房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境調(diào)研

1、第三章第三章 房地產(chǎn)市場開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境房地產(chǎn)市場開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境 本章內(nèi)容提要 房地產(chǎn)市場調(diào)研不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商進行項目定位、修正項目開發(fā)方案的基礎(chǔ)，也是政府對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控的重要依據(jù)，對于了解和掌控房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動具有重要意義。本章將對房地產(chǎn)市場調(diào)研方法、流程、內(nèi)容，調(diào)研報告的撰寫方法等進行詳細的闡述，并輔以相關(guān)案例分析。重點問題重點問題房地產(chǎn)市場開發(fā)環(huán)境概述房地產(chǎn)市場環(huán)境分析內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的撰寫3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營市場環(huán)境概述 一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境含義 1、環(huán)境：影響企業(yè)生存與發(fā)展的外部因素的總和。 2、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境：影響房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動整個過程的外部因素和條件

2、的總和。 二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的構(gòu)成 1、宏觀環(huán)境 2、中觀環(huán)境 3、微觀環(huán)境 三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境特點 1、關(guān)聯(lián)性 2、可變性 3、相對性 4、層次性一、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境狀況（一）、政治法律環(huán)境1、政治局勢與政策1）財政政策2）貨幣政策3）產(chǎn)業(yè)政策4）土地政策5）住房政策(見附件)2、相關(guān)法律3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析 （二）經(jīng)濟環(huán)境 1、宏觀經(jīng)濟趨勢（附件） 2、居民收入和購買力(如圖)_ 3、外貿(mào)狀況(2011年3.64萬億美元) 4、利率 5、匯率 匯率亦稱“外匯行市或匯價”，是一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是以一種貨幣表示另一種貨幣的價格。由于世界各國貨幣的名稱不同，幣

3、值不一，所以一國貨幣對其他國家的貨幣要規(guī)定一個兌換率，即匯率。 （三）人口環(huán)境 1、人口總量 2、年齡結(jié)構(gòu) 3、人口地理分布 4、家庭結(jié)構(gòu) 5、教育程度等 （四）社會文化 二、中觀環(huán)境城市房地產(chǎn)市場狀況 市場整體情況 土地市場情況 商品房市場情況 全市房地產(chǎn)價格走勢(2010) 全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況 二手房市場交易情況 三、微觀環(huán)境 1、消費者行為調(diào)研與市場需求容量調(diào)研 http:/ 區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀及未來定位 區(qū)域交通條件http:/ 區(qū)域內(nèi)樓盤總體價格水平與供求關(guān)系 競爭對手分析http:/ 其他影響因素和條件實施1255城市發(fā)展戰(zhàn)略，即： 由1個主城區(qū)、2個副城區(qū)、5個

4、中心鎮(zhèn)和5個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)共同構(gòu)成的城市空間布局體系。 一是按照“提升品位、完善功能”的要求，做大做優(yōu)1個主城區(qū)。繼續(xù)做大主城區(qū)體量，由中心城區(qū)向東部的秀山地區(qū)和西部的濱江地區(qū)拓展，形成設(shè)施更加完備、功能更加完善的100平方公里以上的主城區(qū)。 二是按照“科學規(guī)劃、基礎(chǔ)先行”的原則，建設(shè)好2個副城區(qū)。大力改造提升當涂縣城區(qū)域功能，建設(shè)姑孰副城區(qū)；打造一個由丹陽、博望、新市3個鎮(zhèn)圍合起來的新的丹博副城區(qū)，力爭3-5年出成效。 三是按照“產(chǎn)業(yè)特色、擴權(quán)強鎮(zhèn)”的思路，建設(shè)5個中心鎮(zhèn)。加快建設(shè)雨山區(qū)向山鎮(zhèn)和當涂縣石橋鎮(zhèn)、黃池鎮(zhèn)、太白鎮(zhèn)、年陡鄉(xiāng)等5個中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)，努力把中心鎮(zhèn)建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、人口集中區(qū)、和諧社

5、會示范區(qū)。 四是按照合理布局、錯位發(fā)展的要求，打造5個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。著力打造馬鞍山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南部沿江承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)、慈湖港口物流加工區(qū)、江心洲生態(tài)旅游區(qū)、濮塘休閑度假區(qū)等5個錯位發(fā)展的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，使之成為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要載體，成為實現(xiàn)跨越發(fā)展的重要增長極。 馬鞍山市朝輝東方城項目 工程類別 住宅,酒店,社區(qū),教育及研究設(shè)施,零售 子類別 陳列室、零售大賣場、零售市場/學校/托兒所、幼稚園/酒店/市鎮(zhèn)聯(lián)立式房屋、公寓 外資參與 非外資參與 建筑面積 1260000 (住宅),42000 (酒店),42000 (社區(qū)),42000 (教育及研究設(shè)施),14000 (零售) 鋼結(jié)構(gòu) 不使用

6、 建筑物層數(shù) 35 業(yè)主類型 商業(yè) 工程類型 新建 占地面積 460897 平方米 裝修情況 精裝 外墻概/預算 未透露 項目描述 一項綜合發(fā)展,占地面積為460,897平方米,總建筑面積約為1,400,000平方米,包括: *30幢34層高的住宅樓,設(shè)有商鋪 *九層高的花園洋房 *均設(shè)有單層高的地下室 *五星級酒店 *農(nóng)貿(mào)市場 *幼兒園及小學 *一期建住宅樓、花園洋房,三期才建五星級酒店。 *項目由馬鞍山中閩置業(yè)(朝輝集團安徽中閩置業(yè)發(fā)展有限公司)投資建設(shè),整體住宅項目包含洋房,小高層,高層,超高層,公寓等多種物業(yè)產(chǎn)品。 項目階段 項目已于2010年11月開工建設(shè),工期約為29個月 一、房地

7、產(chǎn)市場調(diào)研的含義 什么是房地產(chǎn)市場調(diào)研？ 針對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中的特定問題和目標，采用科學的研究方法，系統(tǒng)、客觀地收集、整理、分析、解釋和溝通有關(guān)房地產(chǎn)市場信息，為管理者制定、評估和改進經(jīng)營決策提供依據(jù)。3.3.1 3.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營調(diào)研的概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營調(diào)研的概述3.3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境調(diào)研二、二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境調(diào)研的重要性的重要性重要性1、房地產(chǎn)項目定位的需要2、制定正確的 營銷策略3、企業(yè)健全決策 機制的需要4、企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會的需要三、三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營調(diào)研的原則的原則房地產(chǎn)調(diào)研1、真實性（客觀性）2、時效性3、全面性4、計劃性5、預測性6、比較性 （

8、一）調(diào)查方法 3.3.2 3.3.2房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫調(diào)查方法全面調(diào)查法重點調(diào)查法抽樣調(diào)查法隨機非隨機 （二）資料收集方法資料收集方法原始資料收集方法訪問法觀察法試驗法二手資料收集方法內(nèi)部來源外部來源商業(yè)資料獲取方法房地產(chǎn)市場調(diào)研的操作流程（三）房地產(chǎn)市場調(diào)研的操作流程 明確調(diào)研目的 分析初步情況 設(shè)計調(diào)研方案 確定資料來源 確定資料收集方法 設(shè)計調(diào)查表及調(diào)查問卷1 1、準備階段、準備階段 試調(diào)查 檢驗調(diào)查設(shè)計中的缺漏； 為正式調(diào)查作初步準備。 調(diào)研實施2 2 調(diào)查階段調(diào)查階段 調(diào)研資料的整理與甄別驗證 調(diào)研數(shù)據(jù)的統(tǒng)計與分析 撰寫調(diào)研報告 修訂并提交調(diào)研結(jié)果3 3 分

9、析研究階段分析研究階段 成果歸檔 總結(jié)經(jīng)驗4 4 整理歸檔階段整理歸檔階段 報告主要內(nèi)容 導言：標題、前言 正文：報告主體部分 結(jié)尾：總結(jié)和說明 附件：圖表和附錄1 1、 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的內(nèi)容（四）房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2、正文主要內(nèi)容主要內(nèi)容5. 房地產(chǎn)市場形勢及發(fā)展趨勢6. 結(jié)論和建議4. 房地產(chǎn)市場 需求特征3. 房地產(chǎn)市場 供給特征2. 房地產(chǎn)市場環(huán)境狀況1. 基本情況概述3. 3. 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫原則房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫原則原則1. 以調(diào)研目的為核心原則2. 前后邏輯合理原則3. 層次鮮明性原則4. 圖文并茂原則 思考題 1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的環(huán)境因素有哪些？如何影響房地產(chǎn)經(jīng)營活動？ 2、房地產(chǎn)調(diào)研報告的主要內(nèi)容有哪些?如何提高其有效性和應用性？重點問題重點問題房地產(chǎn)市場開發(fā)環(huán)境概述房地產(chǎn)市場環(huán)境分析內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的撰寫3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營市場環(huán)境概述 一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境含義 1、環(huán)境：影響企業(yè)生存與發(fā)展的外部因素的總和。 2、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境：影響房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動整個過程的外部因素和