商業(yè)項(xiàng)目返租方案

1、商業(yè)項(xiàng)目返租方案doc7(l)返租方式返租期限：3年或5年年回報(bào)：總房款的8%回報(bào)運(yùn)算期：實(shí)際交付使用期，如2002年2月28日交付使用，回報(bào)期為2002年2月28日開始計(jì)。進(jìn)展商回報(bào)償付方式：交付使用之日起兩年內(nèi)時(shí)刻，慧都公司一次性給付16%的回報(bào)，之后按月給付。或3年一次性給付24%的返租租金。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任：不管租出與否，業(yè)主零風(fēng)險(xiǎn)，享受3年8%的年回報(bào)，進(jìn)展商承擔(dān)3年回報(bào)的全部風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)享有超出年回報(bào)差額的租金收入。甲乙雙方：簽定返租協(xié)議，明確雙方權(quán)益義務(wù)關(guān)系乙方：交納有關(guān)稅費(fèi)，累計(jì)稅率(營(yíng)業(yè)稅與房產(chǎn)稅)為17.5%。并在獲得給付回報(bào)時(shí)扣除。甲乙雙方分別簽定房地產(chǎn)買賣合同與返租合同。乙方在返

2、租期間不承擔(dān)物業(yè)治理費(fèi)與空調(diào)費(fèi)，招租的客戶承擔(dān)這些費(fèi)用。而通過招商的品牌商家不承擔(dān)，由商場(chǎng)的項(xiàng)目治理公司承擔(dān)。開出極具誘惑力、促使力的優(yōu)待條件吸引有知名度的百貨公司以租賃或合作的方式對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)治理。6、商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方案按照商場(chǎng)主題及市場(chǎng)定位的要求，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，通過招租、招商形式吸引產(chǎn)品品牌商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，營(yíng)造專業(yè)化、規(guī)?；?、品牌化的商場(chǎng)形象，確保所采取的返租方案順利實(shí)施。為此，查找經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)的商家可謂方案可否執(zhí)行的重要前提及保證。那么，以什么樣的合作方式與之聯(lián)手打造商場(chǎng)形象呢？以下兩個(gè)方案為我們做出了可行性分析。方案1商家二、三樓整層租賃的方式進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)點(diǎn)：1、幸免直截了當(dāng)參與經(jīng)營(yíng)治理

3、，幸免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2、品牌商家有一定的市場(chǎng)知名度及號(hào)召力，同時(shí)有豐富的經(jīng)營(yíng)治理體會(huì)。3、通過商家的物流配送體系，節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本，增加盈利。缺點(diǎn)：1、因?yàn)樯虉?chǎng)體量較小，較難找到有意向的商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。2、出租租金收入是否能與年回報(bào)8%的返租租金持平或盈利較難把握。談判要點(diǎn)：1、物管公司承租二、三樓的商場(chǎng)，確定租金受益，租賃期限以10年以上為宜。2、物管費(fèi)用及其他由物管公司承擔(dān)。3、雙方簽定租賃協(xié)議，明確雙方權(quán)益義務(wù)關(guān)系。4、合同中列明租金的增長(zhǎng)幅度及增長(zhǎng)周期。5、修理基金由投資小業(yè)主承擔(dān)。方案2由慧都公司牽頭，聘請(qǐng)有實(shí)力有體會(huì)的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司或個(gè)人組織招租招商進(jìn)行商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)治理。優(yōu)點(diǎn)：1、具豐富的商

4、場(chǎng)治理體會(huì)，體現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)治理特色。2、有一定的招租招商客戶基礎(chǔ)及渠道。3、對(duì)二、三樓商鋪的實(shí)現(xiàn)理想價(jià)位的銷售產(chǎn)生重大阻礙。4、充分體現(xiàn)商場(chǎng)的個(gè)性定位，樹立市場(chǎng)形象，充分具備商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的條件。5、提升慧都大廈的知名度，提升產(chǎn)品的附加值。6、提升慧都大廈整體形象與品質(zhì)，對(duì)寫字樓的銷售有一定的促動(dòng)作用。缺點(diǎn)：1、公司承擔(dān)全部的經(jīng)營(yíng)治理風(fēng)險(xiǎn)，招租招商風(fēng)險(xiǎn)。2、公司缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)治理體會(huì)，提升商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成本。3、增加人力、物力、財(cái)力的投入，有關(guān)費(fèi)用有所增加。談判要點(diǎn)：1、物業(yè)治理費(fèi)最好由商場(chǎng)項(xiàng)目治理公司承擔(dān)。2、超出年回報(bào)8%的盈利部分進(jìn)行分成，公司得70%,項(xiàng)目公司30%3、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)治理所需人力物力財(cái)力

5、喲由雙方按比例承擔(dān)，最好完全由項(xiàng)目公司承擔(dān)，公司承擔(dān)低于小業(yè)主年回報(bào)8%的經(jīng)營(yíng)收入的全部缺失。4、雙方簽訂合作經(jīng)營(yíng)的協(xié)議，明確雙方的權(quán)益義務(wù)關(guān)系。方案1為最優(yōu)方案，盡量找到有意向的商家通過租賃的方式進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，規(guī)避不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素。如果找不到如此的商家，方案2可作為次優(yōu)方案實(shí)施，打造專業(yè)化、規(guī)?；⑵放苹虉?chǎng)形象與風(fēng)格。以上分析闡明了與商家談判的差不多基調(diào)，具體事宜需雙方在談判中明確與深化。2、稅收分析銷售過程中發(fā)生的稅種（銷售合同一經(jīng)簽定已產(chǎn)生法律效力）稅種稅率稅目計(jì)稅范疇印花稅萬分之三購(gòu)銷合同合同金額營(yíng)業(yè)稅5%購(gòu)銷合同合同金額城建稅7%營(yíng)業(yè)稅的7%附加類附加3%營(yíng)業(yè)稅的3%附加類土地增值稅2

6、%（預(yù)收金額）購(gòu)銷合用合同金額按照決算金額多退少補(bǔ)其他類出租公司出租個(gè)人出租房產(chǎn)稅12%4%營(yíng)業(yè)稅5. 5%3%合計(jì)（租賃稅）所得稅 33%17. 5%（稅后利潤(rùn)）7%3、市場(chǎng)形勢(shì)分析:通過對(duì)濟(jì)南市場(chǎng)業(yè)態(tài)的調(diào)查分析可知，市場(chǎng)中獨(dú)立鋪位的銷售一樣都在一樓,如萬達(dá)沃爾瑪商場(chǎng)；而能單獨(dú)銷售商場(chǎng)二樓鋪位的開發(fā)商幾乎沒有，進(jìn)展大廈采取的銷售方式也只是一、二樓捆綁銷售的模式，且售價(jià)較低。一樣而言，項(xiàng)目?jī)r(jià)格的高低要受到市場(chǎng)需求、成本費(fèi)用、競(jìng)爭(zhēng)情形等因素的阻礙和制約，而不管是采納需求定價(jià)、成本定價(jià)依舊競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)方法，項(xiàng)目的最高價(jià)格都要受到市場(chǎng)需求的阻礙。而市場(chǎng)投資者普遍不看好二三樓鋪位的銷售。那么如果單純地為了

7、迎合市場(chǎng)確信是行不通的，而突破這種瓶頸的全然方法只能是引導(dǎo)市場(chǎng)需求甚至制造市場(chǎng)需求。例如嘉恒大廈為了吸引深圳國(guó)貿(mào)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，提升商場(chǎng)附加值，不惜向國(guó)貿(mào)給出前三年免租金進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)待條件，然后通過與國(guó)貿(mào)合同約定后期租金的增長(zhǎng)幅度來抵補(bǔ)其前期所遭受的缺失。由此可見，實(shí)現(xiàn)最后的合同銷售，及時(shí)回籠資金，才應(yīng)是公司的戰(zhàn)略指導(dǎo)方向。否則，因市場(chǎng)需求嚴(yán)峻不足，幾乎無法實(shí)現(xiàn)銷售，形成有價(jià)無市的海市蜃樓現(xiàn)象，造成的缺失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于給予的讓利，這完全是一種表面上讓利給客戶，實(shí)際上暗升地行之有效的營(yíng)銷策略。為此，我們需要給商場(chǎng)培養(yǎng)一定的特色，樹立一定的市場(chǎng)形象，以求在目標(biāo)客戶心中形成一種專門的便愛。通過對(duì)周邊業(yè)態(tài)的調(diào)查分

8、析及本商場(chǎng)的品質(zhì)需要，尋求商場(chǎng)產(chǎn)品差異化的經(jīng)營(yíng)理念，商場(chǎng)主題確定為慧都服飾購(gòu)物廣場(chǎng)將是恰當(dāng)?shù)倪x擇。先吸引投資客戶促使資金及時(shí)回籠，然后通過返租的經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一進(jìn)行招商、招租，營(yíng)造個(gè)性化的商場(chǎng)品牌形象。4、商場(chǎng)平面布局要點(diǎn)分析充分考慮人流的合理互動(dòng)，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)各展位最大利用率。按照商場(chǎng)主題、市場(chǎng)定位以及其他商場(chǎng)的規(guī)化情形，結(jié)合本項(xiàng)目的平面布局，從而劃分最小單位、最大單位及其比率。針對(duì)投資者的資金狀況，盡量把鋪位劃得更小，促使套內(nèi)總價(jià)較低，擴(kuò)大市場(chǎng)需求面，提升成交率。商場(chǎng)差不多采納放開的貨價(jià)式分割布局，一樣在實(shí)際擺放中還要退出30-50公分的距離，公共通道的寬度為1.5米，加上退出的面積大致2米左右的路面寬度，差不多保證人流之間的互動(dòng)。各分割單位標(biāo)準(zhǔn)面積約為181n2,使用面積9m2左右，套內(nèi)總價(jià)大都在20萬以內(nèi)，投資者較易承擔(dān)其價(jià)格。墻角面積大都在30-70m2,適合經(jīng)營(yíng)