房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā) 建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有： (1 )項(xiàng)目概況； (2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置； (3)市場分析和建設(shè)規(guī) 模的確定 ; (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù) ;(5)資源供給； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)； (7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi) 用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃； (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析 ;(1 0)結(jié)論及建議。二、可行性研究的工作階段投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自

2、 然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為± 30%，研究費(fèi)用一般占總投資的 0.2%0.8%。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究” 。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的 0.25%1.5%。投資決策的基礎(chǔ)，是在分詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與

3、否決策的關(guān)鍵步驟。1.0%3.0%，大型復(fù)雜的工這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的程約占 0.2%1.0%.項(xiàng)目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán) 審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位 不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。、可行性研究步驟可行性研究按 5 個(gè)步驟進(jìn)行： (1 )接受委托； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì) 評價(jià)； (5)編制可行性研究報(bào)告。房地產(chǎn)可行性研究第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步第 2 操作環(huán)節(jié)

4、：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析 第 3 操作環(huán)節(jié)：設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程 第 4 操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報(bào)告書 第 5 操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算 第 6 操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲， 先射出箭， 然后畫出靶心。 中國房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限， 導(dǎo)致市場的不確定因素較多，項(xiàng)目成 敗的回旋余地也較大如此也罷，最危險(xiǎn)的是可行性研究僅僅成為一紙 說辭。房地產(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊從實(shí)用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點(diǎn)與程序，并將之納入 整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。第 1 操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步1透視民地產(chǎn)可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行

5、性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn) 用科學(xué)的技術(shù)評價(jià)方法，得出一系列評價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評價(jià)指 標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問題：第一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益） 。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無法突破的重大難點(diǎn)，無 論是大跨度橋梁， 還是超高層建筑， 如上海市的楊浦、 南浦大橋， 及高達(dá) 420 米、 88 層的金茂大廈和高達(dá) 468 米的東方明珠塔就是很

6、好的佐證。可見，關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會效 益和環(huán)境效益。2、項(xiàng)目投資制勝第一法寶一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項(xiàng) 目成功的可能性問題。當(dāng)然，一個(gè)投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項(xiàng)目是合 適的。般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)研交多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能 是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析 的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評價(jià)合理取舍?？尚行匝芯浚辽僖芫_地 回答這么三個(gè)

7、問題：a這項(xiàng)目是可行的還是不可行的b如果可行，可行到什么程度C、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應(yīng)作什么打算第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析分析角度一：社會經(jīng)濟(jì)環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，本書多處強(qiáng)調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國民經(jīng)濟(jì)的噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待是錯(cuò)誤的， 這并不僅僅是個(gè)說法問題，而是一個(gè)最基本的認(rèn)識問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是國民經(jīng)濟(jì) 的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個(gè)問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府 還是企業(yè)都會導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起 大落，都是無視當(dāng)?shù)?/p>

8、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊懸恍┑胤秸某鞘幸?guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管 理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)?？刂?、 嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免 7 盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管 理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績都很好。與此形 成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供 應(yīng)量過大，市場

9、價(jià)格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)， 樓價(jià)何以如此昂貴？原來， 由 80 年代起率先開發(fā)的第一個(gè)上海外貿(mào)區(qū)一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿 是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)。這使 古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多 而且舍得花大價(jià)錢，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入 1996 年以后，該小區(qū)房價(jià)雖有所下跌，但仍是 國內(nèi)最貴的地

10、方。從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街 區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因?yàn)橛泻鐦蜷_發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之 間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場價(jià)值的外在動因。* 投資商自身?xiàng)l件考察1、考察你的經(jīng)驗(yàn) 隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是 如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標(biāo)投資對 象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才，否則還是慎重 為好。當(dāng)然

11、，事情并不是絕對的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)”這一風(fēng)險(xiǎn)也值得冒的時(shí)候，就不必在這個(gè)問題上多思量 了。2、考察你的投資方式 由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一 幢樓后靠出租來獲取長期回報(bào)，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長 線開發(fā)的項(xiàng)目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里 就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。3、考察你的融資能力 每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項(xiàng) 目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不

12、少這樣的事情:一個(gè)建了一半的項(xiàng)目因 為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本 的生意。分析角度四:投資商的自身?xiàng)l件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)是不可能不對自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項(xiàng)目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險(xiǎn)都 敢去冒，所以在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí)，還必須有針對性地權(quán)衡:本公司適不適合于那 個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目。第 3 操作環(huán)節(jié) 設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程步驟 A 人員安排組合項(xiàng)目 內(nèi)容 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 造價(jià)工程師 市場調(diào)查和分析人員 經(jīng)濟(jì)分析專家

13、制作人員 社會學(xué)，環(huán)境等專家人數(shù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目費(fèi)用時(shí)間步驟B :市場分析a、宏觀因素分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng) 濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。b、區(qū)域性因素分析 一般來講，項(xiàng)目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素 還不夠、還必須對項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)?首先宏觀經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯'現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn) 狀往往要經(jīng)過一段長時(shí)間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的

14、發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明 顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三 國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，甚 至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對國際資本依賴程度相對較 低，即使在我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國內(nèi)資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項(xiàng)目受 到?jīng)_擊也較小。投資房地產(chǎn)市場C、微觀市場分析 對擬投資項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩個(gè)部分，其一是對擬 的分析，其二是對與投資項(xiàng)目同類型的物業(yè)市場分析。步驟 C: 市場預(yù)測a 需求預(yù)測 需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)

15、，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求 規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。b 供給預(yù)測 供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī) 律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測為了市場上該類物業(yè)的供給情況C 預(yù)測方法 通?？梢苑譃闀r(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為:移動平均法，指數(shù)平滑法 等；因果關(guān)系分析法可分為:線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。步驟 D: 成本測算在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會同造價(jià)工程師完成。 成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項(xiàng)

16、目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對而言，成本測 算較易把握。一般來講 成本構(gòu)成包括以下四個(gè)部分:A 土地前期費(fèi):指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及 完成場地平整為止所要的費(fèi)用。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費(fèi)、舊區(qū)改造前期費(fèi)和土 地批租費(fèi)三種類型。B 設(shè)計(jì)和建筑安裝工程費(fèi):指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小 區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費(fèi)用。C 市政配套費(fèi):指項(xiàng)目開發(fā)時(shí)必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費(fèi)，主要是由于新增房地產(chǎn)項(xiàng)目所引起的水 電費(fèi)。步驟E:財(cái)務(wù)評價(jià)項(xiàng)目投資方案評價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類:一類是

17、考慮 7 貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標(biāo)，即考慮 7 貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收 期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評價(jià)中一般以動態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。以下簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)。步驟F:盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng) 目的產(chǎn)出（量） 、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)（ BP eOK eve n POiDt）即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)

18、利潤為零的點(diǎn)。一般 來講，在項(xiàng)目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。在房 地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項(xiàng)目而言，要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí) 的銷售量又稱保本銷售量。步驟G :動磁性分析10，敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目 標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們 對那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù): 敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比參數(shù)值變動的

19、百分比 例如:以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加 20，則售價(jià)的敏感系數(shù) =20 /10%=2。 敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反， 敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn)慎。步驟H :風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響， 對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述， 從而對方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。第 4 操作環(huán)節(jié):撰寫出色的可行性研究報(bào)告書A、可行性研究報(bào)告的主事內(nèi)容一般來講，專業(yè)機(jī)

20、構(gòu)編寫一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個(gè) 部分。1、封面:一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。2、摘要:它是用簡潔明 7 的語言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件， 要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專家主張不寫摘要，因?yàn)榭?行性研究報(bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。3、目錄:由于一份可行性報(bào)告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè) 條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。4、正文:它是可行性報(bào)告的主體，一般來講，

21、應(yīng)包括以下內(nèi)容:a概況（包括：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫 的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明） ；b市場調(diào)查和分析；C、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；d建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度；e、投資估算及資金籌措；f 、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)；g、風(fēng)險(xiǎn)分析；h可行性研究的結(jié)論；i、研究人員對項(xiàng)目的建議；j、相應(yīng)的附表。5、附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式 的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程 許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究

22、報(bào)告。地形圖、 規(guī)劃紅線圖、 設(shè)計(jì)方案的平面圖，6、附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖： 項(xiàng)目的位置圖、 有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。正文部分是可行性研究報(bào)告的核心部分。內(nèi)容多，較復(fù)雜。1、概況：（1）進(jìn)行可行性研究的背景；（2）所研究項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，（ 3 ）委托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人； 受托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人； 可行性研究的目的；可行性研究的編寫人員名單； 可行性研究的編寫依據(jù)； 研究報(bào)告的假設(shè)和說明。交通及周圍環(huán)境等；B、可行性研究報(bào)告正文部分的編寫（4）（5）（6）（

23、7）（8）及對未來的供給、需求和價(jià)格的預(yù)2、市場調(diào)查分析：要求對項(xiàng)目進(jìn)行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調(diào)查， 測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導(dǎo)。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：要求寫出項(xiàng)目所具備的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)過程中市政條件是否具備。市政條件包括水、 電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報(bào)告中必須有這些市政條件是否具備的書面 文件。4、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度： 專業(yè)人員可對項(xiàng)目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進(jìn)度安排， 他們一旦確定則為其后進(jìn)行投資估算作了準(zhǔn)備。5、 投資預(yù)算和資金籌措要求寫出項(xiàng)目建設(shè)過程中必須發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用并逐一計(jì)算資金籌措部分，要就整個(gè)項(xiàng) 目投資

24、額和相應(yīng)的支付時(shí)間作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預(yù)售收入這三種主要資金來源的安排等。6、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)：要求寫出主要財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報(bào)酬率和動態(tài)回收 期等。7、風(fēng)險(xiǎn)分析：一般要求計(jì)算出保本銷售額、盈虧平衡點(diǎn)及對主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并 計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)。8、結(jié)論：要求寫出該項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論，明確說明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。9、有關(guān)建議：是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會 效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。附表：是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡

25、算 表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。第 5 操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含7 項(xiàng)目建設(shè)的工程概算。這樣算帳不好。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就 是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星 可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè) 上的實(shí)際總投入就會小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以 下內(nèi)

26、容：營銷開支概算，包括： 項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支 項(xiàng)目策劃的開支 銷售策劃的開支 廣告開支 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支 工程開支概算，包括： 用于工程勘探的開支 用于吹沙填土、平整土地的開支 用于工程設(shè)計(jì)的開支 用于建筑施工的開支 用于設(shè)施配套的開支 用于工程監(jiān)理的開支 土地征用開支概算，包括： 政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) 用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 金融成本開支，包括： 外匯資金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出 貸款引起的利息支出 各項(xiàng)保險(xiǎn)開支 稅收和行政性收費(fèi) 不可預(yù)見開支第 6 操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究現(xiàn)實(shí)化的可

27、行性研究前握事實(shí)上，一個(gè)好的市場營銷者才是一個(gè)最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機(jī)會的利 潤潛力，捕捉贏利機(jī)會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來縱觀 其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會。公司營銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通 過設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會。消費(fèi)者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。消費(fèi)者市場包括個(gè)人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差 異極大，營銷者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。 我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計(jì)劃。具體來 講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？為選定市場和制定策略