號：荊居房（地）估字WW20140016號- 12 - / 13致委托方函湖北*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：*房地產(chǎn)評估咨詢有限公司接受貴公司委托,根據(jù)委托的內(nèi)容和特定的評估目的，遵循客觀、公正、實事求實的原則，按照房地產(chǎn)價格評估規(guī)范和

2、公允的技術(shù)標準，對貴公司擁有的位于易家?guī)X發(fā)展路南段西“徽商國際購物中心”（負一層建筑面積為8812.36平方米，一層建筑面積為8144.5平方米，二層建筑面積為7743.15平方米，三層建筑面積為5520.84平方米，B區(qū)機房建筑面積498.2平方米，四、五層建筑面積1515.84平方米）工程項目,在建工程房產(chǎn)總面積為32234.89平方米，在估價時點的現(xiàn)時價值進行估價。一、評估時點：2014年02月18日二、估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。三、評估人員：劉淦培、劉國楨四、估價日期：2014年02月18日2014年02月20日五、估價依據(jù)：1、 中華人民共和

3、國城市房地產(chǎn)管理法；2、 中華人民共和國土地管理辦法；3、 、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；4、湖北省實施中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法辦法；5、國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T502911999；6、國家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)等政策文件；7、建筑工程施工許可證，編號為2013080號；8、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，編號為號；9、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，編號為荊規(guī)用地2011029號；10、評估委托書、委托方營業(yè)執(zhí)照及法人代碼證；11、評估人員現(xiàn)場勘查，向委托單位有關(guān)人員了解情況；12、查閱與評估相關(guān)的資料，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格行情。六、估價結(jié)果：本評估公司根據(jù)估價目的，遵守估價原則，按照估價工作程序，利用

4、科學(xué)的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準確的計算，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)價值因素的詳細分析，確定湖北*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于易家?guī)X發(fā)展路南段西“徽商國際購物中心”工程項目（負一層建筑面積為8812.36平方米，一層建筑面積為8144.5平方米，二層建筑面積為7743.15平方米，三層建筑面積為5520.84平方米，B區(qū)機房建筑面積498.2平方米，四、五層建筑面積1515.84平方米）32234.89平方米的商場于估價時點可能實現(xiàn)的市場價值為103151648元，大寫人民幣：壹萬零叁佰壹拾伍萬壹仟陸佰肆拾捌元整。特此函告*房地產(chǎn)評估咨詢有限公司法定代表人：二O一四年二月二十

5、日估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和正確。2、 本估價報告的分析、意見的結(jié)論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、 我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我們（劉淦培、劉國楨）已對本估價報告中估價對象進行了實地勘察，取得了委估房地產(chǎn)目前的真實狀況資料，并以此作為估價的重要依據(jù)。6 、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得作為其它用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意，估價報告

6、不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。7 、本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)評估師簽名、蓋章估價的假設(shè)和限制條件1、估價假設(shè)條件（1）本次估價，假設(shè)估價對象處于完全公開市場條件下進行。（ 2） 本次估價假設(shè)估價對象是合法產(chǎn)權(quán)下的房地產(chǎn)，不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛及任何他項權(quán)利為假設(shè)條件。（3）本次評估假設(shè)估價對象按照設(shè)計及施工方案持續(xù)建設(shè)的狀態(tài)下進行，并最終達到竣工驗收。（ 4） 本次估價，假設(shè)估價對象產(chǎn)權(quán)人合法取得在建工程所有權(quán)及所占的土地使用

7、權(quán)，支付相關(guān)費用，并不存在任何銷售行為。（ 5）任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。2、估價限制條件（ 1）本次估價，估價人員無法核實估價對象是否存在預(yù)售或銷售，但委托方承諾該房屋不存在的銷售，估價中沒有考慮該是因素對估價結(jié)果的影響，如果存在預(yù)售或銷售，本報告無效，相關(guān)責(zé)任由委手方承擔(dān)。（ 2）本次估價，委托方?jīng)]有提供估價對象工程建設(shè)的相關(guān)付款證明，評估時沒有考慮委托方是否支付及欠相關(guān)工程建設(shè)款對估價結(jié)果的影響，也沒有考慮施工承包方是否對該工程有優(yōu)先受償權(quán)對估價結(jié)果的影響。（ 3） 本報告結(jié)果是對估價對象于估價時點于估價范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價值的正常與公允的反映，沒有考慮

8、估價時點之后國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對房地產(chǎn)價值的影響。（ 4） 本報告估價結(jié)果是以估價對象房地產(chǎn)在估價時點的狀況和估價報告對估價對象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進行，如房地產(chǎn)狀況或估價報告對象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估。（ 5） 委托方提供的相關(guān)評估資料均為復(fù)印件，估價人員已對原件進行核實，并對所提供的評估資料的真實性、合法性負責(zé)。（ 6） 本次估價報告書未經(jīng)估價機構(gòu)同意，不得向委托方及本次估價目的下的報告使用者以外的單位和個人提供，報告的部分或全部內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體之上。（ 7） 本估價報告的使用權(quán)歸委托方所有，但最終

9、解釋權(quán)歸*房地產(chǎn)評估咨詢有限公司。房產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方：湖北*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位地址：荊門市屈家?guī)X管理區(qū)易家?guī)X發(fā)展路南段東法人代表：張子年注冊資本：壹仟萬圓整實收資本：壹仟萬圓整企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（私營）經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)（憑有效資質(zhì)經(jīng)營），商品房、建筑、裝飾材料銷售，物業(yè)管理。二、估價方：*房地產(chǎn)評估咨詢有限公司單位地址：荊門市天鵝路房地產(chǎn)大廈法人代表：劉淦培聯(lián)系電話：0724-三、估價對象：本次估價對象為湖北*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬進行抵押貸款涉及的位于易家?guī)X發(fā)展路南段西“徽商國際購物中心”項目（負一層建筑面積為8812.36平方米，一層建筑面積為8144.5平方米，二層建筑

10、面積為7743.15平方米，三層建筑面積為5520.84平方米，B區(qū)機房建筑面積498.2平方米，四、五層建筑面積1515.84平方米）總建筑面積為32234.89平方米。1、土地權(quán)屬及登記狀況估價對象所占用的土地位于易家?guī)X發(fā)展路南段西，土地使用權(quán)由湖北*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以出讓方式取得，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，終止日期為2051年4月27日，用途為商業(yè)用地，總面積為10666.72平方米。地號：010008341，圖號3411.3-391.9。2011年5月13日，荊門市國土資源局核發(fā)了國有土地使用證，證號為：荊國用（2011年）第010008341號。2、建筑物狀況估價對象“徽商國際購物中心

11、”項目按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證（編號2011029）的批準進行規(guī)劃建設(shè)，用途為商業(yè)，共四層（地下一層，地上三層），根據(jù)建筑工程施工許可證（編號），總建筑面積為32234.89平方米。結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，由黑龍江宇林建筑工程有限責(zé)任公司，由京山杰賽建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司監(jiān)理。“徽商國際購物中心”項目目前基礎(chǔ)工程完工后，主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完工，外墻未砌，地面和頂棚為水泥砂漿毛坯，水、電、門、樓梯欄桿等沒有安裝。委托方提供的已建面積為32234.89平方米。3、基礎(chǔ)設(shè)施該宗地形狀規(guī)則，地質(zhì)狀況無斷層或塌陷，抗震能力一般。宗地實際開發(fā)程度為開發(fā)程度已達到紅線外“五通”（即通水、排水、通路、通電、通訊），紅線內(nèi)通臨時

12、水、電及場地平整。四、估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點：2014年02月18日六、價值定義：本次估價采用公開市場價值標準，本報告所確定的房地產(chǎn)價值，即該房地產(chǎn)的客觀合理價格，是在公開市場條件下的正常價格，對于其他估價目的并不適用。如估價目的變更，須另行估價。七、估價依據(jù)：1、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2、 中華人民共和國土地管理辦法；3、 、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；4、湖北省實施中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法辦法；5、國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T502911999；6、國家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)等政策文件；7、建筑工程施工許可證，編號

13、為號；8、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，編號為2011029號；9、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，編號為地字第2011029號；10、評估委托書、委托方營業(yè)執(zhí)照及法人代碼證；11、評估人員現(xiàn)場勘查，向委托單位有關(guān)人員了解情況；12、查閱與評估相關(guān)的資料，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格行情。八、估價原則遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。九、估價方法根據(jù)估價目的估價對象的性質(zhì)、用途，采用市場比較法進行評估。十、估價過程：1、根據(jù)國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范及工程規(guī)劃的規(guī)定，該房屋為商業(yè)樓，屬鋼筋混凝土甲級，評定該房屋為十成新，房屋使用年限為40年。2、根據(jù)荊門市的市場行情，經(jīng)過開發(fā)經(jīng)營期的測算及其預(yù)測開發(fā)完后

14、的房地產(chǎn)價值,結(jié)合貴公司提供給我公司的相關(guān)資料：預(yù)算表及工程進度表（該工程現(xiàn)完成總工程量的90%）；結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素進行詳細的分析和估價人員測算，確定該在建工程的房地產(chǎn)價值為103151648元，大寫人民幣：壹萬零叁佰壹拾伍萬壹仟陸佰肆拾捌元整。3、計算過程如下：根據(jù)荊門市該地段的市場行情，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，根據(jù)委估對象的使用用途、建筑規(guī)模、檔次及坐落位置的相關(guān)情況，結(jié)合委托方提供的技術(shù)經(jīng)濟指標等數(shù)據(jù)：“徽商國際購物中心”項目建筑面積32234.89平方米。該房屋為鋼混結(jié)構(gòu)；根據(jù)工程現(xiàn)完成工程量及開發(fā)周期等相關(guān)數(shù)據(jù)進行測算，房屋市場比準價格采用3200元/nf,計算結(jié)果如下。在建工程商業(yè)價值=32234.89m2X3200元/m2=103151648元。十一、估價人員國家注冊房地產(chǎn)估價師：劉淦培、劉國楨十二、估價作業(yè)日期：2014年02月18日-2014年02月20日十三、估價報告應(yīng)用的有效期限：根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應(yīng)用的有效期不超過半年。十四、有關(guān)說明1 、評估房地產(chǎn)