關(guān)于解決企業(yè)用地緊張和地價(jià)高問(wèn)題的思考

1、關(guān)于解決企業(yè)用地緊張和地價(jià)高問(wèn)題的思考針對(duì)全縣“服務(wù)農(nóng)村、服務(wù)企業(yè)”活動(dòng)期間，基層反映的企業(yè)用地緊張、用地成本高問(wèn)題，本課題組通過(guò)剖析問(wèn)題起因，多層面比較，提出破解難題的對(duì)策，供領(lǐng)導(dǎo)班子集體決策參考。一、正確認(rèn)識(shí)企業(yè)發(fā)展用地難問(wèn)題當(dāng)前，企業(yè)發(fā)展用地難問(wèn)題客觀存在，主要有三種表現(xiàn)形式。（一）園區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)直接可利用的存量土地不多，大企業(yè)、大項(xiàng)目落戶(hù)困難。全縣九大工業(yè)園區(qū)規(guī)劃總面積6.25萬(wàn)畝，實(shí)際可利用土地5.26萬(wàn)畝，已開(kāi)發(fā)1.81萬(wàn)畝，尚可開(kāi)發(fā)3.45萬(wàn)畝（具體見(jiàn)附件1、附件2）。由于漩門(mén)三期海堤未合攏，規(guī)劃在三期圍墾區(qū)域內(nèi)的機(jī)電園區(qū)4100畝、汽摩園區(qū)1967畝、閥門(mén)園區(qū)1000畝存量土地，

2、目前無(wú)法開(kāi)發(fā)利用；由于土地征用問(wèn)題，機(jī)電園區(qū)630畝、大麥嶼工業(yè)園區(qū)600畝、包裝園區(qū)1400畝存量土地，無(wú)法開(kāi)發(fā)利用；由于農(nóng)保地調(diào)整原因，科技園區(qū)清港片565畝存量土地，無(wú)法開(kāi)發(fā)利用；由于土地利用總體規(guī)劃調(diào)整涉及未利用地指標(biāo)問(wèn)題，漩門(mén)工業(yè)城3374畝存量土地，無(wú)法開(kāi)發(fā)利用；由于基礎(chǔ)設(shè)施配套問(wèn)題，五金電鍍園區(qū)10049畝存量土地，無(wú)法開(kāi)發(fā)利用；由于下涂、文旦場(chǎng)等開(kāi)發(fā)未啟動(dòng)，濱港工業(yè)城5555畝存量土地，無(wú)法利用。因此，目前全縣可以直接開(kāi)發(fā)利用的工業(yè)用地存量3816畝，剔除濱港工業(yè)城的村級(jí)工業(yè)用地630畝、電鍍中心170畝，以及漩門(mén)工業(yè)城調(diào)劑給楚門(mén)鎮(zhèn)的280畝，機(jī)電園區(qū)500畝和汽摩園區(qū)300畝

3、土地統(tǒng)一由縣建設(shè)規(guī)劃部門(mén)安排拆遷安置企業(yè)外，園區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)可直接開(kāi)發(fā)利用的土地存量?jī)H有1936畝。況且這些土地分散在不同的開(kāi)發(fā)主體，單體成片的區(qū)塊不多，滿足不了大企業(yè)、大項(xiàng)目落戶(hù)。（二）部分企業(yè)存在“戀土”情結(jié)，不愿跨區(qū)域發(fā)展造成用地困難。基于生產(chǎn)生活習(xí)慣以及便利因素考慮，部分企業(yè)“就近”發(fā)展的思想嚴(yán)重，不愿跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)、跨村到其他地方發(fā)展，比較突出的是坎門(mén)企業(yè)。一方面，坎門(mén)工業(yè)發(fā)展空間十分有限，原總體規(guī)劃范圍內(nèi)僅有的雙龍、水龍、東風(fēng)、紅旗等4個(gè)工業(yè)區(qū)塊基本開(kāi)發(fā)完畢，并且2002年坎門(mén)納入建城區(qū)后，上述4個(gè)工業(yè)區(qū)塊土地調(diào)整為商住用地，企業(yè)發(fā)展受到制約。另一方面，坎門(mén)原先是全縣汽摩配產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地，大大小

4、小的登記在冊(cè)企業(yè)916家，其中規(guī)模以下的企業(yè)占到74%，小企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張非常迅速，用地意愿非常迫切。動(dòng)員其落戶(hù)濱港或漩門(mén)工業(yè)城，要么嫌語(yǔ)言不通，要么嫌路途太遠(yuǎn)，招工困難，生活不便，硬是死盯漩門(mén)三期靠近坎門(mén)的圍墾土地。（三）園區(qū)土地價(jià)格偏高，部分企業(yè)無(wú)法承受造成用地困難。從縱向看，工業(yè)用地招拍掛前后，地價(jià)差距很大（具體見(jiàn)附件3）。以?xún)纱蠊I(yè)城為例，協(xié)議出讓時(shí)，企業(yè)凈地取得價(jià)主要由征地成本、審批費(fèi)用、出讓業(yè)務(wù)費(fèi)以及園區(qū)開(kāi)發(fā)成本等組成（不包括建設(shè)報(bào)批過(guò)程中的城市建設(shè)配套設(shè)施費(fèi)），且凈出讓金全額緩繳或返借。因此，協(xié)議出讓期間，濱港工業(yè)城剔除返借的出讓金平均8萬(wàn)元/畝，凈地取得價(jià)為21萬(wàn)元/畝；漩門(mén)工業(yè)城

5、剔除返借出讓金平均10萬(wàn)元/畝，凈地取得價(jià)為27萬(wàn)元/畝。掛牌出讓時(shí)，土地取得價(jià)在原有四項(xiàng)成本基礎(chǔ)上，再增加了土地增值收益、三項(xiàng)基金分配支出兩項(xiàng)，其中，三項(xiàng)基金提取額度約為土地成本的1520%，相當(dāng)于凈增4.56萬(wàn)元/畝；土地增值收益評(píng)估時(shí)按25%考慮，相當(dāng)于凈增14萬(wàn)元/畝。同時(shí)，審批費(fèi)用大幅度提高，每畝土地增加16000元。另外在出讓價(jià)格評(píng)估時(shí)，所有非耕地一律按耕地評(píng)估。因此，招拍掛期間，濱港工業(yè)城出讓起始價(jià)為34.29萬(wàn)元/畝，加上園區(qū)凈地開(kāi)發(fā)成本14.124萬(wàn)元/畝（11.77×1.2），企業(yè)凈地取得價(jià)為48.414萬(wàn)元/畝；漩門(mén)工業(yè)城出讓起始價(jià)為35.088萬(wàn)元/畝，加上園

6、區(qū)凈地開(kāi)發(fā)成本19.068萬(wàn)元/畝（15.89×1.2），企業(yè)凈地取得價(jià)為54.156萬(wàn)元/畝。與協(xié)議出讓相比，兩大工業(yè)城招拍掛時(shí)的凈地取得價(jià)平均凈增27萬(wàn)元/畝。所以，很多企業(yè)因無(wú)法承受過(guò)高的出讓底價(jià)，而不敢報(bào)名參與競(jìng)拍。2008年10月份濱港工業(yè)城6宗130畝土地流拍，就是很好的例子。從橫向看，工業(yè)用地招拍掛后，我縣與其他縣市地價(jià)差距也很大。比較突出的是，我縣土地評(píng)估時(shí)，土地增值平均收益為25%，城鎮(zhèn)廉租住房保障金按凈收益10%提取，用于補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出以及保持被征地農(nóng)民原有生活水平支出按土地出讓總價(jià)款10%提取，國(guó)有土地收益基金按土地出讓總價(jià)款5%提取，而三門(mén)縣的土地

7、增值收益為零，考慮到廉租住房政策的執(zhí)行問(wèn)題，城鎮(zhèn)廉租住房保障金按土地出讓總價(jià)款3提取，用于補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出以及保持被征地農(nóng)民原有生活水平支出按土地出讓總價(jià)款3提取，國(guó)有土地收益基金按土地出讓總價(jià)款3%提取。因此，在三項(xiàng)基金提取上，我縣與三門(mén)相差3.45萬(wàn)元/畝。另外，三門(mén)不向企業(yè)收取園區(qū)開(kāi)發(fā)成本，而我縣向企業(yè)收取園區(qū)毛地開(kāi)發(fā)成本11.7715.89萬(wàn)元/畝。二、解決企業(yè)發(fā)展用地難問(wèn)題的對(duì)策圍繞縣委提出打造溫臺(tái)沿海產(chǎn)業(yè)帶重要戰(zhàn)略樞紐的目標(biāo)，結(jié)合近中期縣域工業(yè)發(fā)展要求，解決企業(yè)發(fā)展用地難問(wèn)題，可從以下三方面入手。（一）盤(pán)活現(xiàn)有可用的存量土地。加大園區(qū)建設(shè)的考核力度，將開(kāi)發(fā)現(xiàn)有可用存量土地

8、納入相關(guān)園區(qū)的年度急難險(xiǎn)重工作內(nèi)容進(jìn)行考核，并增加考核權(quán)重。制定年度土地招拍掛工作計(jì)劃，定期召開(kāi)工業(yè)用地招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，盡量做到每月推出若干宗土地進(jìn)行招拍掛，確保今明兩年完成濱港工業(yè)城600畝、漩門(mén)工業(yè)城1120畝、科技園區(qū)清港片230畝以及大麥嶼工業(yè)園區(qū)254畝的供地任務(wù)。結(jié)合城區(qū)拆遷安置工作，由縣建設(shè)規(guī)劃部門(mén)倒排縣汽摩園區(qū)300畝、機(jī)電園區(qū)500畝土地的企業(yè)安置進(jìn)度表，加快安置步伐，并將剩余土地盡快進(jìn)行招拍掛，解決其他企業(yè)的用地問(wèn)題。進(jìn)一步統(tǒng)一沙門(mén)23個(gè)村的思想，可以采用23個(gè)村自行組建股份公司形式，也可以委托濱港工業(yè)城開(kāi)發(fā)有限公司的形式，加快濱港工業(yè)城630畝村級(jí)工業(yè)用地開(kāi)發(fā)建設(shè)。同

9、時(shí)，進(jìn)一步明確征地主體，加快機(jī)電園區(qū)630畝、大麥嶼工業(yè)園區(qū)600畝、包裝園區(qū)1400畝存量土地的征用步伐，盡早啟動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)。（二）加快推進(jìn)待開(kāi)發(fā)土地的成熟。首先是漩門(mén)三期的開(kāi)發(fā)建設(shè)。隨著2010年底漩門(mén)三期海堤的即將合攏，抓緊編制漩門(mén)三期開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃，并與原機(jī)電、閥門(mén)、汽摩工業(yè)園區(qū)規(guī)劃在其區(qū)域內(nèi)的工業(yè)區(qū)塊做好銜接。適時(shí)明確工業(yè)區(qū)塊開(kāi)發(fā)主體和開(kāi)發(fā)時(shí)間，啟動(dòng)建設(shè)用海報(bào)批前期工作，盡早取得海域使用權(quán)證，為縣域工業(yè)中期發(fā)展提供充足的土地資源。其次是濱港工業(yè)城下涂以及西沙門(mén)的開(kāi)發(fā)。抓緊聯(lián)系省圍墾造地有限公司，盡快解決養(yǎng)殖戶(hù)的租用灘涂問(wèn)題，談妥土地回購(gòu)價(jià)格。在今年國(guó)家啟動(dòng)實(shí)施海域使用新政策并嚴(yán)格控制審批

10、灘涂圍墾項(xiàng)目前，抓緊包裝上報(bào)西沙門(mén)圍墾項(xiàng)目。適時(shí)出臺(tái)政策征用山體，為下涂開(kāi)發(fā)及西沙門(mén)圍墾工程提供石料。同步做好110千伏變電所新建項(xiàng)目的前期工作。第三是做好五金電鍍園區(qū)開(kāi)發(fā)的前期工作。緊緊抓住省鹽務(wù)局迫切要求我縣對(duì)縣鹽務(wù)局進(jìn)行轉(zhuǎn)制的有利時(shí)機(jī)，全力做好干江鹽場(chǎng)職工的信訪調(diào)處工作，爭(zhēng)取早日啟動(dòng)鹽場(chǎng)廢轉(zhuǎn)工作，并在今后的交通道路、電力設(shè)施、水利事業(yè)等建設(shè)方面多予以?xún)A斜，為五金電鍍園區(qū)的啟動(dòng)開(kāi)發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。第四是抓緊優(yōu)化部分工業(yè)區(qū)塊的布局。隨著坎門(mén)城市建設(shè)中心的逐步轉(zhuǎn)移，結(jié)合8月份港南分區(qū)規(guī)劃的編制，盡快將東風(fēng)、水龍、雙龍、紅旗等工業(yè)區(qū)塊的商住用地調(diào)整為工業(yè)用地，解決部分就近企業(yè)的用地難題。（三）切實(shí)

11、降低企業(yè)土地取得價(jià)。首先可以考慮降低凈地出讓價(jià)。以?xún)纱蠊I(yè)城為例，有以下七方面可降空間。（1）調(diào)整評(píng)估方法，按地類(lèi)性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估，原非耕地每畝可降9萬(wàn)元；（2）三項(xiàng)基金在土地評(píng)估時(shí)，從成本構(gòu)成中剔除，每畝可降 4萬(wàn)多元；（3）回填費(fèi)用在土地評(píng)估時(shí)，從成本構(gòu)成中剔除，漩門(mén)工業(yè)城每畝可降1.4萬(wàn)元，濱港工業(yè)城可降1萬(wàn)元；（4）參照三門(mén)做法，土地增值收益從25%調(diào)整為零，漩門(mén)工業(yè)城每畝可降6.5萬(wàn)元，濱港工業(yè)城可降7萬(wàn)元；（5）參照三門(mén)做法，土地收益基金從5%調(diào)整為3%，漩門(mén)工業(yè)城每畝可降0.7萬(wàn)元，濱港工業(yè)城可降0.68萬(wàn)元；（6）參照三門(mén)做法，補(bǔ)助被征地農(nóng)民保障金從10%調(diào)整為3，漩門(mén)工業(yè)城每畝可

12、降3.4萬(wàn)元，濱港工業(yè)城可降3.3萬(wàn)元；（7）參照三門(mén)做法，城鎮(zhèn)廉租住房保障金從10%調(diào)整為3，漩門(mén)工業(yè)城土地可降2萬(wàn)元，濱港工業(yè)城可降1.9萬(wàn)元。其次可以考慮降低園區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)向企業(yè)收取的開(kāi)發(fā)成本，降低部分資金從土地凈收益中予以彌補(bǔ)。第三是考慮兩大工業(yè)城大配套已收取，取消城市建設(shè)配套設(shè)施費(fèi)，每畝可降3萬(wàn)元。為此，同時(shí)考慮降低上述空間1、4，組成比較科學(xué)的附件3的方案一，漩門(mén)工業(yè)城每畝可降16.4萬(wàn)元，濱港工業(yè)城可降17.2萬(wàn)元。同時(shí)考慮降低上述7方面空間，并取消城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，組成最大降幅空間的附件3的方案二，兩大工業(yè)城每畝土地可降23萬(wàn)元。當(dāng)然，采取上述一系列措施降低地價(jià)后，可能會(huì)帶來(lái)以

13、下幾方面的矛盾。一是兩大工業(yè)城內(nèi)部之間以及工業(yè)城與其他相鄰的園區(qū)之間的耕地與非耕地的評(píng)估上，容易造成同地不同價(jià)問(wèn)題。二是地方財(cái)政收入將明顯減少，具體見(jiàn)附件4、附件5。三是新的地價(jià)政策出臺(tái)后，將造成上階段通過(guò)招拍掛取得的土地價(jià)值明顯縮水。課題負(fù)責(zé)人：章 勇 課題組成員：史煒榮 曾子文 陳楊建 方建國(guó) 林 莘 金馮琴吳國(guó)才 蔡曉青12附件1：全縣工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)用地調(diào)查表 單位：畝園區(qū)名稱(chēng)規(guī)劃面積實(shí)際可用 面積已 開(kāi) 發(fā) （供地） 面 積尚可開(kāi)發(fā)面積不宜開(kāi)發(fā)面積合計(jì)至2001年底止2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年全縣總計(jì)6251752610181064056266

14、8253964510434761104513493450499071、科技工業(yè)園區(qū)718059004625230158443514023534020039012751280 科技工業(yè)園區(qū)清港片35802800200589624423012013016018045795780 科技工業(yè)園區(qū)楚門(mén)片360031002620140534020520105180203454805002、汽摩工業(yè)園區(qū)5370487023031024837241651702011621952567500 縣汽摩工業(yè)園區(qū)4670417016033794102181002011001952567500 汽摩工業(yè)園區(qū)東區(qū)7007

15、00700100380236570623、閥門(mén)工業(yè)園區(qū)1760150050012770180834010002604、機(jī)電工業(yè)園區(qū)7380663013005005001005015053307505、包裝工業(yè)園區(qū)310025001100472411229510014006006、大麥嶼工業(yè)園區(qū)610041003246108017273720425235528516185420007、縣五金電鍍工業(yè)園區(qū)120001030025169803531361004917008、濱港工業(yè)城1106195602105205164158201745515019、漩門(mén)工業(yè)城8566725026761934340

16、40245741316附件2：全縣工業(yè)園區(qū)尚可開(kāi)發(fā)用地調(diào)查表 單位：畝園區(qū)名稱(chēng)尚可開(kāi)發(fā)面積目前可開(kāi)發(fā)面積目前難以開(kāi)發(fā)面積合計(jì)其中工業(yè)用地合計(jì)開(kāi)發(fā)條件不夠成熟征地難土地指標(biāo)未解決全縣總計(jì)34504526438162924023236263033741、科技工業(yè)園區(qū)1275710242565565 科技工業(yè)園區(qū)清港片795230230565565 科技工業(yè)園區(qū)楚門(mén)片480480122、汽摩工業(yè)園區(qū)256760030019671967 汽摩工業(yè)園區(qū)256760030019671967 汽摩工業(yè)園區(qū)東區(qū)3、閥門(mén)工業(yè)園區(qū)1000100010004、機(jī)電工業(yè)園區(qū)5330600500473041006305

17、、包裝工業(yè)園區(qū)1400140014006、大麥嶼工業(yè)園區(qū)8542542546006007、五金電鍍工業(yè)園區(qū)1004910049100498、濱港工業(yè)城745519001400555555559、漩門(mén)工業(yè)城45741200112033743374附件3：兩大工業(yè)城工業(yè)用地成本價(jià)構(gòu)成（評(píng)估價(jià)）園區(qū)名稱(chēng)總用地面積出讓面積（畝）帶征面積（畝）說(shuō) 明企業(yè)最低取得價(jià)（萬(wàn)元/畝）凈地出讓單價(jià)（萬(wàn)元/畝）地價(jià)評(píng)估構(gòu)成（萬(wàn)元/畝）帶批成本價(jià)（萬(wàn)元/畝）園區(qū)建設(shè)毛地開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元/畝）合計(jì)征地成本審批費(fèi)用出讓業(yè)務(wù)費(fèi)土地增值收益三項(xiàng)基金分配支出回填費(fèi)用欄目1=2+32345=6+15×16=7+3

18、5;147=8+9+10+11+12+13891011121314=8+9+10+1315漩門(mén)工業(yè)城1.21.000.206年實(shí)施招拍掛前37.90415.40413.554.054.880.344.28009.2718.75現(xiàn)行稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)54.15635.08830.944.0510.120.515.774.436.0620.7415.89方案一37.69618.62816.14.052.170.3603.466.0612.6415.89方案二31.1747.8346.574.052.170.100.2506.3221.95濱港工業(yè)城1.21.000.206年實(shí)施招拍掛前30.1616.756

19、14.744.834.880.374.660010.0811.17現(xiàn)行稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)48.41434.2930.204.8310.120.506.124.354.4019.8511.77方案一31.26417.1414.84.832.170.3603.14.411.711.77方案二25.3088.9047.474.832.170.1700.307.1716.17方案一：以非耕地、土地增值收益為0作為評(píng)估依據(jù)；方案二：以非耕地、土地增值收益為0、土地收益基金3%、補(bǔ)助被征地農(nóng)民保障金3、廉租住房3、回填費(fèi)用直接支付作為評(píng)估依據(jù)，另減城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)3萬(wàn)元。附件4：1999年至2009年全縣國(guó)有土地

20、使用權(quán)出讓金有關(guān)各項(xiàng)稅費(fèi)（耕地、非耕地）比較一覽表序號(hào)時(shí) 間地 類(lèi)征 地 成 本 和 稅 費(fèi)合計(jì)耕地占用稅教育附加費(fèi)造地費(fèi)復(fù)墾 基金征地 管理費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)水利建設(shè)基金農(nóng)業(yè)發(fā)展基金耕地開(kāi)墾費(fèi)折抵 指標(biāo)費(fèi)新增有償使用費(fèi)農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金出讓業(yè)務(wù)費(fèi)國(guó)有土地收益基金補(bǔ)助被征地農(nóng)民廉租住房 (按凈收益)1 1999年-2000年非耕地4,4001,4002,8002002%耕地19,4006,0001,0004,0001,4002,8002004,0002%2 2001年非耕地6,4002,0001,4002,8002002%耕地40,7336,0002,0001,4002,8002004,0009,33

21、315,0002%3 2002年-2004年非耕地1,0001,0002%耕地9,4006,0001,4002,00013,0002%4 2005年非耕地2,2002,0002002%耕地45,3336,0002,8002004,0009,33315,0008,0002%5 2006年非耕地5,7002,0002003,5002%耕地48,8336,0002,8002004,0009,33315,0008,0003,5002%6 2007年-2009年非耕地21,7002,00020016,0003,5002%5%10%10%耕地105,16730,0002,8002004,00018,667

22、30,00016,0003,5002%5%10%10%備注：1、漩門(mén)工業(yè)城征地成本為40500元、另加回填費(fèi)用60600元，濱港工業(yè)城征地成本為48300元、另加回填費(fèi)用44000元； 2、全縣土地增值平均收益為25，幅度在1830之間。附件5：兩大工業(yè)城以不同合同總價(jià)款出讓所涉及的規(guī)費(fèi)以及各項(xiàng)基金預(yù)算支出比較國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同總價(jià)款漩門(mén)工業(yè)城濱港工業(yè)城方案一方案二方案一方案二現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)降低后差額現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)降低后差額現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)降低后差額現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)降低后差額350,880 186,280 164,600 350,880 78,340 272,540 342,900 171,400 171,500 3

23、42,900 89,040 253,860 一、代收代繳稅費(fèi)2,640 2,640 0 2,640 2,640 0 2,640 2,640 0 2,640 2,640 0 (2)水利建設(shè)基金240 240 0 240 240 0 240 240 0 240 240 0 (3)征地管理費(fèi)2,400 2,400 0 2,400 2,400 0 2,400 2,400 0 2,400 2,400 0 二、政府性基金收入348,240 183,640 164,600 348,240 75,700 272,540 340,260 168,760 171,500 340,260 86,400 253,860 (1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入327,328 170,958 156,370 327,328 69,929 257,399 319,747 156,822 162,925 319,747 80,308 239,439 (2)國(guó)有土地收益基金收入17,412 9,182 8,230 17,412 2,271 15,141 17,013 8,43