《物業(yè)管理法規(guī)》教學(xué)提綱

1、物業(yè)管理法規(guī)教學(xué)提綱前言:養(yǎng)成法律意識(shí)1、 法眼看世界2、 法言法語(yǔ)一、 物業(yè)管理法律關(guān)系（一） 法律關(guān)系的概念及其構(gòu)成要素1、 法律關(guān)系的概念2、 法律關(guān)系的構(gòu)成要素（1） 法律關(guān)系的主體（2） 法律關(guān)系的客體（3） 法律關(guān)系的內(nèi)容（權(quán)利和義務(wù)）（二） 物業(yè)管理法律關(guān)系1、 物業(yè)管理法律關(guān)系的概念2、 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體（1） 業(yè)主（物業(yè)所有權(quán)人）及非業(yè)主使用人（2） 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)（3） 國(guó)家（4） 其他組織3、 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體（1） 物（2） 行為（3） 非物質(zhì)財(cái)富4、 物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容（1） 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)（2） 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)二、 物業(yè)權(quán)屬法律制

2、度（一） 物業(yè)權(quán)屬的概述1、 物業(yè)權(quán)屬的概念2、 物業(yè)權(quán)屬與物權(quán)附：權(quán)利的分類一 、人身權(quán)（人格權(quán):身體權(quán)、健康權(quán)、生命權(quán)、姓名權(quán)、肖像權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán);身份權(quán)：親權(quán)等）二、財(cái)產(chǎn)權(quán)（一） 物權(quán)（對(duì)世權(quán)、絕對(duì)權(quán)）1、 自物權(quán)-所有權(quán)2、 他物權(quán)（1） 用益物權(quán) 地役權(quán) 地上權(quán) 典權(quán)（2） 擔(dān)保物權(quán) 抵押權(quán)：優(yōu)先受嘗權(quán) 質(zhì)押權(quán) 留置權(quán) （合法、合乎道德）（二） 債權(quán)（對(duì)人權(quán)、相對(duì)權(quán)）1、合同之債2、侵權(quán)之債3、不當(dāng)?shù)美畟?、無(wú)因管理之債（二）房屋所有權(quán)：房屋的區(qū)分所有權(quán)（三）相鄰權(quán)（四）物業(yè)權(quán)屬登記物權(quán)變動(dòng)原則（1） 公示原則（動(dòng)產(chǎn)交付占有、不動(dòng)產(chǎn)登記）（2） 公信原則三、 業(yè)主自治機(jī)構(gòu)（一）

3、 業(yè)主（所有權(quán)人）（二） 業(yè)主大會(huì)（性質(zhì)和地位：權(quán)力機(jī)構(gòu)）（三） 業(yè)主委員會(huì)（性質(zhì)和地位：執(zhí)行機(jī)構(gòu)）（四） 業(yè)主公約：既約束業(yè)主也約束物業(yè)管理公司 四、 物業(yè)管理企業(yè)（一）、物業(yè)管理企業(yè)的形式與成立條件1、 物業(yè)管理企業(yè)的形式（在我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的唯一形式是公司形式而不能是合伙形式）2、 物業(yè)管理企業(yè)成立的條件要符合公司法（2006年1月適用新的公司法）的要求（二） 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理1、 主管部門(mén)（1） 國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)：一級(jí)（2） 省、自治區(qū)建設(shè)主管部門(mén)：二級(jí)（3） 直轄市建設(shè)主管部門(mén)：二級(jí)、三級(jí)（4） 設(shè)區(qū)的市建設(shè)主管部門(mén)：三級(jí)2、 資質(zhì)條件（1） 注冊(cè)資金最低50萬(wàn)元（2） 人員

4、要求（3） 已經(jīng)接管的物業(yè)要求五、 物業(yè)服務(wù)合同（一） 物業(yè)服務(wù)合同概述1、 合同的概念2、 物業(yè)服務(wù)合同的概念3、 物業(yè)服務(wù)合同的種類（1） 前期物業(yè)服務(wù)合同 主體：開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè) 效力：對(duì)業(yè)主是否有效（2） 物業(yè)服務(wù)合同 主體：物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì) 效力 （3）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立后，前期物業(yè)服務(wù)合同可以隨時(shí)解除。（二） 物業(yè)服務(wù)合同的訂立程序 1、一般程序：要約邀請(qǐng)（引誘）、要約、承諾2、前期物業(yè)服務(wù)合同：招標(biāo)3、物業(yè)服務(wù)合同（1） 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)（全體業(yè)主所持投票權(quán)的三分之二通過(guò)）（2） 業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同（三） 物業(yè)服務(wù)合同的違約

5、責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的竟合六、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（一） 費(fèi)用的來(lái)源1、 專項(xiàng)維修資金（1） 概念（2） 來(lái)源:開(kāi)發(fā)商預(yù)留房款的2%存入指定賬戶（3） 資金不足的解決辦法：由業(yè)主大會(huì)決定按照業(yè)主所擁有的建筑面積向業(yè)主續(xù)籌（4） 所有權(quán)：全體業(yè)主2、 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（1） 公共性服務(wù)收費(fèi)（2） 公共代辦性服務(wù)收費(fèi)（3） 特約服務(wù)收費(fèi)3、 經(jīng)營(yíng)性收入（1） 所有權(quán)歸全體業(yè)主（2） 用途：用于專項(xiàng)維修資金 4、國(guó)家財(cái)政撥款（二） 費(fèi)用支出1、 公共部分的維修養(yǎng)護(hù)：專項(xiàng)維修資金2、 物業(yè)管理企業(yè)人員的工資及福利3、 物業(yè)管理企業(yè)的辦公費(fèi)用4、 國(guó)家稅收和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)（三） 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格形式1、 政府定價(jià)

6、2、 政府指導(dǎo)價(jià)3、 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)4、 業(yè)主定價(jià)七、 物業(yè)交易（一） 物業(yè)轉(zhuǎn)讓1、 轉(zhuǎn)讓客體的二重性：房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)（要求二者一并轉(zhuǎn)讓）2、 轉(zhuǎn)讓形式要件：登記（二） 物業(yè)抵押1、 物業(yè)抵押-物業(yè)的交換價(jià)值抵押而不是以使用價(jià)值抵押2、 物業(yè)抵押的物上代位性3、 抵押標(biāo)的的復(fù)雜性4、 抵押的形式要件：登記5、 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)：買賣不破租賃（三） 物業(yè)租賃1、 租賃的時(shí)間限制：不超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的超過(guò)部分無(wú)效2、 租賃的形式要件：租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，否則，視為不定期3、 物業(yè)租賃的登記備案：不是合同生效的要件4、 承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（抵押權(quán)人沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）5、

7、買賣不破租賃6、 轉(zhuǎn)租：（1） 需要出租人同意（2） 對(duì)物業(yè)造成損失責(zé)任的承擔(dān)八、 物業(yè)管理質(zhì)量（1） 承建單位對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的保修（2） 開(kāi)發(fā)單位對(duì)業(yè)主的保修九、 物業(yè)管理法律責(zé)任（一） 民事責(zé)任1、 責(zé)任的種類（1） 侵權(quán)責(zé)任（精神損害賠償）（2） 違約責(zé)任（3） 侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任的竟合2、 歸責(zé)原則（1） 過(guò)錯(cuò)責(zé)任（過(guò)錯(cuò)推定）1故意 直接故意：明知結(jié)果會(huì)發(fā)生，希望結(jié)果的發(fā)生 間接故意：明知結(jié)果會(huì)發(fā)生，放任結(jié)果的發(fā)生2過(guò)失 過(guò)于自信的過(guò)失：明知結(jié)果會(huì)發(fā)生，輕信能夠避免 疏忽大意的過(guò)失:應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)，但由于疏忽大意而沒(méi)有預(yù)見(jiàn)（2） 無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任（3） 公平責(zé)任3、 舉證責(zé)任（1） 一般原則：誰(shuí)主張誰(shuí)

8、舉證（2） 舉證責(zé)任倒置（二） 行政責(zé)任（三） 刑事責(zé)任十、 物業(yè)管理糾紛解決（一） 協(xié)商（二） 調(diào)解1、 民間調(diào)解2、 行政調(diào)解3、 訴訟（法庭）調(diào)解（三） 仲裁1、 或裁或?qū)徳瓌t2、 一裁終局3、 仲裁非必經(jīng)4、 以有效的仲裁協(xié)議為前提5、 與行政裁決的不同（仲裁必經(jīng)）（四） 訴訟1、 基本制度（1） 合議制度（簡(jiǎn)易程序除外）（2） 公開(kāi)審判制度（有例外）（3） 回避制度（4） 兩審終審2、 級(jí)別管轄3、 地域管轄（1） 一般地域管轄：原告就被告（2） 特殊地域管轄：侵權(quán)糾紛由侵權(quán)行為地或被告所在地法院管轄（3） 專屬管轄：不動(dòng)產(chǎn)糾紛4、 程序十一、案例分析 1、某市甲小區(qū)召開(kāi)第一次業(yè)主大

9、會(huì)，鑒于負(fù)責(zé)該小區(qū)前期物業(yè)管理的A物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量低下、收費(fèi)不合理，業(yè)主大會(huì)決議不再聘請(qǐng)A物業(yè)公司承擔(dān)本小區(qū)物業(yè)管理，并決議聘請(qǐng)了B物業(yè)公司承擔(dān)該小區(qū)物業(yè)管理。A物業(yè)公司不服，拒不退出，不辦理移交手續(xù)。該市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)對(duì)A物業(yè)公司的行為作出了行政處罰決定。請(qǐng)問(wèn)：（1）本例中存在哪些法律關(guān)系？ （2）本例中哪些為法律事實(shí)？答：（1）甲小區(qū)業(yè)主與A物業(yè)公司之間的前期物業(yè)管理法律關(guān)系；甲小區(qū)業(yè)主與B物業(yè)公司之間產(chǎn)生新的物業(yè)管理法律關(guān)系；該市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)與A物業(yè)公司之間的行政管理法律關(guān)系。（2）業(yè)主大會(huì)不再聘請(qǐng)A物業(yè)公司的決議；聘請(qǐng)B物業(yè)公司的行為；房地產(chǎn)行政管理部門(mén)作出的行政處罰決定。2

10、、甲某住在某小區(qū)的D棟501室，乙某住在同一棟的601室，是樓上樓下的鄰居。乙某決定在自家客廳的一角新建一衛(wèi)生間。建成之后，甲某感覺(jué)特別別扭，每天在客廳都能聽(tīng)到樓上沖廁所的聲音，而且每次坐在客廳內(nèi)都會(huì)想到有人在頭上上廁所，心情大受影響。在難于忍受之下，甲某將乙某告上人民法院，要求乙某拆除廳里的衛(wèi)生間。請(qǐng)問(wèn)：（1）甲某的訴訟要求是否合理？（2）甲、乙之間屬于什么性質(zhì)的糾紛？答：（1）甲某的訴訟要求合理，乙某的行為事實(shí)上已經(jīng)觸犯民法中相鄰關(guān)系的他方合法的居住利益，在不應(yīng)該建衛(wèi)生間的地方建造衛(wèi)生間，其形成的聲音已嚴(yán)重干擾甲某的正常生活，應(yīng)該排除妨礙。（2）甲、乙之間屬于民事糾紛，涉及的是相鄰關(guān)系。3

11、、2004年11月，新建甲住宅小區(qū)的A建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式與B物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由B物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)甲小區(qū)的前期物業(yè)管理，合同期限為5年。A建設(shè)單位將該合同包含在與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同中。2005年10月，甲小區(qū)符合召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)的條件，并依照有關(guān)規(guī)定召開(kāi)了首次業(yè)主大會(huì)，成立了業(yè)主委員會(huì)。之后業(yè)主大會(huì)作出了解聘B物業(yè)管理公司，重新聘請(qǐng)其他物業(yè)管理公司的決定。為此，B物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方發(fā)生糾紛。請(qǐng)問(wèn)：（1）A建設(shè)單位與B物業(yè)管理公司之間的前期物業(yè)服務(wù)合同是否有效？（2）業(yè)主是否有權(quán)提前終止物業(yè)服務(wù)合同？答：（1）A建設(shè)單位與B物業(yè)管理公司之間的前期物業(yè)服務(wù)合同是符合法律、法規(guī)的規(guī)定的，是有效合同。（2）業(yè)主有權(quán)提前終止物業(yè)服務(wù)合同，因?yàn)榻ㄔO(shè)單位與物業(yè)管理公司之間的前期物業(yè)服務(wù)合同是暫時(shí)性的，即使前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限，業(yè)主委員會(huì)成立后，也可隨時(shí)提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同4、王某與李某有生意上的來(lái)往，2004年5月王某欠李某貨款30萬(wàn)元，約定1年后償還，王某將自己的一處物業(yè)抵押給李某，作為該債權(quán)的擔(dān)保。2005年3月，王某在李某不知情的情況下，將抵押物業(yè)賣給張某。2005年5月，王某到期