2014新版商品房買賣合同逐條詳細解讀

1、2014 新版商品房買賣合同新規(guī)要點解讀作者：網(wǎng)絡 時間：2016-01-19來源：網(wǎng)絡 瀏覽量 1912 評論 000住建部、國家工商總局于最近頒布了最新版的商品房買賣合同（示范文本） 而上一個版本的頒布時間是20002000 年。漫長的近 1515 年過去了，今時今日的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，房產(chǎn)品的技術特性、開發(fā)商的開發(fā)能力、購房者的權利意識已是今非昔比。從長遠來說，這次交易文本的更新對于房地產(chǎn)市場是具有深遠和 積極的意義，有利于整個行業(yè)和市場朝向更規(guī)范化的方向邁進；但從短期效果來說，新版合同無論是從條款表述還是規(guī)則設定，改動幅度都相當大，買賣雙方特別是開發(fā)商要適應這個新版合

2、同，還需要一段時間，而且在過程中一定會有開發(fā)商因為不了解、不適應合同規(guī)則的變化而付出“學費”，對于交易對象眾多的商品房買賣而言，開發(fā)商 這種“學費”一般都是以“百萬”甚至“千萬”為計數(shù)單位的。面對風雨飄零的市場環(huán)境，尤其是對在一輪一輪調控政策中苦苦 支撐的開發(fā)商而言， 新版買賣合同遠看是一副良藥， 近看卻可能是一 根稻草，由此引發(fā)的房產(chǎn)維權及訴訟潮可能會淹沒一些房企。而對于房地產(chǎn)市場中的每一個參與主體一一政府部門、開發(fā)商、購房者、房 產(chǎn)媒體等，更現(xiàn)實的是要及時去了解、理解這種合同規(guī)則的變化，去 梳理其中的風險點和要害點，以便更好地去適應、去生存。這次頒布的買賣合同示范文本分為預售、 現(xiàn)售兩個版

3、本，條款基 本一致，實踐中我們更多用到的是 預售版本的合同，該預售合同文本 共2 24 4頁、主合同條款 2929 條，同時還有 1111 個附件，篇幅內容較 20002000 版本增加很多，這種變化也反映了此次合同文本約定細化、規(guī)范化的顯著特點，下面將為大家就文本中的新規(guī)則、新特點簡要做些解讀。新規(guī)則1 1:開發(fā)商違反合同承諾，最高可拿到雙倍的總房價款合同第五條要求開發(fā)商對房屋產(chǎn)權的合法性、不存在一房兩賣、 不存在司法查封和限制轉讓三種情形進行承諾，如果開發(fā)商違反這些承諾， 導致購房者合同無法備案或無法辦證的， 就可以主張退房、 退 利息，然后最高再可賠償一倍的房價款。舉個例子，一套商品房價

4、格300300 萬元，開發(fā)商一房兩賣導致購房者辦不了 | 房產(chǎn)證，購房者可以依據(jù)此條款主張退房、要求開發(fā)商支付 600600 萬元，再加上 300300 萬元 本金部分的利息損失。其實，這條規(guī)定在最高人民法院此前的司法解釋中已經(jīng)出現(xiàn)過， 但因其責任較重，在司法審判實踐中存在是否適用的爭議，按此判決的案例比較少，而這次把它明確寫入合同，其目的就是減少規(guī)則適用 的爭議，因此上面所述的三種承諾情形就變成開發(fā)商的“高壓線”，必須要避免。新規(guī)則2 2:交房必備測繪報告，水電暖氣要實際可用在示范文本的第九條、第十條，約定了商品房的交付條件，除了 原有文本中規(guī)定的竣工驗收備案表之外， 這次新增的交房文件中還

5、包括房屋測繪報告，這在不少城市的交房實踐中，往往是被排除和忽略 的，所以應當引起重視另外，在交付時必須具備的配套設施設備的約定中， 提出了比原 來更明確、更高的要求，不但開發(fā)商要把自己項目內的水、電、暖、 氣設施設備建設好，還要實際與市政管網(wǎng)連接、確保供應，這個規(guī)則 的變化，根據(jù)筆者的了解，許多城市的邊郊樓盤根本就做不到，所以 這個文本一旦施行， 開發(fā)商絕不能再去拿市政配套不全的邊郊項目，否則就是等著賠錢了。新規(guī)則3 3:交房通知至少提前 1010 日，查驗交付不得有前提合同示范文本的第十一條，對于交付通知發(fā)送的時間提前量限定 為不得少于1010 日，同時開發(fā)商不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管

6、理文件作為購房 者查驗房屋和辦理交付手續(xù)的前提條件。這個規(guī)則不用多說，交過房的市民都知道這與現(xiàn)在實踐中開發(fā)商 的交房流程是不一致的，但這沒有商量的余地，只能去適應。如果開 發(fā)商違反這條程序約定的，將承擔逾期交房責任。新規(guī)則4 4:空氣質量、建筑隔聲、節(jié)能措施明確列入合同此版商品房買賣合同第十六條除大幅強化了開發(fā)商的質量維修 責任外， 還要求將空氣質量、 建筑隔聲、 節(jié)能措施三項內容明確披露 在合同中，而且前兩項如果不達標，給開發(fā)商一次整改的機會，再不 達標的，購房者直接有權退房。而這三項措施，恰恰是現(xiàn)在開發(fā)商比較不重視的內容， 特別容易 構成違約。寫到這，筆者仿佛看到“開發(fā)商學費清單”已經(jīng)在列

7、出來 了。新規(guī)貝U U 5 5:質量擔保措施首次列入買賣合同預售合同第十八條及附件八特別約定了如果開發(fā)商不承擔質量 保修義務，必須由另一家單位來承擔連帶責任， 這另一家單位可以是 開發(fā)商的股東或者關聯(lián)公司，這一方面是強化開發(fā)商的質量責任，另 一方面更具現(xiàn)實意義的是，目前國內房地產(chǎn)開發(fā)中普遍采用項目公司 開發(fā)制，而項目公司一旦開發(fā)結束就被注銷，造成商品房有人賣、無 人修的現(xiàn)狀，所以此條款著重解決的是商品房的“養(yǎng)老問題”，即開 發(fā)項目的項目公司注銷后的商品房質量責任承擔問題。新規(guī)則6 6:購房者信息保密義務的明確提出新版預售合同第二十六條明確提出開發(fā)商對在賣房過程中收集到的購房者信息負有保密義務，

8、除非公檢法及紀檢部門執(zhí)行公務需要 或者有購房者的書面同意，開發(fā)商不得對外披露和越權使用，否則就 構成侵權和違約的競合，購房者可以選擇其一主張。該條款毫無疑問是對當下購房者隱私信息被不斷濫用和泄露現(xiàn)狀的強烈回應，其實購房者信息被泄露的源頭很多， 有時未必是從開 發(fā)商處泄露出去的，這就需要開發(fā)商高度自律，并且采取今后可舉證 的方式來切實保障購房客戶的信息安全。新規(guī)則7 7:補充協(xié)議的約定要更謹慎開發(fā)商通過增加補充協(xié)議條款來減輕自身在某些方面的責任，這幾乎是房地產(chǎn)市場中的潛規(guī)則，市場中所謂“房地產(chǎn)霸王合同”的呼 聲也不絕于耳。針對這種呼聲，20142014 版商品房買賣合同中特別強調了“補充協(xié)議中含有不合 理的減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任，或不合理的加重買受人的責 任、排除買受人主要權利內容的，仍以本（主）合同為準”，這個條款的內容對開發(fā)商 的殺傷力會相當?shù)拇?，大到超出你的想象?按照這個標準， 許多開發(fā)商手頭現(xiàn)有的補充 協(xié)議文本至少一半以上的條款要重寫，何為“不合理”的減輕、免除、加重責任，這個 度即使對于專業(yè)人士來說，也會非常難把握。新規(guī)則8 8 要求開發(fā)商在附件中重點披露遮擋或妨礙房屋正常使用的情況新版合同文本專門設了一個附件十，用于要求開發(fā)商披露說明樓 盤中存在哪些可能遮擋或妨礙