優(yōu)選酒店管理優(yōu)選星級酒店返租式銷售方案草案

1、分戶產(chǎn)權(quán)酒店公寓返租式銷售方案（草案）一、銷售標(biāo)的：在建酒店客房樓層二、物業(yè)性質(zhì)：商業(yè)地產(chǎn)三、目標(biāo)客戶群體：項(xiàng)目周邊及附近城市有資產(chǎn)保值增值投資需求的中小型 投資者四、返租式銷售方案說明：1 、基本流程：A 、購房者向開發(fā)商購買標(biāo)的物業(yè)一間或多間酒店式公寓房，全款或 分期支付。B 、開發(fā)商或第三方酒店管理公司租賃購房者購買的公寓房，用于酒 店經(jīng)營，定期向購房者支付租金。C 、租賃期結(jié)束，酒店租賃方將公寓房返還購房者，酒店客房自動轉(zhuǎn) 變?yōu)楣⑽飿I(yè)管理模式，購房者得到租金收益及公寓房產(chǎn)。2、附加方案：為促進(jìn)房產(chǎn)銷售，可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況增加以下對投資方 的增益方案（建議方案，可單獨(dú)或搭配使用）A 、

2、營業(yè)項(xiàng)目增利方案：返租房產(chǎn)用于經(jīng)營酒店，贈送購房者酒店的 免費(fèi)入住天數(shù)，在返租租金之外增加購房者的額外收益。B 、搭配銷售方案：可與其他投資理財產(chǎn)品組合成金融資產(chǎn)包，由兩 個或多個不同性質(zhì)的投資項(xiàng)目組合而成，增加項(xiàng)目的回報率。C 、回購方案：對于項(xiàng)目購買方承諾一定年限后可由開發(fā)商回購房產(chǎn)， 作為投資方的風(fēng)險控制保證，具體回購方式可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況操作。五、銷售方式詳細(xì)說明：1、項(xiàng)目建議售價：項(xiàng)目單套公寓房售價在3050萬元之間，合每平米約75008500元，項(xiàng)目總售價（422間公寓房）約1.5-1.8億元。2、返租方案：返租期建議在15年，返租比例每三年遞增一次，分五期， 第一期13年，每年

3、返租購房款的6%第二期46年，每年返租購房款的7% 第三期79年，每年返租購房款的8%第四期1012年，每年返租購房款的 9%第五期1315年，每年返租購房款的10%返租期15年共計(jì)租金返還比 例為購房款的120%以一套售價40萬元公寓房為例，返租回報計(jì)算表格如下：返租期年數(shù)年返租比例月返租年返租返租總計(jì)扣除貸款返現(xiàn)總計(jì)第一期16%2000240002400026%2000240004800036%20002400072000第二期47%23332800010000057%23332800012800067%233328000156000第三期78%26673200018800088%2667

4、3200022000098%266732000252000第四期109%300036000288000119%300036000324000129%300036000360000第五期1310%3333400004000001410%3333400004400001510%3333400004800003、酒店經(jīng)營預(yù)期分析：房產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目建議為四星級標(biāo)準(zhǔn)維也納國際酒店，客房220間（共十層），裝修開業(yè)投資額約2000萬元，以第一期返租方案計(jì)算房租成本，約合1.17元/天/平米（售價8000元/平米），根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)鼐频晔袌銮闆r分析, 酒店年經(jīng)營預(yù)期如下表（開業(yè)前三年預(yù)期）：項(xiàng)目單房數(shù)據(jù) （元/間/

5、天）占比全店全年總計(jì)（萬元）平均房價258.00成熟期入住率80%單房日均營業(yè)收入206.40 元100.0%1,657.4 萬元營業(yè)稅金及附加6.19 元3.0%49.7萬元客房成本10.00 元4.8%80.3萬元人工成本24.96 元12.1%200.4萬元能源費(fèi)用15.00 元7.3%120.5萬元銷售費(fèi)用4.13 元2.0%33.1萬元低值易耗品5.00 元2.4%40.2萬元運(yùn)營費(fèi)用（維修辦公等）5.00 元2.4%40.2萬元經(jīng)營成本稅金合計(jì)70.28 元34.0%564.3萬元經(jīng)營毛利（GOP）136.12 元66.0%1,093.1 萬元房租成本（返租租金）66.80 元32.4%536.4萬元折舊26.09 元12.6%209.5萬元固定費(fèi)用合計(jì)92.89 元45.0%745.9萬元營業(yè)利潤43.24 元20.9%347.2萬元財務(wù)費(fèi)用（刷卡手續(xù)費(fèi)）2.06 元1.0%16.6萬元加盟管理費(fèi)用10.32 元5.0%82.9萬元稅前利潤30.85 元14.9%247.7萬元總投資95,227.3 元2,095.0 萬元現(xiàn)金