商務(wù)租賃物業(yè)的管理方案

1、商務(wù)租賃物業(yè)的管理方案物業(yè)租賃管理的主要任務(wù)，是要按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的客觀要求以及租賃雙方簽定的租賃契約，依法對(duì)物業(yè)租賃的主體和客體、租金與契約所進(jìn)行的管理活動(dòng)。其目的在于保證物業(yè)租賃活動(dòng)的正常順利進(jìn)行，維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。 一、租賃物業(yè)的管理內(nèi)容 1物業(yè)租賃主體、客體的資質(zhì)管理 物業(yè)租賃的主體是指物業(yè)出租人和承租人，對(duì)其進(jìn)行資質(zhì)管理，就是要求租賃雙方都必須具備各自進(jìn)入物業(yè)租賃市場(chǎng)的條件。 (1)物業(yè)出租人必須具備的條件 1)出租人是物業(yè)所有權(quán)人或是受托管理人，并持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或委托管理證件。 2)出租人若為物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)

2、企業(yè)或物業(yè)管理公司，還必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 3)出租人對(duì)所出租的物業(yè)應(yīng)具有管理和修繕的能力。 (2)物業(yè)承租人必須具備的條件 1)城鎮(zhèn)居民承租者，必須具有物業(yè)屬地常住戶口，暫住人口則必須持有有關(guān)機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證。 2)單位承租公房，必須具有區(qū)、縣級(jí)或市級(jí)政府批準(zhǔn)的證明；單位承租私房，必須事先報(bào)房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)或當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)。 3)承租人承租物業(yè)應(yīng)以自住自用為主。 4)承租人必須是具有民事行為能力的人。 5)承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力。 (3)出租的房屋必須具備的條件 物業(yè)

3、租賃的客體就是租賃標(biāo)的物即房屋。對(duì)于出租的房屋也作了一些規(guī)定。 1)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)，并已向房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋，產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)不清，或產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)糾紛尚未處理完結(jié)的房屋不能出租； 2)自管房單位和私房業(yè)主出租的必須是自住、自用有余的房屋，私房業(yè)主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房。 3)結(jié)構(gòu)安全，設(shè)備齊全，能夠正常使用的房屋。危險(xiǎn)房屋和違章建筑房屋不得出租。 4)能夠確保在租賃期內(nèi)使用的房屋，已被證明即將被拆遷的房屋不得出租。 2租金的管理 物業(yè)租金是物業(yè)管理公司的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，也是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管

4、理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和經(jīng)常性活動(dòng)內(nèi)容。抓好租金管理，對(duì)搞好物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理具有重大影響。 (1)做好租金的評(píng)定工作  出租物業(yè)不論規(guī)模大小，數(shù)量多少以及何種方式，都要做到合理準(zhǔn)確評(píng)定租金。這是保證租金收入，搞好租金管理的首要條件。 租金的評(píng)定，必須符合國(guó)家政策、規(guī)定，以物業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)，適當(dāng)考慮城鎮(zhèn)居民的支付能力、市場(chǎng)供求狀況、房屋質(zhì)量水平等因素，同時(shí)要兼顧企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，有利于物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展。 國(guó)家對(duì)物業(yè)租金的管理，主要是通過(guò)對(duì)物業(yè)租賃價(jià)格的評(píng)估和審核來(lái)實(shí)現(xiàn)的。 (2)建立租金底帳  物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理單位對(duì)出租的物業(yè)都要以

5、承租戶為單位建立租金底帳，將每月、每季和每年應(yīng)收租金全部登記入帳。每期收入的租金，均要逐戶與底帳進(jìn)行核對(duì)，發(fā)現(xiàn)未交租戶要及時(shí)催交上來(lái)。努力提高收租率，清理拖欠租金。 (3)按時(shí)收取租金  物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理單位要堅(jiān)決按租賃契約規(guī)定的時(shí)間收取租金。為此必須建立健全規(guī)章制度，有效調(diào)節(jié)與租戶之間的關(guān)系，保證租金收交活動(dòng)的順利開展。 (4)堅(jiān)持專款專用  為了保持物業(yè)的使用價(jià)值與增值保值，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，對(duì)收取的租金必須專戶存儲(chǔ)、專款專用。經(jīng)營(yíng)單位對(duì)收取租金中的維修費(fèi)和管理費(fèi)，應(yīng)全部用在房屋及其附屬設(shè)施的維修管理方面，以提高房屋的完好率和使用功能

6、。租金中的折舊費(fèi)和利息，應(yīng)用在翻建危舊房屋和增添新房上，以增加國(guó)有資產(chǎn)的數(shù)量和總值。租金中的房產(chǎn)稅和地租，應(yīng)上繳財(cái)政。只有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)可以由經(jīng)營(yíng)者自己掌握使用。 3租賃關(guān)系的管理 租賃關(guān)系即租賃契約關(guān)系，是出租者與承租者之間的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系。租賃關(guān)系管理就是對(duì)體現(xiàn)這種關(guān)系的各項(xiàng)活動(dòng)所進(jìn)行的組織、指導(dǎo)、監(jiān)督和調(diào)節(jié)活動(dòng)，以保證租賃關(guān)系的建立和正常進(jìn)行。  租賃關(guān)系管理主要是由房地產(chǎn)行政主管部門實(shí)施的，其主要內(nèi)容有： （1）按規(guī)定的條件和程序組織簽訂租賃契約，建立租賃關(guān)系。 （2）組織落實(shí)租賃契約中應(yīng)有出租方享有的權(quán)利和履行的義務(wù)。 （

7、3）監(jiān)督檢查承租者行使租賃契約中規(guī)定的權(quán)利和履行應(yīng)盡的義務(wù)。 （4）處理租賃雙方在履行租賃契約過(guò)程中出現(xiàn)的矛盾和糾紛以及其他意外情況。 （5）審核租賃關(guān)系的變更與終止。 （6）租賃契約終止時(shí)，組織辦理停、退租手續(xù)。4衡量物業(yè)租賃經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo) 衡量物業(yè)租賃經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)主要有以下幾個(gè)： （1）租賃房屋總量  就是投人出租經(jīng)營(yíng)的房屋數(shù)量，可以用面積指標(biāo)或價(jià)值指標(biāo)來(lái)反映。該指標(biāo)反映了租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)社會(huì)需要的滿足能力，是考察經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)營(yíng)水平的基礎(chǔ)性指標(biāo)。 （2）租賃房屋結(jié)構(gòu)  就是投入租賃經(jīng)營(yíng)的房屋中

8、各類房屋所占比重。類別可有按使用性質(zhì)劃分的住宅與非住宅房屋構(gòu)成；按使用功能與質(zhì)量劃分的別墅、花園公寓、普通住宅、簡(jiǎn)易房屋的構(gòu)成；按地理位置劃分的中心地段、繁華地段、一般地段和偏遠(yuǎn)地段的構(gòu)成等。該指標(biāo)反映了經(jīng)營(yíng)單位滿足社會(huì)不同層次、不同目的需要的情況，是經(jīng)營(yíng)單位保持整體平衡的重要指標(biāo)。 （3）房屋完好率  就是租賃經(jīng)營(yíng)房屋中使用功能與質(zhì)量完好或基本完好房屋占租賃房屋總量的比重。該指標(biāo)反映某一時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)單位可以滿足社會(huì)需要的實(shí)際能力和對(duì)存量資產(chǎn)的利用能力，也體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)單位對(duì)房屋建筑的維修保養(yǎng)狀況。 （4）房屋租出率  就是實(shí)現(xiàn)出租的房屋占

9、投入租賃經(jīng)營(yíng)的房屋的比重，租出房屋是租賃效益的前提，它以投入租賃經(jīng)營(yíng)的房屋總量和完好率為基礎(chǔ)，同時(shí)反映租賃房屋的市場(chǎng)需求狀況和經(jīng)營(yíng)單位的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，因而是衡量租賃經(jīng)營(yíng)效果的最主要指標(biāo)之一。 （5）租金收繳率  就是某一租賃期內(nèi)實(shí)收租金總額占同期內(nèi)應(yīng)收租金總額之比，體現(xiàn)了租賃房屋的價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度。該指標(biāo)既直接反映經(jīng)營(yíng)單位的經(jīng)營(yíng)管理水平，也間接表明其管理服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)也體現(xiàn)了承租人的配合與支持狀況。 （6）利稅額及其增長(zhǎng)率  就是經(jīng)營(yíng)單位在一定時(shí)期內(nèi)上繳稅金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)及各自的增長(zhǎng)率。該指標(biāo)反映了經(jīng)營(yíng)單位對(duì)國(guó)家財(cái)政的貢獻(xiàn)及自身的經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)

10、展?jié)摿Α?#160;（7）員工收入水平及增長(zhǎng)率  就是一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)單位員工的實(shí)際收入水平及其增長(zhǎng)幅度。該指標(biāo)既反映經(jīng)營(yíng)單位的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益，也反映其內(nèi)部人力資源的利用狀況。二、租賃物業(yè)的管理程序 1捕捉潛在租戶 （1）通過(guò)廣告捕捉潛在租戶  要挖掘和尋找到最好的潛在租戶，物業(yè)管理者就必須使用廣告。廣告有多種形式，如做標(biāo)志牌、在報(bào)紙期刊上做宣傳，或通過(guò)廣播電視，或用信函、宣傳手冊(cè)、傳單和網(wǎng)址，或通過(guò)贊助體育比賽、戲劇、音樂(lè)會(huì)等形式。問(wèn)題是物業(yè)管理者如何能夠用最少的廣告成本開支找到最多的潛在租戶。由于住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)都有著不同的

11、潛在客戶群，所以做廣告時(shí)要考慮到潛在租戶的類型。 1）不同類型物業(yè)的潛在租戶適用的廣告形式。對(duì)工業(yè)物業(yè)的潛在租戶，可通過(guò)放置在工業(yè)區(qū)的主要干道上的大型廣告牌就可找到，當(dāng)然也可以通過(guò)工業(yè)經(jīng)紀(jì)人尋找；商業(yè)物業(yè)的潛在租戶，可通過(guò)靠近寫字樓或就在寫字樓上豎立廣告牌或在大型櫥窗里和城市報(bào)紙的特定版面上頻繁登廣告等方法尋找；而一個(gè)潛在的家庭租戶有租賃需求時(shí)，往往通過(guò)鄰居或朋友，也有通過(guò)看報(bào)紙來(lái)尋找的，因此居住物業(yè)的租賃廣告可通過(guò)在物業(yè)上懸掛廣告牌或在報(bào)紙上刊登。 2）不同類型物業(yè)的潛在租戶適用的廣告內(nèi)容。出色的廣告在人們的腦海里會(huì)留下深刻印象，這樣的廣告主要通過(guò)強(qiáng)調(diào)物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和服務(wù)來(lái)吸

12、引潛在租戶的注意，一般在具體內(nèi)容后就有物業(yè)位置、有效日期、參觀時(shí)間和聯(lián)系方式等。 標(biāo)志牌廣告。物業(yè)的類型不同，潛在租戶不同，通過(guò)標(biāo)志牌尋找的效果也不同。如大型的工業(yè)、商業(yè)物業(yè)就經(jīng)常使用戶外廣告牌，來(lái)吸引潛在租戶。 報(bào)紙期刊廣告。在精心選擇的非地區(qū)性報(bào)紙期刊上做廣告可以吸引到一系列有能力的潛在租戶。吸引工業(yè)或商業(yè)方面的潛在租戶，可以將陳列廣告刊登在財(cái)經(jīng)版面上，當(dāng)然也可以放在其他版面上。而要吸引住宅類的潛在租戶則要在房地產(chǎn)報(bào)紙上做較大版面的廣告。 廣播電視廣告。盡管廣播電視的聽眾和觀眾較多，但這些廣告的費(fèi)用高，而且這些聽眾和觀眾都是沒(méi)有經(jīng)過(guò)選擇的，這些人多并不意味著潛

13、在租戶多，所以這個(gè)方法會(huì)受到限制。 （2）使用“免費(fèi)”噱頭捕捉潛在租戶  物業(yè)管理者可采用類似“免費(fèi)”噱頭來(lái)尋找潛在租戶，比如物業(yè)管理者可以提供一次免費(fèi)旅行、免費(fèi)游泳或網(wǎng)球課程、免費(fèi)使用俱樂(lè)部的機(jī)會(huì)等。為了刺激和吸引更多的潛在租戶光顧，廣告中還可以聲明：頭六位簽約者可免收第一個(gè)月的租金，或在一個(gè)特定的時(shí)期內(nèi)有某種優(yōu)惠。 （3）引導(dǎo)參觀捕捉潛在租戶  物業(yè)管理者要通過(guò)引導(dǎo)潛在租戶參觀，來(lái)使其對(duì)待租的物業(yè)產(chǎn)生興趣和需求。物業(yè)管理者應(yīng)能夠估計(jì)潛在租戶的愛好，在潛在租戶對(duì)某地段、某單元感興趣時(shí)，就應(yīng)該帶領(lǐng)參觀。千萬(wàn)要注意避免潛在租戶在參觀現(xiàn)場(chǎng)

14、時(shí)失望的情況發(fā)生，如發(fā)現(xiàn)一些與先前的廣告內(nèi)容截然不同的地方等。因此，物業(yè)管理者要注意應(yīng)從最佳線路帶領(lǐng)他們參觀，沿途宣傳令人愉快的設(shè)施和服務(wù)。例如參觀工業(yè)區(qū)，物業(yè)管理者可宣傳其交通的便利；參觀綜合辦公樓或購(gòu)物中心的路上(如車上)就可以說(shuō)一說(shuō)其他租戶的情況，使其了解周邊租戶的素質(zhì)，相信周邊沒(méi)有直接的競(jìng)爭(zhēng)者；在車上可以回答關(guān)于公交車輛的情況。參觀中物業(yè)管理者不僅要突出不同物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，并且要說(shuō)明他們所能提供的服務(wù)，如保潔方面、便利服務(wù)方面、設(shè)備的維修保養(yǎng)和常規(guī)操作情況以及管理的方針和行為規(guī)范等。 （4）建立租售中心捕捉潛在租戶  對(duì)于大型綜合住宅和商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，建立一個(gè)組

15、織健全、有專業(yè)人員的租售中心是必要的。租售中心要有完整的裝修并帶有極富吸引力的家具，以使?jié)撛谧鈶艨吹酵瓿珊笪飿I(yè)的情況。2租戶資格的審查 不管是居住、商業(yè)還是工業(yè)租戶，租戶資格的審查程序都是基本一樣的。 （1）潛在租戶的登記  每一個(gè)前來(lái)咨詢或參觀物業(yè)的潛在租戶都要填寫一份來(lái)客登記表。 （2）潛在租戶的身份證明  核對(duì)居住或商業(yè)物業(yè)租賃者的身份證明很重要，尤其是零售性的商業(yè)物業(yè)，如混合租賃的零售購(gòu)物中心。因?yàn)樵谏虡I(yè)物業(yè)中租戶做何種生意是很重要的，它關(guān)系到與其他租戶能否協(xié)調(diào)，如有些租戶就要求同在一個(gè)購(gòu)物中心中限制有競(jìng)爭(zhēng)性的租戶。

16、 （3）租賃經(jīng)歷  由于經(jīng)常改變租戶的花費(fèi)較高，再加上一般家庭或公司頻繁地更換租憑場(chǎng)所的原因大多是陷入了經(jīng)濟(jì)困境，因此業(yè)主或物業(yè)管理者為不冒險(xiǎn)，就會(huì)了解潛在租戶的過(guò)去租賃歷史，盡量尋找租賃史穩(wěn)定可靠的、租賃期較長(zhǎng)的租戶。對(duì)于有改造物業(yè)要求的租戶，其以往租賃是否穩(wěn)定則更為重要。如果潛在租戶有多個(gè)，物業(yè)管理者或業(yè)主在選擇時(shí)，往往會(huì)不考慮那些規(guī)模業(yè)務(wù)迅速膨脹的公司。因?yàn)榧偈宫F(xiàn)有的物業(yè)對(duì)這些租戶目前來(lái)說(shuō)正合適的話，那么過(guò)不了一兩年就會(huì)顯得太小而不能再租用。當(dāng)然這得排除業(yè)主有富裕的物業(yè)可以提供的情況。 （4）資信狀況  業(yè)主或物業(yè)管理者可以從租

17、戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。一般地說(shuō)，以往總是拖延或不按期付款的租戶多數(shù)還是不會(huì)改變的，而以往總是穩(wěn)定地按期付款的租戶則總會(huì)保證信用。因此，對(duì)那些有拖欠賴賬史的潛在租戶可不予考慮，當(dāng)然如果僅有偶爾拖欠記錄的，則應(yīng)請(qǐng)對(duì)方親自對(duì)此作出解釋。物業(yè)管理者可通過(guò)調(diào)查得到所需要的潛在租戶的以往信用資料。 3租約條款談判   若潛在租戶對(duì)物業(yè)感興趣并且其資質(zhì)也符合業(yè)主的條件，具體的談判過(guò)程就開始了。談判的目標(biāo)就是要簽署租賃雙方都滿意的、公平合理的租約，物業(yè)管理公司往往要監(jiān)控談判的全過(guò)程。 （1）控制簽約進(jìn)程  要使談判有所進(jìn)

18、展，物業(yè)管理者就要有能夠駕馭談判局面、控制簽約進(jìn)程的能力。物業(yè)管理者要設(shè)法避免業(yè)主與租戶的沖突和租賃業(yè)務(wù)無(wú)果而終的情況發(fā)生。物業(yè)管理者可通過(guò)不讓業(yè)主和租戶過(guò)早接觸等方法，來(lái)規(guī)避可能出現(xiàn)的沖突。一般的技巧是當(dāng)談判快要結(jié)束準(zhǔn)備簽約時(shí)，再讓雙方見面。成功的物業(yè)管理者總是在開始談判前擬訂談判策略，使業(yè)主不至于太早進(jìn)入面對(duì)面的談判中。 （2）利用經(jīng)紀(jì)人  在辦公物業(yè)、零售及商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)的租賃談判中，業(yè)主為了滿足專業(yè)知識(shí)的需要往往會(huì)聘請(qǐng)第三方專業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)都豐富的租賃經(jīng)紀(jì)人加入進(jìn)來(lái)，這時(shí)除非物業(yè)管理者能夠很好地與這類經(jīng)紀(jì)人配合，否則，他們的介入會(huì)使談判更加復(fù)雜。在談判開

19、始前，物業(yè)管理者與經(jīng)紀(jì)人應(yīng)已商定好由誰(shuí)直接去面對(duì)租戶。一般情況下由物業(yè)管理者去面對(duì)租戶，由經(jīng)紀(jì)人在幕后提出建議和策略。因?yàn)樵谡勁兄信c租用者建立良好的忠實(shí)關(guān)系是非常重要的，而物業(yè)管理者就比租賃經(jīng)紀(jì)人更能建立這種關(guān)系。 （3）談判妥協(xié) 1）談判妥協(xié)的原則。妥協(xié)是指業(yè)主降低原始條款而給租戶的一種優(yōu)惠，妥協(xié)的目的是為了讓潛在租戶成為真正的租戶，有價(jià)值的妥協(xié)會(huì)使租戶在基本問(wèn)題或財(cái)政問(wèn)題上有舒緩的感覺。對(duì)條款的每一次妥協(xié)都意味著業(yè)主租賃收益的減少，因此物業(yè)管理者在談判中要時(shí)刻堅(jiān)持業(yè)主的立場(chǎng)，在業(yè)主不可能作出的讓步上不妥協(xié)。一般來(lái)說(shuō)，租賃妥協(xié)的原則是租用規(guī)模越大、租期越長(zhǎng)，租價(jià)妥協(xié)的空間

20、越大。但要注意的是，一旦對(duì)一位租戶作出妥協(xié)，就可能對(duì)其他租戶也要有同樣的妥協(xié)。 2）談判妥協(xié)的小技巧。在談判中不管妥協(xié)的大小，都要讓租戶感到是在業(yè)主不情愿的情況下作出的，是來(lái)之不易的。值得注意的是，有時(shí)候妥協(xié)對(duì)業(yè)主影響很大，但對(duì)租戶卻無(wú)價(jià)值；而有時(shí)租戶認(rèn)為作出了巨大的讓步，但對(duì)業(yè)主意義不大。因此物業(yè)管理者弄清楚租戶一方的需求是非常必要的。 3）妥協(xié)的程度。租約中幾乎所有的條款都有談判的余地，關(guān)鍵在于雙方立場(chǎng)的堅(jiān)定性，任何一點(diǎn)點(diǎn)的妥協(xié)都可能引導(dǎo)潛在租戶接受并簽署租約，成為真正租戶。因此，物業(yè)管理者在談判中要考慮的是妥協(xié)程度多大時(shí)才能打動(dòng)租戶，即妥協(xié)的尺度。一般來(lái)說(shuō)，決定妥協(xié)程

21、度的因素有三：一是業(yè)主的財(cái)務(wù)和戰(zhàn)略目標(biāo)，二是該地區(qū)物業(yè)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況，三是租戶租賃的緊迫性。 4）租價(jià)與折扣的談判。在租金上作出讓步，無(wú)疑是最具吸引力的，也是最具負(fù)面影響的讓步。雖然任何租價(jià)折扣，都不是業(yè)主或物業(yè)管理者情愿作出的，但激烈的物業(yè)租賃市場(chǎng)不得不這么做。因此任何時(shí)候物業(yè)管理者都要分析租價(jià)折扣的利弊得失，在保證物業(yè)的一定租金水平上才能考慮給予租戶短期的租金減免優(yōu)惠。一般租金上的讓步只能在市場(chǎng)狀況最壞的時(shí)候作出。 租金折扣一般是對(duì)個(gè)別租戶作出的，但這類消息會(huì)傳播得很快，因此一旦對(duì)個(gè)別租戶妥協(xié)后，其他租戶也紛紛會(huì)提出同樣的要求，這樣最終會(huì)導(dǎo)致租賃效益的降低，甚至造成

22、嚴(yán)重的損失。因此在談判中物業(yè)管理者要堅(jiān)持最起碼的租金水平。如果物業(yè)管理者發(fā)現(xiàn)物業(yè)的實(shí)際價(jià)值在整個(gè)租期內(nèi)因租金的降低而發(fā)生損失，這時(shí)的租賃市場(chǎng)又是低迷的，提升租價(jià)的可能性不大，那么最好的做法是讓物業(yè)空著，留待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，租價(jià)合適時(shí)再租。因?yàn)殚L(zhǎng)期以低廉價(jià)格出租物業(yè)，會(huì)使租金收入與物業(yè)的日常營(yíng)運(yùn)開支相抵后所剩無(wú)幾甚至無(wú)利可圖或收支倒掛，這是比物業(yè)空置還要糟糕的事。 辦公物業(yè)的租價(jià)折扣。在辦公物業(yè)出租中經(jīng)常采用分級(jí)定價(jià)的方法，基本標(biāo)準(zhǔn)租金以每平方米計(jì)算。在高層辦公樓中，標(biāo)準(zhǔn)租金一般隨樓層的增高而增加，因?yàn)闃菍釉礁咴桨察o，如同樣位置的房間在21層的要比在14層的高23元平方米。而同樣，每一層處于

23、樓角的單元往往比其他單元的租價(jià)高2元平方米左右，而每一層處于視野好的一面的單元，其租價(jià)就要比其他的單元貴一些。 居住物業(yè)的租價(jià)折扣。居住物業(yè)的租價(jià)也采用分級(jí)定價(jià)，使所有的單元在價(jià)格和價(jià)值上取得平衡。如一幢無(wú)電梯的六層公寓樓，頂層單元的月租費(fèi)可能就要比樓下同樣單元的月租費(fèi)便宜些；同樣一幢高層住宅樓，高層視野廣、風(fēng)景優(yōu)美的單元肯定要要比底層包圍在中間的單元的租價(jià)貴。 5)免租的談判。租金折扣中最常見的一種方式是短期減免租金，這種方法在一定程度上滿足了租戶和市場(chǎng)的要求。例如，在市場(chǎng)空置率很高的時(shí)候，物業(yè)管理者可以以減免兩個(gè)月租金的妥協(xié)，來(lái)引使租戶簽約。物業(yè)管理者在實(shí)施這一妥協(xié)條款

24、時(shí)要注意一般是在租期的最后執(zhí)行，而不是在租期開始的第一個(gè)月免租。如租賃期是一年，則在最后兩個(gè)月可以不收租金。因?yàn)檫@樣可以避免租戶不付錢就入住，直到被驅(qū)逐出去時(shí)都未付租金的情況發(fā)生。一般來(lái)說(shuō)，短期減免租金的妥協(xié)比平均降低整個(gè)租期內(nèi)的租金的妥協(xié)要好，因?yàn)槠骄档妥饨鸬耐讌f(xié)無(wú)形中已降低了物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，它造成的損失要比短期減免租金的損失大。 （4）租期的確定  在租戶更迭時(shí)，業(yè)主為尋找新租戶要花費(fèi)廣告支出，對(duì)新租戶的資格審查要花費(fèi)成本，談判要花時(shí)間和費(fèi)用，而每次租戶搬出搬進(jìn)都要發(fā)生對(duì)物業(yè)進(jìn)行清理、重裝修和修整等費(fèi)用，所有這些都要增加業(yè)主的租賃成本，減少租賃收益。因此一般

25、有經(jīng)濟(jì)頭腦的業(yè)主都愿意簽一份長(zhǎng)一些的租約。當(dāng)然如果業(yè)主在長(zhǎng)租約中沒(méi)有逐漸提高租金的條款(如隨物價(jià)指數(shù)而變動(dòng)等)，在長(zhǎng)期租約上也會(huì)有一些損失。 1）居住物業(yè)的租期。對(duì)居住物業(yè)，如果租金隨時(shí)間推移而增長(zhǎng)，租期才會(huì)超過(guò)一年，否則一般不超過(guò)一年。當(dāng)然也有例外，如對(duì)新建或新改造的物業(yè)，業(yè)主為提升物業(yè)的聲望，就會(huì)對(duì)那些資信好、經(jīng)濟(jì)地位堅(jiān)實(shí)的租戶簽訂兩三年的租約，因?yàn)檫@些人的租用會(huì)提高物業(yè)在租戶及鄰里間的聲望。 2）辦公、商用和工業(yè)物業(yè)的租期。辦公、商用物業(yè)則不同于居住物業(yè)，其租期最短也在510年間，而工業(yè)廠房租期則要高達(dá)1025年或更長(zhǎng)。業(yè)主一般在長(zhǎng)期租約中要加入租金隨時(shí)間而增加的條款

26、。由于商用物業(yè)往往有專為租戶進(jìn)行改造的費(fèi)用，因此對(duì)商用物業(yè)，物業(yè)管理者要盡量尋求較長(zhǎng)的租期，以期能完全收回改造費(fèi)用。在長(zhǎng)期租約中，若以百分比租約方式出租，物業(yè)管理者一般都要求有保底租金，當(dāng)然對(duì)那些聲譽(yù)很高的大型商業(yè)企業(yè)租戶可以例外。 在租期結(jié)束時(shí)，給予續(xù)租也是一種優(yōu)惠，有較高聲譽(yù)或經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好的工商業(yè)戶往往能夠得到續(xù)期的優(yōu)惠。其他租戶要續(xù)期則往往有附加條件，如提高租金等。 在租賃市場(chǎng)空置率高的情況下，租戶有時(shí)在談判中會(huì)提出在租用到預(yù)定的時(shí)間后可退租的條款；而在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，租戶會(huì)提出在租用達(dá)到一定時(shí)間后根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況減少租用量的條款。在特殊時(shí)期，業(yè)主在談判中可以同意上述條件

27、而不附帶任何懲罰條件，但對(duì)未收回的、為適應(yīng)其租用要求而改造的費(fèi)用，則要求租戶退租時(shí)補(bǔ)繳齊。（5）關(guān)于物業(yè)改造的談判  新租戶在入住前，一般總會(huì)提出這樣或那樣的改造或改進(jìn)物業(yè)的要求。改造費(fèi)用一般通過(guò)租金的形式收回。但物業(yè)管理者要向租戶申明的是，所有超標(biāo)改造裝修費(fèi)用或由租戶自負(fù)，或由業(yè)主提供并在租金中收回。在市場(chǎng)疲軟或租戶需要的時(shí)候，標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的定期重裝修或設(shè)備更新可以在租約中考慮由業(yè)主負(fù)擔(dān)。例如，對(duì)一家聲望顯赫的證券公司租用的空間，業(yè)主負(fù)責(zé)每三年重新粉刷一次，每六年更換一次地毯等。 1）居住物業(yè)的改造裝修要求。租戶對(duì)居住物業(yè)的要求一般局限在物業(yè)的裝飾上，如重新粉刷、重?fù)Q

28、窗簾、更新地毯等。有些新建住宅的業(yè)主讓租戶自己設(shè)計(jì)挑選裝飾，并把這作為優(yōu)惠條件。舊的住宅是否重新裝飾由當(dāng)時(shí)的租賃市場(chǎng)狀況和租賃雙方的的急需程度決定。住宅在重新出租前一般都要重新粉刷油漆一遍，但當(dāng)市場(chǎng)緊俏或租戶急于入住時(shí)，如果租戶愿意，可以由業(yè)主提供材料，租戶自行完成，物業(yè)管理者要注意把這些口頭協(xié)議記錄下來(lái)以免造成誤解。 2）工商業(yè)物業(yè)的改造要求。工商物業(yè)的租賃談判中，物業(yè)管理者在對(duì)物業(yè)改造的條款作出妥協(xié)前，不僅要考慮改造對(duì)物業(yè)的影響，還要考慮由此而增加的業(yè)主負(fù)擔(dān)。一般談判的結(jié)果是用其他條款來(lái)交換，以避免給業(yè)主帶來(lái)?yè)p失。物業(yè)管理者要給租戶一個(gè)可以改造的上限，允許租戶在此范圍內(nèi)確定標(biāo)準(zhǔn)。

29、 工商物業(yè)在出租前一般都必須經(jīng)過(guò)相當(dāng)大的改造，以滿足租戶經(jīng)營(yíng)的特殊需要。改造項(xiàng)目和所需費(fèi)用及費(fèi)用如何分配必須在租賃契約中明確寫明。一般新的工商物業(yè)業(yè)主在建造時(shí)，會(huì)根據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留一定的出口、燈具、窗戶等，這些費(fèi)用一般都?xì)w業(yè)主承擔(dān)。但超出這些標(biāo)準(zhǔn)的任何設(shè)備設(shè)施，如附加的樓梯、空間分隔、門、噴淋系統(tǒng)等的費(fèi)用應(yīng)由租戶負(fù)擔(dān)。 如果租戶要求業(yè)主無(wú)法滿足的豪華昂貴的裝修改造，業(yè)主可以直接給租戶按每平方米計(jì)算的補(bǔ)貼。但物業(yè)管理者要監(jiān)督租戶的裝修過(guò)程，使其按約完成。在租約中還要明確租戶的任何改造都是物業(yè)不可分割的一部分，租戶對(duì)其沒(méi)有所有權(quán)。 租戶經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)決定了租戶對(duì)改造的要求，

30、如保險(xiǎn)公司通常就采用原有的建筑設(shè)備設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)；而律師事務(wù)所則因業(yè)務(wù)原因，需要單人的辦公間和豪華的裝飾，這往往會(huì)超過(guò)原有設(shè)備設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)；醫(yī)療機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)備設(shè)施的要求則可能更高。 （6）擴(kuò)租權(quán)的談判  擴(kuò)租權(quán)就是指允許租戶在租用一段時(shí)間后根據(jù)需要增加租用鄰近的物業(yè)。對(duì)居住物業(yè)而言，擴(kuò)租并不常見。但對(duì)工商業(yè)物業(yè)租戶，尤其是對(duì)正處在成長(zhǎng)階段的工商業(yè)租戶，這一優(yōu)惠條件是很有吸引力的。但令業(yè)主和物業(yè)管理者頭疼的是，將已答應(yīng)擴(kuò)租的物業(yè)出租給那些不知會(huì)呆多久的租戶會(huì)帶來(lái)麻煩。顯然物業(yè)的空置率越低，租戶獲得擴(kuò)租權(quán)的可能性就越小，因?yàn)槲飿I(yè)的大部分空間已被占用或被預(yù)約租用。（7）限制競(jìng)爭(zhēng)租

31、戶條款的談判  限制競(jìng)爭(zhēng)租戶條款就是指租戶在物業(yè)中享有排他的、從事某一行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壟斷權(quán)。該附加限制條款常常出現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)尤其是零售物業(yè)的租約中，有時(shí)也在服務(wù)業(yè)的物業(yè)租賃中出現(xiàn)。物業(yè)管理者在談判中要注意如果這一限制條款不致影響業(yè)主的利益，或租戶愿意為此交付額外的補(bǔ)償，就可以考慮采納；如果這一條款會(huì)影響其他有價(jià)值的大租戶或有聲望的租戶的進(jìn)入，則就不能同意。 有些職業(yè)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手過(guò)于接近并不介意，而有些職業(yè)則不同。對(duì)大型的商業(yè)購(gòu)物中心，無(wú)論租戶愿意付出多大的代價(jià)，物業(yè)管理者都不能同意這樣的限制性條款。因?yàn)橘?gòu)物中心的性質(zhì)就是要多家同類企業(yè)共存，從而展開競(jìng)爭(zhēng)，刺激商業(yè)和商場(chǎng)的

32、發(fā)展。 4締約技巧 在租約正式簽約前，許多租戶都會(huì)發(fā)生遲疑，如都會(huì)停下來(lái)思考這樣一些問(wèn)題：這是否是一個(gè)正確的決策？并會(huì)反復(fù)問(wèn)自己：要租賃的物業(yè)是否是所出的價(jià)位上最好的？妥協(xié)條款是否符合我的需要？是否可以再等等再說(shuō)？面對(duì)租戶的遲疑，物業(yè)管理者的締約技巧是： （1）單刀直入式  單刀直入式就是直接讓對(duì)方提出他們自己滿意的條件，如，“您更希望什么樣的空間？”，“您還有什么不滿意的嗎？” （2）總結(jié)式  總結(jié)式就是強(qiáng)調(diào)物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和對(duì)租戶的適用性，在租戶查看物業(yè)和洽談過(guò)程中始終反復(fù)強(qiáng)調(diào)，以顯示該物業(yè)十分理想。 5核

33、查物業(yè) 租約簽定就意味著租賃業(yè)務(wù)的開始。在租賃伊始，物業(yè)管理者應(yīng)陪同租賃人核查物業(yè)，檢查所租物業(yè)是否符合租賃條款中的條件，如果租賃雙方都同時(shí)認(rèn)可物業(yè)的狀況，就應(yīng)請(qǐng)租賃人辦理接受物業(yè)的簽字手續(xù)。同時(shí)，物業(yè)管理者和租賃人都要填寫“物業(yè)遷入遷出檢查表”，租戶離開時(shí)也將使用該表。雙方必須填寫，以免發(fā)生爭(zhēng)議。 6提供有效的租賃服務(wù)，建立良好的租賃關(guān)系 一旦雙方簽署了租賃合同，租賃關(guān)系即告成立。租戶搬進(jìn)，物業(yè)管理者就要與租戶建立良好的關(guān)系。因?yàn)閷?duì)物業(yè)的維修和管理來(lái)說(shuō)，與租戶建立良好的關(guān)系，是成功的一半；另一方面，租戶如果滿意物業(yè)管理的服務(wù)，一般多數(shù)都愿意續(xù)簽合同。 

34、（1）建立租賃共識(shí)  要與租戶建立良好的關(guān)系，物業(yè)管理者在租賃之初就要讓租戶對(duì)租賃條約的方方面面有一個(gè)清晰的了解，對(duì)包括物業(yè)管理?xiàng)l約、制度、處理維修的要求、租金繳納程序、租約中止時(shí)間、維修儲(chǔ)備基金存款和有關(guān)罰款制度及業(yè)主委員會(huì)等內(nèi)容都要有一個(gè)清楚的交代，從而使雙方在有關(guān)的租賃問(wèn)題上基本達(dá)到共識(shí)。 （2）建立聯(lián)系途徑  物業(yè)管理者可以通過(guò)電話或私人拜訪等途徑與租戶保持聯(lián)系，要設(shè)法抓住一切機(jī)會(huì)并創(chuàng)造機(jī)會(huì)與租戶面談，廣泛征求他們對(duì)舒適、服務(wù)、維修、管理等方面的意見。 （3）開展租賃服務(wù)  物業(yè)管理者在所開展的租賃服務(wù)中要

35、最重視和最為關(guān)鍵的是維修服務(wù)，因?yàn)樽鈶魧?duì)維修服務(wù)的好壞最為敏感。因此在租賃初始，物業(yè)管理者應(yīng)確保租戶了解維修程序，如向誰(shuí)和怎樣提出維修服務(wù)要求等，以及由誰(shuí)業(yè)主還是租戶承擔(dān)責(zé)任等。為此，物業(yè)管理公司必須建立一個(gè)快速有效的服務(wù)系統(tǒng)，使租戶要求能夠準(zhǔn)確地反饋給相應(yīng)的部門，與租戶建立良好關(guān)系主要依賴于業(yè)主或物業(yè)管理者對(duì)租戶要求反應(yīng)的程度。因此無(wú)論什么服務(wù)要求，物業(yè)管理者都應(yīng)該立即反饋給租戶，如果答案是否定的，那物業(yè)管理者也要真實(shí)地告知租戶并進(jìn)行解釋。最忌諱的做法是表面應(yīng)允，而實(shí)際上卻拖延或逃避。物業(yè)管理公司在處理租戶的各類要求時(shí)，要盡量使其滿意。即使遇到租戶的過(guò)分要求，也要有禮貌地傾聽，然后解釋提供該

36、服務(wù)將增加額外支出。尤其是要注意在電話聯(lián)系時(shí)，租戶們往往會(huì)根據(jù)聲音判斷物業(yè)管理者的熱情與負(fù)責(zé)態(tài)度；此外現(xiàn)場(chǎng)的維修工作人員要穿戴整潔，最好穿制服。 7收繳租金 在租賃開始時(shí)，物業(yè)管理者對(duì)租金繳納的時(shí)間、地點(diǎn)和滯納金制度都要非常熟悉。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論是辦公、商業(yè)還是工業(yè)與居住物業(yè)，提前收取租金是通行的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理者要在簽訂租約之初，就要友好而嚴(yán)肅地向租戶解釋交費(fèi)要求和罰款制度，要求其熟悉交費(fèi)管理程序和有關(guān)規(guī)定。為方便租戶，物業(yè)管理者要建立一個(gè)可行的收繳租金系統(tǒng)。 （1）租金繳納時(shí)間的管理  物業(yè)管理者一般在月初開始租金收繳工作。物業(yè)管理者的收費(fèi)政策

37、直接關(guān)系到租戶上繳租金的速度。如果物業(yè)管理者對(duì)交費(fèi)時(shí)間不在乎，租戶就不會(huì)尊敬他。 （2）滯納金的管理  一般物業(yè)管理者對(duì)遲交租金的租戶要么采取罰款制度，要么給予一定的寬限期。物業(yè)管理者對(duì)遲交租金所持的態(tài)度和租戶的交費(fèi)習(xí)慣影響了物業(yè)管理者對(duì)遲交租金所采取的行為。如物業(yè)管理者認(rèn)為遲交租金是完成足額收繳的必然，則就會(huì)采取給予寬限期的措施。但不管怎樣，物業(yè)管理者在接受新物業(yè)的管轄時(shí)就要建立嚴(yán)格的收費(fèi)制度，可以對(duì)按期繳納的給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)遲交的收取一定的滯納金。 （3）收費(fèi)通知單的管理  由于各種物業(yè)的管理服務(wù)不同，加上同一物業(yè)中的各租戶享受的服務(wù)也不同，因此在收費(fèi)通知單中應(yīng)單列租金。如辦公樓宇管理者就要列出運(yùn)行費(fèi)用中每個(gè)租戶的消費(fèi)量；而商業(yè)物業(yè)的租金通知單，則要列出電力、公共照明、門廳