房地產(chǎn)評估終稿曉曉打印

1、 河南焦作錦江現(xiàn)代城 資產(chǎn)評估報(bào)告專業(yè)班級：工商11-2班姓名：馮曉曉學(xué)號：311110010202指導(dǎo)老師：許莉莉房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告估價(jià)項(xiàng)目名稱：錦江現(xiàn)代城房地產(chǎn)市場價(jià)格評估估 價(jià) 人 員：馮曉曉估價(jià)作業(yè)日期：2014年11月162014年11月27日估價(jià)報(bào)告編號：評字2014第02號目錄第一部分 估價(jià)師聲明.3第二部分 估價(jià)的假設(shè)和限制條件.4第三部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告.5一、估價(jià)對象. .5二、估價(jià)目的.6三、估價(jià)基準(zhǔn)日.7四、價(jià)值定義.8五、估價(jià)依據(jù).8六、估價(jià)原則.9七、估價(jià)方法.9八、估價(jià)結(jié)果.9九、估價(jià)作業(yè)日期10十、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期.10第四部分 估價(jià)技術(shù)報(bào)告.11一、

2、個(gè)別因素分析.11二、區(qū)域因素分析.11三、市場背景分析.12四、最佳使用分析.13五、估價(jià)方法的選用.14六、估價(jià)測算過程.15七、估價(jià)結(jié)果的確定.19第一部分 估價(jià)師聲明一、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6.

3、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7.需要聲明的事項(xiàng)：（1）本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2014年11月16日，提交報(bào)告之日為2014年11月27日。在市場無明顯價(jià)格波動條件下，報(bào)告有效期自提交報(bào)告之日起不超過一年，即2014年11月27日至2015年11月27日。隨著時(shí)間的推移，該房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。（2）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不能做其它用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。第二部分 估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、 本報(bào)告所稱評估價(jià)格，系指我們對所評估房地產(chǎn)在現(xiàn)有

4、用途不變并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報(bào)告所列明的目的在估價(jià)假設(shè)和限制條件下提出的公允估值意見。二、 在評估所委托房地產(chǎn)市場價(jià)格時(shí)，我們未考慮估價(jià)對象房地產(chǎn)所欠付的抵押、擔(dān)保以及如果該房地產(chǎn)出售則應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)值的任何限制，我們也未對房地產(chǎn)評估增值額作任何納稅準(zhǔn)備。本報(bào)告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響。三、 自估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對象的質(zhì)量及使用狀況如發(fā)生變化，并對估價(jià)對象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。四、 本次估價(jià)是以被估對象所有權(quán)人未與任何一方簽署針對于估價(jià)對象的無限期或影響估價(jià)

5、價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。 第三部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)對象1.估價(jià)對象基本狀況本次估價(jià)對象為錦江現(xiàn)代城房地產(chǎn)，人民廣場旁、焦作最中心區(qū)位、436畝的疆域、58萬平米的建筑體量、15萬平米的商業(yè)面積，錦江現(xiàn)代城是焦作毫無爭議的第一大盤，其傾力打造的是國際品質(zhì)社區(qū)。錦江現(xiàn)代城項(xiàng)目位于人民路與民主路交匯處，東邊緊挨著展覽中心、陽光大廈，與市政府、占地270畝的人民廣場僅百步之遙，南邊緊臨人民路，西邊與林科所、環(huán)保局相連，北邊就是南水北調(diào)寬達(dá)120米的世紀(jì)運(yùn)河，南水北調(diào)工程與項(xiàng)目之間還有一條寬達(dá)100米的濱水景觀帶。具體信息：行政區(qū)域：解放區(qū)項(xiàng)目位置：人民路669號建筑類型：高層物業(yè)類別：普通住宅

6、 開發(fā)商：河南和誠地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：河南和信物業(yè)管理有限公司2.估價(jià)對象區(qū)位狀況（1）解放區(qū)基本概況估價(jià)對象位于解放區(qū)，解放區(qū)轄9個(gè)街道：民生街道、民主街道、新華街道、焦西街道、焦南街道、焦北街道、七百間街道、上白作街道、王褚街道，區(qū)人民政府駐商業(yè)街184號。解放區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。（2）估價(jià)對象區(qū)位狀況位置：估價(jià)對象位于解放區(qū)，人民廣場旁、焦作最中心區(qū)位。該項(xiàng)目位于人民路與民主路交匯處，東邊緊挨著展覽中心、陽光大廈，與市政府、占地270畝的人民廣場僅百步之遙，南邊緊臨人民路，西邊與林科所、環(huán)保局相連，北邊就是南水北調(diào)寬達(dá)

7、120米的世紀(jì)運(yùn)河，南水北調(diào)工程與項(xiàng)目之間還有一條寬達(dá)100米的濱水景觀帶。社區(qū)成熟度：錦江現(xiàn)代城還有充滿格調(diào)的會所，以及滿足健康需求的網(wǎng)球場、健康跑道、兒童樂園、老人活動中心等設(shè)施。自然環(huán)境和人文環(huán)境：自然環(huán)境和人文環(huán)境優(yōu)良，項(xiàng)目聘請知名景觀公司，投入重金營造法式浪漫風(fēng)情主題園林，在闊綽的空間中，放置湖泊、堤岸、蘭圃亭榭、流水、名貴樹種等，并有蜿蜒的依云水系迂回穿行，自然圍合出多個(gè)獨(dú)立景觀組團(tuán)，從而融會出“不是桃源，勝似桃源”的景觀仙境。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：齊全交通：周邊公共交通：15路、18路、K7基礎(chǔ)設(shè)施狀況：周邊商業(yè)：家樂福、丹尼斯、山陽商城、溫州商貿(mào)城周邊公園：人民公園周邊學(xué)

8、校：人民中學(xué)(3)估價(jià)對象市場分析：2014年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價(jià)格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大。2014年1-10月，焦作商品房銷售面積為168.15萬平方米，比2013年同期增長49%。2014年1-10月份，焦作房地產(chǎn)開發(fā)與銷售投資完成總額為125.019億元，其中住宅79.2687億元，辦公樓為1.3704億元，商業(yè)營業(yè)用房為44.3799億元。施工房屋總面積為6991.4584萬平方米，其中住宅施工

9、面積為854.5309萬平方米，辦公樓施工面積為4.8678萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房施工面積為6132.0597萬平方米。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。調(diào)查顯示，10月份，我市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲30.57%，漲幅比上月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落1個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月縮小。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略有回落。月份，我市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降27.89%，降幅比上月縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.8%，本月漲幅比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響，11月份以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地

10、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金4985億元，比上年同期增長59.8%，增幅比1-10月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)?？傊?，錦江現(xiàn)代城房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價(jià)對象房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。二、估價(jià)目的本次估價(jià)為提供估價(jià)對象房地產(chǎn)客觀、公正、科學(xué)、合理的市場價(jià)格參考。三、估價(jià)基準(zhǔn)日2014年11月27日四、價(jià)值定義本次評估采用公開市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)格是指估價(jià)對象在符合估價(jià)假設(shè)及限制前提下，于估價(jià)基準(zhǔn)日2014年11月27日公開市場價(jià)格。五、估價(jià)依據(jù)1.有關(guān)政策法規(guī)和文件：（1）中華人民共和國物權(quán)法；（2）中華人民共和國擔(dān)保法；（3）城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；（4）房地產(chǎn)抵押估價(jià)

11、指導(dǎo)意見；（5）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）；（6）房屋所有權(quán)證(證號: 豫房權(quán)證字第01381779號);（7）中華人民共和國土地管理法；（8）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（9）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999；（10）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范GB/T18508-2006；（11）其它相關(guān)法律法規(guī)。2.評估人員掌握的有關(guān)市場資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料。六、估價(jià)原則本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等，對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評估。七、估價(jià)方法估價(jià)對

12、象用途為住宅，由于與估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價(jià)格。市場比較法：將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。八、估價(jià)結(jié)果本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所在區(qū)域的市場分析，按照房地產(chǎn)評估的基本原則和估價(jià)程序，選擇適宜的估價(jià)方法，評估得到估價(jià)對象房地產(chǎn)在價(jià)值定義和有關(guān)限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年11月27日的結(jié)果：房地產(chǎn)單價(jià)：5500.18元/平方米；房地產(chǎn)總價(jià)值：31801.04萬元；大寫：叁億壹仟捌佰零壹萬零肆佰元整；幣種：人民幣。九、

13、估價(jià)作業(yè)日期2014年11月16日至2014年11月27日十、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期在市場無明顯價(jià)格波動條件下，本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期自提交報(bào)告日期起不超過一年，即2014年11月27日至2015年11月27日。第四部分 估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、 個(gè)別因素分析估價(jià)對象基本狀況:本次估價(jià)對象為錦江現(xiàn)代城房地產(chǎn)，是和誠地產(chǎn)謀劃全國布局的第一個(gè)項(xiàng)目，人民廣場旁、焦作最中心區(qū)位、436畝的疆域、58萬平米的建筑體量、15萬平米的商業(yè)面積，錦江現(xiàn)代城項(xiàng)目位于人民路與民主路交匯處，東邊緊挨著展覽中心、陽光大廈，與市政府、占地270畝的人民廣場僅百步之遙，南邊緊臨人民路，西邊與林科所、環(huán)保局相連，北邊就是南水北調(diào)寬達(dá)1

14、20米的世紀(jì)運(yùn)河，南水北調(diào)工程與項(xiàng)目之間還有一條寬達(dá)100米的濱水景觀帶。二、 區(qū)域因素分析1、解放區(qū)基本概況估價(jià)對象位于解放區(qū)，解放區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。估價(jià)對象位于解放區(qū)，解放區(qū)轄9個(gè)街道：民生街道、民主街道、新華街道、焦西街道、焦南街道、焦北街道、七百間街道、上白作街道、王褚街道。區(qū)人民政府駐商業(yè)街184號。2、 估價(jià)對象區(qū)位狀況(1) 位置：估價(jià)對象位于解放區(qū)，人民廣場旁、焦作最中心區(qū)位。該項(xiàng)目位于人民路與民主路交匯處，東邊緊挨著展覽中心、陽光大廈，與市政府、占地270畝的人民廣場僅百步之遙，南邊緊臨人民路，西邊與林科所、環(huán)

15、保局相連，北邊就是南水北調(diào)寬達(dá)120米的世紀(jì)運(yùn)河，南水北調(diào)工程與項(xiàng)目之間還有一條寬達(dá)100米的濱水景觀帶。(2) 社區(qū)成熟度：錦江現(xiàn)代城還有充滿格調(diào)的會所，以及滿足健康需求的網(wǎng)球場、健康跑道、兒童樂園、老人活動中心等設(shè)施。(3) 自然環(huán)境和人文環(huán)境：自然環(huán)境和人文環(huán)境優(yōu)良，項(xiàng)目聘請知名景觀公司，投入重金營造法式浪漫風(fēng)情主題園林，在闊綽的空間中，放置湖泊、堤岸、蘭圃亭榭、流水、名貴樹種等，并有蜿蜒的依云水系迂回穿行，自然圍合出多個(gè)獨(dú)立景觀組團(tuán)，從而融會出“不是桃源，勝似桃源”的景觀仙境。(4)公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：齊全(5)交通：周邊公共交通：15路、18路、K7(6)基礎(chǔ)設(shè)施狀況：周邊商

16、業(yè)：家樂福、丹尼斯、山陽商城、溫州商貿(mào)城周邊公園：人民公園周邊學(xué)校：人民中學(xué)三、 市場背景分析2014年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價(jià)格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大。2014年1-10月，焦作商品房銷售面積為168.15萬平方米，比2013年同期增長49%。2014年1-10月份，焦作房地產(chǎn)開發(fā)與銷售投資完成總額為125.019億元，其中住宅79.2687億元，辦公樓為1.3704億元，商業(yè)營業(yè)用房為44.3799億元

17、。施工房屋總面積為6991.4584萬平方米，其中住宅施工面積為854.5309萬平方米，辦公樓施工面積為4.8678萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房施工面積為6132.0597萬平方米。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。調(diào)查顯示，10月份，我市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲30.57%，漲幅比上月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落1個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月縮小。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略有回落。月份，我市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降27.89%，降幅比上月縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.8%，本月漲幅比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響，11月份以

18、來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金4985億元，比上年同期增長59.8%，增幅比1-10月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)?？傊?，錦江現(xiàn)代城房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價(jià)對象房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。四、 最佳使用分析最高最佳使用原則，是要說明房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價(jià)對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。 最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷估價(jià)對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮：

19、1.法律上允許(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制,而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價(jià)。 2.技術(shù)上可行。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行估價(jià)。 3.經(jīng)濟(jì)上可行。即估價(jià)價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。 4.土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價(jià)時(shí)把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。 5.房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否平衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說

20、，估價(jià)時(shí)不按原用途估價(jià)，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行估價(jià)。6.可持續(xù)發(fā)展性。即在估價(jià)時(shí)不僅要研究過去和現(xiàn)在的價(jià)格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測未來價(jià)格和收益變動的趨勢。根據(jù)估價(jià)對象權(quán)屬狀況、地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境及充分利用土地資源，按照估價(jià)對象目前狀況繼續(xù)使用為最高最佳使用途徑。五、 估價(jià)方法的選用估價(jià)對象用途為住宅，由于與估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價(jià)格。六、 估價(jià)測算過程采用市場比較法測算估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格本次采用市場比較法的步驟為：1.

21、比較案例選擇根據(jù)市場調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價(jià)對象類似的三個(gè)房地產(chǎn)案例。項(xiàng)目案例A案例B案例C可比案例華融國際水岸龍?jiān)春H廣場四季花城交易價(jià)格（元/建筑平方米）5000.005800.005400.00層數(shù)8/1810/217/11結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修檔次毛坯，公共部分精裝毛坯毛坯2.因素選擇結(jié)合評估對象與比較案例的具體情況，我們選擇影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有：交易時(shí)間因素：指由于房地產(chǎn)交易的時(shí)間不同，造成房地產(chǎn)市場價(jià)格不同。交易情況因素：指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開、公正及客觀程度、稅費(fèi)的承擔(dān)情況等。區(qū)域因素：主要指居住社區(qū)成熟度、交通便捷度、環(huán)境條件、自然及人文景觀、公共服務(wù)設(shè)施、

22、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、與商業(yè)中心的接近程度等。個(gè)別因素：建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備設(shè)施情況、樓層、朝向、成新率等。3.編制因素條件說明表通過對估價(jià)對象和三個(gè)比較案例交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素的調(diào)查，列表對影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素條件進(jìn)行了說明，詳見下表。表1 因素條件說明表物業(yè)名稱待估對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素情況名 稱錦江現(xiàn)代城華融國際水岸龍?jiān)春H廣場四季花城所處地區(qū)解放區(qū)山陽區(qū)山陽區(qū)新鄉(xiāng)和平路建筑用途住宅住宅住宅住宅單價(jià)待估5000元/m5800元/m5400元/m交易日期2014年10月2014年10月2014年10月2014年10月交易狀況假設(shè)正常正常正常正常區(qū)域因素商

23、業(yè)繁華度較高，政務(wù)板塊一般,政務(wù)板塊和運(yùn)河板塊結(jié)合一般,政務(wù)板塊和運(yùn)河板塊結(jié)合處一般公共服務(wù)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施齊全公共服務(wù)設(shè)施齊全公共服務(wù)設(shè)施齊 全公共服務(wù)設(shè)施齊全社會環(huán)境較高較高較高較高道路狀況高級次高級次高級次高級距公交車站距離<150m<150m<150m<150m環(huán)境衛(wèi)生景觀較好較好較好較好市政設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混裝飾裝修情況毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房車位情況較充足較充足較充足較充足工程進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房綠化環(huán)保程度較好較好較好較好容積率高一般一般高日照、通風(fēng)程度相似相似相似相似4.編制比較因素條件指數(shù)表表 2 比較

24、因素條件指數(shù)表比較項(xiàng)目錦江現(xiàn)代城華融國際水岸龍?jiān)春H廣場四季花城銷售單價(jià)(元/平方米)待估 5000.005800.00 5400.00 交易情況正常正常正常正常交易日期2014.102014.102014.102014.10區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度成熟較成熟成熟較成熟交通便捷度十分便捷便捷便捷一般便捷環(huán)境條件環(huán)境優(yōu)美環(huán)境優(yōu)美環(huán)境優(yōu)美環(huán)境優(yōu)美自然及人文景觀優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施齊全齊全齊全齊全公共配套設(shè)置齊全齊全齊全齊全與商業(yè)中心的接近程度接近一般接近一般個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混裝修毛坯毛坯毛坯毛坯設(shè)備設(shè)施情況齊全齊全齊全齊全成新率全新全新全新全新5.因素修正系數(shù)表表 3 因素修正系數(shù)表比較項(xiàng)目華融國際水岸龍?jiān)春H廣場四季花城銷售單價(jià)(元/平方米)5000.00 5800.00 5400.00 交易