房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導(dǎo)書年不詳

1、萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導(dǎo)書1. 目的： 加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算 開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。2. 范圍： 適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3. 職責(zé)： 總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情 況； 集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的 要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核 算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸 集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用， 及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料， 并及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同 時(shí)對(duì)在本規(guī)

2、范實(shí)施過程中發(fā)生的問題及時(shí)向總部財(cái)務(wù)管理部反饋。4. 方法和過程控制4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1 根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。4.1.2 設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之 間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4.1.4 將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、 標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn) 行分配。4.1.5 編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。4.1.6 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本， 分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā) 產(chǎn)品成本。4.1.7 正

3、確劃分可售面積、不可售面積 （由主管部門劃分提供 ） ，根據(jù)有關(guān) 規(guī)定分別計(jì)算可售面積、 不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本， 正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開 發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。4.1.8 編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。4.2 成本核算對(duì)象的確定4.2.1 成本核算對(duì)象的確定原則4.2.1.1 滿足成本計(jì)算的需要；4.2.1.2 便于成本費(fèi)用的歸集；4.2.1.3 利于成本的及時(shí)結(jié)算；4.2.1.4 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。4.2.2 成本核算對(duì)象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則， 并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況， 確定具 體成本核算對(duì)象。4.2.2.1 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可

4、以以各期 （區(qū)）為成本核算對(duì)象。4.2.2.2 同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期 （區(qū)）劃分 成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。4.2.2.3 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié) 構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。4.2.2.4 根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè) 施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本 核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_ 發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì) 象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。4.3 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容4.3.1 成本

5、費(fèi)用項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況， 按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng) 目。成本項(xiàng)目一般包括下列八項(xiàng)：4.3.1.1 土地獲得價(jià)款4.3.1.2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)4.3.1.3 主體建筑工程費(fèi)4.3.1.4 主體安裝工程費(fèi)4.3.1.5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)4.3.1.6 園林環(huán)境工程費(fèi)4.3.1.7 配套設(shè)施費(fèi)4.3.1.8 開發(fā)間接費(fèi)4.3.2 各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容4.3.2.1 土地獲得價(jià)款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用， 主要包括以下內(nèi)容：A、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占 用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)

6、交的地價(jià)。B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的 房屋成本和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、 管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支 出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。4.3.2.2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)： 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、 項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、 測(cè)繪、 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、 “三通一平”等前期費(fèi)用。主要包 括以下內(nèi)容：A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)(1) 勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁 驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、

7、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積 丈量費(fèi)等。(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。 其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。(3) 建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)B、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)(1) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù) 費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、 消防配套設(shè)施費(fèi)、 散裝水泥集資費(fèi)、 白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè) 費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金 (或墻改專項(xiàng)基金 )、 教師住宅基金 (或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi) )、拆遷管理 費(fèi)、招投標(biāo)管理

8、費(fèi)等。項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納 的報(bào)批費(fèi)。(2) 增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)C、三通一平”費(fèi)：(1) 臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2) 臨時(shí)用電： 接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、 臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3) 臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4) 場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、 場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(1) 臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2) 臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3) 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用

9、臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。(4) 臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。4.3.2.3 主體建筑工程費(fèi) 指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要 包括：A、基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架(含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ))、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手 架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花 園砌體(高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空 層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓) 。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。D、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、

10、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。E、戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用4.3.2.4 主體安裝工程費(fèi)A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)(自來水排水直飲水熱水) ；(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)(地板熱電熱膜分戶燃?xì)鉅t管道系統(tǒng)暖 氣片)；(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；(4) 室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系 統(tǒng)費(fèi)用；(2) 電梯及其安裝費(fèi)；(3) 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪

11、費(fèi)；(4) 消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；(5) 人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。C、弱電系統(tǒng)費(fèi)(1) 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急 按扭等；(2) 對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(4) 有線電視費(fèi)用： 包括有線電視、 衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插 座費(fèi)用；(5) 電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。4.3.2.5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)(1) 室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢

12、查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；(2) 雨污水系統(tǒng)費(fèi)用B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)(1) 停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用： 包括攝像頭、 顯示屏及電氣系

13、統(tǒng)安裝等 費(fèi)用；(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6) 電子公告屏費(fèi)用4.3.2.6 園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：A、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B 、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；D、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。4.3.2.7 配套設(shè)施費(fèi)指房

14、屋開發(fā)過程中， 根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商， 開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支 出。主要包括以下幾類：A 、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng) 營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵 局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和 取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；D、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng) 根據(jù)當(dāng)?shù)?/p>

15、政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)?本成本項(xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到 政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目 獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：A 、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；B、業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E、球場(chǎng)；F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；G、車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。4.3.2.8 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、 但不能明確屬于特定開發(fā) 環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造

16、費(fèi)。A 、工程管理費(fèi)(1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、 審核費(fèi)用；(3) 行政管理費(fèi)： 直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、 獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)(4) 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(6) 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；(7) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。B 、營銷設(shè)施建造費(fèi)(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；(2) 銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤 (含示范單位 )周圍等銷售 區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、 工程、裝飾費(fèi)； 臨時(shí)銷售 通道的

17、設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；(5) 其他。C、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià) 攤銷和輔助費(fèi)用， 以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。 因借款而發(fā) 生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。D、物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管 理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的 物業(yè)管理費(fèi)

18、用。4.3.2.9 期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制 造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見萬科集團(tuán) 費(fèi)用核算規(guī)范。三類期間費(fèi)用與 “開發(fā)間接費(fèi)” 均有聯(lián)系和區(qū)別， 詳細(xì)界定與核 算辦法詳見萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范 。4.4 會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置4.4.1 “開發(fā)成本”科目該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的 設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表” 。成本管理軟件運(yùn)用成熟的單位，可以將明細(xì)科目僅設(shè)置到二級(jí)，即八項(xiàng)成本項(xiàng)目， 三級(jí)、 四級(jí)明細(xì)數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存。 成本 項(xiàng)目數(shù)據(jù)必須定期 (月、 季度)與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核 對(duì)

19、，并保持一致。在各級(jí)明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對(duì)象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核 算對(duì)象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)?成本”進(jìn)行歸集。成本核算對(duì)象的具體設(shè)置參見下圖：XX項(xiàng)在建一冒.住宅*商鋪f在建二期寫字樓擬開發(fā)土地f待分?jǐn)偝杀卷?xiàng)目開工前，所有成本均在成本核算對(duì)象“擬開發(fā)土地”中核算; 項(xiàng)目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建X期”。 具體核算要求詳見萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范。442 “開發(fā)間接費(fèi)”科目該科目歸集和分配與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開 發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)

20、目營銷設(shè)施建造費(fèi)。這類費(fèi)用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。各級(jí) 明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。4.4.3 “預(yù)提費(fèi)用”科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的 已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費(fèi)用。4.4.3.1費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：至少每季度末預(yù)提一次；443.2費(fèi)用預(yù)提的范圍：對(duì)完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實(shí)際支付金額核算成本；443.2費(fèi)用預(yù)提的金額：以成本管理軟件中的動(dòng)態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。4.4.3.3核算方法：預(yù)提時(shí)，借記“開發(fā)成本一成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。4.

21、4.4 “待攤費(fèi)用”科目按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù) 擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。4.4.5 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實(shí)際成本 具體核算要求詳見萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目核算項(xiàng)目備注開發(fā)成本土地獲得價(jià)款按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體建筑工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象園林環(huán)境工程費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象

22、配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象開發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象自一級(jí)科目開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對(duì)象開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱工程管理費(fèi)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本營銷費(fèi)用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他完工開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位、其他4.5成本費(fèi)用的歸集與分配4.5.1 土地獲得價(jià)款一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本 核算對(duì)象中；如果分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地獲得價(jià)款”之 “待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間 分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入

23、有關(guān)成本 核算對(duì)象。有關(guān)分配方法如下：4.5.1.1按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配 到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道 路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配 到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成 本核算對(duì)象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配 數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地 成本。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)?/p>

24、的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。4.5.1.2按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)的分配方法：按成本核算對(duì)象的建筑 面積來分?jǐn)偂?.5.2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工 程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本 項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過各成 本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按下表所示分?jǐn)?標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象：成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按可售面積分?jǐn)傊黧w建筑工程費(fèi)（1）扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積 分?jǐn)?；?）根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積，確 定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；主體安裝工

25、程費(fèi)（1）扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積 分?jǐn)?；?）根據(jù)造價(jià)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積 相乘，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)?；若能區(qū)分可按占地 面積分?jǐn)倛@林環(huán)境工程費(fèi)公享性強(qiáng)，按可售面積分?jǐn)?；公享性不?qiáng)并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)按可售面積分?jǐn)?.5.3開發(fā)間接費(fèi)4.531應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生 數(shù)，在每月(季)末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開 發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。具體分配及核算方法參見萬科集團(tuán)費(fèi) 用核算規(guī)范4.532車位及車庫、其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā) 間接費(fèi)。4.6成本核算工具成本管理軟件是成本核算的主要工具，金

26、蝶財(cái)務(wù)軟件是成本核算的 輔助工具，其數(shù)據(jù)可由成本管理軟件引入。4.6成本報(bào)表成本報(bào)表是成本信息管理的中心，通過成本報(bào)表可動(dòng)態(tài)了解項(xiàng)目 成本總體情況、與目標(biāo)成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信 息。各公司都應(yīng)完整、詳細(xì)、動(dòng)態(tài)的編制成本報(bào)表。成本報(bào)表種類、編報(bào)時(shí)間及要求詳見結(jié)算報(bào)表格式及集團(tuán)成 本審算中心的有關(guān)規(guī)定。4.7附則本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的 規(guī)定執(zhí)行。關(guān)聯(lián)文件:財(cái)務(wù)管理部：萬科集團(tuán)會(huì)計(jì)管理及核算規(guī)范(VKCW03-03 )萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范(VKCW03-04 )萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范(VKCW03-06 )附：“開發(fā)成本”科目編號(hào)一覽表科目名稱編

27、號(hào)開發(fā)成本4301土地獲得價(jià)款4301.401政府地價(jià)及市政配套費(fèi)4301.401.01合作款項(xiàng)4301.401.02紅線外市政配套費(fèi)4301.401.03拆遷補(bǔ)償費(fèi)4301.401.04開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)4301.402勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4301.402.01勘察丈量費(fèi)4301.402.01.01規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4301.402.01.02建筑研究用房4301.402.01.03報(bào)批報(bào)建費(fèi)4301.402.02政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)4301.402.02.01增容費(fèi)4301.402.02.02三通一平費(fèi)4301.402.03臨時(shí)道路4301.402.03.01臨時(shí)用電4301.402.03.02臨時(shí)用水4301.40

28、2.03.03場(chǎng)地平整費(fèi)4301.402.03.04臨時(shí)設(shè)施費(fèi)4301.402.04臨時(shí)圍墻4301.402.04.01臨時(shí)辦公室4301.402.04.02臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)4301.402.04.03臨時(shí)圍板4301.402.04.04主體建筑工程費(fèi)4301.403基礎(chǔ)工程4301.403.01土方4301.403.01.01護(hù)壁（坡）4301.403.01.02樁基4301.403.01.03樁基檢測(cè)4301.403.01.04降水4301.403.01.05結(jié)構(gòu)及粗裝修工程4301.403.02混凝土框架4301.403.02.01砌體4301.403.02.02找平及抹灰4301.403

29、.02.03防水4301.403.02.04門窗工程4301.403.03單元門4301.403.03.01入戶門4301.403.03.02防火門4301.403.03.03戶內(nèi)門4301.403.03.04窗、陽臺(tái)門4301.403.03.05公共部位精裝修4301.403.04大堂精裝修4301.403.04.01樓梯間精裝修4301.403.04.02屋面精裝修4301.403.04.03外立面精裝修4301.403.04.04電梯廳精裝修4301.403.04.05單元入口精裝修4301.403.04.06外墻外保溫4301.403.04.07欄桿4301.403.04.08室內(nèi)裝修

30、4301.403.05廚房精裝修4301.403.05.01衛(wèi)生間精裝修4301.403.05.02廳房精裝修4301.403.05.03陽臺(tái)、露臺(tái)、地面精裝修4301.403.05.04主體安裝工程費(fèi)4301.404室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)4301.404.01室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)4301.404.01.01室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)4301.404.01.02室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)4301.404.01.03室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)4301.404.01.04室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)4301.404.02通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費(fèi)4301.404.02.01電梯及其安裝費(fèi)4301.404.02.02發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)4301.404.02.03人防設(shè)備及其安裝費(fèi)4301.404.02.04消防系統(tǒng)及其安裝費(fèi)4301.404.02.05弱電系統(tǒng)費(fèi)4301.404.03居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用4301.404.03.01寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用4301.404.03.02有線電視費(fèi)用4301.404.03.03三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用4301.404.03.04對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用4301.4