00158自考資產(chǎn)評價房地產(chǎn)評價學(xué)習(xí)筆記

1、第四章 房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物.房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn).房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合.1 .實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的局部.2 .權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的局部.使用權(quán)、所有權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、等等3 .區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系.區(qū)位因素是房地產(chǎn)評估過程中需考慮的很主要的局部.二、房地產(chǎn)的特征1 .位置固定性房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn),它的空間位置是固定的. 位置的固定性使得區(qū)位環(huán)境因素在房地產(chǎn) 評估中變得格外重要.2 .耐用性從某種意義

2、上講,土地的使用具有永續(xù)性.建筑物一經(jīng)建造完成,其壽命是相當(dāng)長的. 值得注意的是：國家對土地使用權(quán)是有期限規(guī)定的,居住用地70年,工業(yè)用地50年,商業(yè)、旅游、娛樂用地40年等.土地使用權(quán)的剩余使用年限是影響房地產(chǎn)價值的重要因素.3 .影響因素多樣性房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn),要受到諸多因素的制約.除了房地產(chǎn)自身的自然的、物理的、化學(xué)的因素以外,社會因素以及周邊環(huán)境等都會對房地產(chǎn)效用的發(fā)揮及其價值 的實現(xiàn)起到非常大的影響作用.4 .投資大量性不管是房地產(chǎn)中的土地還是建筑物,其投資數(shù)額都是可觀的, 不管是國家投資者、 企業(yè)投資者還是個人投資者,投資房地產(chǎn)都需要較大數(shù)額的資金.5 .保值增值趨

3、勢在社會經(jīng)濟(jì)開展正常的情況下,隨著人口社會生產(chǎn)力的開展,社會對土地的需求與日俱增.房地產(chǎn)具有保值、增值的趨勢.三、房地產(chǎn)的評估程序房地產(chǎn)的評估程序是從評估開始到評估結(jié)束的各個步驟.房地產(chǎn)評估的每一步驟主要內(nèi)容如下：1 .明確評估根本領(lǐng)項評估機(jī)構(gòu)在接受房地產(chǎn)評估委托后,應(yīng)對評估協(xié)議書中約定的一些條件進(jìn)行調(diào)查、了解.如：評估收費、違約責(zé)任、評估對象、評估目的、評估時點、評估具體工作時間等等.2 .擬定評估工作方案在明確了評估的根本領(lǐng)項的根底上, 應(yīng)當(dāng)對評估工程進(jìn)行充分分析, 擬定評估作業(yè)方案. 圍繞資產(chǎn)評估的特定目的進(jìn)行, 具體包括：根據(jù)評估對象和評估目的, 以及可能收集到的數(shù) 據(jù)資料,初選評估方

4、法和評估的技術(shù)路線, 確定評估人員及分工,擬定作業(yè)步驟和作業(yè)時間 表,初算評估本錢等.3 .實地勘查搜集資料房地產(chǎn)評估人員必須到評估現(xiàn)場實地勘查,對房地產(chǎn)的根本情況進(jìn)行了解,弄清房地產(chǎn)的位置和周圍環(huán)境、 自然和人文景觀、公共設(shè)施和根底設(shè)施,以及評估對象的物質(zhì)狀況.并對已收集到的資料進(jìn)行核實、驗證.4 .選用評估方法評定估算在房地產(chǎn)評估中,除了使用其他資產(chǎn)評估常用的市場法、收益法和本錢法外, 還可以根據(jù)具體情況運用假設(shè)開發(fā)法、剩余估價法、路線價估價法、基準(zhǔn)地價修正法等.一般選取兩 種或兩種以上的方法進(jìn)行評估.5 .確定評估結(jié)果,撰寫評估說明和報告選取兩種或兩種以上的方法進(jìn)行評估,會得到幾個初步評

5、估結(jié)果.評估人員應(yīng)對幾個結(jié)果充分論證以便得到最終結(jié)果,并撰寫評估說明和報告. 它是整個資產(chǎn)評估工作中重要的總結(jié).最后形成的資產(chǎn)評估報告書,經(jīng)過評估機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人審核后,遞交給委托方.第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點一、土地使用權(quán)及其實質(zhì)土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利.土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)范疇,是無形資產(chǎn)中的對物產(chǎn)權(quán),對土地使用 權(quán)的評估應(yīng)根據(jù)土地的位置、用途、周圍環(huán)境等因素進(jìn)行.它可單獨評估,也可與地上建筑物一起評估,還可作為企業(yè)整體資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并評估.二、土地資產(chǎn)的分類及其特性一土地資產(chǎn)及其分類1 .按社會經(jīng)濟(jì)用途重點土

6、地可分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、生活住宅用地及其它用地等等.在明確它的經(jīng)濟(jì)特性后確定它的經(jīng)濟(jì)用途分類.2 .按經(jīng)濟(jì)地理位置土地可分為市中央?yún)^(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)等等.根據(jù)經(jīng)濟(jì)地理位 置,越接近城中央的地理位置土地的價值、經(jīng)濟(jì)特性表現(xiàn)的越明顯,價值量就越高.3 .按所有權(quán)歸屬重點土地可分為國家所有土地和集體所有土地. 我國城市土地屬國家所有； 除城市以外的土 地屬集體所有.但有些集體所有土地經(jīng)過開發(fā)等原因也屬于國家所有土地.要注意所有權(quán)歸屬時應(yīng)如何劃分.4 .按利用程度土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未使用土地或空地和使用不當(dāng)土地.5 .

7、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地.二土地資產(chǎn)的特性1 .自然特性是土地本身具有的不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性表現(xiàn)在：（1） 土地面積的有限性（2） 土地空間位置的固定性（3） 土地使用價值的永續(xù)性和增值性（4） 土地的不可替代性2 .經(jīng)濟(jì)特性(是人們在利用土地的過程中,出現(xiàn)的有關(guān)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的特征),表現(xiàn)在：(1)用途多樣性.(2)經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性.(3)可壟斷性.三、土地資產(chǎn)價格體系(土地資產(chǎn)即地產(chǎn),準(zhǔn)確說是土地使用權(quán)資產(chǎn))(一)土地資產(chǎn)的價格類型1 .基準(zhǔn)地價(“面價、“平均價)基準(zhǔn)地價是指城鎮(zhèn)國有土地的根本標(biāo)準(zhǔn)價格.是各城鎮(zhèn)按不同的

8、土地級別、 不同地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價格.從定義中可以看到：(1)它是政府行為,是政府制定出來的；(2)它是區(qū)域內(nèi)的平均價格；(3)是各類用地的平均地價,即用地條件相近區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地 的平均地價；(4)它表示的是單位土地面積的地價.2 .標(biāo)定地價(“點價、“具體價)標(biāo)定地價是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中,在正常經(jīng)營治理條件和政策作用下,具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格.從定義中可以看到：(1)它是政府行為；是政府評估的具體地塊的地價,即宗地地價；(2)在一般情況下,標(biāo)定地價不進(jìn)行大面積的評估,只是在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)

9、讓、抵押、出租等市場交易活動或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時才進(jìn)行評估；(3)標(biāo)定地價也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù).3 .土地使用權(quán)出讓底價(政府出讓,企業(yè)等受讓)土地使用權(quán)出讓底價是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)到達(dá)的地價水平確定的 某一宗地或地塊出讓時的最低限制價格標(biāo)準(zhǔn).它是土地使用權(quán)出讓時政府首先出示的待出讓土地或地塊的最低地價的依據(jù).4 .轉(zhuǎn)讓價格地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者,由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價格.其價格形成由交易雙方來決定.5 .出租價格地產(chǎn)出租價格亦稱土地使用權(quán)租金價格,其價格表現(xiàn)為兩種形態(tài).(1) 土地使用者之間所形成的租金價格(2)國家與

10、土地使用者之間形成的租金價格6 .其他價格(土地交易成交價格、抵押價格)了解價格體系后,就會發(fā)現(xiàn),基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、土地使用權(quán)出讓底價都是政府行為, 轉(zhuǎn)讓價格和出租價格都是市場行為.這樣形成了兩個級別的土地,一級市場(即政府批租市場)和二級市場(是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場的總和).一級市場的評估是評估事務(wù)所不能進(jìn)行的.(二)土地資產(chǎn)價格的特點1 .土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn),其價格不由生產(chǎn)本錢決定土地價格不是由它的生產(chǎn)本錢決定,它是自然資源,它的形成就無所謂生產(chǎn)本錢.2 .土地價格主要由土地的需求決定經(jīng)濟(jì)開展速度加快,經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張時,土地的需求會迅速增加, 從而土地價格隨之上漲.

11、3 .土地價格具有明顯的區(qū)域性處在不同地域的土地,盡管其地質(zhì)條件完全相同,但其價格會有很大的差異.4 .土地價格的上漲性這是根據(jù)土地的需求和自然特性而決定的.土地價格是隨著經(jīng)濟(jì)的開展,邊際收益率是下降的,地租不變時,邊際收益率下降,土地的價格就會上升.另一個重要原因是由于土地的不可再生性.四、影響地產(chǎn)價格的因素(一)一般因素一般因素是指對土地價格上下及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素,有：1 .行政因素行政因素主要是指國家對土地價格的干預(yù).影響地產(chǎn)評估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地 價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等.2 .社會因素社會開展?fàn)?/p>

12、況和安定狀況對地價有很大的影響.這些社會因素包括政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化等四個方面.3 .經(jīng)濟(jì)因素(1)經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r(2)居民收入和消費水平(3)物價變動.物價上漲率越高,房地產(chǎn)價格也越高,二者成輪番上漲趨勢.(4)儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、利率水平的變化都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一 定的影響.4.其他一般因素如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響.(二)區(qū)域因素區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素.也就是說,土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點而影響地價的因素.有：1 .影響商業(yè)用地價格的區(qū)域因素(1)商

13、業(yè)繁華程度(2)交通便捷度(3)環(huán)境優(yōu)劣度.包括：一是人文環(huán)境,即商業(yè)區(qū)周圍人口密度、收入水平等；二是 自然環(huán)境,即商業(yè)區(qū)的地質(zhì)狀況、土地承壓力、地形和有無洪水淹沒威脅等.(4)規(guī)劃限制(5)其他因素.主要指不在以上影響因素中,但又確實對商業(yè)區(qū)土地價格產(chǎn)生重大影 響的因素.2 .影響住宅用地價格的區(qū)域因素11)位置(2)交通便捷度(3)根底設(shè)施保證度(4)公用設(shè)施完備度(5)環(huán)境質(zhì)量度.包括人文環(huán)境和自然環(huán)境.(6)規(guī)劃限制(7)其他因素3 .影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素1交通便捷度2根底設(shè)施完善度3產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模4環(huán)境質(zhì)量5規(guī)劃限制.主要指城市規(guī)劃對工業(yè)用地的有關(guān)要求,包括建筑物的高度、密度、

14、消防間距以及土地使用的開展前景等.6其他因素三個別因素個別因素是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個別特殊的如位置、面積、地形、地質(zhì)、寬度、進(jìn)深等對地 產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素.1 .位置因素2 .地形地質(zhì)因素.直接影響土地的使用情況3 .面積因素4 .地塊形狀因素.主要從深度與寬度的比例進(jìn)行,如果比例不合理,會影響土地的限制 條件.5 .土地利用因素.主要包括容積率和土地用途例題：標(biāo)定地價是.2022.7A. 土地使用權(quán)出讓底價B.政府評估的具體地塊的出讓價格C政府出租土地的價格D.政府評估的具體地塊的價格【答案】D例題：農(nóng)村宅基地、自留地、自留山等屬于.2022.7A.國家所有B.農(nóng)戶所有C集體所有D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所

15、有【答案】C例題：導(dǎo)致土地價格具有明顯的區(qū)域性的原因是.2022.4A. 土地的稀缺性B. 土地用途的多樣性C土地空間位置的固定性D. 土地的可壟斷性【答案】C例題：基準(zhǔn)地價是.2022.7A.一個區(qū)域性的平均地價B.各類用地的平均地價C具體宗地在一定年限內(nèi)的價格D.政府評估的土地使用權(quán)價格E單位土地面積的地價【答案】ABE例題：在影響房地產(chǎn)價格的因素中,屬于一般因素的有.2022.7A.行政因素B.社會因素C區(qū)域因素D.個別因素E.經(jīng)濟(jì)因素【答案】ABE例題：越來越多的城市邊沿土地被用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),這說明了.2022.7A. 土地的面積有限性B. 土地的使用價值永續(xù)性C土地的空間位置固定

16、性D. 土地的經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性【答案】D例題：標(biāo)定地價是.2022.4A.省政府公告的具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格B.市、縣政府公告的具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格C省政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市縣的土地使用權(quán)價格D.市、縣政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市縣的土地使用權(quán)價格【答案】B例題：交通條件、商業(yè)網(wǎng)點、住宅建設(shè)等的變化,會改變土地的價值,這說明.2022.7A. 土地用途的多樣性B. 土地經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性C土地價值影響因素的多樣性D. 土地的不可替代性【答案】A例題：對于商業(yè)房地產(chǎn)來說,決定其價格的根本區(qū)域因素是.2022.7A.風(fēng)景好壞B.交通設(shè)施條件C地段D.居民的職業(yè)構(gòu)成

17、【答案】C例題：城鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價是.2022.10A.某時點城鎮(zhèn)土地的單位價格B.某時期城鎮(zhèn)土地的單位價格C某時點城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均價D.某時期城鎮(zhèn)土地區(qū)域性平均價【答案】D例題：土地的經(jīng)濟(jì)地理位置具有.2022.10A.不可位移性B.可壟斷性C可變性D.多樣性【答案】C五、土地使用權(quán)評估的原那么掌握一替代原那么如同一區(qū)域內(nèi)、同一地段,各地塊土地價格近似,可相互替代；二最有效使用原那么對于土地,用途的多樣性,決定了人們對它的利用情況,或者從使用情況來說,一定要獲得更多的收益.以這個滿足目的為前提,土地的價格應(yīng)與地塊的效用發(fā)揮具有直接的關(guān)系. 應(yīng)用這個原那么時,應(yīng)注意：1 .應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的

18、最適宜用途來確定.如城市鬧市區(qū)中央的街角地,其最正確用途應(yīng) 該為商業(yè)用地.2 .土地的最有效使用原那么還包括地塊使用強度,如建筑密度、容積率等.1建筑密度：建筑基地面積與占地面積比例2容積率：建筑面積/占地面積即地塊總面積3.應(yīng)用這一原那么,必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定.三變動原那么一般商品的價格,是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而變化的.土地價格也有同樣情形, 它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果.土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的.在土地估價時,必須分析該土地的效用、 稀缺性、個別性及有效需求, 以及使用這些因 素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素.四供需原那么在完

19、全的自由市場中, 一般商品的價格取決于需求與供應(yīng)關(guān)系的均衡點.土地價格也受市場供求關(guān)系的影響.除此,土地還具有價格獨占性和替代有限性.土地不能僅根據(jù)均衡法那么來決定價格.同時,在我國,城市土地屬國家所有,市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權(quán),土地供方主要由國家限制, 這一因素對地價具有至關(guān)重要的影響.在進(jìn)行土地估價時,應(yīng)充分了解土地市場的上述特征.五奉獻(xiàn)原那么按經(jīng)濟(jì)學(xué)邊際收益原那么, 衡量各生產(chǎn)要素的價值大小,可依據(jù)其對總收益的奉獻(xiàn)大小來決定.對于土地估價,這一原那么是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用 的結(jié)果,其某一局部帶來的收益,對總收益而言是局部與整體之間的關(guān)系.估價

20、時,可以根據(jù)收益現(xiàn)值分別估算土地、 建筑物價格,進(jìn)而評估整個不動產(chǎn)價格, 也可根據(jù)整個不動產(chǎn)價 格及其他構(gòu)成局部的價格,扣除建筑物價格來估算土地價格.第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置一、土地權(quán)屬的類型一土地所有權(quán)1 .城市土地一一國家所有城市人民政府代表行使所有權(quán)2 .農(nóng)村土地一一集體所有集體組織代表行使所有權(quán).注意,宅基地、自留山等也屬于集體所有.二劃撥土地使用權(quán)1 .國家向特定單位、組織劃撥,用于特定用途,如機(jī)關(guān)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公益性用途.2 .通過國家劃撥方式獲得的土地使用權(quán),一般無使用期限限制,但限定用途,也不得轉(zhuǎn) 讓和設(shè)定抵押.3 .特定組織和用途獲得劃撥土地使用權(quán)熟悉前三種1國家機(jī)關(guān)用地、

21、軍事用地2城市根底設(shè)施建設(shè)用地、公益事業(yè)用地3國家重點扶持的能源、交通、水利等用地三出讓土地使用權(quán)1 .出讓土地使用權(quán)是國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給使用者,向使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為.2 .出讓土地使用權(quán)出讓方式：1對商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地,必須采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式2沒有條件,可以采用協(xié)議出讓方式,但協(xié)議出讓價不得低于按國家規(guī)定所確定的 最低價3 .土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件1支付全部出讓金,取得土地使用權(quán)證；2房屋建設(shè)用地的,完成投資總額25%以上；3成片開發(fā)的,需形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件.轉(zhuǎn)讓土地使用年限=原出讓年限-已使用年限4 .出讓土地使用權(quán)期限最高年限

22、1居住用地70年；現(xiàn)行法律規(guī)定：居住用地使用期滿自動續(xù)期2工業(yè)用地50年；3教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；4商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；5綜合用地或其他用地 50年；四集體土地所有權(quán)了解1 .農(nóng)村集體土地屬于農(nóng)民集體所有2 .農(nóng)村村民建房等占用耕地,需向縣級人民政府申請3 .還需熟悉有關(guān)各種用途使用農(nóng)村集體土地審批規(guī)定4 .了解集體用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,需辦理土地征收國有手續(xù).二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置了解一土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定評估后的土地資產(chǎn)處置有以下幾種方式：1 .企業(yè)依法辦理出讓,取得土地使用權(quán),在簽訂土地使用權(quán)出讓合同、交納土地使用權(quán) 出讓金后,其出讓土地使用權(quán)

23、可以轉(zhuǎn)讓、出租或作價入股.土地使用權(quán)的取得必須交納土地出讓金.2 .國家土地租賃是指土地使用者與縣級以上人民政府國土治理部門簽訂一定年期的土 地租賃合同并支付租金的行為.3 .國家以土地使用權(quán)作價出資入股,是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價,作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè).4 .授權(quán)經(jīng)營是指國家根據(jù)需要,可以將一定年限的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù) 院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營治理.二土地權(quán)屬處置方式有三種處置方式：1 .出讓方式企業(yè)繳納土地出讓金,辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；即由劃撥取得轉(zhuǎn)為出讓取得；2 .直接投資入股方式國家以土地使用權(quán)作價出

24、資入股3 .租賃方式國有土地使用權(quán)租賃；例題：以下關(guān)于國家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓最高年限的表述,正確的選項是().(2022.4)A.旅游業(yè)用地30年B.商業(yè)用地40年C居住用地50年D.教育用地70年【答案】B第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法一'、市場法(一)市場法及其適用條件1 .理論依據(jù)：替代原理,即用類似土地的價格,經(jīng)過相關(guān)因素修正得到待估土地價 格.2 .思路(1)市場法也稱市場比擬法,是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比 較,從已進(jìn)行交易的類似土地的價格,修正得出待估土地價格的一種評估方法.其公式為：(2)比擬案例修正后價值=比擬案例交易價格M正常交易情況指數(shù)M比擬案例

25、交易情況指數(shù)待估土地區(qū)域因素指數(shù)父待估土地個別因素指數(shù)父待估土地基準(zhǔn)日物價指 數(shù) 比擬案例區(qū)域因素指數(shù) 父比擬案例個別因素指數(shù)M比擬案例交易日物價指 數(shù)(3)最后,對修正后比擬案例(三個及以上)價格,按算術(shù)平均或加權(quán)平均等方法, 計算得到待估土地價格.(二)市場法應(yīng)用的步驟與過程1 .廣泛搜集交易資料,確定比擬案例.應(yīng)搜集大量案例,查閱一些國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)交易的規(guī)章制度、房地產(chǎn)的價格信息公布、查閱同行業(yè)的交易資料、走訪一些土地治理部門得到一些價格信息,為之后的評估打下根底.搜集資產(chǎn)包括兩個方面：首先是被評估土地的資料；在市場上土地評估相關(guān)的一些 交易案例(參照物)的資料.這里需要掌握搜集案

26、例的要求：(1)與待估土地用途相同(2)與待估土地交易類型相同(3)案例交易情況為正常或可修正為正常交易情況(4)與待估土地在區(qū)域因素、個別因素等方面相近(5)案例交易時間與待估土地交易時間接近；2 .進(jìn)行交易情況的修正.交易情況的修正實際上是要剔除比擬案例的交易價格中包含的 一些特殊因素.這些特殊因素主要有以下幾個方面：(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易.如親戚關(guān)系等.(2)交易時有特別動機(jī),如急于出售或購置.(3)買方或賣方不了解市場行情.如市場信息不靈.(4)其他特殊交易情形.3 .進(jìn)行交易時間的修正.比擬案例成交時間與評估土地交易時間不一致,因此,需要將修正兩者交易時間不同對土地價格

27、的影響;交易時間修正系數(shù)估價基準(zhǔn)日物價指數(shù)比擬案例交易日物價指低4 .進(jìn)行區(qū)域因素修正.比擬案例區(qū)域因素與評估土地不一致,需要對其進(jìn)行修正.這里需注意區(qū)域因素包括:(1)繁華程度；(2)交通狀況(3)根底設(shè)施狀況(4)環(huán)境質(zhì)量等5 .進(jìn)行個別因素修正.(即具體宗地因素)這里注意個別因素包括：(1) 土地(剩余)使用年限；(2)容積率；(3)臨街寬深度；(4)占地面積；(5)形狀；(6)地形、地質(zhì)等.其中,土地使用年限修正系數(shù):可如/反七少將待估對象容積率系數(shù)谷積率修正系數(shù)比擬案例容積率系數(shù)上述修正系數(shù)說明：上述 m、n分別表示待估土地使用權(quán)剩余年限、比擬案 例土地使用權(quán)剩余年限,r表示復(fù)原率(

28、折現(xiàn)率)；容積率=建筑面積+占地面積；建筑面 積是建筑物平面投影面積之和.6 .確定待估土地評估值.根據(jù)前面修正計算得到的案例價格(一般不少于三個案例),采用算術(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法,以此確定待估土地價格.補充：(1)總地價=土地單價x占地面積；(2)單位建筑面積地價 =總地價+建筑面積=(土地單價X占地面積)+建筑面積=土地單價+容積率例題：用市場法進(jìn)行土地評估時,選擇的比擬案例不得少于().(2022.7)A.1個B.2個C.3個D.5個【答案】C例題：現(xiàn)有甲、乙、丙、丁四宗土地,土地單價分別為2900元/m2、2800元/m2、2300元/m2、1500元/m2 ,其容積

29、率分別是 3.0、2.5、2.0、1.5.如果四宗土地其他條件完全相同,那么在正常的市場交易行為中最容易售出的宗地是.2022.4A.甲B.乙C丙D. 丁【答案】A建筑單價=土地單價/容積率例題：某企業(yè)擬購置 2500平米土地建房,以下選項中較經(jīng)濟(jì)的一宗是.A.單價3000元/平米,容積率4B.單價4000元/平米,容積率5C單彳3 3500元/平米,容積率4.5D.單價3800元/平米,容積率 4.6【答案】A【解析】建筑單價=土地單價* 土地總面積/建筑總面積=土地單價/容積率例題：被評估土地使用權(quán)年限為50年,參照物土地使用權(quán)年限為 40年,折現(xiàn)率為10%,那么土地使用年限修正系數(shù)為.A

30、.0.968B.0.986C.1.014D.1.033【答案】C【解析】土地使用年限修正系數(shù)：K = h-1一501+11- 1一行1+10%L 1 + 10%_三市場法案例【例題】有一待估宗地,剩余使用年限為45年,土地復(fù)原利率為 7%,現(xiàn)搜集到3個比 較案例,具體情況如表.表中交易情況、區(qū)域因素、個別因素是比擬案例與待估土地比擬,以待估土地為基準(zhǔn)確定的.容積率每增加0.1,宗地地價比容積率為 1.5時增加3%,該地區(qū)從2000年至2022年每年地價上升 1%,評估待估土地在 2022年1月的價格？ 2022年4 月成交價兀 /平方米宗地交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素剩余年限待估土地

31、-2022.101.70045年A21502022.1-1%1.60-1%40年B24002022.101.82%045年C21002022.1-2%1.60-1%40年1、各因素修正系數(shù)表:成交價兀 /平方米宗地交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素剩余年限待估土地-11001061001001A21501.0199103100991.0206B24001.011001091021001C21001.020198103100991.0206交易時間修正系數(shù)計算過程：A案例：,、4(1+1%) 4+(1+1%)3=1.01B案例：(1+1%) 4+(1+1%)3=1.01C案例：,、4(1+1

32、%) +(1+1%)2=1.0201剩余年限修正系數(shù)計算過程：A力柔1-(1+7%)-45 + 1-(1+7%)-40=1.0206剩余年限修正系數(shù)計算過程：B方案1-(1+7%)-45+ 1-(1+7%)-45=12、所有因素修正系數(shù)計算表：宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素剩余年限修正系數(shù)待估土地11001061001001A21501.01100/99106/103100/100100/991.02061.0824B24001.01100/100106/109100/102100/10010.963C21001.012100/98106/103100/100100/991.

33、02061.1014A案例修正后價格：1.0824*2150=2327元/平方米B案例修正后價格：0.963*2400=2311元/平方米C案例修正后價格：2100*1.1014=2313元/平方米三個價格相接近,采用算數(shù)平均數(shù)作為待估宗地價格：(2327+2311+2313) /3=2319 元/平方米例題：某宗土地,土地單價為3000元/m2 ,該宗地容積率為2,建筑面積為150平方米, 那么樓面地價為().(2022.4)A.20 元/m2B.150 元/m2C.300 元/m2D.1500 元/m2【答案】D(四)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法1 .含義及計算形式基準(zhǔn)地價法是市場法的一種特殊狀態(tài).

34、它依據(jù)政府制定公布的基準(zhǔn)地價作為參照物(比較案例),對其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正,以求得估價土地價格的方法.公式為：待估土地使用權(quán)評估值 =基準(zhǔn)地價X基準(zhǔn)地價時間因素系數(shù)X個別因素修正系數(shù)X市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)2 .基準(zhǔn)地價法相關(guān)系數(shù)修正3 )時間因素修正基準(zhǔn)地價一般對應(yīng)的是某類土地使用權(quán)法定最高年限；.1-1K 1- I - 11 (1+r)m| (1 +)1說明：上述 m、n分別表示待估土地使用年限、基準(zhǔn)地價土地使用年限最高出讓年限;r表示復(fù)原利率；2)個別因素修正主要指容積率、土地形狀、地形、地質(zhì)等宗地因素.說明：(1)基準(zhǔn)地價一般是當(dāng)?shù)卣ㄆ诟?、公?是數(shù)值；(2)基準(zhǔn)地價是一定時期內(nèi)

35、的、一定區(qū)域的、某類用途的土地的平均價格;(3)區(qū)別于標(biāo)定地價(具體某宗地價格)；例題：運用基準(zhǔn)地價修正法評估土地價值時,可能需要修正的因素：A. 土地使用權(quán)年限B.容積率C基準(zhǔn)地價時間因素D.區(qū)域因素【答案】ABC例題：以下評估方法中,本質(zhì)上屬于市場法的評估方法是().(2022.10)A.基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法B.假設(shè)開發(fā)法C剩余估價法D.割差法【答案】A二、收益法(一)收益法的含義及使用范圍收益法,又稱收益復(fù)原法, 是通過測算土地未來年限內(nèi)預(yù)期凈收益,以一定收益復(fù)原率折算到估價時點的價值之和,即為評估價值.公式為：土地使用權(quán)評價價值 =A|1-'j1=A匕(P/A,r,n) r _

36、(1 r)n式中：A一土地收益r一復(fù)原利率n一土地收益年限說明：(1)收益法是用土地在未來剩余使用年限內(nèi)產(chǎn)生收益計算；(2)是將收益折現(xiàn)到估價時點價值合計；(3)上式如果每期收益相同( A),那么可以用年金現(xiàn)值形式表示：A 1土地使用權(quán)評價價值 =-|1- l=Ax(P/A,r,n)r _ (1 r)n(二)土地收益額及其估算一、土地收益的分類1 .實際收益、客觀收益一一估價中采用客觀收益2 .有形收益、無形收益估價中兩者都要考慮二、土地收益確實定方法指土地純收益一以房地產(chǎn)出租為例1 .計算房地產(chǎn)總收入.如房屋租金收入2 .計算房地產(chǎn)總費用.包括：稅金房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等、折舊費、維修費、治理費、

37、保險費、租金損失空置3 .計算房地產(chǎn)總收益.=總收入-總費用4 .計算房屋的純收益.=房屋現(xiàn)值X房屋復(fù)原率5 .計算土地純收益.=房地產(chǎn)總收益-房屋的純收益三土地復(fù)原率及其估算1 .利用收益復(fù)原法公式法了解復(fù)原利率=純收益/價格,然后算術(shù)平均求得此法需要抽取多宗土地,一般4項以上,求得其純收益與價格之比的平均值2 .完全利率加風(fēng)險調(diào)整值法土地復(fù)原率=平安利率+風(fēng)險調(diào)整值后面 第章講3 .按投資與風(fēng)險,按收益率排序插入法；將社會各種類型投資的收益率排序,然后將本案例投資類型插入該排序,以求得其復(fù)原率了解四土地收益年限土地使用權(quán)收益年限為其剩余使用年限,剩余收益年限=出讓年限-已使用年限例題：一宗

38、工業(yè)用地,出讓年限為法定最高年限,已使用 30年,折現(xiàn)率為10%,預(yù)期 該土地未來每年純收益 15萬元,那么該宗土地價值.【解析】本例關(guān)鍵是要確定土地剩余使用年限；再用年金現(xiàn)值公式：工業(yè)用地法定最高年限 50年,所以,剩余使用年限 20年；評價價值 上11-=5_ 1-1Jr 1 1+rn_| 10% 1+10%201例題：某住宅占地面積 200平米,建筑面積120平米,月租金3000元,取得年租金收 入的年總本錢10000元,房屋重置本錢 20萬元,貶值率40% 三種,房屋復(fù)原率為 8%. 計算該土地每年純收益？【解析】房地年純收益 =3000*12-10000=26000元房屋純收益=房屋

39、現(xiàn)值*復(fù)原率=200000* 1-40% *8%=9600元土地純收益=26000-9600=16400三、本錢法一本錢法及其適用范圍本錢法亦稱本錢逼近法,是以開發(fā)土地所消耗的各項費用之和為依據(jù),再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法.其計算公式為：評估值土地價格=土地取得費+ 土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+ 土地增值收益該方法適合新開發(fā)土 地的評估.二本錢法評估的步驟1 .估算土地取得費.1征用集體土地.土地取得本錢包括： 土地補償費、安置補助費、附著物和青苗費補償費、新菜地開發(fā)基 金等；(以賠償文件依據(jù))(2)購置和征用城市舊有土地.(拆遷)土地取得本錢：

40、拆遷補償費、遷拆安置補償費；2 .估算土地開發(fā)費.包括：(1)根底設(shè)施配套費.(2)公共事業(yè)建設(shè)配套費.(3)小區(qū)開發(fā)配套費.3 .估算稅費.稅費主要包括耕地占用稅、土地治理費和土地增值稅等.4 .估算利息.利息計算公式為：利息=土地取得費X 土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率+土地開發(fā)費X 土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率X50%5 .估算利潤.投資開發(fā)土地所應(yīng)獲得的利潤6 .估算土地增值收益.土地經(jīng)開發(fā)而獲得的增值收益(含用途改變)計算方法有三種：(1)按補交出讓金的 40%計算確定(2)直接采用土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)確定(3)按“ 1 5合計為根底計算土地增值收益=(土地取得費+ 土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)

41、X增值收益率7 .估算土地使用權(quán)評估值.兩步：(1)將前述“16項合計,計算得到無限年期下土地使用權(quán)價格(P')(2)再將無限年期下土地價格轉(zhuǎn)化為規(guī)定評估年限的價格(P)1 1P -P'je；1.q1!(1+亡例題：某宗土地取得費2000萬元,全部為開發(fā)商投入,開發(fā)期 2年,開發(fā)費3000萬元,其中2000萬元向銀行借入,利息率為10%,那么用本錢法評估工地時的利息為().(2022.7)A.200萬元B.400萬元C.700萬元D.1000萬元【答案】C【解析】土地取得費和開發(fā)費都需計息,總利息：2000 X 10%X 2+3000 X 10% X 2 X (1/2)=700

42、萬元(三)本錢法案例例題：某企業(yè)占用一塊土地,面積為 15000平方米,土地使用權(quán)年限為50年,已到達(dá)三通一平(通水、通路、通電和土地平整),由于該地區(qū)土地交易較少,決定采用本錢法估價.相關(guān)資料如下：(1) 土地取得費包括征地補償費和土地治理費在內(nèi)為500元/平方米,其中土地補償費已包括地上附著物補償費、青苗補償費、安置補償費等；(2) 土地開發(fā)費為80元/平方米,土地開發(fā)期 2年,開發(fā)費均勻投入；(3) 稅費主要為耕地占用稅,按5元/平方米計征,其他稅費不計；(4) 二年期貸款利息為10%;(5) 禾1J潤率為20%;(6) 土地所有權(quán)的增值收益為土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤之和

43、的25%.要求：估算以下兩種情況的土地單價和總價.(1)無限年期土地使用權(quán)價格；(2) 50年期土地使用權(quán)價格(假設(shè)折現(xiàn)率為10%).(2022.4)土地取得費為500元/平方米；土地開發(fā)費為80元/平方米；稅費為5元/平方米利息=(土地取得費+稅費)X 10%X2+土地開發(fā)費X 10%X 2X1/2 (單利計息)=(500+5) X 10%X 2+80X 10%X 2 X 1/2=109 (元/平方米)利潤=(土地取得費+ 土地開發(fā)費+稅費)X 20%= (500+80+5) X 20%=117(元/平方米) (計算基數(shù)不含利息)土地所有權(quán)增值收益 =(500+80+5+109+117) *

44、25%=202.75 (元/平方米)估算土地價格：(1)無限年期土地使用權(quán)價格為：土地單價為：500+80+5+109+117+202.75=1013.75 (元/ 平方米)土地總價為：1013.75*15000=15206250 元(2) 50年期土地使用權(quán)價格(假設(shè)折現(xiàn)率為10%;土地單價為：1013.75*1-1 / (1 + 10%) 50=1013.75*0.9915=1005.13 (元/平方米)；土地 總價為 1005.13*15000=15076950 (元/平方米)四、假設(shè)開發(fā)法(一)假設(shè)開發(fā)法及其適用條件假設(shè)開發(fā)法,亦稱剩余法.這種方法是在評估待估土地價格時,將待估土地預(yù)期

45、開發(fā)后的價值,扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤,從而估算待估土地價格的一種方法.(二)假設(shè)開發(fā)法計算方法(兩種方法)1.假設(shè)開發(fā)法計算方法一一未來值法待估地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-利潤-租售稅費-租售費用(1)樓價一指將待估土地開發(fā)成房屋后的價格,即樓價(售價)；(2)待估地價一指評估時點地價；(3)建筑費一即開發(fā)建造房屋所發(fā)生的本錢費用；(4)專業(yè)費用一指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的設(shè)計費、勘察費等；專業(yè)費=建筑費X某百分比(5)利息一全部預(yù)付資本的利息：(一般按復(fù)利計息)1利息計算基數(shù)預(yù)付款：待估土地價格、建造費、專業(yè)費等；2計息期確定：待估地價在建造起點投入,以整個建造

46、期計息；建筑費、專業(yè)費在建 造期均勻投入,視為期中投入計息；6利潤一以預(yù)付資本為計算根底,即“ 2-4項,注：不包含利息；7稅費一指銷售建造房地產(chǎn)發(fā)生的稅費營業(yè)稅等8租銷售費用一出租或銷售房地產(chǎn)發(fā)生的費用,如銷售費用等2.假設(shè)開發(fā)法計算方法一一現(xiàn)值法待估地價=樓價折現(xiàn)一建筑費折現(xiàn)一專業(yè)費折現(xiàn)一利潤折現(xiàn)一銷售稅費折現(xiàn)1樓價折現(xiàn)值：指將待估土地開發(fā)成房地產(chǎn)后的價格折現(xiàn)到評估時點；2建筑費折現(xiàn)值：即開發(fā)建造房地產(chǎn)所發(fā)生的本錢費用折現(xiàn)到評估時點；3專業(yè)費用折現(xiàn)值：指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的設(shè)計費等折現(xiàn)到評估時點；專業(yè)費折現(xiàn)=建筑費折現(xiàn)值X某百分比4利息不考慮一由于已折現(xiàn),不需折現(xiàn)；5利潤一以預(yù)付資本現(xiàn)值

47、“2-3為計算根底；6稅費一指銷售建造房地產(chǎn)現(xiàn)值乘以稅率等計算；主要指銷售房地產(chǎn)的稅金,如營業(yè)稅、土地增值稅等7租銷售費用一指租售建造房地產(chǎn)現(xiàn)值乘以租售費率比例等三假設(shè)開發(fā)法評估的步驟1 .調(diào)查待評估土地的根本情況.2 .選擇土地利用最正確方式.包括用途、使用強度、建筑樣式等3 .估計建設(shè)期.即將土地開發(fā)為房地產(chǎn)整個過程；4 .預(yù)測土地開發(fā)價值樓價；5 .預(yù)測開發(fā)建設(shè)總本錢建筑費；6 .預(yù)測租售開發(fā)建造房地產(chǎn)所發(fā)生稅金、租售費用；7 .計算地價四假設(shè)開發(fā)法案例待估土地為待開發(fā)建設(shè)的空地“七通一平,面積12000平方米,用途為住宅建設(shè),容積率為6,覆蓋率W 50%, 土地使用年限70年,有關(guān)數(shù)據(jù)

48、如下：預(yù)計建設(shè)期2年,第一年投入60%總建設(shè)費,第二年投入40%總建設(shè)費,總建設(shè)費預(yù)計 為1000萬元.專業(yè)費用為總建設(shè)費用的6%,利息率10%,利潤率20%,銷售費用及稅金等為售樓價的5%.假設(shè)該住宅建成后即可全部售出,樓價預(yù)計為3000元/平方米,折現(xiàn)率10%.要求：采用假設(shè)開發(fā)法計算待估土地價格？【解析】現(xiàn)值法1、預(yù)計待估土地開發(fā)完成后樓價現(xiàn)值：12000*3000* 1+10% -2=2975.21 萬元；2、建造費用現(xiàn)值：1000*60%* 1+10% -0.5+1000*40%* 1+10% -1.5=918.79 萬元3、專業(yè)費用：建造費用 *比例=918.79*6%=55.13

49、萬元4、租售費用及稅金：樓價 *稅率=2975.21*5%=148.76萬元；5、利潤=地價+總建筑費+專業(yè)費*利潤率=地價+918.79+55.13 *20%=地價 *20%+194.7846、地價=樓價-建筑費-專業(yè)費-利潤-稅費-租售費用=2975.21-918.79-55.13-地價 *20%-194.784-148.76通過上式計算,評估地價 =1381.46萬元；【解析】未來值法(僅供參考)1、預(yù)計待估土地開發(fā)完成后樓價：12000*3000=3600萬元2、建造費用：1000萬元；3、專業(yè)費用：建造費用 *比例=1000*6%=60萬元4、利息=地價 *( 1+10%) 2-1+

50、 (1000+60) *60%* (1+10%) 1.5-1+ (1000+60) *40%* (1 + 10%) 0 5一 一-1=0.21* 地價+162.915、禾1J潤=(地價+ 建造費用+專業(yè)費用)*20%=地價*20%+2126、銷售稅費=樓價*5%=3600*5%=180萬元地價=3600-1000-60-0.21* 地價-162.91-地價 *20%-212-180得至k (1+0.21+0.2) *地價=1985.09計算得：地價=1407.87萬元；(2022年4月真題)待評估地塊為一待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地,面積2000平方米,允許用途為商住混合,允許建設(shè)容積率為7,覆蓋

51、率小于等于 50%, 土地使用年限 50年.2022年8月出售,求取公平市場價格.估價方法采用假設(shè)開發(fā)法.設(shè)計建筑面積為14000平方米,共14層,12層為商用房,共2000平方米,34層共12000平方米用于住宅.預(yù)計共需2年時間完成(到2022年8月),第一年投入60%的總建筑費,第二年投入40 %的總建筑費.總建筑費 1000萬元,專業(yè)費為總建筑費的6%,利潤率為20%,租售費用及稅金綜合為售樓價的5%.假定該建筑物建成后即可全部出售,預(yù)計當(dāng)時售價,商業(yè)樓4000元/平方米,住宅樓2000元/平方米,折現(xiàn)率10%.要求：(1)以評估基準(zhǔn)日2022年8月為時間點,計算總樓價；(2)計算該時

52、點的總建筑費；(3)計算該時點的專業(yè)費；(4)計算該時點的稅費；(5)計算該時點的利潤和地價.(計算結(jié)果以“元為單位,取整)(提示公式：地價=樓價一建筑費一專業(yè)費一利潤一稅費)第五節(jié) 建筑物評估的特點一、建筑物及其分類建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果, 總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類. 其中房屋是指 能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、 娛樂等各種活動的場所；構(gòu)筑物是相對房屋而言,是指 人們通常不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的場所,如煙囪、水塔、道路等.(一)按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類建筑物的承重結(jié)構(gòu)不同, 決定了其使用性能、 耐用年限和建造本錢具有明顯的區(qū)別.建筑物按其結(jié)構(gòu)承重形式不同,可分為以下四種.

53、1 .鋼結(jié)構(gòu).2 .鋼筋混凝土結(jié)構(gòu).3 .混合結(jié)構(gòu).(1)磚混結(jié)構(gòu).(2)磚木結(jié)構(gòu).二按建筑物使用功能分類建筑物按使用功能劃分為兩大類,一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民用建筑.1 .工業(yè)用建筑物.是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為根本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物.2 .民用建筑.民用建筑可包括民用住宅和公共建筑.二、建筑物評估的特性一建筑物價值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果,是不可以脫離土地而獨立存在的.二建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約我國的土地由國家所有,正常使用土地的企業(yè)或個人只能取得土地的使用權(quán),這決定了地上的附著物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用權(quán)的年限制約.三建筑物功能、用途及評估方法通常情況下,建筑物的評估方法確實定不僅要取決于其特定的評估目的,而且,常