公司工程管理部成本管理制度手冊

1、X公司工程管理部成本管理制度手冊【最新資料，WORD檔，可編輯】成 本理手冊某某股份有限公司工程管理部制*年*月*曰、 成本管理制度與流程工程結(jié)算審批工作程序工程結(jié)算復核實施細則工程成本檢查調(diào)研工作指引 企業(yè)成本核算指導工程付款審核工作程序工程付款審批工作程序工程預結(jié)算管理辦法扣款審批工作程序工程預結(jié)算管理規(guī)范責任成本管理體系指引目標成本科目分類新項目發(fā)展管理制度 設計變更與現(xiàn)場簽證管理規(guī)范 零星工程管理規(guī)范零星用現(xiàn)金購買物品、材料管理規(guī)范 工程及成本管理制度清理工作流程及計劃 工程材料設備限價管理規(guī)范工程合同管理規(guī)范 招投標監(jiān)控管理規(guī)范有關與造價咨詢單位的合作管理規(guī)范 成本管理部日常工作管理

2、 成本檔案管理辦法成本管理軟件操作指引、國家政策法規(guī) 估價管理規(guī)范建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法 一、成本管理制度與流程返回目錄工程結(jié)算審批工作程序1 .目的符合結(jié)算要求，使結(jié)算審批規(guī)范化、結(jié)算資料完整化，為清算付款提供依據(jù)。2 .適用范圍勘察設計、土建安裝工程、裝修工程、環(huán)境綠化、零星工程、配套工程、甲供料結(jié)算 等工程類結(jié)算3 .操作程序3.1. 主辦人在上報結(jié)算前應先檢查結(jié)算資料是否完整，是否具備結(jié)算條件。3.2. 合同文本復印件一份。（若無合同，則提供零星工程委托單原件）3.3. 竣工圖原件1套。3.4. 工程竣工驗收證明單原件。3.5. 經(jīng)設計部經(jīng)理簽字認可的設計文件原件。3.6.

3、 經(jīng)項目總經(jīng)理簽字認可的簽證變更單原件。3.7. 施工單位上報的結(jié)算書1份。3.8. 有甲供材料的工程，必須提供甲供材料領料單原件。3.9. 有扣款的工程，必須提供有效的扣款單。4 .流程：4.1. 主辦人按結(jié)算審批表要求填寫“項目部職責及意見” 一欄后報項目總經(jīng)理審批。4.2. 項目總經(jīng)理審批完由項目秘書登記后送工程管理部。4.3. 工程管理部對工程質(zhì)量進行確認并對結(jié)算資料進行審核，審核完成后報成本管理部。4.4. 經(jīng)成本管理部審核結(jié)算后上報分管副總審批。（若結(jié)算總價超出原預算價的20%成本管理部應提供“造價分析”）4.5. 若該項目須送社會審價機構(gòu)審計，則應在社會審價機構(gòu)提供審定單作為4.

4、6. 結(jié)算附件上報分管副總審批。4.7. 分管副總審批同意后，下發(fā)成本管理部，并由成本管理部統(tǒng)一下發(fā)項目秘書。4.8. 項目秘書保留結(jié)算原件存檔，復印件交主辦人辦理付款申請。5 .成本管理部保留結(jié)算復印件1份。返回目錄工程竣工清算管理規(guī)范1. 目的根據(jù)工程結(jié)算的審價報告，對施工工程的質(zhì)量、工期等履約的情況進行核實，確定工程尾款。2. 范圍項目主體及變電站、水泵房、 會所等附屬工程，且已完成結(jié)算社會審價工作的工程。3. 管理規(guī)范3.1. 工 程結(jié)算審核價：3.1.1. 根據(jù)審價單位的結(jié)算審價報告確定工程結(jié)算價。3.2. 甲 供材料的清算3.3. 與 材料供貨商清算3.4. 根 據(jù)工程部提供的甲供

5、材料數(shù)量，核對相應的廠方供料單，施工單位的簽收單，確定甲供材料的實供數(shù)量。3.5. 分 析材料損耗的緣由，根據(jù)合同約定，整理材料扣款單。3.6. 供 貨商材料清算量：供貨量-材料扣款單數(shù)量3.7. 與 施工單位清算3.7.1. 根據(jù)審價結(jié)果和現(xiàn)場簽證數(shù)量，確定甲供材料的合理使用量。3.7.2. 根據(jù)施工單位簽收的材料供貨單，確定甲供材料實際合格產(chǎn)品的供應量。3.7.3. 根據(jù)以上兩項的差額，若施工單位未退還材料，則向乙方開材料扣款單。多供甲供料扣款=材料單價*（甲方供應量-乙方使用量）4. 工期獎罰清算4.1. 開 竣工的時間：根據(jù)施工合同界定的時間，復核有關備忘、工期簽證及驗收單時間，確定實

6、際發(fā)生的總工期。4.2. 工 期簽證：復核有關工期簽證，在實際發(fā)生工期中予以扣除。根據(jù)合同及有關簽證進行4.3. 質(zhì) 量獎罰清算4.3.1. 復核質(zhì)檢站對工程項目的質(zhì)檢評定表。4.3.2. 根據(jù)合同及有關簽證進行質(zhì)量獎罰的清算。4.4. 工 程保修金根據(jù)合同條款預留屋面及土建、安裝的保修金。4.5. 工程扣款匯總施工過程中簽認的工程扣款單，確定工程扣款金額。4.6. 水電費清算4.6.1. 復核的水電費清算的票據(jù)資料。（須由物業(yè)公司蓋章確認及工程主辦人審核）4.6.2. 根據(jù)定額規(guī)定及水電實用量，確定水電費清算金額。4.7. 已付工程款施工單位、成本管理部及財務部三方對帳，確定已付工程款。4.

7、8. 確定工程尾款根據(jù)以上各項的復核，確定工程尾款。4.9. 整理清算資料，填寫工程清算報告。4.10. 主辦工程師根據(jù)清算報告填報付款申請，按付款審批程序執(zhí)行付款的審批工作。5. 附件工程竣工清算報告工程竣工清算報告廳P內(nèi)容金額（額）備注1土建工程審定造價見審價報告2安裝工程審定造價見審價報告3附屬工程審定造價見審價報告4審定造價合計1+2+35質(zhì)量獎罰56工期獎罰67水電費補差78扣多供甲供料89扣款單內(nèi)容910扣保修金1011扣屋向保修金1112清算總價合計4+5+6+7+8+9+10+1113工程已付工程款1314應付尾款12-13返回目錄工程結(jié)算復核實施細則1. 目的為加強某某集團所

8、屬各房地產(chǎn)公司工程預結(jié)算的規(guī)范化管理，避免和減少結(jié)算過程中的錯漏，提高工程結(jié)算質(zhì)量，制定本工作實施細則。2. 范圍本管理辦法適用于某某集團所屬各房地產(chǎn)公司成本管理人員。3. 職責集團財務部成本審算中心負責本細則的制定、修改、解釋、指導、監(jiān)督檢查。集團所屬各房地產(chǎn)公司從事工程結(jié)算復核及其他有關責任人員負責貫徹執(zhí)行本管理辦法。4. 復核方法與過程控制4.1. 有 關概念4.1.1. 本實施細則中的工程結(jié)算是指土建、安裝、社區(qū)管網(wǎng)、園林建造、室內(nèi)外高級裝修等建造工程的結(jié)算。4.1.2. 本實施細則中的結(jié)算復核是指針對已完成初步審核的結(jié)算書，進行工程造價的再確認的過程。4.1.3. 本實施細則中的已復

9、核項目是指項目單價已核準，且項目工程量經(jīng)復核人全面核驗或抽查后確認的項目。4.2. 工 程結(jié)算復核原則4.2.1. 廉潔公正原則: 工程結(jié)算復核工作中，應始終以公司利益為最高利益，遵守法律法規(guī)，恪守職業(yè)道德，嚴禁主動索要或被動接受財物，不應將私人情感帶入工作中。應廉潔嚴明、公正、客觀地進行復核工作。4.2.2. 準確高效原則: 工程結(jié)算復核工作是在工程結(jié)算初步結(jié)果已產(chǎn)生的情況下開展的，也是工程結(jié)算數(shù)據(jù)產(chǎn)生的最后一關。要求以極高的準確性和高效性來完成。4.2.3. 可復查性原則: 工程結(jié)算復核工作應保存好真實、完善的工程資料、復核期間的會議資料和審批記錄、復核情況登記表格等，具備完全的可復查性。

10、4.2.4. 責任共擔原則：工程結(jié)算經(jīng)復核人員確認復核完畢后，復核人員將與初審人員（咨詢公司）一起負責結(jié)算數(shù)據(jù)的準確性，共同承擔相應責任。4.3. 一 般規(guī)定4.3.1. 復核人有權(quán)要求經(jīng)辦人員提供工作所需的文件、檔案資料等, 并有權(quán)對經(jīng)辦人員無故拖延或拒絕提供相關資料的行為向主管領導匯報；4.3.2. 復核人有權(quán)要求經(jīng)辦人員對初步審核結(jié)果及審核內(nèi)容進行解釋和說明并配合復核工作, 并有權(quán)對經(jīng)辦人員無故拒絕配合的行為向主管領導匯報；4.3.3. 復核人有權(quán)對復核工作中發(fā)現(xiàn)的問題提出修改意見，自行修改或?qū)こ塘拷?jīng)抽查發(fā)現(xiàn)有誤的項目要求經(jīng)辦人員重新驗算修改；4.3.4. 復核人有權(quán)就經(jīng)辦人員或外委單

11、位的審核工作質(zhì)量向主管領導建議給予適當獎勵或懲罰；4.3.5. 復核人應對經(jīng)辦人員提供的文字資料進行核驗，查實；4.3.6. 復核人應對工程結(jié)算中有疑問的地方進行現(xiàn)場勘查、現(xiàn)場測量，并召集經(jīng)辦人員和知情人員問明情況；4.3.7. 復核人應在復核工作完成后 , 將工程檔案資料及填寫好的工程結(jié)算復核情況登記表歸檔整理完畢, 不得有缺、漏、丟失的情況；4.3.8. 復核人應如實向主管領導匯報復核情況并提出改進工作的建議；4.3.9. 復核人對未進行資料審查、現(xiàn)場踏勘承擔失查責任；4.3.10. 復核人對工程結(jié)算最終結(jié)果承擔30%責任；4.3.11. 復核人對在復核工作階段進行的調(diào)整承擔全部責任。4.

12、4. 復 核的基本方法4.4.1. 開展復核工作前, 先檢查工程資料的完整性與真實性。開始復核時，以初審的結(jié)算書為基礎，先對比初審結(jié)果的各項經(jīng)濟技術(shù)指標，如：單方造價、鋼筋含量、混凝土含量等指標以及主要材料的消耗量和腳手架、垂直運輸費等費用占工程造價比例。將以上數(shù)據(jù)與同類工程歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)對比，發(fā)現(xiàn)哪部分偏高則重點復核哪部分。4.4.2. 復核中采用全部復核與抽查復核相結(jié)合，重點復核與一般性復核相結(jié)合的方法。易于計算的工程量如土建中的腳手架、安裝中的設備、綠化中的樹木等項目應全部復核；不易全部復核工程量的項目如鋼筋、混凝土、管線等項目宜抽查復核，舉一反三。工程造價較大的項目如土建中的垂直運輸費、

13、防水單價、安裝中的主材與設備費、綠化中的苗木價格等應重點復核，而對造價影響不大 的項目如安裝中的油漆工程等則一般性復核。4.5. 復核工作量的基本要求單價的復核要求工程量的復核要求除造價小于3000元的子項單價 可選擇復核，其余各子項的單價 均要求復核確認挑選單價高、總價大的子項的工程量 的復核，復核的子項數(shù)量占總數(shù)量的 比例備注：對子項工程量的全面核驗或抽查后確認，均視為工程量已復核。4.6. 復核工作時間要求：復核工作內(nèi)容是以對比、抽查為主，要求高效而準確。復核工作的持續(xù)時間應 控制在初審時間跨度的1/5內(nèi)，例如：初審歷時15個工作日，則復核工作應 在3個工作日內(nèi)完成。如發(fā)現(xiàn)初審結(jié)果有重大

14、錯漏，則持續(xù)時間可視情況順延。4.7. 復核工作的過程控制4.7.1. 對工程資料的復核4.7.1.1. 針對工程資料完整性的復核。工程資料包括：經(jīng)初步審核的結(jié)算書（含工程量計算底稿）；工程合同（包括合同審批表），補充協(xié)議；材料價格（政府指導價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書）；招標、投標文件等確定合同價格的文件（包括中標單位的投標書、雙方達成一致的預算書等）；施工組織設計方案、施（竣）工圖、圖紙會審記錄；雙方確認的所有工程變更簽證及相應的預算書；工程竣工驗收資料（工期或者質(zhì)量未達到合同要求的項目應提供相應的明確責任的說明）；其他與工程結(jié)算相關的雙方確認的協(xié)議、備忘錄等。在上述工程資料中

15、又要進一步核查完整性。 例如：對工程簽證單應檢查其三方 簽章是否齊備；竣工圖上是否在存在變更的地方蓋有變更圖章等。4.7.1.2. 針對工程資料真實性的復核。例如：除合同有約定外，倒土費的結(jié)算應有承 建單位提供的收款憑據(jù)，并根據(jù)憑據(jù)，到倒土地點核實收費情況；在抽水臺班的簽證單上，應注意是否對水泵型號予以確認，并向現(xiàn)場管理人員核實其真實性；4.7.2. 對工程取費的復核對工程取費的復核是指：復核結(jié)算是否嚴格按合同或協(xié)議的條款規(guī)定， 正確計 取各項費用。包括：工程類別、取費的時段、造價下浮、甲供材料的扣減、水 電費的扣減、材料價差的確定、扣款項目、總包管理費、施工組織措施費、預 算包干費等。以上費

16、用往往是有活口的地方，重點復核其依據(jù)是否充分。4.7.3. 對工程子目真實性的復核對工程子目真實性的復核是指：核實結(jié)算中的工程子目是否實際發(fā)生、 是否與 實際做法一致，防止“無中生有”、“貨不對板”以及“工程內(nèi)容重復”的情 況。復核工程子目真實性要求復核人員了解工程情況、對有疑問的變更簽證資料進行必要的現(xiàn)場踏勘。4.7.4. 對工程量的復核對工程量的復核，是以抽查、驗算為主，應以初審時的計算工作稿為基礎，在初審人員配合下進行工程量的復核。并按下列要求復核工程量。4.7.4.1. 土建工程土建工程量復核要求iff j項目分 類'七層以下七一一十四層十四層以上鋼筋工程量復核一層復核一至二層

17、復核二至三層混凝土工程量復核一層復核一至二層復核二至三層模板工程量復核一層復核一至二層復核二至三層砌體工程量復核一層復核一至二層復核二至三層土石方工程量全部復核全部復核全部復核腳手架工程量全部復核全部復核全部復核垂直運輸費全部復核全部復核全部復核其他根據(jù)具體情況處理注：結(jié)構(gòu)形式相同或相似的建筑，選取有代表性的一幢建筑進行復核即可。4.7.4.2. 安裝工程安裝工程工程量的復核要涵蓋 50%以上的子目，具體要求如下:項目復核要求重要設備（盤箱柜等）全部復核可按戶型計算工程量的項目（燈具 潔具 開關插 座等）對某幾種型號抽查管道、線纜等抽查4.7.4.3. 社區(qū)管網(wǎng)工程：參考安裝工程進行474.4

18、. 園林環(huán)境工程園林綠化工程量復核要求項目工程量復核要求綠化工程喬木全部復核，灌木及草地抽查復核建筑小品抽查道路廣場全部復核圍墻建設全部復核474.5. 精裝修工程-主要核查占造價比重較大的項目的工程量。4.7.5. 對子目單價的復核結(jié)算書中的子目單價分套用和非套用定額單價（一般以獨立費表示）兩種。原則上所有項目都應執(zhí)行合同或協(xié)議約定單價或參照定額單價執(zhí)行。4.7.5.1. 套用定額單價的子目，復核時應根據(jù)設計圖紙、施工組織結(jié)合現(xiàn)場實際情況 核驗其套用的定額項目是否準確；對有換算內(nèi)容的項目，注意復核換算方法和 數(shù)據(jù)的準確性。4.7.5.2. 非套用定額的子目，有合同或協(xié)議確定價格的，按約定執(zhí)行

19、；雙方未約定價 格的，復核時應詢問初審人員確定單價的依據(jù)，分析其合理性。對依據(jù)不足又 造價較大的項目單價，應通過細分構(gòu)成、詢問同行、找同類工程資料、市場調(diào) 查等方式重新確認，并詳細記錄核實過程，將修改內(nèi)容填入工程結(jié)算復核情 況登記表。4.7.6. 復核資料整理4.7.6.1. 委托咨詢公司審核的情況復核人應在存檔的工程結(jié)算書上對已復核的項目明確標識，初審結(jié)果中的 偏差填入工程結(jié)算復核情況登記表，歸入工程檔案資料；4.7.6.2. 內(nèi)部復核的情況復核人應在存檔的工程結(jié)算書上對已復核的項目明確標識，初審結(jié)果中的 一般化偏差經(jīng)口頭溝通調(diào)整，重大事項須填入工程結(jié)算復核情況登記表 中記錄，并歸入工程檔案

20、資料。4.7.7. 獎勵與懲罰4.7.7.1. 獎勵與懲罰的具體條款由各分公司自行制訂，以書面形式確定；4.7.7.2. 復核人在年度工作中，認真負責，多次發(fā)現(xiàn)問題，避免公司資產(chǎn)的流失，建議各地分公司在年終考評、評優(yōu)、晉級、加薪等方面予以優(yōu)先考慮；4.7.7.3. 復核人在年度工作中失職，未能及時發(fā)現(xiàn)問題，間接造成資產(chǎn)流失，建議各地分公司主管領導視情況予以離崗培訓、批評、通報批評、降薪、降職、解聘等處罰措施，有違紀違法行為者還應追究其法律責任。5. 表格工程結(jié)算復核情況登記表工程結(jié)算復核情況登記表 填表日期:合同名稱合同編號復核開始日 期復核結(jié)束日 期初審情況初審造 價審核人（單 位）復核情況

21、復核造 價復核項目比 例%復核調(diào)整事項記錄序 號分部分項工程 名稱初審復核調(diào)整金 額（元）工程 量單價小計 （元）工程量單價小計 （元）合計調(diào)整金額元調(diào)整金額占造價復核人員對 初審結(jié)果意 見及評價初審單位簽章復核人簽章日期日期填表說明：內(nèi)部復核時，初審單位簽章一欄無需填寫返回目錄工程成本檢查調(diào)研工作指引1 .方式與方法1.1. 方式：成本檢查調(diào)研工作以集團成本審算中心外派人員到工程所在地為主，主要的 檢查方式為抽查，各分公司安排結(jié)算經(jīng)辦人予以配合。1.2. 方法：1.2.1.1.2.2.工作流程形成初步檢查調(diào)研報成本檢查調(diào)研計劃由集團成本審算中心根據(jù)各分公司工程成本的預計完成情況并結(jié)合審計法務

22、部的審計任務進行編制，應在每年年初編制完成。主要內(nèi)容應包括：計劃進 行成本檢查調(diào)研的工程項目名稱及大致開展工作的時間，報集團成本與開發(fā)計劃委員會 批準備案。成本審算中心可根據(jù)具體情況進行調(diào)整。1.2.3. 發(fā)出檢查調(diào)研通知1.2.3.1. 根據(jù)年度成本檢查調(diào)研計劃，集團成本審算中心應與分公司成本管理部就檢查 的項目和時間積極溝通。1.2.3.2. 在確定檢查項目時，應以下列單位工程為重點確定目標：采用費率招標的工程、合同暫估價的工程、成本價與合同價差額較大的工程及變更簽證費用較高的工 程；同時還要考慮工程類別的全面性，即：應涵蓋總包與分包、土建與園建等工 程類別；結(jié)算經(jīng)辦人的全面性，即：檢查項

23、目的經(jīng)辦人應既包括成本管理部成員 還應包括社會中介機構(gòu)。1.2.3.3. 檢查調(diào)研通知應在開始實施前10 個工作日向分公司成本管理部發(fā)出。通知的具體內(nèi)容及格式詳見附件一關于工程成本檢查調(diào)研工作的通知。1.2.4. 檢查調(diào)研準備工作檢查調(diào)研通知發(fā)出以后，成本審算中心調(diào)研檢查經(jīng)辦人員應閱讀分公司提供的部分電子文檔資料（如項目概況、招投標情況、成本分析資料等）并充分熟悉項目基本情況，并做好調(diào)研檢查的準備工作。1.2.5. 開展檢查調(diào)研工作1.2.6. 調(diào)整抽查的具體工程：檢查調(diào)研人員應根據(jù)成本資料進行初步分析、判斷，可對待查的工程項目進行調(diào)整，以便更好的反映成本管理工作的現(xiàn)狀。1.2.7. 踏勘、

24、熟悉項目情況：工程檢查調(diào)研人員應對檢查調(diào)研的項目進行踏勘，了解、熟悉項目的具體情況；分公司對接人員應結(jié)合成本情況作適當?shù)慕榻B。1.2.8. 核查、分析工程成本資料：檢查工作要求全面、高效、準確?？傮w而言，工作計算底稿是否完整、工程取費是否正確、子目單價套用是否準確（主要是單價中有沒有扣除甲供材價格）、簽證內(nèi)容結(jié)算是否與合同內(nèi)容重復、材料結(jié)算方式是否按合同條款進行等應該是共同的檢查重點，同時，針對不同工程類別的特點應有不同的檢查側(cè)重點。1.2.8.1. 樁基工程：樁基工程往往涉及土方、降水、護坡等相關工程項目，具有子目較少、造價較大、隱蔽工程多的特點，應予以全面檢查。包括：土方、鋼筋、砼等項目的

25、工程量和單價，相關的簽證工程也必須仔細檢查；1.2.8.2. 主體建筑工程：主體建筑工程特點是：工程子目多、變更簽證多、造價大的特點，全面檢查不可行，建議抽查其中的鋼筋、砼項目，模板工程量可考慮以定額含量驗算（* 市的老定額就是以砼量乘以定額含量計算模板量）。至于腳手架工程量、 超高補貼費等應重點檢查。非工程量清單招標的主體建筑工程的子目單價，重點檢查子目換算的正確性，子目單價抽查即可。1.2.8.3. 鋁合金門窗、外墻涂料等重要材料單價一般在招標階段定下來，故一般不予檢查單價，抽查工程量即可；1.2.8.4. 園林綠化工程工程量計算復雜，如要檢查，建議僅檢查子目單價；1.2.8.5. 對于影

26、響造價大的費用：如施工組織措施費中的費用建議重點檢查1.2.8.6. 裝修工程較為復雜，建議結(jié)合招標資料適量檢查。1.2.9. 形成初步檢查調(diào)研報告：在核查、分析過程中，應對成本情況作客觀的分析，對存在的問題應進行全面的 記錄、分析和說明，并與結(jié)算經(jīng)辦人溝通了解情況，編寫初步檢查調(diào)研報告。1.2.10. 檢查結(jié)果的咨詢和溝通成本檢查調(diào)研的結(jié)果不影響原結(jié)算結(jié)果的有效性；在初步成本檢查調(diào)研報告形成 后，檢查調(diào)研人員應與分公司成本管理部成員及分管領導針對成本中存在的問題 舉行一次溝通會，通過溝通，達成促進工作的目的。1.2.11. 完成檢查調(diào)研報告檢查調(diào)研工作結(jié)束后，檢查調(diào)研人員應在五個工作日內(nèi)，完

27、成最終的工程成本 檢查調(diào)研報告，并經(jīng)成本審算中心負責人批準后，報送集團成本與開發(fā)計劃委 員會、分公司分管領導（或總經(jīng)理）及成本管理部負責人審閱。如報告內(nèi)容對其 他分公司有較大的幫助或借鑒意義，則經(jīng)成本與開發(fā)計劃委員會批準，可抄送全 集團成本負責人及以上管理人員閱覽。2 .附件附件某某集團工程成本檢查調(diào)研工作的通知*集團工程成本檢查工作通知致：*地產(chǎn)公司成本管理部:根據(jù)集團成本與計劃開發(fā)委員會批準的*年度集團成本工作計劃，集團成本審算 中心擬派遣 *、*、*、*工程師赴你公司進行工程成本檢查調(diào)研工作。一、檢查工作時間安排：*年一月日至月 日。二、檢查內(nèi)容及主要負責人員：1-四季花城一期工程結(jié)算一

28、一* ;2-近期完成的工程招投標一一* ;3-綜合成本管理情況一一* o三、檢查所需資料：2、1、結(jié)算分析報告、單位工程結(jié)算說明；工程造價結(jié)算書（含計算底稿、備忘錄等）、復核情況表及審批表;3、 工程合同（包括合同審批表）；4、 材料價格確定資料（包括甲供材料、限價材料等）；5、 雙方確認的所有工程變更簽證及相應的結(jié)算書；6、 招投標文件資料（包括投標書、澄清談判記錄、評標、定標等）；7、 竣工圖、施工組織設計方案（總包工程）。請于月日前準備好檢查工作實施所需資料，并安排經(jīng)辦人員或相關人員予以配合。特此通知。集團成本審算中心年月日返回目錄企業(yè)成本核算指導1. 目的：加強成本管理，規(guī)范集團房地產(chǎn)

29、開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。2. 范圍：適用于集團內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3. 職責：總部財務管理部負責本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規(guī)范實施過程中發(fā)生的問題及時向總部財務管理部反饋。4. 方法和過程控制4.1. 成 本核算的基本程

30、序成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1. 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。4.1.2. 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。4.1.3. 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。4.1.4. 將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。4.1.5. 編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。4.1.6. 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。4.1.7. 正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積

31、應負擔的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。4.1.8. 編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。4.2. 成 本核算對象的確定4.2.1. 成本核算對象的確定原則4.2.1.1. 滿足成本計算的需要；4.2.1.2. 便于成本費用的歸集；4.2.1.3. 利于成本的及時結(jié)算；4.2.1.4. 適應成本監(jiān)控的要求。4.2.2. 成本核算對象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項目實際情況，確定具體成本核算對象。4.2.2.1. 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū) ）為成本核算對象。4.2.2.2. 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的

32、，在按期（區(qū) ）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。4.2.2.3. 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結(jié)構(gòu)的，還應按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。4.2.2.4. 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。4.3. 成 本費用項目及核算內(nèi)容4.3.1. 成本費用項目開發(fā)產(chǎn)品成本核算應視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括

33、下列八項：4.3.1.1. 土地獲得價款4.3.1.2. 開發(fā)前期準備費4.3.1.3. 主體建筑工程費4.3.1.4. 主體安裝工程費4.3.1.5. 社區(qū)管網(wǎng)工程費4.3.1.6. 園林環(huán)境工程費4.3.1.7. 配套設施費4.3.1.8. 開發(fā)間接費4.3.2. 各成本項目的核算內(nèi)容4.3.2.1. 土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。a) 合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相

34、應稅金等。b) 紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。c) 拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。4.3.2.2. 開發(fā)前期準備費：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：a) 勘察設計費勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。規(guī)劃設計費：規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費

35、、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。建筑研究用房費：包括材料及施工費b) 報批報建增容費(1) 報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金( 或墻改專項基金) 、教師住宅基金( 或中小學教師住宅補貼費 ) 、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費a) “三通一平”費：

36、(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。(4) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。a) 臨時設施費(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。4.3.2.3. 主體建筑工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)

37、列入土建預算內(nèi)的各項費用。主要包括：a) 基礎造價：包括土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。b) 結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架(含獨立柱基和條基等淺基礎)、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓)c) 門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。d) 公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。e) 戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。4.3.2.4.

38、主體安裝工程費A、室內(nèi)水暖氣電管線設備費；(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(自來水排水直飲水熱水)；(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(地板熱電熱膜分戶燃氣爐管道系統(tǒng)暖氣片)；(3) 室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費；(4) 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋B、室內(nèi)設備及其安裝費(1) 通風空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設備及安裝費用、空調(diào)管道、通風系統(tǒng)費用；(2) 電梯及其安裝費；(3) 發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；(5) 人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。C、弱電系統(tǒng)費(

39、1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；(3) 三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。社區(qū)管網(wǎng)工程費A室外給排水系統(tǒng)費(1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；(2) 雨污水系統(tǒng)費用B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用C、室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站

40、D室外電氣及高低壓設備費(1) 高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；(2) 室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；(3) 室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用E、室外智能化系統(tǒng)費(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；(6) 電子公告屏費用指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：A

41、、綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；D圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：A、 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂

42、園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；D對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產(chǎn)權(quán)，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：A游泳池：土建、設備、設施；

43、B、業(yè)主會所：設計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E、球場；F、設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；G車站建造費：土建、設備、各項設施。開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、 但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出； 以及項目營銷設施建造費。A、工程管理費(1)工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；(2)預結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預結(jié)算的編制、審核費用；行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接 從事項目開發(fā)的部門的行政費(4)施工合同外獎金：趕工獎、進度獎(5)工程質(zhì)量

44、監(jiān)督費：建設主管部門的質(zhì)監(jiān)費；(6)安全監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；工程保險費。B、營銷設施建造費(1)廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場 設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；(4)樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設 的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用， 在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；(5)其他。G資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息

45、支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外 幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。D物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其 他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。包括管理費用、營業(yè)費用、財務費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見某某集團費用核算規(guī)范。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細界定與核算辦法詳見某某集團 費用核算規(guī)范。4.4會計科目與帳簿設置4.4.1 “開發(fā)成本”科目該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的設置詳見“房地產(chǎn)成本 核算科目明細表

46、”。成本管理軟件運用成熟的單位，可以將明細科目僅設置到二級，即八項成本項目，三級、 四級明細數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存。成本項目數(shù)據(jù)必須定期(月、季度)與成本管理 軟件中的相應數(shù)據(jù)進行核對，并保持一致。在各級明細科目下，應按各成本核算對象設立核算項目，成本核算對象可分層次設立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每 個項目的成本核算對象中，加設一條“待分攤成本”進行歸集。成本核算對象的具體設置參見下圖：X X項目在建一期住宅商鋪在建二期寫字樓擬開發(fā)土地 一待分攤成本一項目開工前，所有成本均在成本核算對象“擬開發(fā)土地”中核算；項目開工后，將已開 工部分逐期自“

47、擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建X期”。具體核算要求詳見某某集團存貨 核算規(guī)范。4.4.2 ”開發(fā)間接費”科目該科目歸集和分配與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。這類費用先歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象。 各級明細科目的設置詳見“房 地產(chǎn)成本核算科目明細表”。4.4.3 “預提費用”科目核算按權(quán)責發(fā)生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、 但尚未支付的成本、費用?！伴_發(fā)成本一成本預提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。4.4.4 “待攤費用”科目按權(quán)責發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應由本期及以后各期共

48、同負擔的、分攤期限在一年 以內(nèi)的費用。4.4.5 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實際成本。具體核算要求詳見某某集團存貨核算規(guī)范。房地產(chǎn)成本核算科目明細表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發(fā)成本土地獲得價款按前述明細各成本核算對象成本核算對 象可分層次設 立。開發(fā)前期準備費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體安裝工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象社區(qū)管網(wǎng)工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象園林環(huán)境工程費按前述明細各成本核算對象配套設施費按前述明細各成本核算對象開發(fā)間接費按前述明細按前述明細各成本

49、核算對象自一級科目 開發(fā)間接費 轉(zhuǎn)入成本預提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對象開發(fā)間接費項目名稱工程管理費按前述明細近期轉(zhuǎn)入 開發(fā)成本營銷費用按前述明細資本化利息物業(yè)管理完善 費其他完工開發(fā)產(chǎn) 品項目名稱具體苑或棟或 期以及配套資 產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫 字樓、車庫及車 位、其他4.5成本費用的歸集與分配 地獲得價款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不 清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然 后再在有關成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入 有關成本核算對象。有關分配方法如下：方法一：先按小區(qū)的占地面積將

50、土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成 本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配； 然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對 象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算 對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應負擔的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本 核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。 能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個 以上的成本

51、核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之核算項目進 行歸集，再按下表所示分攤標準分配計入各成本核算對象：成本項目分攤標準開發(fā)前期準備費按可售面積分攤主體建筑工程費扣除直接費用后，按建筑面積分攤； 根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積，確定標準分攤；主體安裝工程費扣除直接費用后，按建筑面積分攤；根據(jù)造價經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積相乘，確定 標準分攤；社區(qū)管網(wǎng)工程費按可售面積分攤；若能區(qū)分可按占地面積 分攤園林環(huán)境工程費公享性強，按可售時積分攤；公享性不強 并可區(qū)分，按占地面積分攤配套設施費按可售時積分攤“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù)，在每月（季）末，根據(jù)其實 際發(fā)生數(shù)按一定標準分配

52、計入各開發(fā)項目的各成本核算對象。具體分配及核算方法參見某某集團費用核算規(guī)范4.6 成本核算工具成本管理軟件是成本核算的主要工具，金蝶財務軟件是成本核算的輔助工具，其數(shù)據(jù)可 由成本管理軟件引入。4.7 成本報表成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態(tài)了解項目成本總體情況、與目標 成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。各公司都應完整、詳細、動態(tài)的編制 成本報表。成本報表種類、編報時間及要求詳見結(jié)算報表格式及集團成本審算中心的有關規(guī)定4.8 附則本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關成本管理的規(guī)定執(zhí)行。附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表科目名稱編號開發(fā)成本4301土地獲得價款4301.