興華花園12 13棟物業(yè)管理工作方案

1、僅供參考【整理】 目 錄 管理指標(biāo) （2） 3） （ 保標(biāo)的證措施 完成目 （4） 務(wù)物業(yè)管理服內(nèi)容 ） （6 用管理服務(wù)費(fèi) 8） （ 置配及工作計(jì)劃 人員 ）（9 支經(jīng)費(fèi)收預(yù)算 12）（ 項(xiàng)指出事 確需理管中明 倍訊易 僅供參考【整理】 一管 理 指 標(biāo) 、 A、房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上，其中消防水泵供水率達(dá)100%； B、房屋零修、急修及時(shí)率99%以上。 C、維修工程質(zhì)量合格率100%。 D、清潔保潔率99%以上，衛(wèi)生、消殺合格。 E、道路完好率及使用率95%以上。 F、路燈完好率和實(shí)用率95%以上。 G、電梯設(shè)備完好率100%以上。 H、小區(qū)內(nèi)治安事件、車輛盜竊事件和火災(zāi)發(fā)生率

2、千分之一以下。 I、違章發(fā)生率1%以下，處理率100%； J、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%； K、住戶對管理工作滿意率90%以上，有效投訴率2%以下，投訴處理率100%； 二、完 成 目 標(biāo) 的 保 證 措 施 1、建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，做到有法可依，依法辦事。 2、工程維護(hù)管理實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范操作，工作人員持證上崗，責(zé)任落實(shí)到人。 3、加強(qiáng)工程技術(shù)實(shí)力，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，實(shí)施對電梯等機(jī)電設(shè)備的專業(yè)化管理，24小時(shí)專人值班處理各種緊急突發(fā)事故。 4、裝修管理巡視檢查到位，處理違章及時(shí)有效。 5、實(shí)施專業(yè)化清潔規(guī)范操作，制定全面的環(huán)境管理工作方案。 6、治安管理實(shí)行人防、物防、技防“三防”結(jié)

3、合，科學(xué)管理車輛進(jìn)出與停放。 7、全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度。日常巡視加強(qiáng)對重點(diǎn)部位的檢查，及時(shí)處理安全隱患。 、加強(qiáng)與住戶的溝通，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識，及時(shí)為住戶排憂解8僅供參考【整理】 難。 9、促進(jìn)管理公司與業(yè)主，以及業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，形成良好生活氛圍。 三、 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 1、前期物業(yè)管理服務(wù) 于物業(yè)交樓前即安排保安及清潔人員，為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)和良好的環(huán)境； 設(shè)立業(yè)主辦理收樓事務(wù)接待點(diǎn)，合理安排相關(guān)程序，保證收樓工作順利進(jìn)行； 與供水、供電、供氣、電話公司、有線電視臺等部門建立良好的合作關(guān)系，在收樓時(shí)及時(shí)辦理以上業(yè)務(wù)的開通手續(xù)，為業(yè)主入住提供

4、方便； 對業(yè)主收樓時(shí)提出的各項(xiàng)問題給予迅速跟進(jìn)處理，以方便業(yè)主及時(shí)入??； 提供規(guī)范、細(xì)致的專業(yè)化家居清潔服務(wù)，為業(yè)主清潔保養(yǎng)新居的家具物料，營造良好新居環(huán)境。 2、裝修管理： A、 加強(qiáng)裝修管理宣傳，解答住戶疑難問題； B、 嚴(yán)格審批裝修方案，防止裝修施工隱患； C、 裝修全過程監(jiān)管，及時(shí)處理違章事件。 D、嚴(yán)把裝修驗(yàn)收關(guān)，杜絕裝修遺留問題； 3、日常物業(yè)管理服務(wù) 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等； 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、加壓供水設(shè)備

5、、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯系統(tǒng)等； 包括養(yǎng)護(hù)和管理。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、僅供參考【整理】 道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、路燈、停車位等； 公共環(huán)境的專業(yè)化清潔服務(wù)。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等； 實(shí)行封閉式安全管理，全天24小時(shí)輪值，確保小區(qū)公共安全； 交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理，并配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行小區(qū)安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。 4、特別服務(wù) 為住戶提供全方位各類有償服務(wù)（由管理處采用現(xiàn)有的服務(wù)價(jià)格進(jìn)行運(yùn)作）。 私人商務(wù):

6、 提供復(fù)印、打字和傳真等服務(wù)。 房屋資產(chǎn)管理服務(wù): 可以全面提供有關(guān)房產(chǎn)租賃事宜的服務(wù)，包括租金的財(cái)務(wù)管理，聯(lián)系租客與維修、租約續(xù)簽、提早退租等。 郵政服務(wù):為住戶提供代收寄郵件，代訂報(bào)紙雜志，代送鮮花、禮品等服務(wù)。 洗衣服務(wù):為住戶提供洗衣服務(wù)，可上門收、還衣物。 各種清潔、維修服務(wù):提供包括定期保潔、地毯清潔、房屋整體清 潔、蟲害防治、家電安裝維修、日常維修、裝飾、裝修服務(wù)。 四、管理服務(wù)費(fèi)用 本著服務(wù)業(yè)主、微利經(jīng)營的原則，12#、13#棟物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其它收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定為： 序 項(xiàng)目 交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 注 備僅供參考【整理】 1 住宅管理費(fèi) 15元/平方米/月 每月15日繳納 2 商鋪管理費(fèi) 2

7、.00元/平方米/月 同上 3 維修基金 購房款1%/戶收樓時(shí)繳納 4 汽車停放服務(wù)費(fèi) 月 /150元/部月卡 5 摩托車停放服務(wù)費(fèi) 50元/部/月 月卡 6 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi) 200元/戶 裝修公司繳納(自運(yùn)免交) 7 裝修保證金2000元/戶 ) 裝修完畢檢查合格后退還裝修公司繳納(8 裝修管理服務(wù)費(fèi)200元/戶 裝修公司繳納 管理費(fèi)支付范圍：、 1 、管理人員正常的工資、福利費(fèi)；12、小區(qū)內(nèi)市政及共用設(shè)施如道路、排水、排污、路燈、消防等設(shè)施的小項(xiàng)正常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用； 3、清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 4、小區(qū)的安全防范費(fèi)用； 5、小區(qū)公用水電費(fèi)； 6、電梯電費(fèi)、年檢費(fèi)用和日常保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)用； 7、二次供水的

8、供水加壓、水損費(fèi)用； 8、辦公費(fèi)用； 9、管理公司的經(jīng)營利潤； 10、法定稅費(fèi) 2、業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用： 管理費(fèi)支付范圍以外的費(fèi)用，如小區(qū)設(shè)施設(shè)備大、中修或更新等； 3、維修基金收取標(biāo)準(zhǔn)和使用方法： 業(yè)主須于購樓時(shí)向發(fā)展商或管理，1%維修基金收取標(biāo)準(zhǔn)為每戶購房款的 僅供參考【整理】 公司交納，維修基金由管理公司代為保管。管理公司根據(jù)管理工作需要，對管理費(fèi)支付范圍以外的公共設(shè)施設(shè)備、房屋本體的維修保養(yǎng)工作，由管理公司提出工作方案和預(yù)算，經(jīng)發(fā)展商和業(yè)主同意后合理使用維修基金，由相關(guān)業(yè)主或使用人分?jǐn)偹匈M(fèi)用，使維修基金保持完整。緊急特殊情況下，管理公司可提前使用，維修工作完成后公布 所有費(fèi)用開支，并由相關(guān)

9、業(yè)主或使用人分?jǐn)偂?人員配置及工作計(jì)劃、 五 人員配置 1、并本著以收定支的經(jīng)營管理原則，特, 結(jié)合興華花園管理處組織架構(gòu)實(shí)際配置情況小時(shí)工每天81名(24巡邏保安員2名(分二班小時(shí)巡邏);清潔工擬定配置人員為:. 其他工作人員工作管理處將統(tǒng)一進(jìn)行協(xié)調(diào)安排作制); 、工作計(jì)劃2 按照管理工作流程計(jì)劃如下： 驗(yàn) 收 接 管 辦 理 收 樓 理 管 修 裝 僅供參考【整理】 理 管 日 常 算 預(yù) 費(fèi) 收 支六、經(jīng) 元:9205每月收入統(tǒng)計(jì) 1、序 號項(xiàng)目名稱 面積() ) 元收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(/元) 每月金額( 備注1 住宅 6136.8 1.5 9205 繳費(fèi)率按100%計(jì)2 商鋪 小計(jì) 9205元

10、2、支出統(tǒng)計(jì)： 3775元每月人工及福利費(fèi)用：項(xiàng)目名稱 計(jì)算式 金額 備注1 員工工 資保安人員 2 月×900元/人/1800 清潔人員月×1 人700元/700 管理人員 統(tǒng)管 維修人員 統(tǒng)管 2 員工保險(xiǎn) 10% ×2500250 3 員工培訓(xùn)費(fèi) 2500×1% 25 4 績效獎(jiǎng)金1% 2500×25 5 年終獎(jiǎng)金×250010% 250 6 加班補(bǔ)貼5% 2500×125 7 員工伙食費(fèi) 人/元200人×3600 僅供參考【整理】 小計(jì) 3775元 元公共設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)用：300項(xiàng)目名稱 計(jì)算式 金額 備注

11、 1 公共房屋維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 綜合預(yù)測 100 2 室外道路維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 綜合預(yù)測100 3 化糞池清理維護(hù)費(fèi)綜合預(yù)測 100 小計(jì) 300元 環(huán)境管理費(fèi)用：元1260項(xiàng)目名稱 計(jì)算式 金額 備注 1 保潔用水和工具用品損耗及消殺 綜合預(yù)測200 2 生活垃圾清運(yùn)費(fèi)/15元戶64戶× 960 3 水箱清洗、消毒 綜合預(yù)測 100 小計(jì) 元1260 元機(jī)電設(shè)備日常維護(hù)：900項(xiàng)目名稱 計(jì)算式 金額 備注 1 電梯維保、年檢、年審費(fèi) 2 梯×月元400/ 800元 2 消防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi) 綜合預(yù)測元100 小計(jì) 元900 僅供參考【整理】 公共電費(fèi)：200元 項(xiàng)目名稱 每月用電量計(jì)算式

12、金額 備注 1 二次供水加壓用電 綜合預(yù)測 550 業(yè)主分?jǐn)?2 樓梯照明 綜合預(yù)測 200 3 電梯用電 ×小時(shí)×15KW×431天×0.612 2269 業(yè)主分?jǐn)?小計(jì) 3019元 元其他支出費(fèi)用：2777項(xiàng)目名稱 計(jì)算式 金額 備注1 稅金×8% 9205736 計(jì)稅率以8%2 管理傭金 920520% ×1841 10%計(jì)按總收入3 員工服裝及器具拆舊 綜合預(yù)測200 小計(jì) 元2777 合計(jì)：+管理開支9212/月元 /月元9205管理收入合計(jì)： 收支相抵：-7月/元 注：以上綜合預(yù)測'支出部分系估算。 七、管 理 中 需 明 確 指 出 事 項(xiàng) 1、房屋本體維修基金的建立 標(biāo)準(zhǔn)于交樓時(shí)向該房屋所有業(yè)主收取每棟房屋本1%、管理公司擬按每戶購房款的A僅