XX大劇院項目策劃書

1、XX大劇院項目策劃書策劃人：錢遠屮目錄1. 摘要12. 項目概況23 .商業(yè)模式設(shè)計23.13.23.33.43.53.6顧客需求的確認2盈利模式設(shè)計2商業(yè)邊界的確定3經(jīng)濟分析4風(fēng)險識別4合作協(xié)議及與政府談判的要點54.實施方案64工程獲取和合同簽訂64.2 工程項目部或項目公司的設(shè)立64.3 工程實施方的選擇與確認64.4 工程設(shè)計74.5 工程建設(shè)74.6 工程竣工驗收和交付使用75 .控制75.1 操作流程的控制75.2 工程質(zhì)量、工期及造價控制75.3 資金統(tǒng)籌75.4 交付使用及資金回收81 摘要項目商業(yè)模式的選擇和盈利模式的設(shè)汁是關(guān)系項目運作成功的關(guān)鍵，當(dāng)然取得該項目是能運作該項目

2、的前提。BT模式適合該項目的運作，是由工程建設(shè) 合同、工程回購和保證協(xié)議等一系列合同構(gòu)成。在項目實施過程中，必須嚴格按 照設(shè)計的商業(yè)模式進行運作，控制好風(fēng)險，關(guān)鍵是要有一支強有力的專業(yè)的項目管理隊伍。2項目概況擬建項FI為XX市一大型劇院，由1個20003000座的大劇場.4個小劇場，4個排練廳及配套商業(yè)附屬設(shè)施構(gòu)成(暫定)。占地面積120 (300)畝，總投資約18億一2億元人民幣，由市文化局主管。3 商業(yè)模式設(shè)計成功運作好一個項目必須要有一個好的商業(yè)模式，每個項目都可以根據(jù)各自的項目特別設(shè)計各自的商業(yè)模式，對于基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)在成功運作的商業(yè)模式有BOT、TOT、PPP、BT、EPC、BOO等,

3、這些模式在具體項目運作過程中,都有各口的變形，所以我們在針對方案設(shè)計時，一方面要參考成功的運作模式,另一方面又有根據(jù)項目特別設(shè)訃更加適合的商業(yè)模式。設(shè)計商業(yè)模式首先要對顧客需求進行確認，并充分滿足，同時,要根據(jù)自已的SWOT分析，確定自已的盈利模式和風(fēng)險控制措施，在商務(wù)談判中，主要是以合同的形式，明確項目的商業(yè)邊界和回避項目風(fēng)險。3.1顧客需求的確認包括搜索項目信息在內(nèi)，對顧客及顧客需求必須要有比較清楚的把握，這樣不僅能順利地取得項同時，能很好地進行商業(yè)模式的設(shè)計，滿足顧客需求作為方案設(shè)計的前提，這項目工作必須在項目接觸和洽談的前期完成。該項工作包括但不限于項目建設(shè)的重要性、可行性，項目的由來

4、，項目期望達到的效益，以及規(guī)模，總投資，建設(shè)方的實力等情況。這個階段一般能取得 項H立項批復(fù)或可行性研究報告的批復(fù)。3.2盈利模式設(shè)計要作一個項目的目的就是為了賺取利潤，對于該項目取得利潤的方式有以下兒種:工程利潤大豐實業(yè)擁有工程設(shè)計、設(shè)備配套、工程安裝及調(diào)試、房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，建 設(shè)該項目，可以讓整個產(chǎn)業(yè)鏈取得利潤，從而取得該項目最大的收益。資金利息采用BT或BOT模式等模式，可以取得資金利息收益。其它額外的利潤（包括其它業(yè)務(wù)收入、廣告、物業(yè)管理、土地置換等）。根據(jù)項目特點和公司擁有的優(yōu)勢資源，可以進行商業(yè)模式的設(shè)計，對于該 項目，由于是公用設(shè)施，參考成功的運作經(jīng)驗，可以優(yōu)選BT模式。BT模式是

5、比 較成熟的商業(yè)模式，由一系列的商業(yè)合同進行確認，這些合同包括：工程建設(shè)合 同，工程回購合同，質(zhì)押和保證合同，設(shè)備采購合同，工程監(jiān)理合同等，這些合同明確了項目運作的基本流程和保證項目運作的各種措施。3.3商業(yè)邊界的確定在合同談判的重要內(nèi)容之一就是對項目商業(yè)邊界的確認，這種商業(yè)邊界實 際上就是商業(yè)條件，包括土地，設(shè)計要求，質(zhì)量要求，進度要求，造價要求以及 移交條件等，土地一般采取劃拔的形式，但對于周邊配套的商業(yè)地產(chǎn)，一般又是商業(yè)用 地性質(zhì)，所以周邊商業(yè)地產(chǎn)可以根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃和經(jīng)濟條件，可以配套進行周邊商 業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。該項目的設(shè)計可以委托有資質(zhì)的設(shè)計單位設(shè)計，通過評審，并獲得有權(quán)部 門的批準。該項

6、工作最好由公司參與設(shè)計，一方面可以優(yōu)選公司產(chǎn)品，另一方面, 可以有效控制造價。質(zhì)量除應(yīng)滿足一般工程建設(shè)的建設(shè)規(guī)范要求外，還會有特別的功能要求， 這是比較重要的商業(yè)邊界條件，否則會造成功能達不到，不能通過竣工驗收，完 不成移交。移交條件或者交付使用條件，要注意操作的可行性，確保工程順利驗收。3.4經(jīng)濟分析首先應(yīng)根據(jù)工程設(shè)計確定工程造價;確定資金需求量及融資方式 確定工程利潤目標以及實現(xiàn)方式進行經(jīng)濟測算和資金統(tǒng)籌3.5風(fēng)險識別本項FI具有一般項冃的系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險，重點關(guān)注的風(fēng)險有: 項目獲得風(fēng)險項目獲得需要前期投入，項目不能簽約會造成前期投入損失，控制該風(fēng)險, 需要在顧客需要確認階段和商業(yè)模

7、式設(shè)計階段對項目迅速進行決策，是繼續(xù)還是 放棄，嚴格意義上講，沒有做不成的項目，只有你做不了的項目，根據(jù)項目的特 別，如果不能設(shè)計好自已的盈利的模式或按照我們能接受的盈利模式，無法讓對 方接受，且風(fēng)險很大，這種項目盡早放棄。或者，項目本身競爭激烈，我公司無法在競爭中勝岀，也應(yīng)趁早放棄。工期延誤風(fēng)險工期延誤不僅造成工程造價會升高，且會造成違約，影響工程收益和合同 的順利履行。好的項口管理人員特別是項FI經(jīng)理非常重要。技術(shù)風(fēng)險工程不能達到設(shè)計要求，實現(xiàn)應(yīng)有的功能，影響竣工驗收和交付使用，直 接威脅工程回購進程，影響資金回收。合同中斷風(fēng)險因工期延誤及因各種原因造成建設(shè)中斷等等原因會造成合同履行過程中

8、出 現(xiàn)嚴重違約現(xiàn)象，會出現(xiàn)合同中斷風(fēng)險，直接會導(dǎo)致項目的失敗，因此，在BT 合同中，應(yīng)重視合同中止的條款，不要過于嚴厲，或者進行規(guī)避。造價超出預(yù)算的風(fēng)險、工程造價如果實行尚定總價的方式進行承包，造價超出預(yù)算直接影響工程 利潤的實現(xiàn)，所以控制工程造價應(yīng)有比較詳細的方法和措施。融資風(fēng)險項目投資巨大，資金需求量也非常大，這樣需要制定切實可行的融資方案, 以規(guī)避融資風(fēng)險。資金冋收風(fēng)險工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)進行回購，由于建設(shè)方不能及時回購，會出現(xiàn)資 金回收風(fēng)險，為規(guī)避該項風(fēng)險，應(yīng)對建設(shè)方的實力進行評估，并有確切的保證措 施。無論以土地置換，還是部分土地置換，部分現(xiàn)金，都要根據(jù)自已融資能力和 對方的支付能

9、力進行確定，一般情況，土地置換更容易，但對公司而言，保障更 好，但資金壓力比較大，且必須要有地產(chǎn)開發(fā)能力，如果對方能獲得部分財政資 金支持，可以部分資金回購，部分土地置換的方式，這部分在合同中可有多種方 案。3.6合作協(xié)議及與政府談判的要點與政府談判除前期意向性和初步洽談外，重要的是形成BT合同，包括工程 建設(shè)合同，工程回購及保證協(xié)議等，與政府談判的要點包括但不限于： 了解政府對該項目的規(guī)劃和設(shè)想，項目目前的進展情況，負責(zé)部門及負 責(zé)人，工期，以及擬采取什么樣的形式完成該項目（顧客需求確認的內(nèi) 容）； 政府的資金狀況，是否將項目建設(shè)資金納入到財政預(yù)算或通過哪一級部 門批準，了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)優(yōu)惠政策

10、，包括土地政策和稅收政策；洽談有關(guān)冋購方法的各種方法和保證，包括冋購年限，資金利息，保證 措施以及土地置換的可能性，規(guī)避資金回收風(fēng)險；工程造價的確認，是否會進行公開招投標確定工程造價，還是建設(shè)完成 之后，進行工程決算，最后采取工程總價包死的做法，一方面，可以免 除今后決算審計的麻煩，另一方面，可以直接將本公司的產(chǎn)品和工程費 用編入造價，本公司內(nèi)部產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)交易，在今后的決算審計中，會有 麻煩。談判以商業(yè)運作模式的框架性問題為主，具體邊界條件的確認，應(yīng)在合 同談判過程中逐一明確，這樣能迅速達成協(xié)議，有利丁項目逐步推進；具體合同談判過程中，應(yīng)時刻關(guān)注有關(guān)項目風(fēng)險的條款，注意加以規(guī)避 和控制。4實施

11、方案4.1工程獲取和合同簽訂以公司的競爭優(yōu)勢資源和各種項目競爭的策略,并從競爭中勝出。根據(jù)項FI商業(yè)模式和項口的盈利模式構(gòu)架BT合同框架，并起草各種合 同文本，經(jīng)充分協(xié)商，最終簽訂合同。4.2工程項目部或項目公司的設(shè)立構(gòu)建搭配合理的項冃管理班子是項FI成功實施的關(guān)鍵。 由于項目工程期限長，II涉及投融資，建議采取項目公司的形成進彳亍操 作，項目結(jié)束后，項目公司注銷。也可以采取項目部的形式，這樣投資 主體必須單一。工程項目部和項目公司的組織機構(gòu)設(shè)置必須以滿足項目實施的需要，必 須科學(xué)合理。建立成立工程風(fēng)險控制部，對整個項冃工作流程和合同進 行管理。4.3工程實施方的選擇與確認在商業(yè)模式設(shè)計階段就

12、應(yīng)該對工程實施的參與方進行計劃，包括公司各 關(guān)聯(lián)公司的產(chǎn)品和服務(wù)項目的安排，以及對各工程實施方的合同進行起 草和確認。政府職能部門在工程實施過程中職責(zé)也應(yīng)進行規(guī)劃和控制，事先規(guī)劃之 后，可以在合同中進行明確。4.4工程設(shè)計選擇有資質(zhì)的設(shè)計單位進行設(shè)計，設(shè)計一定要得到有權(quán)部門的批準，最 好，公司能參與部分設(shè)計工作。工程設(shè)計之后，可以通過洽談或招標的方式取得該項目，最好以工程固 定總價的方式取得該項目，若采取建成審計后確認總價的方式，應(yīng)事先 列明關(guān)聯(lián)交易的金額。4.5工程建設(shè)按工程項冃計劃及工程建設(shè)合同進行工程建設(shè)。4.6工程竣工驗收和交付使用工程建設(shè)結(jié)束之后，立即中請工程竣工驗收，并交付使用。5控制5.1操作流程的控制成立風(fēng)