商業(yè)業(yè)態(tài)承租水平與租金回報率計算方法

1、v1.0可編輯可修改11LEAD /導語解各業(yè)態(tài)承租水平、各級城市整體租金水平以及租金回報率的測算是購物中心成功盈收的關(guān)鍵。本專題主要從商業(yè)業(yè)態(tài)承租水平、各級城市租金水平調(diào)研以及租金回報率測算等方面，闡述購物中心租金制定需要考慮到的各個方面，供招商運營人員參考一、不同業(yè)態(tài)和城市的商鋪承租水平不同業(yè)態(tài)的承租水平長等承制水平蛟高，一K為首業(yè)裝的呂拓-12祭;式型餐飲承租水平翳行奧理美1約為苣業(yè)裁拈7%-8%;承相水江佞,要求面租大r但可喔哄消費者怵息L程伙場所r是購物中心必要因素r娛品笑言謊.依據(jù)髡院的營業(yè)或分配,T等城平在3眠左右.承租水平約占影院褰房的15%rKTV的函目長J股較任,現(xiàn)會占營業(yè)

2、量比例約在3%-5%左右;承租能力最低,但都絢疏r設(shè)置在商場高樓層，瞬筑W面梭需求r又可樗人流引導上來，同時追升周邊商請黨值超市超市的租金水平幾乎是最怔的，僅為營業(yè)能的2沏酰左右.因超市毛破怔；需超苣粽大r梟起水平偏.放包下硒滴定面隙求，N可技美入特向上黯t電器電幫賣場的承租水千濯業(yè)航的2郭-3.5%左右百貨承租面積最無，承租水干最高r現(xiàn)在商場是佳位置；百管立場屬高毛利業(yè)態(tài),毛利水好股在？映,因此承租水平也皎高,均為營業(yè)康的1296-17笫服飾類生活服務(wù)類休閑娛樂類餐飲類值以下60拓各個業(yè)態(tài)租金水平分析總結(jié)支忖和金朝原因高和會菖理也態(tài)服裝類業(yè)態(tài)毛利率指名于其他業(yè)態(tài)來說經(jīng)高他租金專業(yè)市礴娛樂休閑

3、類可淺雛掉大量的商場考勢面積，增加就室中小型店鋪的混光率，對于開發(fā)商內(nèi)含小蟄店鋪的稍告起到了積極作用，戡這聯(lián)世態(tài)對于也會擱有很強的議價能力，所支忖租金不會福高生活服務(wù)類處于人口居仁濟集區(qū),通茸他仍的毛利:三較低,K1某用事多譯的方式,因此其對于套租金的至為能力并不是符別的般r但是由于其又是住宅社區(qū)生活所必須業(yè)態(tài)f散住潮發(fā)兩對其需要有個較為清耐三士其可以提鬲住就第告博亳晞售僑格不同級別城市的租金水平在租金方面，至2014年下半年，一線城市首層商鋪租金報價平均達元/天，而二線城市僅為每天每平方米元，前者為后者的倍左右。一線城市購物中心租金水平回£代表IE目所屆西國租金水平（元/鬲/月）西

4、單K悅減西單商900-13005E1國君灣朝陽公園苛醫(yī)6GOTDO元王府井商明600-900元北京靠設(shè)C注后口）西屋口福而78200元廣州天河域天河南國2000-2300元3R1900-21007C3FT800-為60元4F:800©g元5F1600-650元6F:205300元7F-100-200iEgr®1F:1500-2000元2F:30t><15DO元3F:800-1200tE4Fi500-B00元5F:500-&00元6F：3004)0元7F;100-200元一tapm浦西藥星靖舍為1死缶加00元靜安更皇卬心國軍西寤首層租金為1800-2250

5、元南京西躇苜會為2400-配。0元來福士F浦西E800N400元總結(jié)：根據(jù)以上一線城市購物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首層租金在1500-3000元/平方米/月。2010-2014五年間，一線城市購物中心租金將近翻倍，達到94%線城市購物中心租金水平代表商獨項目商國租金水平（元/畝/月）工二一工又開三工江漢陶醫(yī)400-/0。元.部分達5U工000元就漢新民眾不同打篌器后300-&&QF.部分達副1go元武漢像日樂園司門口商商200-300元永靛15。-2。7C（含物業(yè)普建,推F費用；.啟多22g40元受用湖萬達F唐東澳福1層10040

6、0元:2層200380元：3層120元鎮(zhèn)山百花廣場?且由聲島65Qf4口口元蚌南天地300500元ME東方七七域商豈800-900元q鎘用示季例S商段18。匕50元保利水域手打湖內(nèi)營1;0-140南海F閏海7；道育醫(yī)N50T50元三線城市購物中心租金水平惠州洋藕文花堂租金wo-叩元/"縣道租金從5-42元/E；考格料優(yōu)822市用蛹徽商業(yè)左西依托惠甭工業(yè)區(qū)的人一，叁街店面整體人氣較旺.崔金齡格從2D-150S/nf張扳遍商業(yè)張振街道租金25-40元/時;興業(yè)大街租金25-35用療京嶺殖碧業(yè)東嶺鎮(zhèn)目前人氣最旺的斑白在東現(xiàn)街.租金也鬣言；租金20100元/后:南亞店面面法在30-&

7、0fif源泰世妃城商業(yè)夕晨單爰苫面r期段在20-50Er租金70-90元/N:內(nèi)出雙罷店面,面積在3050rrfr租金5CM00初rrf靠江萬達TF60元/月國明新興商業(yè)中心MOO8DO元/平方米慶由中心750TOGO元/半方米/月案陽堪心均及息息商癮LOGO元/平方相月一二三線城市租金水平分析總結(jié)根據(jù)以上中心租金或平.可以得n；增市的平均水千股在前0-9M元/月;首層租建在1500000元/部，月二維城市根據(jù)以上二中心超金水平.可以得出=中心同蠅金水平在6州-禺2兀/行，月;次級商圈租金水平在150-35。元扣?月三線城市根據(jù)以上三繞市購物中心租金水平，可以得出:域市曲縣域商業(yè)租金7X平在2

8、0-100元/M，月;蕓三族域市商業(yè)租金水平3W800元阿/月景三關(guān)城市商業(yè)首屈租金水平1的口耳力月二、租金回報率計算方法1、售后返租回報率計算方法(1)分析經(jīng)濟條件租期時間為8、10年計選定二層作為面積來計算(兩層面積為7000nf計)假設(shè)購物中心兩層全部公開發(fā)售，并且達到100%勺銷售率(2)租金計算根據(jù)制定假設(shè)條件的原則及兩個假設(shè)條件，不論給商鋪的租金以及售價如何，一定要保證發(fā)展商的純收益，由此得出以下的公式：實際銷售總金額-回報客戶的金額+商鋪租金-不可預見費=純銷售額以上公式用數(shù)字表示為：銷售均價X7000銷售均價X7000><8%<租期十月租金X7000X12X租

9、期銷售均價X7000X3%=已知均價X7000(其中銷售均價和租金為未知，其他條件為已知，已知均價指市場推導出的市場均價)假設(shè)商場在正常經(jīng)營狀態(tài)下的市場推論價格已知。如：一層二層銷售均價力兀/Itf力兀/itf整體均價萬元/m2(3)計算方法(4)根據(jù)前面部分表格的計算數(shù)據(jù)說明：(5)按照商鋪租期為8年、10年分別計算相應(yīng)的租金及銷售均價；(6)不可預見費按照8年%10年3%十算。(7)前三年的租金保持不變，從第四年開始，按照每年12%M增。(8)計算過程如下：第一種：按8年租期算將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到：銷售均價X10000銷售均價X10000X8%<8+月租金X10000X12X

10、3+月租金X12X10000X（1+12%1-（1+12%5/1（1+12%）銷售均價X1000OX。22500X10000得出銷售均價與月租金的關(guān)系方程式：銷售均價=53731361X月租金按照月租金從50元/itf-100元/1rf的價格，帶入到公式中，則得到相應(yīng)的銷售均價，既當該購物中心商鋪的租金達到某個價格時，要實現(xiàn)相應(yīng)的銷售整體均價，才能保證發(fā)展商能夠得到純銷售額。（二層均價按照2:1的比例計算。）計算結(jié)果月租金整悻均希磔齒N均椅觸臉（萬元）回報金顏（萬元）毒制卜的貪（萬元）50*568147575237874235L5B85117506032071切612138150啦14368Q

11、28&7023451374818974592912751G8228024351331351656767761113343579021241283211416176239516189310017631235081175484707S99-57L12950由以上遞增方式得出：每年租金表（元/m2）:前二年第四年第五年第六年第七年第八年707&8898110123809010011212614190101113126142159100112125140157176第二種：按10年租期算計算方法同上，則計算結(jié)果為:月租金孰均價一展均冊四蟠1萬兀）回報金額（萬R霜貼補的金霞1萬兀）505

12、5羽27277636aS85馳555001&045222602963014871822532418142703511246816234088379196531123425002抬蓊白16668957614001442518go24XXXJ12000»&7610GS050419500280001300095761OT2013449014391219g569928107738340-2433130002400012M0107731OO80-6931S5O028000口0001077310920147100478263783188119702678-929212950說明：

13、表格中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為10年總共所需的金額。當租金達到80元/平方米，商場整體銷售均價在18000元/平方米時，發(fā)展商需貼補的金額最少，如果均價超過這個價格，則需貼補的金額也要相應(yīng)增加當租金達到90元/平方米，商場整體銷售均價在18000元/平方米時，發(fā)展商的租金收益超過了回報給客戶的金額，這時，發(fā)展商就不需貼補，租金已足可以滿足給客戶回報的金額，還有盈余。由以上遞增方式得出：每年租金表（元/m2）:由三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年7078SB98110123138155309010011512614115817790101113126142159178州L

14、OG112125140157176197221總結(jié)：從兩個計算結(jié)果比較看，綜合考慮租金收益、回報客戶的金額及發(fā)展商需貼補的金額，當租期為10年，租金達到80元/平方米時，銷售價格比較接近市場水平2、產(chǎn)權(quán)式商鋪租金回報率計算方法一般產(chǎn)權(quán)式商鋪定價采用的是租金反推法，即以周邊同類市場平均租金為參考依據(jù)，按io年回收期計算，得出商鋪售價，如：某地區(qū)市場的平均租金為100元/平方米/月，按10年計算為100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是說該地區(qū)商鋪12000元的價格是可以接受的。但是以上100元/平方米/月的租金應(yīng)是一個變數(shù)，并不能簡單的進行平均推算。這里可以用函數(shù)來推算出租金

15、處于不同時期所表現(xiàn)的價格：(1)假設(shè)區(qū)域市場最佃租金（項目導入螂0金）為30前平方海月，最高租金（項目闔施租金）為120元怦方米/月,以Z5年為h軸（磁闌h市場周期分為五個階段.共為5年鑫用巾埸生靜周期用數(shù)公式y(tǒng)二以式由）值小計上,彳黑包二14,4；每豐年叁金單價收益儂次為加；62,4?87.5;105,5;115,4;120;116J;105,6;87,6;62,4；5年租金收益為53&4元/手方米；按5年至10年內(nèi)坦金聿粉為15元（金庫馀）計算r言5年租金收拄為98/平方米:噌出10年內(nèi)吻業(yè)胃硝盆（最K風險）為6264元/平方米;最后停W區(qū)域市場最低租金為301最小瞼為120時市場

16、的為亞售獷應(yīng)力8264足半方來.不能保址等風險(3)若10年舊以5兀/平方米/月（醐業(yè)最金E位）計算1號月可收益5M兀豹年內(nèi)（4010年j可收益180000元3、全部持有租金回報率計算方法(1)拄制粗貸年限1盡量答訂短時酬險-以*0變更業(yè)志(2)劃分d'®積的鐳位.使租金得以提升提升已省面袈r加增加用房，記車、增力曲第謝L湄整通遭受度(4)店攜劃分技15,如o店期盡量瀛少死郎店讖盡量依次通漕(5)聚天化剌用向外喇窗的謾計-廣告效應(yīng)的份值高檐縣的設(shè)計：通過藥皂運享駕公國出入口來逢升其價喧利而獺常帶龕第、互濟茗銷等丙咯提升毒二色蒂亞演從而提升扣,再叫(B)不斷瑞加能嗨芾就鼎人流的

17、品牌r在簽體提升項目內(nèi)涵的同時通過吸引消薨者施量砌營業(yè)例升案例：凱德MAL?天津灣凱德MALL-天津灣一商鋪為例:商鋪面積頌1Tti租期2年物業(yè)整35元/月/成租金jg一年60后月/篝二年后72元/月/E.渤1率1296：急一年收入2332。元.第_年收人24第592兀.管計網(wǎng)第西2元扣率第一年U9&,第一洋15%（國名租碧與德或租金兩者取音,乘取之央收零方式商場提供裝修補貼2800元/平方米，裝修補貼共計2800元X203平方米=568400元:時閹裝修補貼支出差異第一年2乳4劉元568400元-3369907E第二年249第蟲2元等t480力立2元563400元-89020.85c合約期內(nèi)根據(jù)營業(yè)額可返還裝修補貼，假設(shè)如下，最高返還100%營業(yè)籟返還比例返還比例第一年400萬兀50%600萬兀10D%第二年-500萬元50%各商場業(yè)績比較：商墉面積銷崎哨音平雙津常匯180640月兀3000元/月阿新世界430萬兀4500壽月阿凱旋門80nf200萬2000元/月百器130m1350萬元2243元/月阿擊JL士&0nrf萬元2000元/月J濟根據(jù)以上參數(shù)，以主商圈商場最低月銷售平效80%乍為第一