淺析中國不動產(chǎn)登記制度

1、淺析中國不動產(chǎn)登記制度論 文 摘 要 本文對作為物權(quán)法重要內(nèi)容的不動產(chǎn)登記制度進行了粗淺的探討，主要目的是要解決在社會主義市場經(jīng)濟下，建立我國新的不動產(chǎn)登記制度時的立法體例的選擇等問題。論文正文劃分為三個部分，第一部分從縱向不動產(chǎn)登記法律關(guān)系和橫向不動產(chǎn)登記法律關(guān)系兩個方面，介紹了不動產(chǎn)登記制度的法律關(guān)系；第二部分通過對不動產(chǎn)登記經(jīng)濟背景的對比即計劃經(jīng)濟和市場經(jīng)濟兩種經(jīng)濟體制下不動產(chǎn)登記的不同要求的對比，針對我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的缺陷，歸納出建立我國新的、符合社會主義市場經(jīng)濟客觀要求的不動產(chǎn)登記制度，并就新制度建立時應(yīng)當注意的一些問題發(fā)表自己的見解，對如何完善我國不動產(chǎn)登記制度提出若干建議。

2、第三部分在前兩部分的基礎(chǔ)上，根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)登記的基本法理，參照孫憲忠教授的觀點，以“五個統(tǒng)一”為原則，即建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律依據(jù)、設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)、實現(xiàn)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記效力、應(yīng)用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記程序和制發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書發(fā)表了自己的意見，對如何完善我國不動產(chǎn)登記制度提出了完善措施。一、不動產(chǎn)登記的法律關(guān)系不動產(chǎn)是與動產(chǎn)相對稱的物的概念。所謂不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物(1)。不動產(chǎn)登記則是指登記申請人對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機關(guān)依據(jù)法定的程序登記 (2) 。

3、它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示方法，是因法律行為發(fā)生物權(quán)變動的生效要件，也是不動產(chǎn)物權(quán)獲得法律承認與保護的基本依據(jù)。不動產(chǎn)登記制度作為一項法律制度，從邏輯結(jié)構(gòu)上分為行為制度和效力制度，行為制度以登記行為為規(guī)范的對象，規(guī)定不動產(chǎn)登記行為類型、程序以及行為主體的權(quán)利義務(wù)；效力制度以登記的法律效力為規(guī)范的客體，規(guī)定不動產(chǎn)登記的法律后果。本部分將通過對不動產(chǎn)登記的內(nèi)在法律關(guān)系的探討，進一步認識不動產(chǎn)登記制度。不動產(chǎn)登記法律關(guān)系，是在不動產(chǎn)登記過程中形成的法律關(guān)系總和。從主體上看，不動產(chǎn)登記內(nèi)在法律關(guān)系可以分兩類，登記機構(gòu)與登記申請人之間的縱向法律關(guān)系和登記申請人之間的橫向法律關(guān)系。一般而言，縱向法律關(guān)系

4、具有行政管理性質(zhì)，是登記機構(gòu)與相對人之間的行政法律關(guān)系。橫向法律關(guān)系具有民事屬性，是平等主體的登記申請人之間的民事法律關(guān)系。縱、橫向的登記法律關(guān)系相互銜接，共同構(gòu)成不動產(chǎn)登記法律關(guān)系的整體。所以，不動產(chǎn)登記法律關(guān)系具有行政關(guān)系與民事關(guān)系交叉的雙重性質(zhì)。1、縱向不動產(chǎn)登記法律關(guān)系縱向的不動產(chǎn)登記法律關(guān)系，是不動產(chǎn)登記申請人對登記機構(gòu)為登記行為過程中形成的，發(fā)生于登記申請人與登記機構(gòu)之間，具有明顯的行政管理性質(zhì)，登記機構(gòu)的登記職權(quán)、登記人的申請權(quán)與登記義務(wù)均體現(xiàn)了主體權(quán)利義務(wù)的行政性。在國際上，不動產(chǎn)登記機關(guān)比較明確。在德國不動產(chǎn)登記機構(gòu)為屬于地方法院的土地登記局；在日本為司法行政機關(guān)法務(wù)局、地方

5、法務(wù)局及其派出所；在瑞士多為各州的地方法院。這種做法，是以不動產(chǎn)物權(quán)登記直接決定當事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系，故登記建立與司法系統(tǒng)的直接聯(lián)系。如在德國，不動產(chǎn)物權(quán)的爭議直接進人訴訟程序，當事人在此程序中不必起訴，而是向上級法院直接上訴；我國歷史上制定民法之初也曾采用法院統(tǒng)一登記不動產(chǎn)的做法。后來因民國初期的司法混亂而改為屬于行政機構(gòu)的地政局統(tǒng)一登記，這一做法在我國臺灣地區(qū)沿用至今(3)。登記機構(gòu)的審查權(quán)，根據(jù)各國的立法規(guī)定，一是實質(zhì)性審查權(quán)，這是對不動產(chǎn)有關(guān)權(quán)利狀況進行全面審查核實的權(quán)力，對形式上完備、但欠缺真實性的登記申請可以駁回，實行要件登記制度、證券交付制度的國家為保障登記的絕對效力，均采此制；另

6、一為形式上的審查權(quán)，這是對不動產(chǎn)名義權(quán)利進行審查的權(quán)力，實行登記對抗制度的國家采用此法，如法國、日本,日本民法典177條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更，除非依登記法規(guī)定進行登記，不得以之對抗第三人(4)。登記申請人的權(quán)利義務(wù)主要體現(xiàn)為登記申請權(quán)和登記義務(wù)。登記申請權(quán)是不動產(chǎn)利害關(guān)系人申請登記的權(quán)利，與登記機關(guān)受理登記的義務(wù)相對應(yīng)。登記申請權(quán)發(fā)生有兩個前提：一是申請權(quán)利人與不動產(chǎn)有一定的利害關(guān)系；二是申請人的利益需要通過登記的方式得到保護。登記申請人的登記義務(wù)是指登記申請人對登記機構(gòu)所負有的、對與之存在利害關(guān)系的不動產(chǎn)進行登記的義務(wù)，與登記機構(gòu)的登記權(quán)限相對應(yīng)，是一種行政義務(wù)，登記義務(wù)的行政

7、性在不動產(chǎn)標示登記中得到最充分的體現(xiàn)。2、橫向不動產(chǎn)登記法律關(guān)系橫向的不動產(chǎn)登記法律關(guān)系是指在平等主體的登記權(quán)利人和登記義務(wù)人之間，在登記申請過程中所形成的法律關(guān)系，存在于登記申請人之間，在性質(zhì)上屬于民事法律關(guān)系。不動產(chǎn)登記申請在不動產(chǎn)事實上的權(quán)利狀態(tài)與不動產(chǎn)登記薄上的記載不一致的場合，需要真實的權(quán)利人和名義上的權(quán)利人這兩類當事人共同完成，登記利益對于這兩類申請人是不同的。事實上的權(quán)利人因登記取得名義上的權(quán)利，因登記而受益；名義上的權(quán)利人因登記喪失名義上的權(quán)利，因登記而受損。因此，登記申請權(quán)對兩類申請人的意義明顯不同，對前者是積極的申請權(quán)，對后者是消極的合作義務(wù)，基于這一原因，不動產(chǎn)登記理論將

8、前者稱為登記權(quán)利人，將后者稱為登記義務(wù)人。所謂事實上權(quán)利狀態(tài)與不動產(chǎn)登記薄不符，主要指兩種情況，一是不動產(chǎn)權(quán)發(fā)生了實質(zhì)的物權(quán)變動，即發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移或附設(shè)權(quán)利，如地上權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定、變動、取消，新權(quán)利人所享有的真實權(quán)利與不動產(chǎn)登記薄上記載內(nèi)容相脫節(jié)；二是指虛偽登記。在這種情況下，登記薄上記載的是錯誤的權(quán)利、或已喪失的權(quán)利、或?qū)嶋H存在但已被涂銷的權(quán)利，而與事實的權(quán)利狀態(tài)不符。橫向不動產(chǎn)登記法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)表現(xiàn)為登記權(quán)利人的請求權(quán)和登記人的允諾義務(wù)。兩者設(shè)置的目的都是為了保障登記順利進行，實現(xiàn)真正權(quán)利人的利益，其權(quán)利義務(wù)具有目的同一性、內(nèi)容對應(yīng)性，因此，本部分僅對登記請求權(quán)進行詳細探討。登記請求

9、權(quán)與登記申請權(quán)不同，它是登記權(quán)利人享有的、請求登記義務(wù)人為登記申請行為的權(quán)利，從性質(zhì)上看是一種民事權(quán)利，不能由權(quán)利登記人本身予以強制實現(xiàn)，而應(yīng)通過法院裁決實現(xiàn)強制性保障。登記請求權(quán)發(fā)生的原因，一是不動產(chǎn)物權(quán)變動的事實，二是事實上的權(quán)利狀態(tài)與登記的權(quán)利狀態(tài)不一致，據(jù)此，登記請求權(quán)可以分為債權(quán)登記請求權(quán)和物上登記請求權(quán)。債權(quán)登記請求權(quán)基于不動產(chǎn)物權(quán)變動的事實產(chǎn)生，源于不動產(chǎn)物權(quán)變動當事人的債權(quán)契約，是與由從債務(wù)人交付義務(wù)派生的附隨義務(wù)相對應(yīng)的權(quán)利，無須在債權(quán)契約中約定，為法定權(quán)利。物上登記請求權(quán)的產(chǎn)生，基于權(quán)利的事實狀態(tài)與不動產(chǎn)登記薄上的記載相互脫節(jié)，源于真實權(quán)利人享有的物權(quán)效力，本質(zhì)上看是排除妨

10、礙請求權(quán)的延伸。由上觀之，登記請求權(quán)是一種法定權(quán)利，基于一定的法律事實發(fā)生，因其可訴性而具有強制性的效力.二、不動產(chǎn)登記制度的經(jīng)濟背景不動產(chǎn)登記制度作為一項法律制度，從來就不是孤立的，其內(nèi)容取決于社會經(jīng)濟制度。不動產(chǎn)作為重要的生產(chǎn)、生活資料是任何社會不可缺少的調(diào)整對象。不同社會經(jīng)濟制度對不動產(chǎn)登記制度有著不同的要求?；谶@一原因，研究不動產(chǎn)登記制度的一般性規(guī)律，就需要對其社會經(jīng)濟背景作以分析。社會經(jīng)濟制度有兩層含義，一為社會財產(chǎn)所有制形式，一為社會經(jīng)濟運行機制。財產(chǎn)所有制形式是社會根本經(jīng)濟制度，反映一個社會財產(chǎn)利益的最終歸屬狀態(tài)，有公有制和私有制兩種基本形式；社會經(jīng)濟運行機制，是社會經(jīng)濟運行的

11、方式，在現(xiàn)代社會中也有兩種主要形式，一為計劃機制，一為市場機制。社會財產(chǎn)所有制雖然本質(zhì)上決定社會財產(chǎn)制度，但其具體操作的內(nèi)容，往往是社會經(jīng)濟運行機制影響的直接后果。本文所稱社會經(jīng)濟背景，是指社會經(jīng)濟運行機制，具體地講，是探討計劃經(jīng)濟和市場經(jīng)濟對不動產(chǎn)登記制度的影響。1、計劃經(jīng)濟體制下的不動產(chǎn)登記制度計劃經(jīng)濟體制，在一個相當時期曾一度是我國所采用的基本運行機制，雖然經(jīng)過經(jīng)濟體制改革，市場經(jīng)濟已蓬勃發(fā)展。但在體制的轉(zhuǎn)制改造過程中，計劃經(jīng)濟體制的影響仍不容忽視。此外，對計劃經(jīng)濟體制下的不動產(chǎn)登記制度進行研究，也有助于我們用歷史的眼光分析市場經(jīng)濟體制下的不動產(chǎn)登記制度。在計劃經(jīng)濟體制下，不動產(chǎn)由國家直

12、接行使支配權(quán)，不動產(chǎn)的開發(fā)利用由國家統(tǒng)一調(diào)控，不動產(chǎn)物權(quán)的取得由國家無償劃撥或分配，不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)也需要國家行政調(diào)配完成。國家意志以行政決策的形式左右著不動產(chǎn)運行的全過程。國家對不動產(chǎn)的計劃管理，須依賴于系統(tǒng)的不動產(chǎn)產(chǎn)籍資料，以權(quán)威的產(chǎn)籍資料為依據(jù)才能確保宏觀調(diào)控的合理性，避免調(diào)控行為的重復(fù)和沖突，取得秩序上的穩(wěn)定。國家為確保產(chǎn)籍資料的準確性，通常將登記規(guī)定為不動產(chǎn)使用權(quán)取得的強制性程序。登記雖然具有不動產(chǎn)得以使用的要件功能，但在此情形下卻不具備實際的要件意義。首先，不動產(chǎn)使用權(quán)在獲得管理機關(guān)的正式批文后即已取得。其次，登記僅為對批準文件形式上的復(fù)核，沒有實質(zhì)內(nèi)容。據(jù)此可認為，計劃經(jīng)濟體制下的不

13、動產(chǎn)登記，只是不動產(chǎn)使用者應(yīng)當履行的行政手續(xù)，或者說僅是一種產(chǎn)籍管理方式，對不動產(chǎn)物權(quán)的取得、變更不具備實際的和法律的效力。2、市場經(jīng)濟體制下的不動產(chǎn)登記制度市場經(jīng)濟體制下，不動產(chǎn)及附設(shè)其上的權(quán)利始終以商品的身份、依權(quán)利人的意志而不是依國家的意志在市場上自由流通。而實現(xiàn)這種市場性流通的運行，需要滿足三個前提：其一，作為流通標的的不動產(chǎn)及附設(shè)其上的權(quán)利被有效的界定，否則不具備流通的資格或流通將失去意義；其二，流通主體與流通標的之間的支配關(guān)系，即不動產(chǎn)權(quán)利人對不動產(chǎn)及附設(shè)其上的權(quán)利的支配權(quán)必須明確，否則，流通主體必將耗以相當?shù)臅r間和成本確認此種關(guān)系，有礙流通、交易的效率；其三，流通的標志必須明確，

14、否則權(quán)利轉(zhuǎn)讓與否第三人無從認定，交易的安全無從保障。不動產(chǎn)不可移動的自然屬性與市場經(jīng)濟體制要求的流通性存在先天的矛盾，這決定了不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)須是權(quán)利移轉(zhuǎn)，不動產(chǎn)的占有者與實際權(quán)利人的脫節(jié)又要求以一定的權(quán)屬標志形式對真正的權(quán)利人予以確認、合意、交付作為物權(quán)變動的要件僅能完成不動產(chǎn)交易的公示，但不足以公示不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，需要具有法律權(quán)威的方式公示不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、流轉(zhuǎn)和消滅，將不動產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)公布于眾，幫助第三人獲得相關(guān)信息和判定是否為有關(guān)行為。這些需求都賦予不動產(chǎn)登記豐富的使命?？梢?，以登記的權(quán)威來明確不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系、公示產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)、保障權(quán)利人利益和交易安全，是不動產(chǎn)市場運行機制的客觀要求。三、不動產(chǎn)登

15、記制度的完善措施不動產(chǎn)市場是我國最為重要的市場，也是人民群眾最為重要的經(jīng)濟活動集中的領(lǐng)域，必須有一套符合物權(quán)公示原則的不動產(chǎn)登記制度。但從我國不動產(chǎn)登記制度的歷史變遷可以看出，我國不動產(chǎn)登記制度強調(diào)行政管理功能，忽視和弱化了其自身的公示作用，并且在法律依據(jù)、登記機關(guān)、登記效力等方面尚未達成統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記發(fā)生作用的范圍也未涉及農(nóng)村，這充分體現(xiàn)出過去計劃經(jīng)濟體制下的立法與當今市場經(jīng)濟體制需求的脫節(jié)。因此，在當前我國社會主義市場經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的條件下，必須依據(jù)物權(quán)法對不動產(chǎn)登記的基本法理要求，按照物權(quán)法的規(guī)則來構(gòu)造我國新的不動產(chǎn)登記制度，從而使我國不動產(chǎn)登記機關(guān)轉(zhuǎn)變職能，加強對不動產(chǎn)市場的服務(wù)，通過

16、登記公示不動產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)并供社會公眾查詢，備有關(guān)交易當事人參考，充分發(fā)揮不動產(chǎn)登記在物權(quán)公示效力、物權(quán)變動根據(jù)效力、權(quán)利正確性推定效力、善意保護效力、風險警示效力和監(jiān)管效力六個方面的效力，這對我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和人民群眾生活秩序的穩(wěn)定具有十分重要的意義(5)。1、建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律依據(jù)，即中國只能制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)統(tǒng)一我國不動產(chǎn)登記制度。我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)管理體制，實際是對不動產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則不僅散亂而且效力嚴重不足，世界上大多數(shù)國家的不動產(chǎn)登記法都是由最高立法機關(guān)制定的，而我國對不動產(chǎn)

17、登記進行規(guī)范的法律、法規(guī)多由各部門和機關(guān)制定，在內(nèi)容上互相矛盾，所以，我國必須由立法機關(guān)制定形式統(tǒng)一、效力足夠的不動產(chǎn)登記法。2、設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)。在國際上，一些國家通常采用登記與司法系統(tǒng)建立直接聯(lián)系的做法，以不動產(chǎn)登記直接或者間接決定權(quán)利人的實體權(quán)利。如，德國的不動產(chǎn)登記機關(guān)為地方法院的土地登記局；日本為司法行政機關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所；而瑞士則為各州的地方法院?？疾焓澜绺鞯氐牟粍赢a(chǎn)登記制度可以發(fā)現(xiàn)，關(guān)于不動產(chǎn)登記機關(guān)有兩個規(guī)律性的特點：一是登記機關(guān)一般為司法機關(guān)，二是登記機關(guān)的統(tǒng)一性，這兩個特征都是物權(quán)公示原則決定的(6)。我國不動產(chǎn)登記機關(guān)分散且為行政機關(guān)，多頭執(zhí)政導(dǎo)致不

18、動產(chǎn)登記簿不統(tǒng)一，從而引起不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴重妨礙不動產(chǎn)市場的健康發(fā)展。我國不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當統(tǒng)一，這是一個必然的趨勢。有學者提出“登記只能由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院管轄，即一級法院統(tǒng)一管轄，廢止目前實行的多部門登記的管轄制度。此制度建立的目的，是為了維護不動產(chǎn)登記地籍資料的統(tǒng)一性(7)。這一觀點不乏其科學性，有利于構(gòu)建我國不動產(chǎn)登記體制，使之發(fā)揮強有力的公示作用，并迅速與國際接軌，但筆者作為一名基層法院法官，深知我國基層法院審判任務(wù)繁重，使之承擔細致、周密的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，尤其是進行實質(zhì)性審查工作，基層法院難堪重負。另外，由法院擔任不動產(chǎn)登記機關(guān)，一旦登記有誤引發(fā)賠償，受害

19、人就有可能起訴作為登記機關(guān)的法院，有損于司法的權(quán)威。法院作為登記機關(guān)還不利于國家行使有效的行政監(jiān)督，原來的登記機關(guān)、人員、資料的閑置更是一種浪費，故我國不動產(chǎn)登記機關(guān)的選擇仍應(yīng)為行政機關(guān)，但必須保證統(tǒng)一，而不能象目前的多頭負責，并且該登記機關(guān)應(yīng)淡化其行政色彩，加強其服務(wù)社會主義市場經(jīng)濟體制下不動產(chǎn)市場交易的司法功能。國家可以在縣級以上人民政府設(shè)立專門的不動產(chǎn)登記局，統(tǒng)管不動產(chǎn)登記的有關(guān)事宜。這是從我國司法現(xiàn)狀、不動產(chǎn)登記的實際情況出發(fā)作出的選擇，雖然較之國際先進立法有一定差距，但有利于避免建立新制度時的混亂，符合我國實際國情。3、實現(xiàn)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記效力。統(tǒng)一登記效力，是不動產(chǎn)登記在同一邏輯層

20、面上發(fā)揮效力。首先，要對不動產(chǎn)登記的審查制度作出選擇，也就是我國不動產(chǎn)登記選擇實質(zhì)審查還是形式審查的問題。要使登記的內(nèi)容與真實的權(quán)利相一致，就應(yīng)當對登記的內(nèi)容進行實質(zhì)的審查，實行實質(zhì)性審查，是登記具有公信力的必要前提(8)。我國以往的不動產(chǎn)登記采用的是實質(zhì)性審查，在統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法制定中仍應(yīng)堅持這一原則；其次，還應(yīng)將不動產(chǎn)登記實質(zhì)審查確定為各種具體的法律制度。不動產(chǎn)使用權(quán)及其上所負擔的他項權(quán)利的設(shè)立，是非常典型的物權(quán)設(shè)立行為，法律應(yīng)該規(guī)定這些權(quán)利的設(shè)立只能以登記作為其生效要件，徹底糾正重合同、輕登記的現(xiàn)象。不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移、變更、消滅亦應(yīng)遵循這一原則，保護不動產(chǎn)權(quán)利的正常交易。有些學者提出登記

21、實質(zhì)審查雖然具有提高登記準確性的優(yōu)點，但也有操作程序復(fù)雜、影響交易效率的缺陷。但是，我們應(yīng)該看到，與登記形式審查相較，實質(zhì)審查在保護交易當事人的合法權(quán)益方面、在防止欺詐行為惡果方面、強化登記機關(guān)責任方面、強化登記的公示、公信功能方面具有非常突出的優(yōu)勢。利弊相較，我國不動產(chǎn)登記法仍應(yīng)采用實質(zhì)審查。4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記程序。登記程序既是登記機關(guān)的工作程序，又是對申請人申請登記的步驟要求，對當事人權(quán)利的保護有至關(guān)重要的作用。以往由于不動產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一，登記程序的規(guī)定也不統(tǒng)一，從而給當事人權(quán)利保護造成妨礙。在將來制定的不動產(chǎn)登記法中，應(yīng)該統(tǒng)一登記的程序，以科學、高效的登記程序規(guī)范當事人登記行為和登記機關(guān)的職務(wù)活動，避免可能出現(xiàn)的登記失誤和欺詐行為，滿足快速發(fā)展的不