前瞻產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式分析精編版

1、FORWARD 請瞻前瞻產(chǎn)業(yè)研究院二零一八年五月名校名師推薦聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功模式分析聯(lián)東集團（LIANDO）1991年創(chuàng)立于唐山，是集建筑模板、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 和投資業(yè)務(wù)為一體的集團化公司，其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略起源于2003年，到目前已擴張至25個城市，規(guī)劃面積約3000多萬平方米，是國內(nèi)領(lǐng) 先的產(chǎn)業(yè)園運營商。布局：布局在三大城市群的大中城市，選址于城市副中心、高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)，依托原有區(qū)域布局打造 產(chǎn)業(yè)綜合體或總部基 地。聯(lián)東U谷主要布局3大城市群、25個主要城市，各類園區(qū)項目44個。中西言哋區(qū)-卜墟市個園Z環(huán)筋寸新菲（丸 括楓W s v-W肓個血衛(wèi)*£m?？芍肥校?二傘園區(qū)r&a

2、mp;：3 辱鵡z 巧巾亍戸曲fla<珠三甬地區(qū)擰, m,介園區(qū)產(chǎn)品：以產(chǎn)業(yè)綜合體和總部基地為主，涵蓋獨棟辦公、研發(fā)中試、 標(biāo)準(zhǔn)廠房等產(chǎn)品形態(tài)。聯(lián)東集團主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)綜合體和總部基地兩種物業(yè)類型，其中產(chǎn)業(yè)綜合體項目占比達80%以上。集團研究和開發(fā)總部、研發(fā)、生產(chǎn)、 定制和配套設(shè)施五類產(chǎn)品表:聯(lián)茶U谷產(chǎn)品蒔庶怖RK軀即淳膽100-200 T；平庁米 F啟那廁筲回i礪核科菠甸i歆官諒國、生値詞、圧業(yè)宣制同卜藥嫌赫逐、高眉！5逐、爲(wèi)寰吊咸卷、祿*尸櫓、超房、j*裔業(yè)）-i3-5:an nmi nairha*niarHavivanavvitivmrnviii'Hnirrim vb* iri

3、 nn h*iitfAinrmt«k fiii > ivn bwi- am iravirj ftn-r*i HrwF產(chǎn)業(yè)疋位：依托城市原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)揮當(dāng)?shù)貎?yōu)勢，精準(zhǔn)疋位產(chǎn) 業(yè)方向及產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，著重于產(chǎn)業(yè)鏈兩端研發(fā)、營銷高附加值環(huán)節(jié)， 發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈兩端“ U模式”。聯(lián)東集團結(jié)合當(dāng)?shù)卣a(chǎn)業(yè)規(guī)劃及區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特點發(fā)展區(qū)域 支柱產(chǎn)業(yè)，聚合上下游產(chǎn)業(yè)集群。在產(chǎn)業(yè)鏈選擇上，聯(lián)東集團重點發(fā) 展處于產(chǎn)業(yè)鏈上游的研發(fā)和下游的營銷環(huán)節(jié)，實現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)的互動， 增加產(chǎn)業(yè)附加值。罷:朕茶u些部分項號嚴業(yè)走應(yīng)sn廨I m nsmB 產(chǎn) itito6滯直區(qū)悽主導(dǎo)聲北精點HG引19養(yǎng)鼻播技術(shù)產(chǎn)業(yè)，旳塵僦，口

4、電壬信女、生鶴住的呂茁裝脅制且WRB凰菜討“業(yè)i輒車廉爭訝杵產(chǎn)業(yè)H優(yōu)建軾產(chǎn)業(yè)、0優(yōu)工產(chǎn)業(yè)需業(yè)五X壹桂蘆辻帝局”辛巫碼冠咸庭K旳聲業(yè)*1*和產(chǎn)址懂I萱底兩3藍:麗企業(yè)電”-u- - li.1 u_diu jjs-.i u it. aii _ u-_ jj _&& «jfabi._i ia_ai. _ ajK-±.ii ju_u bii -i：ia 4 - . j db l .童戊螢屠袋部軽肅*揺竝Iff及云計算圭砂怎臺、轄外宦靡為主的嘉誘 財業(yè)平臺：搭建合作平臺，與政府合作開發(fā)享受優(yōu)惠政策，與企業(yè)合 作統(tǒng)籌客戶資源。政企聯(lián)合開發(fā)，政府提供土地及相應(yīng)優(yōu)惠政策，聯(lián)

5、東開發(fā)建設(shè)、 招商管理。聯(lián)東產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)采取政企合作開發(fā)模式，通過與政府協(xié) 議拿地的方式獲取工業(yè)用地，然后進行配套建設(shè)，并為其解決招商難 題，引進人才、產(chǎn)業(yè)等資源，提升政府持續(xù)稅收。統(tǒng)籌全國及海外資源平臺，共享全國客戶資源，以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈為 目標(biāo)招商。聯(lián)東集團在全國擁有 300多名招商人員，已與50多家機 構(gòu)達成合作。搭建服務(wù)平臺，為企業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)、特色化增值服務(wù)和 個性化服務(wù)。聯(lián)東的運營團隊建設(shè)了 10大運營平臺，可以為客戶提 供政策扶持、人力資源、金融服務(wù)、會展、貿(mào)易、物流、統(tǒng)采統(tǒng)購、 法律咨詢等增值服務(wù)及個性服務(wù)。養(yǎng)；聯(lián)東卑団運簡E務(wù)址至T »niHi ,-ri-i-n-

6、i” n-r-riH nHn-rHHnwriw-nHmBhati dTri an=HIlM1也lu"ri e err i-i n fai-rri-aa ei- rr ia i-i-ri-i H :駕雅旺毎槨、轉(zhuǎn)老、價莊代加、千詢停弄、豐誘百遇類呑*卜刖午憫租益' i ME車程唱業(yè)舟平臺.at. ja -ja ui.t. .ua j j».i .a a.i»i商務(wù)械肉平合nSiRBS屮什謝產(chǎn)停曲業(yè)需*車料咚醫(yī)啦島8 !»；hlJ JAS d- B J - -UK hfcl JU 3WJ4 Ua 1 II Lli-fc U 11 1 =»!

7、 VJ U=liM a E LX J-l Ul 0=亠4” NSJl » d ,，- U4 Mil d ,廿犠百苔扁祗盲蛋帝富iS耳齊西眶毎臺“T蘇甘李貶低齊：首眸更k K k工商勞手撲也卩注仃i慕芳訂劇、mfrSrr* ©店代訂1 j聲業(yè)肢畫咨出、富峯枝術(shù)認證唯欝、由潛寺噴扶祥炎金、| L 空聲_I人力責(zé)歪甲含 招碼軀勢*宙詢冊爵、肖頭胖勢、靜訓(xùn)産沿 婭皋蚣和屮臺菜祈：甬屜槪岳葉成功案例發(fā)展因素總結(jié)至此，我們已經(jīng)分析了 3個成功案例一國際產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商普洛斯、 騰飛集團和國內(nèi)的聯(lián)東，從中意識到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的打造難度明顯高 于其他物業(yè)，需要考慮產(chǎn)品定位、選址、產(chǎn)品打造、產(chǎn)品服務(wù)

8、、后期 招商運營、資金運作各個環(huán)節(jié)。囹：龍刁=1;門二異昔囲壽1. 產(chǎn)業(yè)升級需求和當(dāng)?shù)貎?yōu)勢相結(jié)合在中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大趨勢及投資建議報告中，我們提出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)開發(fā)項目引入的產(chǎn)業(yè)必須是符合未來政策 導(dǎo)向的，最好選取有獨特產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的城市或區(qū)域的節(jié)點城市。騰飛、 普洛斯和聯(lián)東U谷在開發(fā)選址上都有明確的定位，布局在北京、西安、 杭州、蘇州、廣州等中心城市，這些城市的產(chǎn)業(yè)升級存有實力。2. 可復(fù)制式快速開發(fā)與定制開發(fā)相結(jié)合騰飛和普洛斯對于廠房、物業(yè)空間、配套設(shè)施等建設(shè)都有預(yù)設(shè)標(biāo) 準(zhǔn)，可通過復(fù)制實現(xiàn)項目的快速開發(fā)，滿足客戶快速啟動項目的需求。 同時，騰飛和普洛斯都可以根據(jù)客戶的特殊需求， 構(gòu)

9、建定制廠房和物 業(yè)空間。這種可復(fù)制式快速開發(fā)與定制開發(fā)相結(jié)合的模式既可以保證 項目的快速開發(fā)建設(shè)，又可以滿足客戶的特殊需求，從而實現(xiàn)高效開 發(fā)。3. 依托龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)，引進龍頭企業(yè)騰飛集團、普洛斯和聯(lián)東U谷都具有發(fā)達的客戶網(wǎng)絡(luò)，并與相關(guān) 行業(yè)的龍頭企業(yè)保持良好的合作關(guān)系，發(fā)達的客戶網(wǎng)絡(luò)有助于提高地 產(chǎn)項目自身價值并進行快速招商，而龍頭企業(yè)的引進有助于發(fā)揮品牌 效應(yīng)，迅速提高園區(qū)的出租率。例如，普洛斯已與全球4000多家企業(yè)建立了良好的合作伙伴關(guān)系，其中在中國擁有800家以上的優(yōu)質(zhì)客 戶，發(fā)達的客戶網(wǎng)絡(luò)使得普洛斯中國物業(yè)出租率達到90%以上。4. 構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)平臺，提供“一站式”咨詢服務(wù)除了地產(chǎn)本身的開發(fā)外，騰飛集團、普洛斯和聯(lián)東 U谷都設(shè)有專 業(yè)化的服務(wù)平臺以提供增值服務(wù)和配套服務(wù)。例如，騰飛集團提供包括項目開發(fā)階段的可行性研究、成本分析，項目運營階段的租賃和運 營管理等多階段系統(tǒng)化的服務(wù)；同時，還對有定制需求的客戶和創(chuàng)業(yè) 者提供多種“一站式”服務(wù)，方便企業(yè)快速開展業(yè)務(wù) ；普洛斯提供物 流項目方案設(shè)計、項目選址、物業(yè)管理等方面的專業(yè)咨詢服務(wù)。5. 一體化資本