某房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃書

1、一、公司介紹1二、項目分析4三、市場分析10四、管理團隊1617五、貝才務(wù)計戈U17六、融資方案設(shè)計一、公司介紹公司簡介大連市某房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)大連市工商行政管理局批準成立的一家合法有限責(zé)任公司。成立時間：1998年12月30日注冊資金:2000萬元（人民幣）企業(yè)法人：*注冊地址：建設(shè)路公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、房屋租賃大連市某房地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，獨具特色。公司設(shè)董事會，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制?？偨?jīng)理由陳清江擔(dān)任，由董事會決定公司的一切重大事宜。公司設(shè)置五個職能部門，分別為：1 O綜合部：負責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)2。財務(wù)部：負責(zé)財務(wù)核算和融資、樓宇按揭3。

2、開發(fā)部：負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)4。工程部：負責(zé)工程設(shè)計、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進度5.營銷部：負責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷售、市場推廣和辦理產(chǎn)權(quán)證件公司各部門的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、銷售、物 業(yè)管理等設(shè)置，目標是為建立一個配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)公司注重功能綜合的管理方式，對項目進行前期市場策劃、 市場定位、設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)管理實行一條龍的管理，使設(shè)計、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求， 更好地建設(shè)由符合顧客需要的樓盤。有效地降低開發(fā)成本，使公 司可以將中

3、高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才 ，采取以崗定人、以崗定 責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司員工共 120人，其中大學(xué)學(xué)歷以上 109人，中高級職稱 63人，初級職稱 23人，共占員工總數(shù)的90.8%,職員年齡普遍年輕化，聚集了一批 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)各方面的人才。公司已建立起一套完善的標準化管理體制，使公司各部門的 責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職 條件、辦事程序和考核標準有章可循，各部門遵章守法，上行下 效，公司整體動作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。公司宗旨：為社會提供環(huán)境

4、優(yōu)美、生活舒適、價格適宜的房 地產(chǎn)商品，并從開發(fā)中獲得合法利潤，發(fā)展各方經(jīng)濟。在近年的 發(fā)展探索中，公司一貫秉承“建一個小區(qū)，創(chuàng)一批精品，上一個 臺階"的開發(fā)理念，嚴把工程質(zhì)量關(guān)，守合同，重信用，在客戶中樹 立了良好信譽，贏得了社會各界的贊譽。公司現(xiàn)狀公司現(xiàn)有總資產(chǎn) 5,692萬元，其中固定資產(chǎn)2,100余萬元，流 動資金3,553萬元。詳細見附表。歷史業(yè)績公司經(jīng)過幾年的發(fā)展，努力開創(chuàng)業(yè)務(wù) ，積極參與城市建設(shè).截 止目前已經(jīng)累計開發(fā)商品房建筑面積 48,000平方米。取得了良好 的經(jīng)濟效益和社會效益。以下是公司開發(fā)的主要樓盤：1.繁榮街商住綜合樓。2。商貿(mào)局南院9#樓.3.* /、區(qū)

5、 10#、24# 樓。4.武警支隊底商綜合樓.5。新城區(qū)* * *資信程度多年來，公司在不斷地做大、做強的企業(yè)規(guī)模的同時，遵守 國家的法律和法規(guī)政策，一直將“誠信”做為企業(yè)的發(fā)展根本， 與行政、金融、地產(chǎn)行業(yè)等社會各界建立了良好的關(guān)系。2006年度，被大連市工商行政管理局授予“守合同、重信用”企業(yè)，被 大連市城建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”。董事會決議2007年9月15日，公司召開董事會，就“*”項目融資事項進行了討論，經(jīng)董事會全體成員和總經(jīng)理一致同意，會議 通過了大連市某房地產(chǎn)有限公司就“* ”項目融資決議。二、項目分析項目基本情況“*”項目位于大連市新行政區(qū)，直接面向白龜山風(fēng)景旅游 區(qū)，南

6、臨緯一路，東臨公務(wù)員小區(qū)（翠湖苑）.“*”項目規(guī)劃用地面積17, 319.6 m2 （26畝），總建筑面積55,000 M ,其中 地上建筑面積 45, 000地下建筑面積10,000住宅建筑面積35,000 M ,商業(yè)及配套建筑面積 10,000 容積率2.59,綠 化率20%。項目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為小高層，建筑設(shè)計獨特， 格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè) 管理，而且傍依白龜山自然風(fēng)景區(qū)，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。擬建的“*”將能容易吸引有識人士的購房欲望，市場前景良好。項目來歷按照遼寧省委、省政府提由的大連要“建設(shè)大城市、發(fā)展大 工業(yè)”的總體要求和納入中原城市

7、群的戰(zhàn)略部署.大連市委、市政府果斷提由了大連“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)"的城市發(fā)展思路，在政府城市發(fā)展思路的指導(dǎo)下，公司于2007年7月19日在大連市國土資源局通過競標的方式取得了'火夫”項目用地，地塊編號：*地（2007 ） 005宗地.取得土地過 程符合國家相關(guān)規(guī)定，手續(xù)均合法有效。根據(jù)大連市房地產(chǎn)市場需求，合理利用資金，做到效益和效 率兼顧，公司擬將“* * * *”項目的開發(fā)工期控制在22個月。工程進度安排如下：工程進度建筑規(guī)劃設(shè)計，定稿2007年10月一11月18日工程施工圖設(shè)計，定稿2007 年 11 月 18-12 月 22 日工程招標2007年

8、12月底一2008年1月20日建筑施工工期2008年1月20日-10月底春節(jié)假期2月上旬一2月下旬裝飾工程工期2008年11月一4月15日室內(nèi)外配套、綠化2009年4月16日6月底工程竣工交驗2009年7月項目資金測算本項目占地面積17,319.6m2 ,總建筑面積約為 55, 000 m2, 項目可銷售面積52,650 * 開發(fā)期為22個月。該項目投資估算：土地成本：26*170=4,420 （萬元）獲取土地相關(guān)費用：4,420*1 o 2% =53 （萬元）從購地到項目銷售結(jié)束的利息支由：9, 473*（1+7.5 %。）22-4 , 473=799 （萬元）土地總成本:4 , 420+5

9、3+799=5, 272 （萬元）建造成本預(yù)算（單方造價：1,400元/m2）:55,000 * 1,400=7,700 （萬元）建筑師、預(yù)算師等專業(yè)人員費用：（7, 700+616） *0O 0075* 16=997（萬元）建造總成本：7,700+616+997=9,313（ 萬元）銷售成本：22,700*3.5 % =7,940 （萬元）預(yù)期銷售凈收入：（35,000 * 3, 200+10, 000*8,500+3,000 ） *（1-3%）=22, 019（萬元）開發(fā)周期：22個月開發(fā)利潤：22, 019-（794+9,313+5 , 272）=6, 640（萬元）利潤率：6,640/

10、15,379* 100%=43。2%平均年利潤率：21.6%資金投入“*”項目的總開發(fā)成本約15,379萬元，項目資金結(jié)構(gòu)如下：單位：萬元資金來源金額比例自有資金570037%建筑商墊資230015%預(yù)售收入360023%外部融資380025%合計10000100%外部資金來源：目前我公司已通過銀行融資1000萬元，另外公司還將通過以辦理“銀行承兌"等業(yè)務(wù)來提高資金使用效率，降低資金使用成本項目風(fēng)險分析根據(jù)國家政策和市場情況等因素分析，本項目也存在著一定 的風(fēng)險。1,近期金融系統(tǒng)由臺關(guān)于第二套商品房的按揭貸款政策 對有多次置業(yè)意向的人士產(chǎn)生負面影響。2 .近一階段銀行存貸利率不斷調(diào)整

11、。3 .大連市明年將加大棚戶區(qū) 180萬M的改造力度和增大經(jīng)濟適用房建筑面積的投放量 20多萬m2。4 o工程可能因不確定因素延期風(fēng)險規(guī)避盡量提前開工完工，縮短工期；盡快進行認購和預(yù)售房屋，與 金融機構(gòu)簽訂固定利率合同來減少利息支由；與建筑公司簽訂固定預(yù)算合同通過承包合同中延期罰款條件來減少建筑費用；單價 不變適當減小套型建筑面積，縮小總房款來增加二次置業(yè)者的購 買欲望。市場定位根據(jù)我們公司的調(diào)研，對“*”項目進行準確定位。定位依據(jù)及原則：1 .新城區(qū)樓盤空缺時間差。2o競爭性，與目前各市場產(chǎn)生錯位競爭，不打空而大的概念產(chǎn)品。3.高水平開發(fā)、高起點規(guī)劃。4。符合市場需求。5。大連市近期規(guī)劃。項

12、目整體定位：具有城市屬性的高檔居住區(qū)居住區(qū)定位：大型低密度、生態(tài)居住區(qū)；采用園林式設(shè)計，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。物業(yè)類型：小高層。定位原因：建設(shè)小高層公寓，是由于容積率的考慮；另一方面，小高 層在大連屬于較高檔次的物業(yè)形態(tài) ，小高層之間的間距較大、 綠化 率高?？蛻舳ㄎ唬捍筮B市中高收入階層1。大連市中上層收入水平（家庭收入在4,000元/月以上）的家庭和個人.2 .發(fā)展較好的中小私企骨干。3 .需要改善住房需求，追求品質(zhì)生活的一部分人群.4 .礦主和煤礦經(jīng)營者。5 .周邊范圍縣高收入者。6 。大連市有灰色收入的部分人士。7 .個體經(jīng)營者.價格定位目前，臨近水庫的中高檔樓盤森林半島、水岸豪庭等高層售

13、價都在2,900元/M2,并且都呈勁升趨勢?！?”項目規(guī)劃設(shè) 計為臨江高檔住宅區(qū)，因此，在售價上也可比較森林半島、水岸豪庭、蝶湖灣等樓盤。根據(jù)比較分析后，“*”項目初售均價定為3,200元/ M注右，比相鄰各樓盤更具價格上的競爭優(yōu)勢和轉(zhuǎn)大 的增值潛力。三、市場分析（一）地方宏觀經(jīng)濟分析地理狀況：大連位于遼寧省中部，1957年建市，總面積 7,882平方公里，總?cè)丝?490萬。市區(qū)面積70多平方公里，人口 912萬。大連工業(yè)基礎(chǔ)雄厚.形成以能源和原材料工業(yè)為主體，以煤 炭、電力、鋼鐵、紡織、化工、機電、建材、食品等八大工業(yè)基 地為支撐的新興工業(yè)體系。交通情況：四通八達，快捷順暢的交通聯(lián)系對城區(qū)的

14、建設(shè)必將 起到積極的帶動作用。經(jīng)濟狀況：2006年，國民經(jīng)濟持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟總量 和人均水平邁上新臺階。全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值671 o 9億元，按可比價格計算（下同），比上年增長15。8%經(jīng)濟總量躍上 600億 元的新臺階。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值73.4億元，增長7.4%;第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 416。1億元，增長18。4%第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增 加值182。4億元，增長13。7%。人均生產(chǎn)總值繼2004年突破1,000美元后今年達到13, 580元（人民幣），比上年增長15%。 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 11.9 : 60.1:27.9 變化為10。9:61。9:27.2 , 二三產(chǎn)業(yè)比重比上年提

15、高1個百分點，工業(yè)化建設(shè)進程有新的加快，保障和社會服務(wù)能力繼續(xù)提高和完善。非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增 加值310.4億元，占生產(chǎn)總值的比重為 46.2 %。城鄉(xiāng)居民生活穩(wěn)步提高.2006年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入9, 898元，比上年增長 13。5%;人均消費性支由 7,056元， 增長13%。全市在崗職工平均工資16451元，增長13.2 %;農(nóng)民人均純收入3,150元，增長17。2%。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩 電118臺，冰采t 85臺，空調(diào)器111臺，洗衣機103臺，家用電腦40 臺。每百戶農(nóng)民擁有彩電 89臺，冰箱24臺，空調(diào)器14臺，洗衣機84臺，摩托車51輛2007年上半年，全市經(jīng)濟繼

16、續(xù)高位平穩(wěn)運行，呈現(xiàn)由又好又快 發(fā)展的良好勢頭。初步核算，上半年全市完成生產(chǎn)總值 382.2億元， 按可比價格計算，增長 15.8%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 38o 8億元， 增長5。7%第二產(chǎn)業(yè)增加值 238億元，增長17.9%,其中工業(yè)增 加值223o 9億元，增長18.7%,第三產(chǎn)業(yè)增加值 105。4億元， 增長15.3%。城鄉(xiāng)居民收支同步較快增長。上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5,948元，比去年同期增長 14。8%城鎮(zhèn)居民人 均消費性支由4060元，同比增長15.1 %,收支同步較快增長。 預(yù) 計全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入可突破12, 000元。（二）房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

17、：2006年，我市建筑業(yè)較快增長。全年建 筑業(yè)完成增加值 24.1億元，比上年增長13.9%。資質(zhì)等級三級及 三級以上獨立核算建筑施工企業(yè)完成房屋建筑面積524萬平方米，比上年增長35.1 %;竣工面積160o 3萬平方米，同比增長60o 5%. 住房交易市場活躍，新建商品房銷售 3, 554套，合同備案建筑面 積42。5萬M ,比2005年增長84.7 %。2007年上半年，全市城鎮(zhèn)在建項目累計到位資金194.89億元，比上年同期增長 87。5%,高由全市投資增速 53o 2個百分點， 其中自籌資金99o 3億元，增長155。5%。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)進一 步優(yōu)化，市場銷售良好.1 6月份，全市房

18、地產(chǎn)開發(fā)投資 9.8億元， 比去年同期增長 97o 5%.其中，住宅投資完成 5.96億元，增長39.4%;辦公樓投資0。3億元，增長946.5%;商業(yè)營業(yè)用房投資 0。9億元，增長90o 9%。從規(guī)劃局了解到：大連市2008年將供應(yīng)土地89萬M ,建造商 品房160萬2009年供應(yīng)土地93萬建造商品房167萬m2。 可見未來幾年大連市的房地產(chǎn)市場潛力很大。房地產(chǎn)價格走勢：2006年至今，受國家經(jīng)濟增長過快和外來資本進入大連房地產(chǎn)市場的影響，大連市房地產(chǎn)業(yè)增長迅猛。2006年和2007年至今我市商品房的狀況：如下表所示:年份高層商品住宅（元/ m2）多層荀品住宅（兀/ M）2006210015

19、00200727002000有以上情況可以看由：2006年至今，我市商品房價格上升很快，高層價格增副高達 28%,多層價格增幅高達 33%。其原因有下：1 .以前我市房地產(chǎn)開發(fā)水平相對偏低，高檔次樓盤少，居民消費結(jié)構(gòu)不合理.2 .我市物業(yè)管理水平低，居民消費意識跟不上。3 。隨著外來房地產(chǎn)開發(fā)商進駐大連市場，加以引導(dǎo)，居民消費意識逐漸轉(zhuǎn)變。4 。我市居民收入提高，住房改善條件需求增長。5 .市委、市政府的政策引導(dǎo).（三）競爭對手和可比較案例典型住宅項目：1。建業(yè)森林半島占地：204畝起價：2980元/M物業(yè)類型：小高層 主力房型：130-160 m2 70 M左右樓盤情況：小區(qū)整體規(guī)模較大，有

20、多層、小高層、商鋪、別墅等，配套有幼兒園，健身房等設(shè)施，樓間距在25米左右，物業(yè)為遼寧建業(yè)物業(yè)管理公司管理，知名度較高.一期已售完，二期已售完，三期小高層，目前已基本售完，僅剩下兩套花園洋房和138itf、163 1tf的幾套高層。2. 0375 首府占地:100畝左右 均價:2,500 元/M、2, 800元/M不等 主力房型：120-150 m2樓盤情況：深圳朗曼房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，樓盤檔次較高。運用理念較前衛(wèi)、時尚.操作手法多樣，定期舉辦活動、沙龍、PARTY 酒會等，建立0375俱樂部，顛覆了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)造作手法。吸引 了大批大連高端人群，銷售已經(jīng)完成。3。水岸豪庭占地:91畝左右起價：2,860元/M左右主力戶型：100130 m2樓盤情況：大連金世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。屬于高檔樓552盤，物業(yè)由