鄭州建筑工程規(guī)劃管理技術(shù)相關(guān)規(guī)定

1、鄭州市建筑工程規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（征求意見稿）鄭州市城市規(guī)劃局:00六年四月三十日目 錄第一章總則第二章建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)第三章建筑間距第四章建筑退讓第五章建筑高度和景觀控制第六章臨時(shí)建筑第七章建筑基地的綠地和停車第八章附則附錄1制訂依據(jù)附錄2 名詞解釋附錄3 計(jì)算規(guī)則附錄4 離界距離圖示第一章總則第一條為了加強(qiáng)本市建筑工程規(guī)劃管理，保證城市規(guī)劃的實(shí)施，根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法以及鄭州市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例第六十三條制定本 規(guī)定。第二條 本規(guī)定適用于本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建筑工程。 農(nóng)村個(gè)人建房以及 城市舊城區(qū)私有房屋修建按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三條 本規(guī)定所稱建筑工程系指新建、擴(kuò)建、改建的建（構(gòu)）筑物及其室

2、 外裝飾裝修工程。第四條各項(xiàng)建筑工程的建設(shè)應(yīng)當(dāng)按經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。 編制詳細(xì)規(guī)劃涉 及建筑管理內(nèi)容的應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定要求。第二章建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)第五條建筑工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須由具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位承擔(dān)。建筑工 程的規(guī)劃設(shè)計(jì)系指總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑單體設(shè)計(jì)。第六條 建筑工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合國家有關(guān)法律、 法規(guī)、規(guī)范以及本規(guī) 定的要求；涉及建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率、配套設(shè)施等控制指標(biāo)的 應(yīng)當(dāng)符合建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。第七條建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及要求（一）、建筑總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)一般應(yīng)有以下內(nèi)容：1、總平面規(guī)劃圖：周圍道路名稱、規(guī)劃紅線；用地界線；相鄰用地建設(shè)情況；新建建筑的名

3、稱、編號(hào)、外輪廓尺寸、形狀、層數(shù)以及高度；建筑與道路、河道、高壓走廊、用地界線及周邊現(xiàn)狀建筑的位置關(guān)系和定位坐標(biāo)；停車場、廣場、綠地位置及數(shù)量；配套設(shè)施、輔助用房及構(gòu)筑物的布局；建筑物的室外地坪標(biāo)高；出入口位置及交通流線組織；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；（11）擬拆遷建筑的名稱、位置、層數(shù)、外輪廓尺寸；（12）比例（1 ： 500 或 1 : 1000 ）;指北針。2、彩色渲染圖（含透視圖、鳥瞰圖、夜景照明效果圖）或模型；3、日照影響分析報(bào)告；4、交通影響分析報(bào)告；5、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)和管線綜合；6、豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)；7、文字說明；8、設(shè)計(jì)單位出圖專用章、資質(zhì)章以及注冊師章。（二）、建筑單體設(shè)計(jì)一般應(yīng)有以下內(nèi)容

4、：1、建筑的總平面規(guī)劃圖（內(nèi)容同上）；2、建筑物的平、立、剖面圖、基礎(chǔ)圖（比例 1: 100 1: 300,其中平面 圖應(yīng)注明各層的使用功能）；3、彩色渲染圖（含透視圖、軸測圖和夜景照明效果圖）或模型；4、日照影響分析報(bào)告；5、交通影響分析報(bào)告；6、文字說明；7、設(shè)計(jì)單位出圖專用章、資質(zhì)章及注冊師章。第八條城市重點(diǎn)控制地區(qū)或地段、建設(shè)用地大于 3公頃的成片開發(fā)地區(qū)、 城市主次干路兩側(cè)建筑、中心城區(qū)內(nèi) 11層以上高層建筑、5000平方米以上重 要公共建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案須報(bào)城市規(guī)劃行政主管部門按下列相關(guān)程序?qū)彾ê?方可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)：（一）、建筑規(guī)劃處業(yè)務(wù)會(huì)或分局業(yè)務(wù)會(huì)；（二）、局建筑專題審批業(yè)務(wù)

5、會(huì)；（三）、專家咨詢或評審會(huì)；（四）、省會(huì)規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室主任會(huì)議。注：1、其中城市重點(diǎn)控制地區(qū)、主次干路兩側(cè)建筑、中心城區(qū)內(nèi)18層以上高層建筑以及5000平方米以上重要公共建筑須另報(bào)送夜景照明規(guī)劃設(shè)計(jì)方 案。2、規(guī)劃市區(qū)內(nèi)2萬平方米以上的大中型公共建筑、3萬平方米以上的綜合 建筑、5萬平方米以上的居住建筑、規(guī)劃交通重點(diǎn)地段、重要位置（如二七廣場 和火車站地區(qū)）的建筑、交通樞紐、長途客貨運(yùn)站場、大型停車場等城市交通設(shè) 施項(xiàng)目須另報(bào)送交通影響分析報(bào)告。第九條 第八條涉及的內(nèi)容報(bào)送市城市規(guī)劃行政主管部門的設(shè)計(jì)方案一般 不應(yīng)少于三個(gè)。第十條 室外裝飾裝修工程、臨時(shí)建筑、零星建（構(gòu)）筑物以及一般建

6、（構(gòu)） 筑物的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求可適當(dāng)簡化。第三章建筑間距第十一條 建筑間距的確定應(yīng)當(dāng)綜合考慮日照、消防、環(huán)保、 管線敷設(shè)、國家安全、建筑保護(hù)、衛(wèi)生以及土地合理利用等因素。在已經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃地區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照詳細(xì)規(guī)劃確定的建筑間距執(zhí)行；在未 編制詳細(xì)規(guī)劃或詳細(xì)規(guī)劃未經(jīng)批準(zhǔn)的地區(qū)按本章規(guī)定執(zhí)行。第十二條 住宅建筑間距應(yīng)符合不低于大寒日日照 2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)要求，其中 舊區(qū)改建的項(xiàng)目內(nèi)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低， 但不應(yīng)低于大寒日日照1小時(shí) 的標(biāo)準(zhǔn)要求。以下兩種情況除外：（一）、對已建成住宅，相鄰新建建筑其側(cè)向間距已滿足本章相關(guān)規(guī)定要求 時(shí)，對已建成住宅不再作日照分析。（二）、對新建建筑由于建筑布局和建筑藝術(shù)

7、處理的需要，局部不能滿足日 照標(biāo)準(zhǔn)的住宅，不再作日照分析。住宅建筑間距除滿足以上日照標(biāo)準(zhǔn)要求，并應(yīng)符合以下規(guī)定要求：（一）、多、低層住宅間距1、多、低層住宅建筑平行布置主朝向?yàn)槟媳毕驎r(shí)，最小控制距離南側(cè)為多層時(shí)為18米，南側(cè)為低層時(shí)為9米。主朝向?yàn)闁|西向時(shí)，最小控制距離主朝向一側(cè)為多層時(shí)為15米，主朝向一側(cè)為低層時(shí)為6米。2、多、低層住宅建筑垂直布置最小控制間距多層為13米，低層為4.5米。垂直布置的多、低層建筑山墻寬度必須小于等于 13米；大于13米的其 間距按照平行布置的間距要求控制。3、多、低層住宅建筑并列布置的間距山墻最小控制間距多層為6米，低層為4.5米，并應(yīng)同時(shí)滿足 消防及通道的要

8、求。山墻開有臥室窗的，其山墻間距應(yīng)適當(dāng)加大。4、多、低層點(diǎn)式住宅次要朝向有臥室窗的， 其間距按主朝向間距要求控制。5、多、低層住宅對角布置時(shí)，其對角最小控制距離按并列布置間距控制。（二）、高層住宅與高、多、低層住宅的間距1、高層住宅與高層住宅平行布置時(shí)最小控制距離不得小于下表所列值：高度（米） 上朝向24<H<4040<H<6060<H<100南北向253035東西向2025302、高層住宅與高層住宅垂直布置時(shí)最小控制距離不得小于下表所列值:高度（米）24<H<4040<H<6060<H<100最小距離182025垂直布置

9、的高層住宅山墻寬度應(yīng)小于等于 16米，大于16米時(shí)其間距按平行間距要求控制。3、高層住宅與高層住宅并列布置時(shí)最小控制距離不得小于下表所列值:高度（米）24<H<4040<H<6060<H<100板式山墻最小間距151820塔式山墻最小間距1820254、高層住宅與高層住宅對角布置時(shí)，對角最小控制距離按并列布置間距控制。5、高層住宅與多、低層平行布置主朝向?yàn)槟媳毕驎r(shí)，高層住宅位于南側(cè)時(shí)，其最小控制距離按高層住宅與 高層住宅平行布置規(guī)定控制；位于北側(cè)時(shí)其最小控制距離為20米。主朝向?yàn)闁|西向時(shí)，高層住宅同東（西）側(cè)多、低層住宅最小控制距離18米。6、高層住宅與多、

10、低層住宅垂直布置時(shí)最小控制距離15米。7、高層住宅與多、低層住宅并列布置時(shí)，山墻間距不少于13米并同時(shí)滿足消防要求，山墻有臥室窗戶的應(yīng)適當(dāng)加大。8、高層住宅與多、低層住宅對角布置時(shí)，對角最小控制距離按并列布置問 距控制。建筑高度大于100米的高層住宅與各種層數(shù)住宅的最小控制距離由市城市 規(guī)劃行政主管部門具體核定。第十三條 低層獨(dú)立式住宅應(yīng)符合不低于大寒日日照 3小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)要求，且 南北向最小間距為13米，東西向最小間距為9米。第十四條醫(yī)院病房樓、休（療）養(yǎng)院住宿樓的生活用房和大中小學(xué)教學(xué)樓 應(yīng)符合不低于冬至日照2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)要求；幼兒園、托兒所的生活用房和教學(xué)用 房應(yīng)符合不低于冬至日照3小時(shí)的標(biāo)

11、準(zhǔn)要求。第十五條非住宅建筑與住宅建筑的間距（一）、非住宅建筑位于住宅建筑南、東（西）側(cè)時(shí)，其間距要求按第十二條 規(guī)定控制；（二）、非住宅建筑（第十四條所列非住宅建筑除外） 位于住宅北側(cè)時(shí)其間距 要求按第十六條規(guī)定執(zhí)行。第十六條非住宅建筑（第十四條所列非住宅建筑除外）間距要求可參照住宅建筑間距要求適當(dāng)減少，具體指標(biāo)由市城市規(guī)劃行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門 核定。第十七條 建筑既非平行也非垂直布置的間距（一）、當(dāng)兩棟建筑夾角小于等于 45度時(shí)，其最小間距按平行布置的間距 要求控制。（二）、當(dāng)兩棟建筑夾角大于45度時(shí)，其最小間距按垂直布置的間距要求控 制。第十八條當(dāng)相鄰建筑所處場地有地形高差時(shí)，其建筑間

12、距要求應(yīng)增加（或 減去）地形相對高差。第十九條 住宅建筑底層為商業(yè)、車庫等非住宅用房時(shí)，日照影響分析以 住宅層的窗底標(biāo)圖為基準(zhǔn)。第二十條違法建筑、臨時(shí)建筑以及已辦理拆遷手續(xù)的擬搬遷住宅建筑不 視為被遮擋日照建筑，其間距由市城市規(guī)劃行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門核定。第二十一條 被遮擋日照建筑只考慮主要朝向，當(dāng)建筑物朝向的角度超過 有效日照時(shí)間所規(guī)定的角度范圍的不做日照影響分析。第二十二條本章規(guī)定以外的建筑類型和布置形式的建筑間距由市城市規(guī) 劃行政主管部門具體核定。第四章建筑物退讓第二十三條 沿建筑用地邊界和沿城市道路、公路、河（渠）道、鐵路兩 側(cè)以及電力線路文物、綠地保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的建筑物，其退讓距離

13、應(yīng)符合消防、防 汛、交通安全要求外，并同時(shí)符合本章規(guī)定。第二十四條 沿建筑用地邊界建筑物，其離界距離按以下規(guī)定控制，但離 界距離小于消防要求時(shí)，應(yīng)按消防要求控制。（一'）、相鄰建筑雙方各自從建筑用地界線起計(jì)算離界距離， 離界距離不小于 本規(guī)定第十二條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條規(guī)定間距的一半控 制，其最小控制距離不得小于下列表 1所列值。表1 :義教衛(wèi)生建筑住宅建筑非住宅建筑主 低層653要 .多層97.56向 高層181512次 低層3.53按消防要求控制要 朝 向多層4.54.5按消防要求控制高層1099（二）、界外為住宅建筑，除須滿足第一項(xiàng)離界距離規(guī)定外， 須同時(shí)滿足

14、第三 章的有關(guān)規(guī)定要求。（三）、界外為公共綠地的，各類建筑的最小離界距離為 3米。（四）、地下建筑物的最小離界距離為 3米。（五）、低層獨(dú)立式住宅，最小離界距離主要朝向6.5米，次要朝向?yàn)?.5米。（六）、多、低層住宅次朝向?qū)挾却笥?3米、高層住宅次要朝向?qū)挾却笥?6 米時(shí)，離界距離按主朝向控制。（七）、圍墻經(jīng)雙方相鄰產(chǎn)權(quán)單位協(xié)商同意后可不退地界。（八）、在符合日照標(biāo)準(zhǔn)的前提下經(jīng)雙方相鄰產(chǎn)權(quán)單位協(xié)商同意后離界距離可 適當(dāng)減少，由市城市規(guī)劃行政主管部門具體核定。第二十五條 沿城市道路兩側(cè)的建筑物除經(jīng)詳細(xì)規(guī)劃另有規(guī)定的， 其后退道路規(guī)劃紅線的最小控制距離不得小于下表所列值：表2:城市迎賓路L>

15、;60城市主干路60 >L>40城市次干路40>L>25城市支路25>L>15H<24 米865524 米< H<40 米12108640 米< H<60 米181512860 米< H<80 米2018151280 米<H<100米25201815（一）、建筑高度大于等于100米的，應(yīng)相應(yīng)加大后退距離，具體標(biāo)準(zhǔn)由城 市規(guī)劃行政主管部門核定。（二）、建筑次要朝向后退距離按表2所列指標(biāo)的0.8倍控制，且最小值為5 米。（三）、高層建筑裙房部分后退距離按表 2所列指標(biāo)的0.6倍控制，且最小值 為5米。（四）、

16、城市道路交叉口四周建筑后退道路轉(zhuǎn)交紅線距離按表2所列較寬道路指標(biāo)的0.5倍控制，且最小值為5米（五）、地下建筑物和地下附屬設(shè)施，退讓規(guī)劃道路紅線最小距離為3米。（六）、除滿足上述規(guī)定外，同時(shí)應(yīng)符合第五章規(guī)定。第二十六條 新建影劇院、游樂場、體育館、展覽館、博物館、大型商場、 賓館等有大量人流、車流集散的建筑物，其后退道路規(guī)劃紅線距離應(yīng)滿足停車、 人流集散的要求，除經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃另有規(guī)定外，一般不小于 15米，并應(yīng)留 出臨時(shí)停車或回車場地。第二十七條 圍墻退規(guī)劃道路紅線不少于1.5米；大門退規(guī)劃道路紅線不少 于5米。第二十八條 舊城區(qū)及傳統(tǒng)商業(yè)街道兩側(cè)的建筑在滿足消防、 交通、管線敷 設(shè)前提下

17、，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門核定后退道路規(guī)劃紅線距離可適當(dāng)減少。第二十九條 建筑物的基礎(chǔ)、臺(tái)階、陽臺(tái)、雨篷、散水及附屬設(shè)施不得占壓 道路紅線。在規(guī)定退讓道路紅線距離內(nèi)，不得設(shè)置零星的建（構(gòu)）筑物（圍墻除 外）。第三十條 沿河（渠）道規(guī)劃藍(lán)線（城市總體規(guī)劃確定的長期 保留的河道規(guī)劃線）兩側(cè)的建筑其后退河（渠）道規(guī)劃藍(lán)線的距離，除詳細(xì)規(guī)劃 另有規(guī)定外，均不得小于5米。第三十一條 沿鐵路兩側(cè)新建、擴(kuò)建建筑工程（直接為鐵路服務(wù)的設(shè)施除 外），應(yīng)符合以下規(guī)定：（一）、高速鐵路兩側(cè)的建筑工程與最近一側(cè)鐵路邊軌的最小距離不得小于 50米；鐵路干線兩側(cè)的建筑工程與最近一側(cè)鐵路邊軌的最小距離不得小于30米；鐵路支線

18、、專用線兩側(cè)的建筑工程與最近一側(cè)鐵路邊軌的最小距離不得小于 20米；鐵路兩側(cè)的圍墻與最近一側(cè)鐵路邊軌的最小距離不得小于10米，且圍墻的高度不得大于2.5米。（二）、鐵路兩側(cè)的高層建筑、高大構(gòu)筑物（水塔、煙囪等）、危險(xiǎn)品倉庫和 廠房與最近一側(cè)鐵路邊軌的最小距離須經(jīng)鐵路主管部門審核后確定。（三）、在鐵路道口附近進(jìn)行建設(shè)的，須符合鐵路道口管理的有關(guān)規(guī)定。第三十二條 在電力線路保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，不得新建、改建、擴(kuò)建建（構(gòu)）筑 物。（一）、架空電力線路保護(hù)區(qū)，指導(dǎo)線邊線向外側(cè)延伸所形成的兩平行線內(nèi) 的區(qū)域。1、一般地區(qū)沿架空電力線路兩側(cè)新建、改建、擴(kuò)建建筑物，其后退導(dǎo)線邊 線距離除有關(guān)規(guī)劃另有規(guī)定外，不得小

19、于以下距離：1-10千伏，5米；35110 千伏，10 米；154 330 千伏，15 米；500千伏,20米。2、中心城和郊區(qū)城鎮(zhèn)人口密集地區(qū)，沿架空電力線路兩側(cè)新建、改建、擴(kuò) 建建筑物，其后退線路中心線距離應(yīng)符合電力管理的有關(guān)規(guī)定。（二）、電力電纜線路保護(hù)區(qū)，指地下電力電纜線路向外兩側(cè)延伸所形成的兩平行線內(nèi)的區(qū)域。其每邊向外側(cè)延伸的距離應(yīng)不小于0.75米。第五章建筑高度和景觀控制第三十三條 建筑物高度除須符合日照、建筑間距、消防、抗震等方面的要 求外，應(yīng)同時(shí)符合本章規(guī)定。第三十四條 在有凈空高度限制的飛機(jī)場、氣象臺(tái)、廣播電臺(tái)、電視臺(tái)以及其他無線電通訊（含微波通訊）設(shè)施周圍的建（構(gòu)）筑物其控

20、制高度 應(yīng)符合有關(guān)凈空高度限制的規(guī)定。第三十五條 在涉及文物保護(hù)的區(qū)域和建筑保護(hù)單位周圍的建筑工程，其建筑高度的控制應(yīng)符合文物和建筑保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，由城市規(guī)劃行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門具體核定。第三十六條沿城市道路兩側(cè)建筑工程控制高度除經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃另有規(guī)定外，應(yīng)符合下列表 3所列規(guī)定：表3道路規(guī)劃紅線寬度（L）建筑局度（H）城市支路25 >L>15H<40 米城市次干路40 >L>25H<60 米城市土干路60 040H<80 米城市迎賓路L>60H<100 米（一）、建筑臨兩條（含兩條以上）道路時(shí)，按較寬的道路規(guī)劃紅線寬度控制高度。（二

21、）、建筑臨接或其面前道路臨接廣場、河、（渠）道、電力線保護(hù)區(qū)、綠 化帶的在控制高度時(shí)，可將廣場、河、（渠）道、電力線保護(hù)區(qū)、綠化帶二分之 一寬度計(jì)為道路規(guī)劃紅線寬度。第三十七條 下列建筑物的地上層數(shù)設(shè)定：無電梯的住宅不應(yīng)超過六層；中學(xué)教學(xué)樓不應(yīng)超過五層；小學(xué)教學(xué)樓不應(yīng)超過四層；托兒所幼兒園教學(xué)、生活用房不應(yīng)超過三層。第三十八條 多層住宅長度不宜超過80米，高層住宅長度不宜超過60米。第三十九條沿城市道路、建設(shè)用地的圍墻宜用綠籬、透空圍欄等形式，其 高度不宜超過1.8米。第四十條 主次干路兩側(cè)的建筑應(yīng)符合景觀要求，不得臨街布置有礙市容觀 瞻的煙囪、鍋爐房等建（構(gòu)）筑物。第四十一條 沿街建筑立面要

22、全面裝修、粉刷，其裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料、色 粉、格調(diào)及所要設(shè)置的牌匾、楹聯(lián)、霓虹燈等應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)并報(bào)城市規(guī)劃 行政主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施，裝飾面應(yīng)及時(shí)清刷、翻粉。第四十二條 沿街建筑物不準(zhǔn)擅自改門、改窗、掏孔、挖洞；不得擅自改變 建筑物造型和立面。第六章臨時(shí)建筑第四十三條 臨時(shí)建筑系指二層以下（含二層）臨時(shí)性過渡用房以及臨時(shí)車 棚、工棚等建（構(gòu)）筑物。第四十四條 臨時(shí)建筑應(yīng)辦理臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證， 臨時(shí)建筑的使用期 限不得超過兩年，確需延期的可在使用期滿前兩個(gè)月申請延期， 經(jīng)批準(zhǔn)后方可延 期使用。臨時(shí)建筑使用期滿后，應(yīng)自行拆除，使用期內(nèi)因城市規(guī)劃建設(shè)需要拆除 的，按有關(guān)規(guī)定拆除。第四十五條

23、 臨時(shí)建筑不得改變使用性質(zhì)，不得轉(zhuǎn)讓、買賣、交換，不得擅 自改建為永久性建筑。第四十六條有下列情況之一的禁止臨時(shí)建筑的建設(shè)：占壓規(guī)劃道路、園林綠化、水源保護(hù)地的；占壓地下管線和地下設(shè)施的；占壓電力線路保護(hù)區(qū)的；占壓城市防洪河道、排水溝渠的；占用永久性建筑的屋頂、平臺(tái)的；主干路兩側(cè)的。第七章建筑基地的綠地和停車第四十七條 各類建筑用地內(nèi)的綠地面積占用地總面積的比例 （以下稱綠地 率）必須符合鄭州市園林綠化建設(shè)管理?xiàng)l例規(guī)定的指標(biāo)，且應(yīng)與建筑項(xiàng)目同 時(shí)實(shí)施，一并交付使用。第四十八條 建筑基地內(nèi)的公共綠地面積在居住區(qū)內(nèi)組團(tuán)不少于 0.5 m2/ 人，小區(qū)（含組團(tuán)）不少于 1褶/人，居住區(qū)（含小區(qū)域組團(tuán)

24、）不少于 1.5 m2/ 人，舊區(qū)改建可酌情降低，但不得低于相應(yīng)指標(biāo) 70% ;在醫(yī)療、衛(wèi)生、體育和教育科研用地中應(yīng)符合有關(guān)專業(yè)的規(guī)定；在其他類別用地中應(yīng)不少于總用地5%。 居住區(qū)內(nèi)綠地率新區(qū)建設(shè)不應(yīng)低于 30%,舊區(qū)改建不宜低于25%。其中居住區(qū) 內(nèi)公共綠地應(yīng)同時(shí)滿足寬度不少于 8米，面積不少于400平方米，且有不少于 1/3綠地面積在標(biāo)準(zhǔn)建筑日照陰影范圍之外的要求。第四十九條 位于舊區(qū)改建的建筑基地確實(shí)難以達(dá)到本章規(guī)定要求的， 經(jīng)市 城市規(guī)劃行政主管部門和市園林綠化行政主管管理部門同意， 可將屋面地栽綠地 面積（每塊不得小于100 m2）折算成地栽綠地面積，其折算公式如下：F=M XN式中

25、：F地面綠地面積，M一屋面地栽綠地面積，N一有效系數(shù)（見表4）表4 :屋聞標(biāo)圖與基地卸的圖差（米）后效系數(shù)（N）H01.50.71.5 <H <5,00.55.0 <H <12.00.3H>120第五十條各類建筑均須按下列表5所列指標(biāo)設(shè)置相應(yīng)的機(jī)動(dòng)車停車場:表5 :建筑物性質(zhì)及分類配建單位建議機(jī)動(dòng)車配建 最低指標(biāo)住宅 建筑別墅車位/戶1.5高級住宅車位/戶1.0一般住宅車位/戶0.5辦公 建筑省級及涉外車位/ 100褶建筑面積0.6市級機(jī)關(guān)辦公車位/ 100褶建筑面積0.5商業(yè)辦公車位/ 100褶建筑面積0.4旅館二級及更局車位/客房0.4三級以下車位/客房0.2

26、5商業(yè)場所車位/ 100褶建筑面積0.4市場批發(fā)交易市場車位/ 100褶建筑面積1.0農(nóng)貿(mào)市場車位/ 100褶建筑面積0.15-0.20餐飲、娛樂、服務(wù)健身車位/ 100褶建筑面積1.5醫(yī)院市級及以上醫(yī)院車位/ 100褶建筑面積0.4市級以下醫(yī)院車位/ 100褶建筑面積0.2博覽 建筑圖書館車位/ 100褶建筑面積0.25博物館、展覽館車位/ 100褶建筑面積0.2游覽場所市區(qū)車位/公頃2.0市郊車位/公頃5.0體育場館車位/ 100座位1.5-2.0父通 建筑火車站車位/年局峰日1000旅客2.2汽車站車位/年局峰日1000旅客2.2機(jī)場車位/年局峰日1000旅客2.2影劇院省市級影劇院車位

27、/ 100座位2.5-3.5普通影劇院車位/ 100座位1.5-2.0第五十一條非機(jī)動(dòng)車停車場按有關(guān)規(guī)定設(shè)置第八章附則第五十二條本規(guī)定是實(shí)施鄭州市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例的具體技術(shù)規(guī)定, 違反本規(guī)定依照鄭州市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定處罰。第五十三條本規(guī)定由鄭州市城市規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。第五十四條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。附錄1制訂依據(jù)一、中華人民共和國城市規(guī)劃法二、城市規(guī)劃編制辦法三、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范四、鄭州市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例五、鄭州市園林綠化建設(shè)管理?xiàng)l例六、鄭州市人民政府關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃管理工作的意見附錄2名詞解釋一、城市規(guī)劃重點(diǎn)控制地區(qū)地段：（一）、商城文化區(qū)：城東路以西，城南路（熊耳河以北），

28、南北下街、杜嶺 街以東，金水路以南，約4.2平方公里。（二）、商業(yè)中心區(qū)：以二七廣場、火車站廣場為中心，沿二七路、人民路、德化街、正興街、二馬路等商業(yè)聚集街區(qū)，約 2平方公里。（三）、省行政區(qū)：以省直行政辦公機(jī)構(gòu)為中心，緯五路以南，經(jīng)一路以西， 經(jīng)七路以東，金水路以北的辦公聚集街區(qū)，約 2.9平方公里。（四）、市行政區(qū)：以市直行政辦公機(jī)構(gòu)為中心，嵩山路以西，工人路以東， 建設(shè)路以南，伊河路以北（含綠城廣場地區(qū)），約2平方公里。二、中心城區(qū)：指三環(huán)以內(nèi)區(qū)域。三、主干路：指規(guī)劃紅線寬度大于 40米的道路。四、低層建筑：指高度小于、等于10米的建筑，低層住宅為一至三層。五、多層建筑：指高度大于10米

29、，小于等于24米的建筑，多層住宅為四 層至八層。六、高層建筑：指高度大于24米的建筑，高層住宅為八層（不含八層）以上。七、裙房：指與高層建筑緊密連接，組成一個(gè)整體的多、低層建筑，裙房高 度小于等于24米，大于24米的按高層建筑處理。八、高層塔式住宅：指主要朝向長度小于等于 40米次要朝向?qū)挾却笥诘扔?16米的高層住宅。九、高層板式住宅：指主要朝向長度大于 40米次要朝向?qū)挾刃∮?6米的 高層住宅。附錄3計(jì)算規(guī)則一、建筑間距的計(jì)算（一）、除另有規(guī)定外，建筑間距是指兩幢建筑的外墻面之間的最小的垂直距 離。（二）、建筑物有每處不超過3米長（含3米）的凸出部分（如樓梯間），凸 出距離不超過1米，且其累

30、計(jì)總長度不超過同一面建筑外墻總長度的1/4者，其最小間距可忽略不計(jì)凸出部分。 居住建筑陽臺(tái)累計(jì)總長度（突出于山墻面之外 或轉(zhuǎn)彎到山墻面上的陽臺(tái)長度可不計(jì)）不超過同一建筑外墻總長度1/2的（含1/2 ）,其最小間距仍以建筑外墻計(jì)算；超過 1/2的，應(yīng)以陽臺(tái)外緣計(jì)算建筑問 距。（三）、坡度大于45度的坡屋面建筑，具建筑間距是指自屋脊線在地面上的 垂直投影線至被遮擋建筑的外墻面之間最小的垂直距離。二、離界距離的計(jì)算離界距離指建筑臨地界外墻面距離用地界線的最小垂直距離，具體計(jì)算方法同上。三、后退道路紅線距離計(jì)算后退道路紅線距離指建筑臨道路外墻面距離道路規(guī)劃紅線的最小垂直距離， 具體計(jì)算方法同上。四、建

31、筑高度的計(jì)算（詳見附圖1-4）（一）、平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口頂；加上檐口挑出寬度； 有女兒墻的屋面，自室外地面算至女兒墻頂。（二）、坡屋面建筑：屋面坡度小于45度（含45度）的，自室外地面算至檐 口頂上檐口挑出寬度；坡度大于 45度的，自室外地面算至屋背頂。（三）、水箱、樓梯間、電梯間等突出屋面的附屬設(shè)施，其高度在 6米內(nèi)，且 水平面積不超過屋面建筑面積1/8的，不計(jì)入建筑高度。附圖1H=Hc+BHe室外地面至檐口頂B檐口挑出寬度附圖2圖二女兒墻屋面H自室外地面至女兒墻頂附圖3圖三屋面坡度小于45丫合45')H=Hc+BHe室外地面至檐口頂B檐口挑出寬度附圖4圖四屋面坡

32、度大于45eH自室外地面算至屋脊頂附錄4建筑離界距離圖示建筑南北向布置主要、次要朝向建筑東西向布置主要、次要朝向注：當(dāng)建筑物邊長大干16米時(shí)3 其離界距離均按主要朝向控制鄭州市*物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)書 目 錄第一章 河南xx物業(yè)管理有限公司簡介第二章 *概況及物業(yè)管理特點(diǎn)分析第三章 *物業(yè)管理服務(wù)思路第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾第五章物資裝備計(jì)劃預(yù)算第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測算第七章 *物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié) 內(nèi)部管理、運(yùn)行機(jī)制第二節(jié)設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)方案第三節(jié) 公共秩序管理服務(wù)方案第四節(jié) 保潔服務(wù)方案第五節(jié)綠化服務(wù)方案第八章物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)第九章幾點(diǎn)說明結(jié)束語第一章河南xx物業(yè)管理有限公司簡介、我們的實(shí)力

33、xx物業(yè)成立于2001年8月，注冊資金300萬元，管理面積逾百萬平方米， 現(xiàn)為國家二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位，中國物業(yè) 管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。業(yè)內(nèi)率先通過ISO9001和ISO14001國際質(zhì)量體系雙認(rèn)證，并建立起了融“末 位淘汰制”和“目標(biāo)責(zé)任制”為一體的xx績效考核模式，全員持證上崗率高 達(dá) 100%。管理服務(wù)項(xiàng)目涵蓋了住宅、高檔別墅區(qū)、寫字（辦公）樓、高校后勤、商業(yè) 地產(chǎn)等物業(yè)類型，融全程托管、顧問輸出于一體，并正以每年50萬平方的速 度拓展著自己的管理服務(wù)領(lǐng)域。先后與深圳國貿(mào)、華新國際、三明國際、決策資源等知名企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟， 廣泛汲取其他企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，以規(guī)范

34、化、科學(xué)化、互動(dòng)化為核心，構(gòu) 造獨(dú)具xx特色的復(fù)合型生態(tài)發(fā)展系統(tǒng)。所管理服務(wù)項(xiàng)目達(dá)標(biāo)（獲獎(jiǎng)）率100%,先后有多個(gè)項(xiàng)目榮獲國家、省、市 級榮譽(yù)稱號(hào)，公司也先后被評為“鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)青年文明號(hào)”和“鄭州 市青年文明號(hào)”，2004年度更是成功入選“河南省物業(yè)管理十大誠信維權(quán)企 業(yè)”。與深圳國貿(mào)合作組建“深圳國貿(mào)物業(yè)管理（鄭州）有限公司”、我們的理念服務(wù)宗旨：盡心、盡力、盡責(zé)，善待每位客戶。質(zhì)量方針：為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，讓客戶持續(xù)滿意。團(tuán)隊(duì)精神：企業(yè)的命運(yùn)就是個(gè)人的命運(yùn)，企業(yè)的發(fā)展就是個(gè)人的發(fā)展。發(fā)展目標(biāo)：以“生態(tài)型發(fā)展體系”為依托，打造中原物業(yè)第一品牌。、我們的目標(biāo)立足基礎(chǔ)服務(wù)，樹立xx物業(yè)誠信高效

35、形象。強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，打造一流物業(yè)管理服務(wù)品牌。細(xì)化服務(wù)質(zhì)量，倡導(dǎo)“溫馨生活四、我們的榮譽(yù)2001年度 嘉和園小區(qū)2002年度家和萬世花園xx物業(yè)2003年度 嘉和園小區(qū)家和萬世花園xx物業(yè)單位2004年度錦繡江南京城花園xx 物業(yè)顛峰體驗(yàn)”。鄭州市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)金水區(qū)綠化達(dá)標(biāo)先進(jìn)單位鄭州市綠化達(dá)標(biāo)先進(jìn)單位鄭州市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)鄭州市首批旅游觀光小區(qū) 河南省優(yōu)秀住宅小區(qū)鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)“青年文明號(hào)”金水區(qū)綠化達(dá)標(biāo)先進(jìn)單位鄭州市綠化達(dá)標(biāo)先進(jìn)單位金水區(qū)文明生活小區(qū)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)通過ISO9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證鄭州市物業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事鄭州市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)鄭州市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)通過IS

36、O14001環(huán)境質(zhì)量管理體系認(rèn)證河南省物業(yè)管理十大誠信企業(yè)第二章*概況及物業(yè)管理特點(diǎn)分析*概況鄭州市“* ”位于鄭州市航海路與世紀(jì)迎賓大道交叉口，緊鄰 880畝世紀(jì) 游樂園、200畝航海廣場、多路公交車直通全市，新東南板塊龍頭地位；經(jīng) 濟(jì)繁華、交通便利，地理位置極其優(yōu)越。運(yùn)用動(dòng)靜、商住分離的設(shè)計(jì)手法，集合歐洲城邦百年精華，恢宏創(chuàng)就；集景觀大道、協(xié)和廣場、太陽廣場、和平走廊、月亮島、晨曦廣場、十二星座廣場、歐式園林有機(jī)結(jié)合，*秉承“居住改變生活”的設(shè)計(jì)理念，針對客戶群體特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)建筑功能 的整體性和時(shí)代性，從規(guī)劃、景觀、房型、建材等方面都充分體現(xiàn)了人文、 自然、生態(tài)和未來。*以國際最新流行的設(shè)計(jì)

37、語言，從整體到局部無一不在體現(xiàn)歐洲古典建筑 純粹之美，高低錯(cuò)落、豐富多變的建筑輪廓回應(yīng)鄭州東南城市天際線；以歐 洲截取生活為摹本突破鄭州東南商業(yè)格局，投資自用兩全其美。*總建筑面積18萬平方米，24棟多層住宅，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)備設(shè)施齊全， 綠化景觀廣場，高級會(huì)所等應(yīng)有盡有，處處體現(xiàn)了 “以人為本”的居住理念， 塑造了鄭州市小康居住生活的新典范。*為河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的多層和小高層混合型住宅小 區(qū)，是鄭州市重點(diǎn)項(xiàng)目，省委、市委、市政府及其他相關(guān)部門對其給予厚望。*為高檔多層和小高層混合型住宅小區(qū)，機(jī)電設(shè)備眾多，管網(wǎng)也相對比較 復(fù)雜。二、*物業(yè)管理特點(diǎn)需要品牌物業(yè)管理為之裝扮好的物

38、業(yè)需要好的物業(yè)管理呵護(hù)，需要好的物業(yè)管理品牌為之裝扮，只有這 樣才能充分展示物業(yè)的特點(diǎn)，才能使物業(yè)物有所值。河南 xx物業(yè)管理有限公司 是河南xx集團(tuán)的全資子公司，現(xiàn)為國家二級資質(zhì)。公司以發(fā)展求生存，通過先進(jìn)的管理策劃，規(guī)范的操作實(shí)施，ISO9001和ISO14001國際環(huán)境質(zhì)量體系的導(dǎo)入、科學(xué)與系統(tǒng)的培訓(xùn)、有效的監(jiān)督、評估和 調(diào)整等步驟，廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)， 并結(jié)合自身的資源優(yōu)勢，實(shí)施 以關(guān)懷員工、關(guān)注顧客的需求，關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注物業(yè)整體氛圍為特征 的物業(yè)管理，形成具有鮮明特色的 xx物業(yè)文化及其雄心勃勃的主體發(fā)展規(guī)劃。如今，xx物業(yè)已順利通過了 ISO9001和ISO1

39、4001國際質(zhì)量體系雙認(rèn)證，并 發(fā)展成為融住宅物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理和復(fù)合型物業(yè)管理為一體的多元化全程 物業(yè)管理服務(wù)公司，先后有多個(gè)項(xiàng)目獲得國家、省、市級優(yōu)秀住宅小區(qū)(小區(qū))，園林式單位的榮譽(yù)稱號(hào)。xx物業(yè)人有實(shí)力、有決心、有信心，在*的物業(yè)管理 上再創(chuàng)佳績。管理者需對高檔多層住宅小區(qū)整體運(yùn)作具有經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢*作為鄭州市首席小康生活住宅區(qū)，凝聚了河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 無窮的心血和汗水，鄭州人民對其給予厚望，這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備管 理高檔住宅小區(qū)的豐富經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢。xx物業(yè)現(xiàn)管理多層住宅面積逾 80萬平方米，高檔別墅逾10萬平方米，高 層寫字樓10萬余平方。從高檔住宅小區(qū)的日常服務(wù)，到

40、溫馨細(xì)致的客戶服務(wù)，再到獨(dú)具xx特色的社區(qū)文化活動(dòng)服務(wù)，xx人形成了融“第一責(zé)任制”和“一站式服務(wù)”為一體的 物業(yè)管理服務(wù)體系，并將在*的管理上具有獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢。設(shè)備的安全運(yùn)行是基本保障*設(shè)備復(fù)雜、種類繁多，要保證設(shè)備的高效、可靠、安全運(yùn)行，需要一套 行之有效的管理辦法。xx物業(yè)有專業(yè)的機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)隊(duì)伍，形成一套獨(dú)特 的機(jī)電設(shè)備管理模式。公司以ISO9001和ISO14001質(zhì)量管理體系中制定的各類 設(shè)備程序管理文件及其作業(yè)指導(dǎo)書為標(biāo)準(zhǔn)，全面推行TPM (Total ProductiveMaintenance )全面生產(chǎn)維修模式，變被動(dòng)維修為主動(dòng)保養(yǎng)，使我們的設(shè)備設(shè)施 管理更規(guī)范化、程

41、序化。因此我們對于*的設(shè)備管理胸有成竹，游刃有余。安全管理是重中之重*地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了其人流的復(fù)雜性，安全管 理是重中之重。針對*的特點(diǎn)，在護(hù)管員定崗方面，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的特點(diǎn)，按 照內(nèi)外相分離的基本原則，因地設(shè)崗，因區(qū)設(shè)崗，嚴(yán)格控制人流走向，重點(diǎn)加強(qiáng) 居住區(qū)域安全力量，使業(yè)主安心、放心。采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式*物業(yè)管理既要為業(yè)主提供舒適、安靜、有序的居住環(huán)境，又要面對外來 單位和個(gè)人。這就需要物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中，從商業(yè)物業(yè)管理和住宅 物業(yè)管理兩方面入手，采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式，使各分區(qū)相對獨(dú)立。 在商業(yè)物業(yè)管理中著重優(yōu)質(zhì)的禮儀和功能服務(wù)，尊

42、重業(yè)主的個(gè)性彰顯和自由空 間；在住宅物業(yè)管理中更多關(guān)注人性化管理和親情關(guān)懷。我們要讓所有的業(yè)主滿 意，讓所有的用戶滿意，讓外來的客戶滿意，真正感受到我們溫馨而周到的服務(wù)。塑造良好的外在形象*作為鄭州市的明星樓盤，承擔(dān)著引領(lǐng)小康生活標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的重任，這就要求 物業(yè)公司在作好各項(xiàng)基本服務(wù)的基礎(chǔ)上， 強(qiáng)化工作人員公務(wù)禮儀培訓(xùn)，對內(nèi)營造 溫馨的生活環(huán)境，對外塑造良好的外在形象。第三章 *物業(yè)管理服務(wù)思路一、*物業(yè)管理服務(wù)思路? 強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)樹立振興公司誠信形象河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)和強(qiáng)大的開拓魄力全力打 造鄭州市經(jīng)濟(jì)小康生活區(qū)一一*,足以彰顯開發(fā)商的雄厚實(shí)力和誠信形象，而 作為開發(fā)商的

43、合作伙伴，如何通過系統(tǒng)化的物業(yè)管理服務(wù)，樹立河南振興房地產(chǎn) 有限公司誠信形象，則是xx人的首要問題。xx物業(yè)將力貫“源于心誠止于完美”的物業(yè)管理服務(wù)理念，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，尤其要加強(qiáng)對護(hù)管、保潔人員的公關(guān)禮儀培訓(xùn)，優(yōu)化各項(xiàng)作業(yè)程序，全力配 合鄭州*的各項(xiàng)創(chuàng)優(yōu)工作，有效樹立振興公司的誠信形象，有力推動(dòng)*銷售的 繼續(xù)火爆。? 細(xì)化服務(wù)質(zhì)量營造溫馨居住環(huán)境物業(yè)管理的產(chǎn)品是服務(wù)，質(zhì)量則是物業(yè)管理企業(yè)得以持續(xù)高效快速發(fā)展的根 源，作為鄭州市標(biāo)準(zhǔn)生活區(qū)的窗口單位，*則更是如此。xx物業(yè)將嚴(yán)格執(zhí)行ISO9001和ISO14001國際質(zhì)量體系，細(xì)化服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán) 格落實(shí)各項(xiàng)操作流程及作業(yè)程序，尤其是護(hù)管、保潔等基礎(chǔ)

44、性工作，xx物業(yè)將利用“V型質(zhì)量控制體系”加強(qiáng)考核，一方面可以促使xx物業(yè)加強(qiáng)客戶服務(wù)工作，另一方面也可加強(qiáng)各項(xiàng)質(zhì)量考核，為廣大業(yè)主和振興公司營造溫馨生活新環(huán) 境。? 分區(qū)控制確保物業(yè)服務(wù)文明安全*融多層、小高層、門面房，因此其人流量的復(fù)雜性和廣泛性， 決定了* 安全工作的重要性。xx物業(yè)將結(jié)合其情況，把文明安全工作做為一項(xiàng)重要內(nèi)容安排在日常管理 服務(wù)當(dāng)中，嚴(yán)格按照ISO9001和ISO14001實(shí)行24小時(shí)巡邏監(jiān)控制度，為業(yè)主 解除后顧之憂，使*的物業(yè)迅速保值增值。? 健全服務(wù)體系導(dǎo)入物業(yè)服務(wù)新模式*設(shè)備眾多，如何加強(qiáng)日常各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作，延長使用壽命，確保正常 生活秩序，是xx物業(yè)*物業(yè)管

45、理服務(wù)的重要內(nèi)容。xx物業(yè)將全面導(dǎo)入“綠色服務(wù)模式”，以“TPM全面生產(chǎn)維修模式”為核心， 制訂規(guī)范的設(shè)備維修保養(yǎng)程序，加強(qiáng)設(shè)備的日常保養(yǎng)，健全各項(xiàng)服務(wù)體系，導(dǎo)入 獨(dú)具特色的xx創(chuàng)新服務(wù)新模式。? 促進(jìn)服務(wù)溝通建立有效溝通新渠道作為鄭州小康生活小區(qū)的標(biāo)志性建筑，鄭州市領(lǐng)導(dǎo)和振興公司都對其寄予厚 望，如何在日常管理中就服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行溝通， 建立起開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間 的有效溝通新渠道是xx物業(yè)*物業(yè)管理服務(wù)的核心內(nèi)容。xx物業(yè)將結(jié)合*實(shí)際情況，積極與相關(guān)部門溝通，建立定期會(huì)談或客戶回 訪制度，并就單位意見或建議及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，緊密配合 *的各項(xiàng)迎檢創(chuàng)優(yōu) 工作，使其能夠早日成為鄭州市小康生活標(biāo)

46、準(zhǔn)區(qū)。? 傭金制管理確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量根據(jù)*物業(yè)及周邊物業(yè)的特殊情況，方便于和開發(fā)商溝通，保證物業(yè)管理 服務(wù)質(zhì)量，因此xx物業(yè)管理有限公司擬采用傭金制管理辦法。傭金制核心含義是指“物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商聘請的管家，開發(fā)商可對物 業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量按照雙方約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核，人員定崗由開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè) 根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，即開發(fā)商可對物業(yè)管理服務(wù)成本進(jìn)行控制”。按照國家及河南省物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)傭金制的說明，所有發(fā)生的合理費(fèi)用不經(jīng)由物業(yè)公司走賬，便于開發(fā)商有效地控制成本。第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾xx物業(yè)管理公司鄭重承諾，在*基礎(chǔ)自然條件硬件完備的情況下，接管* 兩年內(nèi)使其成為河南省多層住宅小區(qū)物業(yè)管

47、理的典范：一年內(nèi)客戶滿意率達(dá)到98%以上。一年內(nèi)達(dá)到鄭州市物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。兩年內(nèi)達(dá)到省級的物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。4.1 管理承諾暨要求達(dá)到的最終效果序 號(hào)指標(biāo)名稱承諾指標(biāo)完成承諾指標(biāo)的措施1房屋及配套設(shè) 施完好率99%以上采用分工負(fù)責(zé)制，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度， 健全檔案記錄，每半年進(jìn)行一次房屋完好率檢查。2房屋零修、急修 及時(shí)率99%以上維修人員24小時(shí)待命，接到維修通知立即組織維修， 十五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。零修工程及時(shí)完成，急修工程 不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。3綠化完好率99%專人負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)、保潔工作4保潔舉100%保潔員十二小時(shí)保潔工作，按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，保 潔工作

48、落實(shí)到人，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核。5維修工程質(zhì)量 合格率100%維修全程控制、監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時(shí)回訪。6公共照明完好 率96%落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡 視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，并健全檔案記錄。7區(qū)內(nèi)治安案件 發(fā)生率1%以下實(shí)行24小時(shí)監(jiān)察制度，明確保安員職責(zé)，層層防衛(wèi)。8火災(zāi)發(fā)生率1%以下全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度， 由主任負(fù)責(zé)組織進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理確 保安全。9客戶有效投訴 率2%以下采取措施，加強(qiáng)與客戶溝通，定期走訪客戶，征求管理 意見，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，及時(shí)為客戶排憂解難。做到投訴 處理有結(jié)果，有記錄和回訪?？蛻敉对V處理 率100%投訴

49、回訪率100%10客戶對管理服 務(wù)滿怠率95%以上實(shí)行人性化管理，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)與客戶溝通， 完善社區(qū)服務(wù)。在日常工作中注意廣泛收集客戶意見。11大型及重要機(jī) 電設(shè)備完好率99%制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制， 實(shí)行巡查制度，建立設(shè)備檔案，制定預(yù)防性維修保養(yǎng) 計(jì)劃。4.2 創(chuàng)建國家示范小區(qū)我們承諾：在基礎(chǔ)條件完備的條件下，一年內(nèi)達(dá)到鄭州市示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到河南示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。4.3 其他承諾4.3.1 關(guān)于招投標(biāo)的有關(guān)承諾：xx物業(yè)管理公司完全同意和接受*招標(biāo)要求，并承諾如下：公司中標(biāo)后，將立即派人進(jìn)駐* ,開展前期準(zhǔn)備工作。在合同有效期內(nèi)本公司違約，給單位造成損失，xx

50、物業(yè)管理有限公司將對此 予以責(zé)任補(bǔ)償。合同期內(nèi)，本公司決不會(huì)向第三方轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，對部分可能分包或非關(guān)鍵 的分包項(xiàng)目，管理處一定事前告知河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)部門。4.3.2 物業(yè)管理公司管理服務(wù)合同履行承諾如果xx物業(yè)管理公司中標(biāo)后，有關(guān)委托管理合同規(guī)定的內(nèi)容全部由*管理 處負(fù)責(zé)實(shí)施，管理處將嚴(yán)格履行合同中規(guī)定的有關(guān)乙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)， 具 體承諾如下：根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)施、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)業(yè)委會(huì)同意后負(fù)責(zé)組織實(shí)施。每六個(gè)月向業(yè)主匯報(bào)服務(wù)費(fèi)、專用維修基金（如設(shè)立）使用情況。對小區(qū)的公

51、用設(shè)施如需整改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，必須與開發(fā)商協(xié)商，并經(jīng)過相關(guān)部門同意，報(bào)請有關(guān)部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。本合同終止時(shí)，管理處將向開發(fā)商移交全部管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料。4.3.3 其他服務(wù)承諾服務(wù)內(nèi)容：除招標(biāo)文件規(guī)定的有關(guān)服務(wù)內(nèi)容外， 我們計(jì)劃提供一些客戶需要 的、管理處力所能及的特約服務(wù)、商務(wù)服務(wù)及社區(qū)服務(wù)等項(xiàng)目，具體內(nèi)容如下：類別編號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容特約服務(wù)1搬運(yùn)家私2保潔上門服務(wù)3上門維修服務(wù)商務(wù)服務(wù)4代客打字5代購車船票6代寄、代領(lǐng)郵件7代訂報(bào)刊、雜志8臨時(shí)代為保管小件物品文化活動(dòng)服務(wù)9節(jié)假日裝飾、宣傳10公益性宣傳活動(dòng)11其他有意義的文體活動(dòng)第五章物質(zhì)裝備計(jì)劃預(yù)算提要：1、物質(zhì)裝備本著高效

52、、實(shí)用、節(jié)儉的原則進(jìn)行測算和配置;5.1 管理用房與護(hù)管員宿舍管理用房共計(jì)75 m2,其中：辦公室：45褶（其中包括主任室 15 m2,客戶服務(wù)部30 m2）維修部：30褶（作為機(jī)電維修操作問）護(hù)管員宿舍和管理處食堂與開發(fā)商另行協(xié)商解決。5.2 各類器械，工具裝備以及辦公用品計(jì)劃（對講機(jī)按三年折舊計(jì)算，其余物品按五年折舊計(jì)算 ）5.2.1行政辦公用品及生活必需品項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注經(jīng)理桌椅1套辦公桌椅3套空調(diào)2臺(tái)電腦1臺(tái)不含中控室噴墨打印機(jī)1臺(tái)傳真機(jī)1臺(tái)保險(xiǎn)柜1臺(tái)驗(yàn)鈔機(jī)1臺(tái)沙發(fā)2套電話機(jī)3部照相機(jī)1部組合資料檔案柜5套其它辦公用品1-1小計(jì)5.2.2維修工具項(xiàng) 目配量單價(jià)合計(jì)備注員工工作桌椅2套鐵架床1套更衣、儲(chǔ)物柜、工具柜2組75型室內(nèi)疏通機(jī)1臺(tái)電焊機(jī)1臺(tái)沖擊鉆1臺(tái)手電鉆2臺(tái)大小各一鋁合金梯1套長中短各一測試儀器2套萬用表、搖表等手工工具1批應(yīng)急燈9臺(tái)維修3臺(tái)，護(hù)管6臺(tái)潛水泵2臺(tái)小計(jì)5.2.3保潔綠化工具項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注剪草機(jī)1臺(tái)玻璃水刮1 4套保潔及澆花用膠管300米綠化養(yǎng)護(hù)工具1套1小計(jì)5.2.