銷售人員答客問

1、銷售人員答客問第一節(jié)、 項目介紹、區(qū)域介紹1、 項目位置：普灣新區(qū)2、 項目占地、范圍：占地9萬平，建筑面積13萬平3、區(qū)域規(guī)劃：項目東側是政府規(guī)劃的大駝山公園，以及意圣元五星級酒店的高爾夫球場，南面是政府規(guī)劃的地鐵三號線，預計2012年開通。該項目與沈陽相距300多公里；距大連市中心和周水子國際機場60公里；距大窯灣港50公里；沈大，丹大，將來的高速鐵路穿境而過，與在建的皮炮高速連接，形成南北、東西都有高速公路的快速交通格局。西側是規(guī)劃的科教文衛(wèi)用地，市政府辦公大樓將喬遷于此，小學中學以及部分高校即將遷入，五所大中專院校的相繼落誕，為您的孩子提供一個良好的學習環(huán)境，北側就是政府即將改造的海灣

2、公園，目前清淤工程正在洽談之中，2014年投入使用。建成后普灣第一個游艇俱樂部也即將產(chǎn)生，延濱海路建造的戶外沙灘浴場，沿途設有垂釣區(qū)看海區(qū)以及休閑活動區(qū)等公用設施，為您的閑暇時間提供一個良好的去處。大型主題風情商街，滿足社區(qū)以及城市的消費需求。4、發(fā)展前景：這里是大連未來行政中心、人文之地，教育中心及普灣新區(qū)的購物、商業(yè)、娛樂、醫(yī)療中心，升值空間巨大，是投資置業(yè)的不二之選。第二節(jié)、 項目名稱及地理位置1、 樓盤名稱：海灣壹號2、 樓盤所在地理位置：普灣新區(qū)3、 周邊道路：三條道路，出行方便。北邊濱海路、南面海皮路4、 離主干道距離：濱海路不到一分鐘，海皮路2分鐘5、 周邊樓宇及建筑物情況：周邊

3、在建樓盤較多，是新興的居住區(qū)第三節(jié)、 交通及周邊配套1、 交通情況：107路公交 快軌 高速公路2、 購物：普蘭店商業(yè)資源共享 社區(qū)商業(yè)街3、 教育：小學、中學已規(guī)劃。大連高職以及中專院校、海洋大學整體動遷至此4、 醫(yī)療：規(guī)劃中醫(yī)院近在咫尺5、 銀行（金融機構）：未來公建會引進6、 餐飲、娛樂：五星級酒店、海灣公園等7公園、廣場（休閑場所）：多廣場，多會所大坨山公園、內部廣場第四節(jié)、 開發(fā)設計、施工單位資料1、 開發(fā)商名稱：萬成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、 企業(yè)介紹：3、 設計單位名稱：同濟大學4城建商名稱：南通三建5、監(jiān)理單位名稱：大連方舟工程監(jiān)理咨詢有限公司7、 園林設計公司名稱：第五節(jié)、 樓盤

4、相關資料一、 小區(qū)規(guī)劃1、 占地面積;9萬平2、 規(guī)劃建筑面積：13萬平3、 建筑棟數(shù)：17棟4、 容積率：1.65、 綠化率：40%6、 項目設計思想、建筑風格及規(guī)劃特色：art deco風格，不同組團、區(qū)位建筑采取不同的形態(tài)處理手法，在統(tǒng)一中尋求形態(tài)上的多樣變化，并強調與地形地貌的結合。沿海高層輪廓造型處理，并結合燈箱統(tǒng)一設計，內部小高層以坡頂為主，平坡結合；直線為主，折線結合；淺色為主，局部深色。立面材料運用以親近人、親近自然和整體為原則。7、 景觀設計理念及設計特點：充分利用北面普蘭店灣的景觀優(yōu)勢，通過建筑單體之間的錯位關系，將海灣美景引入小區(qū)內部，同時借用東面大駝山林地的景觀資源為小

5、區(qū)所用。內部通過設置集中綠地與組團綠地，以加強家家戶戶的景觀資源8、 小區(qū)景觀設計中，栽種樹種上有何特點？9、 小區(qū)景觀設計中，具體組成元素的種類及數(shù)量？總體景觀分級設置。為地塊中央的有機形態(tài)的中心綠地和入口廣場為第一級設置，以大氣，自然和人工結合為特征。三個組團形態(tài)各異的主題廣場和景觀綠化為第二級設置，以幾何構圖和硬質為特征。第三級設置為一層住宅前的公共綠地，以花木、草地、自然、軟質為特征。從一級到三級，環(huán)境設計的元素特點各不相同，逐級變化，形成有層次的綠色活動空間10、 小區(qū)內設幾個出口？3個出口分別為東 南 西。11、 小區(qū)內是否規(guī)劃地上臨時車位，是車位還是車庫？地上車位與地下車庫相結合

6、12、小區(qū)內一層可否商用？有何特點？14#17#樓1樓為公建13、小區(qū)是什么建筑風格？有何建筑特點？14、小區(qū)的海拔高度是多少？15、幾層以上可以看見海？6層以上可以看海16、能否實現(xiàn)人車分流？人車分流人車分流設計。保證小區(qū)內部交通秩序。17、項目商業(yè)部分的土地如何規(guī)劃？何時完成？對小區(qū)有何影響？18、小區(qū)內的樓的高度為什么不一致？19、樓間距多少？47米二、 周邊規(guī)劃1、 工程開工時間、交屋時間？2、 總體竣工時間？三、 樓棟設計1、 各樓朝向與南北向夾角度數(shù)？2、 建筑結構為何形式？不同組團、區(qū)位建筑采取不同的形態(tài)處理手法，在統(tǒng)一中尋求形態(tài)上的多樣變化，并強調與地形地貌的結合。沿海高層收頭

7、局部作造型處理，并結合燈箱統(tǒng)一設計，內部小高層以坡頂為主，平坡結合；直線為主，折線結合；淺色為主，局部深色。立面材料運用以近人、自然和整體為原則。3、 外墻是否采用保溫措施？外墻材料采用200厚加氣混凝土砌塊。外墻保溫，多層采用40厚膨脹?；⒅楸馗苫焐皾{保溫，小高層采用30厚膨脹?；⒅楸馗苫焐皾{保溫4、 空調位的處理方案？空調機位采用淺色（或銀色）金屬格柵，或采用木質格柵，以不銹鋼釘固定于鋼框架上，采用門式構造安裝5、 外立面標準？使用暖色調面磚或涂料，基面色彩以淺灰調為主6、 一梯幾乎？幾部電梯？一梯三戶7、 層高多少？8、 得房率：9、 地下停車場可否直接進樓？地下停車場可直接進樓

8、10、 公攤面積是如何計算的？11、為什么同一戶種戶型面積不一致？12、戶型有多少種？24種13、面積區(qū)間？50210平14、銷售價格：（均價）5500元/平15、窗戶的形式品牌及開啟形式？16、開發(fā)商交樓標準？四、 建筑配套（待定）1、 電梯品牌及運動速度2、電梯間及前室占多少面積？2、 小區(qū)是否使用二次加壓水？水箱是什么材料的？水源引兩根DN200的給水管進入基地，兩路引入管在基地內連接組成環(huán)狀。基地內給水、消防、綠化、景觀等用水均從此管網(wǎng)上引出。市政給水壓力暫定為0.25MPa。用水量：最高日用水量：900m/d最大時用水量：93.75m3/h給水系統(tǒng)：基地內所有四層以下用水均由市政給水

9、管網(wǎng)直接供給，五層及五層以上由生活水箱和變頻泵聯(lián)合供給。在公共地下車庫設不銹鋼水池，水池的水經(jīng)生活水泵加壓提升至五層及五層以上各用水點。在建筑單體室外水表井設置總水表井，且住宅應在每層設置水表分戶計量。本基地除住宅每戶采用燃氣熱器供熱水以外，均無熱水供應。4、是否采用中水回用？5、網(wǎng)線、電話、有線終端數(shù)量及插口位置？ 本工程電信系統(tǒng)包括通信網(wǎng)和小區(qū)局域網(wǎng)。電話干線采用HYA0.5塑料電話電纜敷設，電話支線采用HBV電話線敷設。局域網(wǎng)采用綜合布線方式，水平子系統(tǒng)和垂直子系統(tǒng)全部采用五類UTP電纜敷設，設備間子系統(tǒng)全部采用五類跳接線設備，建筑群干線子系統(tǒng)全部采用六芯多模光纖敷設。 本工程設置電信總

10、機房，供市話光纜引入并安裝光端設備，用于安裝小區(qū)局域網(wǎng)的網(wǎng)絡管理設備及市政數(shù)據(jù)通信線路的接口設備，各棟樓每個單元設有一個供電信、網(wǎng)絡及其他弱電系統(tǒng)布設垂直電纜的電信間，地塊綜合布線系統(tǒng)的設備間子系統(tǒng)設備也安裝在電信間內。 本工程內全部配設直線電話，其中住宅內每戶設2門直線電話，引入2對電話線，分別在客廳和臥室內，與網(wǎng)絡系統(tǒng)合并設置雙孔信息插座。另在商場、車庫內按照需要安裝直線電話。每棟樓內均留有一定備用線對供住宅區(qū)發(fā)展信息和科技新技術時使用。 本工程局域網(wǎng)的主干線采用ATM技術，并與各信息網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)、小區(qū)物業(yè)管理機構可通過安裝在電信總機房內的網(wǎng)絡管理設備管理局域網(wǎng)及進線信息的收集和轉發(fā)，可為用戶提

11、供社會、經(jīng)濟等多媒體信息和社區(qū)物業(yè)服務，可接一臺數(shù)據(jù)終端，公建預留一定數(shù)量的信息點。6、 消防及就生設施？本項目商業(yè)街部分耐火等級為二級，住宅與商業(yè)之間設防火墻等防火分隔，并設置自動噴水滅火系統(tǒng)，每5000m2設為一個防火分區(qū)，并且每個防火分區(qū)的安全出口為兩個。所有直接通向公共走道的房門至外部出口或封閉樓梯間的最大距離滿足規(guī)范的要求。疏散走道及樓梯的最小凈寬滿足人員疏散寬度的要求。地下停車庫，總停車數(shù)量為754輛，設3個雙車道出入口。地下車庫設置自動噴水滅火系統(tǒng)，每4000m2設為一個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)的安全出口不少于兩個。兩個防火分區(qū)之間用防火墻或防火卷簾分隔。四個組團均有大于4米的消防

12、車道環(huán)通，符合規(guī)范要求7、 抗震？8、 采暖形式?地熱9、 電容量？負荷估算按照以下原則：住宅樓87134，100W/，8713.4KW沿街商業(yè)11254.47，100W/ ，1125.4KW地下汽車庫40631，20W/ ，812.6KW景觀照明：200KW總用電負荷約為10851.4KW本地塊擬建35KV變電站一座，10KV變電站6座,1座（2*2000KVA），5座（2*1600KVA），全部設于地下室。電源均由變電站以380220V三相四線電纜敷設至各樓配電間。10、煤氣開通必須達到70%入住率是指單棟樓還是整個小區(qū)？10、 寬帶網(wǎng)的容量是多少？由哪家公司負責安裝？中國聯(lián)通12、空調預

13、留口有幾個？分布情況？13、管家房面積？五、 物業(yè)管理1、 物業(yè)管理公司，簡介？2、 車位的收費標準何時出臺？3、停車場如何保證安全管理？4、車位面積多大？車行通道凈寬7.2米，停車位凈寬2.5米，凈長度5.5米。地下車庫（不包含地下設施用房）建筑面積約為31046平方米，共產(chǎn)生754個停車泊位。5、停車場入口高度是多少？6、有臨時地上停車位嗎？如何收費？7、停車場啟用前在小區(qū)內停車收費嗎？如何管理？8、 最大樓間距和最小樓間距分別是多少？樓間距47米9、物業(yè)管理服務項目及收費？10、有線電視的開通時間？11、管道煤氣的開通時間？12、能否自行安裝太陽能熱水器？13、本物業(yè)的保安措施有哪些？1

14、4、物業(yè)收費標準時多少？物業(yè)費當中是否包含電梯費？15、頂層能否安裝太陽能熱水器？16、從哪一層開始收取電梯費？17、業(yè)主委員會是否有權更換物業(yè)單位？18、電費收費標準？第六節(jié)、樓盤銷售1、 售樓處地址？電話？普灣新區(qū)、83446777 834477772、什么時候正式發(fā)售？3、按揭銀行？4、幾年幾成？5、買房需交哪些費用？6、交屋費用包括哪些？要繳納多少？第七節(jié)、合同及貸款1、如果業(yè)主因一年內辦不了產(chǎn)權而退房，已裝修的房子該如何賠償？合同中能否加以規(guī)定？2、限定的最長時間是幾天？3、約到合同登記完畢的具體承諾期限是幾天？4、合同條款不能增減有何法律依據(jù)？5、簽證費是何時取消？為何取消？6、外

15、地客戶能否辦理八成按揭貸款？第八節(jié)、開發(fā)商承諾1、土地使用權的有效期限及起始日期？70年2、辦理房地產(chǎn)證需多長時間？第九節(jié)、銷售策略1、本樓盤賣點？12萬平米ART藝術建筑，位于海灣新區(qū)大坨山西側，東臨大海，綠蔭繁花，海光瀲艷。海灣壹號擁有很多個廣場，形成以廣場、植被、建筑相結合的完美生態(tài)體系。高達47米的樓間距,視野從此不受阻隔，交通便利，從小學到中學，再到大學處處浸染著書香和墨韻，“音樂、運動、休閑”三大主題精心配制的海灣壹號主題會所。2、銷售優(yōu)勢：3、優(yōu)惠方式：第十節(jié)、建筑結構及材料1、框架短肢剪力墻優(yōu)點？2、小區(qū)如何實現(xiàn)分戶計量？收費標準何時出臺？3、室內哪些墻體是承重墻？4、房屋的層

16、高？5、房屋的凈高是多少？6、由誰出資維修及更換電梯？第十一節(jié)、有關樣板間1、 樣板間結構是否也現(xiàn)房一致？如何出入在哪里？2、樣板間與現(xiàn)房是按1:1的比例建的嗎？第十二節(jié)、有關交房1、能否提前交鑰匙？2、如果交房時不領鑰匙是否也要交納物業(yè)費及采暖費？3、能否保證在合同約定的期限內辦理產(chǎn)權？4、交房當日就可以辦理產(chǎn)權嗎？第十三節(jié)、其他相關知識1、怎么申請房地產(chǎn)權登記？2、已售公房怎么上市出售？3、房地產(chǎn)登記是以什么為單位進行登記？4、具備什么條件可以申請初始登記？5、申請土地使用權初始登記應提交什么文件？6、申請房地產(chǎn)權初始登記應提交什么文件？7、哪些房地產(chǎn)登記需要公告？公告期市多長？8、土地的

17、使用年限是如何確定的？9、哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉移登記？10、預購房地產(chǎn)如何進行抵押登記？11、以抵押的房地產(chǎn)能否轉讓？12、以房地產(chǎn)抵押銀行貸款是否一定要辦理登記？13、貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？14、出讓土地使用年限屆滿后，土地使用權連同房屋要如何處理？15、辦理銀行按揭的住宅為什么還要購買房屋保險？16、若購房投資時為了保值和升值，在購房時應注意什么？17、如果有顧客問你，購買現(xiàn)房和購買期房各有什么利弊，你怎樣回答？18、從住房的主臥室、次臥室、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺幾個功能分區(qū)來看，一般顧客在購房時，首先根據(jù)哪兩個功能空間的朝向來判斷一套房的朝向優(yōu)劣？19、什么樣的

18、購房合同必須進行公證？20、已辦銀行按揭的商品房，當國家調整銀行利率時，按揭貸款利率是否也隨著調整？21、建設部規(guī)定1998年9月1日后入伙的住宅必須向業(yè)主提供“兩書”，這兩書指的是什么？22、他人在什么情況下可以代替購房者簽訂買賣合同？23、對業(yè)主來說，一般容積率以大為好還是以小為好？24、購買商品房后，購房人是否擁有房屋所占土地的所有權？25、購房者在買賣房屋的過程中，和開發(fā)商發(fā)生糾紛，可以采取哪幾種方式解決?26、請你解釋框架結構是怎么回事？27、一套住宅中，廚房與進戶門、客廳、臥室應怎樣搭配才方便實用？28、房地產(chǎn)證有什么作用？29、為什么說物業(yè)管理會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響？30、商品房交付使用時，開發(fā)商必須取得哪種證書？31、房地產(chǎn)權轉移登記發(fā)證后，業(yè)主可擁有什么權利？32、一般來說，評價房屋的素質包括有幾個方面？33、高層住宅和多層住宅相比各有什么優(yōu)點？34、你是怎樣鑒別建