房地產(chǎn)評(píng)價(jià)中最高最佳使用分析

1、房地產(chǎn)評(píng)估中最高最佳使用分析一、引言請(qǐng)作者和站長(zhǎng)聯(lián)系，寫上您的大名最高最佳使用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論 證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。在房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中明確規(guī)定房地產(chǎn)評(píng) 估要以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)，并要求在估價(jià)報(bào)告書(shū)中予以詳細(xì) 說(shuō)明。這就意味著，以后房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中該環(huán)節(jié)將不可缺少。然而縱觀目前的房 地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，對(duì)此要么只簡(jiǎn)單列在遵循的原則中，不加分析；要么只字未提。這與 我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估起步晚，發(fā)展尚持完善有關(guān)。為此，我想結(jié)合具體案例，談?wù)勅绾?實(shí)行最高最佳使用分析，以求拋磚引玉。二、最高最佳使用分析的前提條件要判斷待估房地產(chǎn)是否處于：最高

2、最佳使用，我們一般應(yīng)在兩種不同的前提下 進(jìn)行討論，一種是假設(shè)為空置狀態(tài)。按最佳途徑進(jìn)行開(kāi)發(fā).另一種是假設(shè)為當(dāng)前使用 狀態(tài).在后一種前提下，應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作下列之一的判斷與選 擇，并在估價(jià)報(bào)告書(shū)中予以說(shuō)明：1 .維持現(xiàn)狀繼續(xù)使用前提：認(rèn)為維持現(xiàn)狀繼續(xù)使用仍然妥當(dāng)時(shí).為在維持現(xiàn) 狀繼續(xù)使用下的估價(jià)。2 .直接轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用更為妥當(dāng)時(shí).為在考慮用途 轉(zhuǎn)換后再予以使用下的估價(jià)。3 .裝修改造繼續(xù)使用前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用較為妥當(dāng) 時(shí)，為在考慮裝修改造但不轉(zhuǎn)技用途再予以使用下的估價(jià)。4 .裝修改造轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為裝修改造并轉(zhuǎn)換用途再予以使用更為

3、妥當(dāng)時(shí)， 為在考慮裝修改造并轉(zhuǎn)換用途后再予以使用的估價(jià)。5 .拆除重新利用前提：認(rèn)為拆除建筑物再予以利用更為妥當(dāng)時(shí)，為在考慮建 筑物拆除后再予以利用下的估價(jià)。一般情況，拆除現(xiàn)有建筑物對(duì)場(chǎng)地的價(jià)值而言是不適宜的.三、實(shí)例分析最高最佳使用這個(gè)實(shí)際案例是評(píng)估一個(gè)擁有八幢七層樓房，共 224套住房的居住小區(qū)的公 開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格.該小區(qū)占地12畝；總建筑面積19264平方米,位于某市兩部商貿(mào)居住開(kāi) 發(fā)區(qū)，周邊有多條城市干道通過(guò)，交通十分便捷，市政設(shè)施如供水、排水、通訊等十 分完善.商服業(yè)、學(xué)校、菜市、醫(yī)院等距此不遠(yuǎn)。下面是待估房地產(chǎn)的最高最佳使用 分析具體過(guò)程，6 、假設(shè)場(chǎng)地空置分析最高最佳使用?？梢詮娜缦?/p>

4、四個(gè)方面入手。(1)開(kāi)發(fā)用途在法律上是否允許或存在合理性？(2)場(chǎng)地自然條件是否可能？(3)在現(xiàn)有和規(guī)定的市場(chǎng)條件下，規(guī)劃用途是否經(jīng)濟(jì) .資金上是否可行？ (4)在法律允許、自然因素家可能、經(jīng)濟(jì)也可行的多個(gè)選擇中，規(guī)劃用途測(cè)算是否 達(dá)到最大利益？自然因素可能性座落在該市南部的標(biāo)的地塊適合各種土地用途。 -是緊臨新民街、606高速公 路、402省道和150高速公路，地塊有到鄰里周圍和商業(yè)中心的便捷通道。因此 ，地 塊作多層公寓有好的潛力，這種用途為周圍的用途所證實(shí)。 同時(shí)地塊的自然條件，如 面積、形狀、進(jìn)深、地形、進(jìn)出口和公用設(shè)施，也允許如此用途。但若作商業(yè)用途，由于標(biāo)的地塊不靠主次干道，而受到

5、限制。二是地表和地下土地條件也表明滿足建造 多層公寓住宅結(jié)構(gòu).沒(méi)有任何負(fù)面的通行權(quán)和侵占物注明限制該用途或削弱地塊的 市場(chǎng)可能性。所給地塊的自然特征表明，地塊的多層公寓住房用途在自然因素方面 是可行的.法律許可性現(xiàn)在為多層公寓，住宅規(guī)劃允許多層公寓住房開(kāi)發(fā)和其他用途，如商場(chǎng)、學(xué)校、 公園和其他公共設(shè)施。按照不同的高度、密度、后退和地塊分割要求的所給條件， 其他任問(wèn)用途都是法律允許的。經(jīng)濟(jì)可行性地塊的座落條件。靠近主要交通線路、商場(chǎng)和就業(yè)中心.假如空置并準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)， 在合理短期市場(chǎng)下，用于多層公寓住房的出租或轉(zhuǎn)讓.在一定程度或價(jià)格方面足夠收 回土地取得成本和開(kāi)發(fā)土地的成本?？罩玫亩鄬庸⒆》客恋叵?/p>

6、對(duì)缺少，隨地塊大 小和位置的變化，售價(jià)界于2030萬(wàn)/畝之間，類似質(zhì)量的公寓一般市場(chǎng)水平的租 金界于6-8元/平方米月之間.運(yùn)用收益法我們可看到，假設(shè)合理的設(shè)計(jì)和建筑物 裝修，這個(gè)租金水平將提供必要的凈營(yíng)運(yùn)收入償還債務(wù)相提供一個(gè)合理的股東投資 回報(bào)。基于空置的調(diào)查。在此區(qū)域的多層公寓住房實(shí)際入注率界于90-100%之間。基于在該區(qū)域其它公寓樓的成功操作和委估物業(yè)區(qū)應(yīng)有便捷的交通到交通干道、就 業(yè)和商業(yè)中心，委估物業(yè)將有比本地區(qū)其他樓宇更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，本地塊 的多層公寓住房用途經(jīng)濟(jì)上是可行的，所討的租金和價(jià)格滿足如此單元和相應(yīng)建筑 的費(fèi)用。最經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品一般多層公寓規(guī)劃用途也允許其它不同的用

7、途如學(xué)校、藥店、診所和旅館。場(chǎng)地自然條件滿足這些用途。低層公寓住宅開(kāi)發(fā)的典型結(jié)果比多層公寓 住宅用途開(kāi)發(fā)土地價(jià)值少，最高價(jià)值的旅館和寫字樓應(yīng)該比委估地塊有明顯高的通 視條件和交通流量?；谶@些觀察，在法律允許、自然因素可能和經(jīng)濟(jì)可行下的用途 選探中，多層公寓住房，代表最佳效益.綜上所述 地塊如果是空置，且地塊座落在這樣地區(qū)：具有多層公寓住房開(kāi)發(fā) 的自然條件和極為便捷的交通主干道及就業(yè)中心 ，同時(shí)，場(chǎng)地有足夠的公用設(shè)施，適 宜的面積和形狀，開(kāi)發(fā)為多層公寓住房是十分有潛力的.可使該地塊達(dá)到最高最佳 使用。2.場(chǎng)地當(dāng)前使用狀態(tài)委估地塊現(xiàn)建有八幢七層磚混結(jié)構(gòu)公寓樓,共 224套住房，總建筑面積為 19

8、264平方米。所給事實(shí)說(shuō)明委估地塊現(xiàn)在建設(shè)用途基本滿足假設(shè)主置條件下最高 最佳使用定義。并且其價(jià)值超過(guò)空置時(shí)價(jià)值本身.在己建的前提下探討地塊最高最佳 使用是適宜的。首先，地塊上現(xiàn)有建筑物的位置布局與被認(rèn)可的進(jìn)口與出口，表明了現(xiàn)有建 筑物自然因素是可行的。公用設(shè)施的完備和到主要交通道路段的便捷性更進(jìn)一步證 實(shí)滿足自然因素可行性的要求。同時(shí)也沒(méi)有非常規(guī)土壤或地下土壤被注明限制類似 目前建筑的用途。在探討現(xiàn)有建筑是否滿足法律許可條件時(shí).核查了規(guī)定的用途、密度和不同 的自然條件沒(méi)有被任何公共或私人約束所限制。因沒(méi)有私人限制存在、僅討論公共 限制，包括規(guī)劃要求.委估物業(yè)占地12畝，法律允許最大建筑面積為

9、2000平方米，并規(guī)定每套住 房不得少于0.5個(gè)仃車泊位，委估物業(yè)有19264平方米建筑和近120個(gè)泊位，平均每 單元泊位為00 54個(gè)。因此、建筑物滿足這些要求.委估建筑物的布置也顯示滿足規(guī)劃要求，如紅線后退、高度等.因此，本委估物業(yè)滿足法律要求，因而是法律許可的 用途。再次，須探討委估物業(yè)作為多層住房公寓樓繼續(xù)使用的經(jīng)濟(jì)可行性。委估物 業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)均擁有超過(guò)90%的入住率，如上節(jié)描述的，現(xiàn)有建筑物能提供足夠 的凈收益償還債務(wù)或提供給股東一個(gè)合適回報(bào)率.因此，根據(jù)營(yíng)運(yùn)收益的分析能從委 估物業(yè)營(yíng)運(yùn)中推導(dǎo)出現(xiàn)有建筑具有經(jīng)濟(jì)可行性的結(jié)論。最后，引出的另外問(wèn)題是自然條件可能、 法律允許和經(jīng)濟(jì)可行的相關(guān)選擇中， 現(xiàn)有用途每種布置是否產(chǎn)生最佳效益。如在討論假設(shè)場(chǎng)地空置時(shí)的最高最佳使