土地收儲(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、土地收儲(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)土地收儲(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 項(xiàng)目前期部項(xiàng)目前期部 王王 濤濤 2014.4 2014.4 河北盛邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河北盛邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 一、培訓(xùn)內(nèi)容一、培訓(xùn)內(nèi)容河北盛邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河北盛邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1、概念及政策性知識(shí)概念及政策性知識(shí)2 2、實(shí)際操作性知識(shí)實(shí)際操作性知識(shí)3 3、相關(guān)知識(shí)、相關(guān)知識(shí) 職能部門：職能部門：為什么要做土地收儲(chǔ)？為什么要做土地收儲(chǔ)？通過(guò)土地招拍掛來(lái)改變土地的用地性質(zhì)、變更土地權(quán)屬人，招拍掛的前置條件先完成土地的收儲(chǔ)。土地收儲(chǔ)的主體：土地收儲(chǔ)的主體：地產(chǎn)集團(tuán)，下分：儲(chǔ)備中心一部（企、事業(yè)）、二部（舊城、城中村），實(shí)現(xiàn)計(jì)劃內(nèi)的土地儲(chǔ)備工作。（收

2、即買）土地出讓的主體土地出讓的主體：土地交易市場(chǎng)，通過(guò)招拍掛的形式實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)，最終實(shí)現(xiàn)增加地方財(cái)政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的目的。（供即賣）地產(chǎn)集團(tuán)、土地交易市場(chǎng)隸屬于市國(guó)土源局 河北盛邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河北盛邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1一、概念一、概念及政策性知識(shí)及政策性知識(shí) 概念：土地收儲(chǔ)就是土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的簡(jiǎn)稱，指國(guó)家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)動(dòng)用國(guó)家優(yōu)先購(gòu)買權(quán)力，對(duì)流入土地市場(chǎng)的土地使用權(quán)進(jìn)行購(gòu)買，通過(guò)土地整理后作為儲(chǔ)備用地的過(guò)程。 最終目的：通過(guò)實(shí)現(xiàn)土地收儲(chǔ)及招拍掛，增加地方財(cái)政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地市場(chǎng)的公平性和透明性方面起到了積極的作用。（低價(jià)收購(gòu)，高價(jià)出售，增加地方財(cái)政收入

3、） 河北盛邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河北盛邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基本原則 土地收儲(chǔ)工作堅(jiān)持政府主導(dǎo)、統(tǒng)一計(jì)劃、規(guī)劃先行的原則;在征收補(bǔ)償工作中，堅(jiān)持決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。 市區(qū)范圍內(nèi)的舊城區(qū)改造、城中村改造、危陋住宅區(qū)改建及其他需要進(jìn)行土地收儲(chǔ)的項(xiàng)目，適用本流程。 年度土地儲(chǔ)備年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃計(jì)劃應(yīng)包括：應(yīng)包括： (一)年度儲(chǔ)備土地規(guī)模； (二)年度儲(chǔ)備土地前期開發(fā)規(guī)模； (三)年度儲(chǔ)備土地供應(yīng)規(guī)模； (四)年度儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用計(jì)劃； (五)計(jì)劃年度末儲(chǔ)備土地規(guī)模。 每年3月份前地產(chǎn)集團(tuán)制定年度土地收儲(chǔ)計(jì)劃，對(duì)于列入收儲(chǔ)計(jì)劃的土地如不能收儲(chǔ)，國(guó)土部將問(wèn)責(zé)主管部門，對(duì)于未列入收儲(chǔ)計(jì)劃的土

4、地只能通過(guò)增補(bǔ)計(jì)劃完成收儲(chǔ)。下列土地可以納入土地儲(chǔ)備下列土地可以納入土地儲(chǔ)備范圍范圍： (一)依法收回的國(guó)有土地； (二)收購(gòu)的土地； (三)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地； (四)已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地； (五)其他依法取得的土地。土地收儲(chǔ)實(shí)施土地收儲(chǔ)實(shí)施程序程序 ( (一一) )辦理規(guī)劃手續(xù)辦理規(guī)劃手續(xù) 市規(guī)劃局依據(jù)市政府批準(zhǔn)的土地收儲(chǔ)計(jì)劃和土地儲(chǔ)備中心、危陋住宅區(qū)改建辦公室、城中村改造辦公室出具的辦理規(guī)劃手續(xù)的公函，對(duì)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目出具征收紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 ( (二二) )確定實(shí)施單位確定實(shí)施單位 舊城區(qū)改造項(xiàng)目：由市土地儲(chǔ)備中心作為實(shí)施單位。 城中村改造項(xiàng)目：由轄區(qū)政府

5、商城中村改造辦公室、土地儲(chǔ)備中心，組織公開招標(biāo)選定實(shí)施單位，由市招標(biāo)辦全程監(jiān)督危陋房改造項(xiàng)目：由轄區(qū)政府會(huì)同市危陋住宅區(qū)改建辦公室擇優(yōu)確定實(shí)施單位。( (三三) )制定補(bǔ)償方案制定補(bǔ)償方案舊城改造項(xiàng)目舊城改造項(xiàng)目：市土地儲(chǔ)備中心會(huì)同轄區(qū)政府及相關(guān)單位擬定 征收補(bǔ)償方案，報(bào)市房屋征收部門。城中村改造項(xiàng)目城中村改造項(xiàng)目：由實(shí)施單位擬定補(bǔ)償方案，經(jīng)村民代表大會(huì) 表決通過(guò)，并經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會(huì)批準(zhǔn)，報(bào)市城中 村改造辦公室審核后，抄送市土地儲(chǔ)備中心備案危陋住宅區(qū)改建項(xiàng)目危陋住宅區(qū)改建項(xiàng)目：由實(shí)施單位擬定補(bǔ)償方案，經(jīng)轄區(qū)政府 批準(zhǔn)，市危陋住宅區(qū)改建辦公室審核后，報(bào)送市 房屋征收部門。 轄區(qū)政府對(duì)上述項(xiàng)目進(jìn)行社

6、會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估并出具報(bào)告，報(bào)送市房屋征收部門審查。( (四四) )作出征收決定作出征收決定 市房屋征收部門對(duì)報(bào)送的國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案審查后上報(bào)市政府，市政府依照法定程序作出房屋征收決定，并及時(shí)公告，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。 城中村改造項(xiàng)目按照相關(guān)規(guī)定予以辦理。（2008年5號(hào)文） 市房屋征收部門負(fù)責(zé)通知相關(guān)部門暫停辦理上述項(xiàng)目用地范圍內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建房屋等相關(guān)手續(xù)。( (五五) )土地收儲(chǔ)項(xiàng)目涉及征收集體土地的，按照土地管理法等法土地收儲(chǔ)項(xiàng)目涉及征收集體土地的，按照土地管理法等法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的程序辦理。律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的程序辦理。( (六六) )成本評(píng)審成本評(píng)審 征收國(guó)有土地

7、上房屋、集體土地及地上附著物等的補(bǔ)償，應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 市財(cái)政評(píng)審中心及時(shí)對(duì)收儲(chǔ)項(xiàng)目的收儲(chǔ)成本進(jìn)行評(píng)審，并出具評(píng)審報(bào)告。( (七七) )項(xiàng)目驗(yàn)收及土地儲(chǔ)備項(xiàng)目驗(yàn)收及土地儲(chǔ)備 收儲(chǔ)項(xiàng)目拆除平整后，市國(guó)土部門組織轄區(qū)政府、建設(shè)、規(guī)劃、房管、市土地儲(chǔ)備中心等有關(guān)單位對(duì)收儲(chǔ)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。二、實(shí)際操作性知識(shí)二、實(shí)際操作性知識(shí)：土地收儲(chǔ)項(xiàng)目所需資料清單土地收儲(chǔ)項(xiàng)目所需資料清單1、經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖。（規(guī)劃局）2、國(guó)有土地使用權(quán)證或宗地圖（加蓋地籍登記專用章）原件。（土地部門）。按證收儲(chǔ)，不能按圖收儲(chǔ)，現(xiàn)不出證但程序不簡(jiǎn)化。3、經(jīng)城中村改造辦公室批準(zhǔn)的文件或函，包括以下

8、內(nèi)容；（建設(shè)局認(rèn)定部門）（1）列入城中村改造計(jì)劃；（2）拆遷補(bǔ)償安置方案；（備案）（3）回遷情況認(rèn)定（等價(jià)值量部分及擴(kuò)房部分）；（4）回遷房交房標(biāo)準(zhǔn)、交房時(shí)間。4、區(qū)政府關(guān)于XX公司參與XX城中村改造的函（轄區(qū)政府部門）5、法人身份證明、身份證、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù) 印件2份（蓋公章）。6、規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、出讓宗地圖原件3份。（收儲(chǔ) 后出讓前為土地招拍掛準(zhǔn)備的資料）7、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告1份及相關(guān)資料復(fù)印件或財(cái)政局評(píng)審中心出具的評(píng)審報(bào)告書原件3份，包括以下內(nèi)容（財(cái)政局）（1）前期發(fā)生費(fèi)用；（2）回遷等價(jià)值量部分及擴(kuò)房部分成本；（3）應(yīng)收及已收差價(jià)款（舊城涉及）土地成本財(cái)

9、政評(píng)審：（流程）土地成本財(cái)政評(píng)審：（流程）自行核算評(píng)估公司出具成本報(bào)告地產(chǎn)集團(tuán)市財(cái)局債務(wù)處委托財(cái)政評(píng)審中心評(píng)審出具評(píng)審報(bào)告初稿返回市財(cái)政局債務(wù)處審核蓋章返回財(cái)政評(píng)審中心出具正式報(bào)告返回地產(chǎn)集團(tuán)與土地權(quán)屬方簽定土地收儲(chǔ)合同財(cái)政評(píng)審的職責(zé)：財(cái)政評(píng)審的職責(zé)：依照備案的補(bǔ)償方案審核報(bào)告中的前期費(fèi)用 、回遷樓建設(shè)費(fèi)用的合理支出。配合部門：前 期、財(cái)務(wù)、評(píng)估公司。名詞解釋：名詞解釋：前期費(fèi)用前期費(fèi)用：貨幣補(bǔ)償部分回遷樓成本：回遷樓成本：根據(jù)備案的交房標(biāo)準(zhǔn)，參照已走過(guò)的項(xiàng)目造價(jià)， 套用公式得出本項(xiàng)目的建安成本。（住宅、商業(yè) 、公建配套），交房標(biāo)準(zhǔn)為主要依據(jù)。放棄前期 費(fèi)用中的設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平等費(fèi)用可單平米增

10、加58 元的建安成本。財(cái)審原則：完全依據(jù)備案的補(bǔ)償方案，有不可計(jì)入成本部分收儲(chǔ)類別：收儲(chǔ)類別：一、一、城中村改造收儲(chǔ)政策城中村改造收儲(chǔ)政策對(duì)城中村范圍內(nèi)改造后形成的凈地進(jìn)行收儲(chǔ)，以財(cái)政評(píng)審認(rèn)定的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)償。儲(chǔ)備土地公開出讓后，出讓土地收益扣除土地儲(chǔ)備成本和國(guó)家規(guī)定用途資金后，出讓凈收益的90%用于村民社會(huì)保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；剩余的10%用于轄區(qū)政府組織城中村改造工作。土地價(jià)格=成本+政府收益+凈收益（可不發(fā)生項(xiàng)）500萬(wàn)/畝=400萬(wàn)+80萬(wàn)+20萬(wàn)如何確定土地成本：參照周邊地價(jià)與土地交易市場(chǎng)進(jìn)行溝通。二、企、事業(yè)土地收儲(chǔ)：二、企、事業(yè)土地收儲(chǔ)：補(bǔ)償（土地基準(zhǔn)地價(jià)+

11、地上附著物評(píng)估）或4：6分成形式（無(wú)償收回參與土地出讓金的分成，政府4，企事業(yè)6）。1、二環(huán)以內(nèi)所有的企事業(yè)單位收回（購(gòu)）國(guó)有土地使用權(quán)，收購(gòu)補(bǔ)償金由土地補(bǔ)償金與地上附著物評(píng)估價(jià)值構(gòu)成，實(shí)行一攬子補(bǔ)償，不再對(duì)被收儲(chǔ)企業(yè)實(shí)行出讓收益返還。土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)市政府公布的市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)，按照所在區(qū)域居住用地基準(zhǔn)地價(jià)（劃撥土地使用權(quán)按照基準(zhǔn)地價(jià)的60%）予以補(bǔ)償，若被收儲(chǔ)企業(yè)原土地用途的基準(zhǔn)地價(jià)高于居住用地基準(zhǔn)地價(jià)的，按原用途基準(zhǔn)地價(jià)給予補(bǔ)償。收回（購(gòu)）面積按企業(yè)實(shí)際土地使用權(quán)面積計(jì)算；地上附著物的補(bǔ)償金額按照重置價(jià)格結(jié)合成新評(píng)估后經(jīng)財(cái)政評(píng)審確定價(jià)格予以補(bǔ)償。2、采取土地收益分成方式收回（購(gòu)）土 地的，收回（購(gòu)）原土地使用權(quán)人土 地使用權(quán)時(shí)，暫不支付土地及地上附 著物補(bǔ)償費(fèi)，按市場(chǎng)機(jī)制供地后，政 府與原土地使用權(quán)人對(duì)出讓土地總價(jià) 款按照46實(shí)行比例分成。 基本選擇4：6比例分成方案 土地市場(chǎng)價(jià)格：土地市場(chǎng)價(jià)格：參照已出讓過(guò)的項(xiàng)目周邊土地價(jià)格，根據(jù)項(xiàng)目的容積率，隨機(jī)抽取指定的兩家土地評(píng)估公司進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，如兩家公司出具的價(jià)格相差不超過(guò)20%的（有效結(jié)果），與財(cái)政評(píng)審出具的土地本對(duì)比，取高值，市國(guó)