房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控全文

1、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因分析（一）需求量大是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的直接原因。房地產(chǎn)的需求主要分為消費(fèi)需求和投資需求。從消費(fèi)需求來說，近年來隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展、城市化進(jìn)程的加快、舊城改造的加速，以及上世紀(jì)七十年代的生生高峰導(dǎo)致最近幾年結(jié)婚人口大量增加，形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的需求。如由生于“生育高峰”時(shí)期的 20 世紀(jì)七十年代的年輕人目前正處于結(jié)婚生育期，沒有福利分房享受，是第一批真正完全“走入市場(chǎng)”的人，因此他們對(duì)于商品房 有很高的購(gòu)買欲望，同時(shí)收入的提高和住房按揭政策的實(shí)行，使得他們的買房愿望完全可能變成現(xiàn)實(shí)，并成為樓市上的消費(fèi)大軍。隨著城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，大量人口涌入中心城市和征

2、地、拆遷等因素，也會(huì)制造大量的剛性消費(fèi)需求。從投資性需求來說， 近年來隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康快速進(jìn)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道， 而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保障，再加上長(zhǎng)期低利率的因素，且房?jī)r(jià)不斷上漲的示范效應(yīng)使得投資性購(gòu)房快速 增長(zhǎng)，并保持了較高的比例，部分一般市民也把積蓄用于購(gòu)置房 屋，以保值增值。而外資大規(guī)模涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也加大了房 地產(chǎn)的投資性需求。20XX年8月15日央行公布的20XXZG房地產(chǎn)金融報(bào)告 中指由，受房?jī)r(jià)快速上漲和 RM幣升值預(yù)期的影響，境外資金通1過多種渠道進(jìn)入、等熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。外資進(jìn)入ZG房地產(chǎn)市場(chǎng)已成潮流。（二）

3、成本增加是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的內(nèi)在原因。在市場(chǎng)機(jī)制下，住房?jī)r(jià)格的確定還取決于房屋的建筑成本。在我國(guó)城市商品住房的開發(fā)中，房屋的建筑成本不斷攀升。 導(dǎo)致住房建筑成本升 高的因素主要有三個(gè)： 一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成 本中，土地所占的比例為25%左右，部分地區(qū)更高。由于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和城市化建設(shè)的需要，對(duì)土地需求量日益加大， 使得地價(jià)飛速上漲，地價(jià)的上漲必定導(dǎo)致整個(gè)房?jī)r(jià)開發(fā)成本的提高， 進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)的快速上漲；二是建筑材料漲價(jià)。近年來，水泥、 鋼筋、鋁合金等建筑材料的價(jià)格上漲幅度比較大，成為房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)推動(dòng)因素；三是城市建設(shè)配套費(fèi)用和稅收不斷增加。這也在一定程度上提高了房屋開發(fā)成本，推

4、動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲。（三）消費(fèi)者預(yù)期是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的根本原因。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房?jī)r(jià)的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子，而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。 經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。近年來我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)不斷向好，GDP快速增長(zhǎng)，人均收入不斷提高，人們普遍看 好未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。因此，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲也使得購(gòu)房者預(yù) 期今后房?jī)r(jià)將更高，從而決定及早購(gòu)買，而政府的政策如通過銀 行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款供應(yīng)，嚴(yán)格操縱農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊操縱房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控措施，也 進(jìn)一步提升了消費(fèi)者的預(yù)期， 造成對(duì)房地產(chǎn)商品的需求由現(xiàn)擴(kuò)張， 使得房地

5、產(chǎn)價(jià)格由現(xiàn)事實(shí)上的上漲。（四）政府治理缺位是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要原因。政府治理部門的缺位造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少公開、公平、公正的市場(chǎng)機(jī)制。由于開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度不完善，生現(xiàn)了大量的商品房違法違規(guī)銷售行為，如虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；公布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)； 以及不履行開工時(shí)間、竣工時(shí)間等。而面對(duì)這些違規(guī)現(xiàn)象， 各級(jí)政府的有關(guān)治理部門沒有采取有效的措施給予行政干預(yù)，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)峻的信息不對(duì)稱，沒有給消費(fèi)者制造一個(gè)透明有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。加之許多地方政府為追求政績(jī)，或明或暗地支 持房地產(chǎn)開發(fā)商投資， 而對(duì)投資方向不加限制和引導(dǎo)，以至于近年來我國(guó)房地

6、產(chǎn)市場(chǎng)由現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供求失衡，造成一部分中高端房地產(chǎn)商品積壓，而有大量需求的一般商品房則供給不足，形成價(jià)格攀升的態(tài)勢(shì)。二、完善房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控建議（一）改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障體系。首先， 大力進(jìn)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。政府必須通過科學(xué)規(guī)劃、相關(guān)政 策的引導(dǎo)，適度操縱高檔商業(yè)用房、高檔公寓、別墅的開發(fā)建設(shè)， 保證對(duì)一般商品房、 經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的用地供應(yīng)，提高一般商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)比例。同時(shí)，不斷健全和完善經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的相關(guān)供給政策， 強(qiáng)化政府的住房保障職能，確立經(jīng)濟(jì)適用房的供給對(duì)象，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠措施，嚴(yán)格操縱住宅戶型和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)， 審定住房銷售價(jià)格，加強(qiáng)購(gòu)買和售后

7、環(huán) 節(jié)的監(jiān)督，使得住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適 應(yīng)，特別是著力解決中低收入家庭的住房問題。其次， 加快二手 房市場(chǎng)的建設(shè)和房屋租賃市場(chǎng)的進(jìn)展。目前，我國(guó)二手房市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)還不是十分發(fā)達(dá)。通過進(jìn)一步簡(jiǎn)化交易手續(xù)，推進(jìn) 存量住房的流通，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，滿足廣大中低收入家庭的住 房需求。通過競(jìng)爭(zhēng)和降低由租成本等方式降低由租房屋的租金， 豉舞中低收入者租用房屋以解決居住問題。（二）重視土地供應(yīng)政策對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控作用，完善土地儲(chǔ)備制度。通過土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的實(shí)施，合理調(diào)控土地供應(yīng)和 市場(chǎng)價(jià)格，健全土地交易市場(chǎng)公開性與透明度，完善相關(guān)的法律法規(guī)，建立必要的監(jiān)督機(jī)制， 合理分配政府和原

8、土地使用者之間 的利益。土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展目標(biāo)和市場(chǎng)的需求， 及時(shí)掌握市場(chǎng)信息和調(diào)控土地的供應(yīng)總量。對(duì)高檔商品房的開發(fā)，應(yīng)在土地供給總量上給予適度限制； 對(duì)面向廣大居民的商品房和 經(jīng)濟(jì)適用房的用地開發(fā)應(yīng)予適當(dāng)放寬，并給予稅費(fèi)政策的優(yōu)惠， 使政府、廣大老百姓以及房地產(chǎn)開發(fā)商都成為真正受益者。因此，重視并有效利用土地供應(yīng)政策，加強(qiáng)對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控作用，完 善土地儲(chǔ)備制度，將有利于合理高效地利用稀缺土地資源和整個(gè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效運(yùn)行。（三）完善房地產(chǎn)稅費(fèi)制度改革，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸操縱。對(duì)于土地使用費(fèi)的支付， 可以采取按年收取物業(yè)稅的方式，這樣不僅減輕房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，而且也能促

9、進(jìn)政府財(cái)政收入持續(xù)、穩(wěn)定的增長(zhǎng)。對(duì)稅費(fèi)的設(shè)置也可以根據(jù)市場(chǎng)狀況的變化 進(jìn)行調(diào)整，借鑒國(guó)外“寬稅基，少稅種，低稅率”的稅收政策， 逐步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)稅和財(cái)產(chǎn)稅， 減輕房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅， 以促進(jìn)房地 產(chǎn)的流通與消費(fèi)。與此同時(shí)， 繼續(xù)改善住房信貸政策， 大力進(jìn)展 住房公積金和商業(yè)性貸款相結(jié)合的組合貸款業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮住房公積金支持個(gè)人住房貸款的作用。并且，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管，完善住房公積金治理體制和個(gè)人住房抵押貸款監(jiān)督機(jī)制， 分散和降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)，為城鎮(zhèn)居民購(gòu)房提供全方位、高質(zhì)量的金融支持和服務(wù)。（四）擴(kuò)展民間資本投資途徑， 加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的治理。在住房?jī)r(jià)格上漲的浪潮中， 一

10、些民間資本和部格外 資參與住房的倒賣、炒作，對(duì)住房?jī)r(jià)格的上漲也起到了一些推波 助瀾的作用。因此，對(duì)于民間資本，政府應(yīng)當(dāng)積極采取措施，激 活民間資本在其他領(lǐng)域的投資， 通過調(diào)整民間資本的市場(chǎng)準(zhǔn)入政 策，進(jìn)一步放寬投資領(lǐng)域， 拓寬投資渠道。對(duì)于外資進(jìn)入我國(guó)房 地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)從維護(hù) GJ經(jīng)濟(jì)安全和防止國(guó)民財(cái)富流失的角度高 度重視其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響， 要制定相應(yīng)的對(duì)策，限制外資參 與短線炒作，促使其參與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期開發(fā)，真正促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康進(jìn)展。（五）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和信息化建設(shè)，建立公開、透明、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境。 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)治理的思路轉(zhuǎn)變， 由 原來項(xiàng)目的前期審批變?yōu)槿谭?/p>

11、務(wù)和監(jiān)督， 加大市場(chǎng)整頓的力度， 開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)、 交易、中 介服務(wù)中的各種違規(guī)行為，對(duì)違規(guī)企業(yè)給予曝光和必要的懲處。建立和完善房地產(chǎn)信用體系， 強(qiáng)化輿論監(jiān)督，懲戒市場(chǎng)失信主體， 促進(jìn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，建立公開、透明、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境。止匕外，加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的建設(shè)，增加市場(chǎng)信息服務(wù)功能，注重市場(chǎng)信息系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)的分析，科學(xué)地反映和評(píng)價(jià)各類房?jī)r(jià)及時(shí)變動(dòng)信息以及市場(chǎng)進(jìn)展態(tài)勢(shì)，通過全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地向房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者提供市場(chǎng)信息，幸免對(duì)房?jī)r(jià)的投 機(jī)炒作行為，引導(dǎo)市場(chǎng)的理性進(jìn)展。（六）積極引導(dǎo)居民樹立合理的住房消費(fèi)觀念。在改革住房制度的過程中，為了

12、引導(dǎo)城市居民轉(zhuǎn)變觀念， 我們?cè)谳浾搶?dǎo)向上是引導(dǎo)居民通過市場(chǎng)化的方式解決住房問題。這樣導(dǎo)致的一個(gè)后造成對(duì)商品住房的GJ,住房自有化果是無論窮富，人人都希望擁有自己的住房, 需求不合理的擴(kuò)大。實(shí)際上，許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的 程度也并不高，許多人是居住在政府提供的價(jià)格比較低廉的房屋內(nèi)或者是租住房屋。我國(guó)城市居民也應(yīng)當(dāng)逐步樹立住房消費(fèi)量力 而行的觀念，不要一擁而上都去購(gòu)買商品住房。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)， 由于其產(chǎn)業(yè)相 關(guān)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與金融業(yè)和RM生活聯(lián)系緊密，其價(jià)格波動(dòng) 會(huì)直接影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。 近年來，我國(guó)主要大中城市的住房?jī)r(jià)格一路攀升，由現(xiàn)了局部過熱的跡象。 以20XX年為例，全年新建商品房平均銷售價(jià)格上漲了14.4% ,其中住宅上漲了 15.2% ,遠(yuǎn)高于其他各類物價(jià)指數(shù)的漲幅。房地產(chǎn)價(jià)格 快速上漲使得大量資金向部分地區(qū)集聚，加劇了我國(guó)貧富差距， 而且房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨高， 容