拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)價(jià)方法

1、拆遷補(bǔ)償工程資產(chǎn)評(píng)估方法一、價(jià)值類型及其定義依據(jù)本次評(píng)估目的,確定本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值.所謂市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下,評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額,當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事,不受任何強(qiáng)迫壓制.即某項(xiàng)資產(chǎn)按以下條件進(jìn)行交易,在公開市場(chǎng)上可合理取得的最可能的價(jià)格：一用法律許可的貨幣進(jìn)行交易.二有自愿的賣方和自愿的買方.三一次性付款,且無附帶條件下完成交易.四買賣雙方對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)狀、市場(chǎng)供求狀況、行情等情況都有充分的了解.且有合理的推廣、選擇、洽談及促成交易的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和時(shí)間.五交易完成期間的市場(chǎng)狀況、價(jià)格水平及其他情況,

2、與評(píng)估基準(zhǔn)日沒有重大變化.六不考慮具有特殊利益情況下的交易安排,交易雙方均在市場(chǎng)信息充分、理性和非強(qiáng)制情況下進(jìn)行自由交易.二、評(píng)估基準(zhǔn)日本工程評(píng)估基準(zhǔn)日為2022年6月30日.本報(bào)告書所采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn).評(píng)估基準(zhǔn)日是評(píng)估結(jié)論成立的重要條件之一,如果評(píng)估基準(zhǔn)日發(fā)生改變,評(píng)估結(jié)論將發(fā)生變化.評(píng)估基準(zhǔn)日是在綜合考慮了經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)及評(píng)估目的因素,由XX確定.三、評(píng)估依據(jù)一行為依據(jù)簽訂了?資產(chǎn)評(píng)估效勞協(xié)議書?XX評(píng)協(xié)字2022第015號(hào).二法規(guī)依據(jù)1.中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院1991年91號(hào)令?國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估治理方法?；2.原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)治理局以國(guó)資辦發(fā)199236號(hào)文發(fā)

3、布的?國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估治理方法施行細(xì)那么?3.國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督治理委員會(huì)第12號(hào)?企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估治理暫行方法?；4.國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督治理委員會(huì)?關(guān)于增強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估治理工作有關(guān)問題的通知?國(guó)資委產(chǎn)權(quán)2022274號(hào)；5.國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督治理委員會(huì)、財(cái)政部?關(guān)于企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知?國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)2022306號(hào)；6.?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)治理法?2022年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常委員會(huì)第二十九次會(huì)議修訂,中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)公布；7.?中華人民共和國(guó)土地治理法?2022年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂,中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)

4、公布；8.國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)稅收法規(guī).三專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及準(zhǔn)那么依據(jù)1.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么一根本準(zhǔn)那么?財(cái)企202220號(hào)；2.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的?資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)那么一根本準(zhǔn)那么?3.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么一評(píng)估報(bào)告?中評(píng)協(xié)2022189號(hào)；4.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么一評(píng)估程序?中評(píng)協(xié)2022189號(hào)；5.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么一業(yè)務(wù)約定書?中評(píng)協(xié)2022189號(hào)；6.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么一工作底稿?中評(píng)協(xié)2022189號(hào)；7.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么一不動(dòng)產(chǎn)?中評(píng)協(xié)2022189號(hào)；8 .7.中國(guó)

5、資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么一機(jī)器設(shè)備?中評(píng)協(xié)2022189號(hào)；9.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的?資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見?10.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的?注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見?202218號(hào)；11 .中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)一房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?GB/T50291-1999國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部1999年6月1日聯(lián)合發(fā)布；12.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的?企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南?中評(píng)協(xié)2022218號(hào).四產(chǎn)權(quán)依據(jù)1 .【XX】提供的?企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照?復(fù)印件；2 .【XX】提供的?承諾函?和?關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明?3 .【XX】提供的國(guó)有土地使用權(quán)證復(fù)印件；4 .【

6、XX】提供的房屋產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件；5 .【XX】提供的評(píng)估申報(bào)表.五主要取價(jià)依據(jù)及參考資料1 .遼寧建筑工程預(yù)算定額2022;2 .遼寧安裝工程預(yù)算定額2022;3 .遼寧裝飾裝修工程預(yù)算定額2022;4 .國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)?建設(shè)工程前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知?計(jì)價(jià)格19991283;5 .國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)?招標(biāo)代理效勞收費(fèi)治理暫行方法的通知?計(jì)價(jià)格20221980號(hào)；6.?工程建設(shè)勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)價(jià)格202210號(hào)文；7.?建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)效勞收費(fèi)治理規(guī)定?發(fā)改價(jià)格2022670號(hào)；8.原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部公布的?房屋完損等級(jí)及評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)?；9.沈陽市土地儲(chǔ)藏交易中央

7、網(wǎng)站；10.?機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)?2022年；財(cái)企202220號(hào)；中評(píng)協(xié)2022189號(hào)；會(huì)協(xié)11.?機(jī)電設(shè)備評(píng)估價(jià)格信息?2022年；12.?資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)?第二版；13 .評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集的有關(guān)資料.四、評(píng)估方法一房屋建構(gòu)筑物拆遷損失房屋建筑物的拆遷損失即為評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值.本次對(duì)房屋建筑物評(píng)估采用重谿本錢法.重谿本錢法的計(jì)算公式為：評(píng)估值=重谿本錢x成新率1.重谿本錢確實(shí)定重谿本錢=建安綜合造價(jià)+前期費(fèi)用+其他費(fèi)用+資金本錢建安綜合造價(jià)采用預(yù)結(jié)算調(diào)整法確定,即以待估建筑物結(jié)算中的工程量為根底,根據(jù)各地執(zhí)行的定額標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)取費(fèi)文件,分別計(jì)算土建工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)以

8、及安裝工程費(fèi)用,并計(jì)算出建筑安裝工程總造價(jià).前期及其他費(fèi)用依據(jù)國(guó)家、 地區(qū)、 行業(yè)相關(guān)規(guī)定確定； 根據(jù)基準(zhǔn)日現(xiàn)行貸款利率和該類別建筑物正常建設(shè)工期,確定資金本錢.房屋建筑物采用現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率和年限法成新率相結(jié)合的方法綜合確定成新率,構(gòu)筑物采用年限法成新率.綜合成新率=現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率X權(quán)重+年限法成新率X權(quán)重2.成新率確實(shí)定建筑物按綜合法確定成新率.計(jì)算公式：綜合成新率=現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率X60%+理論成新率X40%理論成新率=尚可使用年限+已使用年限+尚可使用年限X100%現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率是對(duì)建筑物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察,分別對(duì)其主體結(jié)構(gòu)局部、裝飾局部、配套設(shè)施水、暖、電局部的完損情況,對(duì)照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分,

9、確定其成新率.二管道溝槽拆遷損失管道溝槽搬遷損失即為評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值.本次對(duì)管道溝槽評(píng)估,采用重谿本錢法.重谿本錢法的計(jì)算公式為：評(píng)估值=重谿本錢X成新率1.重谿本錢確實(shí)定重谿本錢由建安造價(jià)和前期費(fèi)用及其他費(fèi)用組成.1建安工程造價(jià)由于無竣工決算資料,無法進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查,故由資產(chǎn)占有方提供工程量,評(píng)估人員依據(jù)建安工程安裝定額對(duì)建安工程造價(jià)進(jìn)行估算.2工程建設(shè)前期費(fèi)用及其他費(fèi)用包括工程建設(shè)前期費(fèi)用、其它費(fèi)用.具體如下：2.成新率確實(shí)定管道和溝槽按年限法確定成新率.計(jì)算公式：成新率=尚可使用年限+已使用年限+尚可使用年限X100%3.評(píng)估值確實(shí)定評(píng)估值=重谿本錢x成新率三機(jī)器設(shè)備拆遷損失評(píng)估依據(jù)企

10、業(yè)財(cái)務(wù)、設(shè)備治理部門及現(xiàn)場(chǎng)勘查后確認(rèn)劃分為可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進(jìn)行評(píng)估,經(jīng)對(duì)具體設(shè)備的結(jié)構(gòu)、安裝、現(xiàn)實(shí)狀況、生產(chǎn)性能及生產(chǎn)工藝流程進(jìn)行詳細(xì)了解,對(duì)設(shè)備的可拆遷條件和拆遷的難易程度進(jìn)行分析,將可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進(jìn)行了全面的核實(shí)和確定；最終以企業(yè)提供的可拆遷和不可拆遷設(shè)備評(píng)估申報(bào)表作為本次評(píng)估范圍.對(duì)由于自身結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及因長(zhǎng)期生產(chǎn)造成腐蝕、損壞等原因而不可拆卸或拆卸后形成的破損難于修復(fù)或修復(fù)的代價(jià)過高的設(shè)備,確認(rèn)為不可拆遷設(shè)備.對(duì)主體局部可拆卸,且搬遷后經(jīng)安裝、調(diào)試及修復(fù)后可到達(dá)原生產(chǎn)工藝要求的設(shè)備,確認(rèn)為可拆遷設(shè)備.對(duì)于新廠建成后無使用價(jià)值的設(shè)備,列入不可拆遷設(shè)備的評(píng)估范圍.1.不可拆遷

11、設(shè)備的拆遷損失本次采用重谿本錢法對(duì)不可拆遷設(shè)備的拆遷損失進(jìn)行評(píng)估,計(jì)算公式為：不可拆遷設(shè)備拆遷損失的評(píng)估價(jià)值=不可拆遷設(shè)備的重谿價(jià)值X成新率-不可拆遷設(shè)備的剩余價(jià)值+不可拆遷設(shè)備的清理費(fèi)用設(shè)備重谿價(jià)值確實(shí)定國(guó)內(nèi)設(shè)備的重谿價(jià)值由設(shè)備購(gòu)谿價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)含根底費(fèi)等局部構(gòu)成.I.設(shè)備購(gòu)谿價(jià)通過市場(chǎng)詢價(jià)確定設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格：直接向經(jīng)銷商或制造商詢價(jià),或參考商家的價(jià)格表、正式出版的價(jià)格資料、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)上公開的價(jià)格信息等,并考慮其價(jià)格可能的下浮幅度,確定設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格；使用替代的方法確定設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格：對(duì)一些老舊或無法查到現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格,但已出現(xiàn)替代的設(shè)備,根據(jù)評(píng)估的替代性原那么,經(jīng)過技術(shù)含

12、量和功能差異的分析比擬,合理確定設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)；采用綜合估價(jià)法：對(duì)于查不到現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格,也無替代設(shè)備出現(xiàn)的老舊設(shè)備和自制設(shè)備、非標(biāo)設(shè)備,通過測(cè)算設(shè)備的主材費(fèi)用和主要外購(gòu)件費(fèi)用,計(jì)算出設(shè)備的完全制造本錢,并考慮企業(yè)利潤(rùn)和稅金,合理確定設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià).n.運(yùn)雜費(fèi)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)是指設(shè)備從生產(chǎn)廠或交貨地點(diǎn)運(yùn)至安裝現(xiàn)場(chǎng)或工地倉(cāng)庫(kù)所發(fā)生的包裝、裝卸、運(yùn)輸、采購(gòu)和保管費(fèi)、供銷部門手續(xù)費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用.設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)按以下公式計(jì)算：設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)=設(shè)備購(gòu)谿價(jià)x設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率出.安裝調(diào)試費(fèi)含根底費(fèi)對(duì)于需要安裝調(diào)試的設(shè)備,參考?資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)?按不同地區(qū)、不同類型設(shè)備選取相應(yīng)的比率,以設(shè)備的購(gòu)谿價(jià)為基數(shù)計(jì)算其安裝調(diào)

13、試費(fèi)含根底費(fèi).設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)含根底費(fèi)按以下公式計(jì)算：設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備購(gòu)谿價(jià)x設(shè)備安裝費(fèi)及根底費(fèi)率以上安裝費(fèi)及根底費(fèi)率包括調(diào)試費(fèi)用、根底費(fèi)用、距設(shè)備1.5米管路、由設(shè)備至配電箱之間的電氣線路等.進(jìn)口設(shè)備重谿本錢確實(shí)定由于進(jìn)口設(shè)備的購(gòu)入時(shí)間較長(zhǎng),且我國(guó)已經(jīng)能生產(chǎn)該類型設(shè)備,因此本次評(píng)估按國(guó)內(nèi)同等功能的設(shè)備購(gòu)谿價(jià)確定其重谿本錢,以預(yù)防匯率換算及國(guó)外物價(jià)指數(shù)變化產(chǎn)生的誤差.設(shè)備成新率的評(píng)定年限法成新率確實(shí)定年限法成新率K=尚可用年限/已用年限+尚可用年限X100%已使用年限按實(shí)際投入使用年限乘以設(shè)備利用率來確定；尚可使用年限是以設(shè)備的耐用年限和已使用年限為參考依據(jù),并考慮設(shè)備的保養(yǎng)情況、設(shè)備完好率、利

14、用率、工作環(huán)境、外觀、大修記錄,根據(jù)實(shí)際鑒定情況確定的,對(duì)一些舊設(shè)備考慮了功能性貶值.打分法成新率確實(shí)定打分法是對(duì)設(shè)備的主要部位確定其分值,各部位相加后總分為100分,通過對(duì)各部位新舊程度進(jìn)行打分評(píng)定,最后得出總分?jǐn)?shù),以總分?jǐn)?shù)占100分的比例作為成新率.采用綜合法確定成新率.結(jié)合使用年限法和觀察打分法加權(quán)平均確定成新率.公式如下：成新率=年限法確定成新率x40%+觀察法確定成新率X60%年限法確定成新率=尚可用年限/已用年限+尚可用年限X100%不可拆遷設(shè)備的剩余價(jià)值確實(shí)定對(duì)于拆零后具有剩余價(jià)值的設(shè)備,參考?資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)?按不同類型設(shè)備選取相應(yīng)的剩余價(jià)值比率,以設(shè)備的重谿價(jià)值為基

15、數(shù)計(jì)算其剩余價(jià)值.設(shè)備剩余價(jià)值按以下公式計(jì)算：設(shè)備剩余價(jià)值=設(shè)備重谿價(jià)值X設(shè)備剩余價(jià)值比率不可拆遷設(shè)備的清理費(fèi)用確定對(duì)于拆零后具有剩余價(jià)值的設(shè)備,參考?資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)?按不同類型設(shè)備選取相應(yīng)的清理費(fèi)用率,以設(shè)備的重谿價(jià)值為基數(shù)計(jì)算其清理費(fèi)用.設(shè)備清理費(fèi)用按以下公式計(jì)算：設(shè)備清理費(fèi)用=設(shè)備重谿價(jià)值X設(shè)備清理費(fèi)用率2.可拆遷設(shè)備的搬遷損失可拆遷設(shè)備的搬遷損失指截止評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)有生產(chǎn)規(guī)模的機(jī)器設(shè)備因企業(yè)整體搬遷而發(fā)生的為保證可拆遷設(shè)備到達(dá)原生產(chǎn)工藝要求所需發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,具體包括：拆卸費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)含根底費(fèi).可拆遷設(shè)備搬遷損失評(píng)估值的計(jì)算公式為：可拆遷設(shè)備搬遷損失的評(píng)估值=拆卸費(fèi)

16、+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)含根底費(fèi)=設(shè)備購(gòu)谿價(jià)X拆卸費(fèi)率+運(yùn)雜費(fèi)率+安裝調(diào)試費(fèi)及根底費(fèi)率設(shè)備購(gòu)谿價(jià)以與不可拆遷設(shè)備相同的方法確定設(shè)備購(gòu)谿價(jià).運(yùn)雜費(fèi)考慮搬遷運(yùn)輸里程的實(shí)際情況,可拆遷設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)參照最新?資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)?中有關(guān)當(dāng)?shù)厣a(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)選取；同時(shí)考慮簡(jiǎn)易包裝、吊裝及設(shè)備構(gòu)造、重量及精度要求等因素并參考全統(tǒng)施工機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用定額遼寧省單位估價(jià)表適當(dāng)修正后確定設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)率.安裝調(diào)試費(fèi)含根底費(fèi)對(duì)于需進(jìn)行安裝調(diào)試的可拆遷設(shè)備,以與不可拆遷設(shè)備相同的方法確定其國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)含根底費(fèi).拆卸費(fèi)對(duì)于需進(jìn)行撤除后搬遷的設(shè)備,主要針對(duì)其必備的舉措和程序,進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合其作業(yè)環(huán)境、 作

17、業(yè)難度、 作業(yè)規(guī)模和作業(yè)期限后綜合確定,一般設(shè)備撤除費(fèi)以設(shè)備購(gòu)谿價(jià)為基數(shù),按其安裝調(diào)試費(fèi)的50%計(jì)算.四土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)用途為工業(yè),經(jīng)調(diào)查委估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地交易較活潑,因此采用市場(chǎng)法確定評(píng)估值.市場(chǎng)法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似宗地,然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比擬,對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法.根本公式：PD=PBXAXBXCXDXEPD待估宗地價(jià)格；PB比擬案例價(jià)格；A待估宗地情況指數(shù)/比擬案例宗地情況指數(shù)；B待估宗地估計(jì)期日地價(jià)指數(shù)/比擬案例宗地估計(jì)期日地價(jià)指數(shù)；C_待估宗地年期指數(shù)/比擬案例宗地估年期指數(shù)；D待估宗地區(qū)域因數(shù)條件指

18、數(shù)/比擬案例宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù)；E待估宗地個(gè)別因數(shù)條件指數(shù)/比擬案例宗地個(gè)別因數(shù)條件指數(shù).五、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況本次評(píng)估工作的開始時(shí)間為2022年7月16日,至出具評(píng)估報(bào)告日結(jié)束.其中外勤截止日為2022年7月21日.一接受委托及前期準(zhǔn)備階段1.評(píng)估師對(duì)工程進(jìn)行預(yù)備調(diào)查,在了解評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象及范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日等的根底上接受工程委托,擬定評(píng)估方案的過程并制訂評(píng)估工作方案；2.對(duì)被評(píng)估單位前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行培訓(xùn)輔導(dǎo).評(píng)估師對(duì)被評(píng)估單位資產(chǎn)評(píng)估配合工作要求進(jìn)行了詳細(xì)講解,包括資產(chǎn)評(píng)估的根本概念、資產(chǎn)評(píng)估的任務(wù)、本次資產(chǎn)評(píng)估的方案安排、需委托方和被評(píng)估單位提供的資料清單、資產(chǎn)清查核實(shí)工作的要求

19、和評(píng)估明細(xì)表的填報(bào)說明等.在此根底上,填報(bào)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表,收集并整理委估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料和反映資產(chǎn)性能、技術(shù)狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的資料,并向被評(píng)估單位了解委估資產(chǎn)的有關(guān)情況；3.配合被評(píng)估單位進(jìn)行資產(chǎn)清查、協(xié)助被評(píng)估單位進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)工作,收集評(píng)估所需文件資料.二現(xiàn)場(chǎng)勘察及資料收集分析階段1.聽取【XM對(duì)涉及評(píng)估目的經(jīng)濟(jì)行為的有關(guān)介紹；2.聽取被評(píng)估單位有關(guān)人員介紹評(píng)估對(duì)象的歷史及現(xiàn)狀,了解固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等情況；3.對(duì)被評(píng)估單位提供的資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行審核、 鑒別,并與被評(píng)估單位有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì),對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同被評(píng)估單位做出調(diào)整；4.根據(jù)資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表,按評(píng)

20、估準(zhǔn)那么的要求,對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查核實(shí)；5.查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證實(shí)文件；6.根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際狀況和特點(diǎn),確定評(píng)估對(duì)象的具體評(píng)估方法；7.對(duì)房屋建筑物,了解治理制度和維護(hù)、改建、擴(kuò)建情況,收集相關(guān)資料；對(duì)機(jī)器設(shè)備,查閱相關(guān)技術(shù)資料；對(duì)通用設(shè)備,主要通過市場(chǎng)調(diào)研和查詢有關(guān)資料,收集價(jià)格資料;8.對(duì)被評(píng)估單位提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)；9.對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn),在清查核實(shí)的根底上做出初步評(píng)估測(cè)算.三評(píng)定匯總階段評(píng)估人員對(duì)從勘查現(xiàn)場(chǎng)收集的資料,進(jìn)行必要而可能的調(diào)查和驗(yàn)證,選定評(píng)估方法和計(jì)算公式,進(jìn)行評(píng)定估算.四提交報(bào)告階段在上述工作根底上,在核實(shí)確認(rèn)各具體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確合理,評(píng)估對(duì)象沒有重復(fù)和遺漏

21、的根底上,進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)的匯總,并根據(jù)匯總分析情況對(duì)總體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善,確定評(píng)估結(jié)論,編制資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表、起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書,與【XM就評(píng)估結(jié)果交換意見,在全面考慮有關(guān)意見后,按評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審查制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行校正、修改,最后出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書.六、評(píng)估假設(shè)本報(bào)告系在一般假設(shè)和特殊假設(shè)下完成的：一一般假設(shè)1.所有申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)均是正常的,因而能夠進(jìn)行合法的自由交易,即【XX!合法擁有其所申報(bào)資產(chǎn)的完整產(chǎn)權(quán),而無任何限制或影響交易的他項(xiàng)權(quán)利之設(shè)谿或其他瑕疵；我們已經(jīng)對(duì)【XX!所申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)給予了必要的關(guān)注并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行了相應(yīng)的披露,這些有關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或

22、法律權(quán)屬之表述既不能理解為是關(guān)于該等資產(chǎn)之法律意見,也不能理解為是對(duì)本評(píng)估基準(zhǔn)的任何保證,即使在評(píng)估報(bào)告中已經(jīng)披露了該等資產(chǎn)或其中局部資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)已設(shè)谿了他項(xiàng)權(quán)利或存在其他瑕疵,除我們已就其對(duì)評(píng)估結(jié)論的具體影響程度做出特別說明外,我們均未考慮偏離本評(píng)估基準(zhǔn)對(duì)評(píng)估結(jié)論的實(shí)際影響程度.2 .【XX】所提供的有關(guān)本次評(píng)估的資料是真實(shí)、完整、合法、有效的；我們的評(píng)估在很大程度上依賴【XM所提供的有關(guān)本次評(píng)估的資料,我們未對(duì)這些資料進(jìn)行逐一查驗(yàn),我們相信這些資料是真實(shí)、完整、合法、有效的,但對(duì)其準(zhǔn)確性不作保證.3 .本評(píng)估報(bào)告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價(jià)值分析的因素都已在我們與委托方、被評(píng)估單位之間充分揭示的前提下做出的；4.所有資產(chǎn)均采用人民幣計(jì)算價(jià)值或價(jià)格.二特殊假設(shè)1.除本說明中另有陳述、描述和考慮外,所有被評(píng)估資產(chǎn)的取得、使用等均被假設(shè)符合國(guó)家法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)性文件的規(guī)定；2.本次評(píng)估結(jié)論是假設(shè)在房地產(chǎn)按現(xiàn)用途,現(xiàn)狀條件下使用前提下做出的,假設(shè)未來的政治、法律、法規(guī)將不會(huì)有重大的變動(dòng),國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)有重大變化；3.除本說明中另有聲明、描述和考慮外,我們未考慮以下因素對(duì)評(píng)估結(jié)論的任何有利或不利之影響：(1)已有或可能存在的抵押、按揭、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵或其他對(duì)產(chǎn)權(quán)的任何限制等因素