房屋及設備維修養(yǎng)護管理方案

1、房屋及設備維修養(yǎng)護管理方案文件編號：2020年4月版本號：A房屋及設備維修養(yǎng)護管理方案修改號：1頁次：1.0編 制：會 簽：審 核：批準:發(fā)布日期：實施日期：一：樓宇的維護質量目標共分十項，以表格的形式在下列項中概述以及保障各項質量目標完 成的實施措施。序 號指標名稱國家 標準管理 標準測算依據管理主要措施1房屋及配套 設施完好率98%98%Z上完好房建筑面 積+基本完好房 建筑面積/房屋 總建筑面積建立日常檢查制度；定期 進行全面分項檢修；嚴格 日常管理，無人為損壞事 件。2房屋零修、急修及時率100%100%及時維修次數/ 應計報維修次 數建立嚴格的修繕制度，維 修人員接到維修通知 單后需

2、帶工具10分鐘 內到現場，小修8小時內 元成，并建乂回訪制度和 回訪記錄。3維修工程質 量合格率99%99%Z上維修合格工程 項次/維修工程 項次建立合理有效的工作質 量監(jiān)督機制和回訪制度、 考核制度和獎罰制度。回訪率25%25%Z上維修工程回訪 次數/維修工程 項次照明燈及疏 散燈完好率95%98%Z上完好照明燈、疏 散燈數量/照明 燈、疏散燈總數 量4主要機電設 備完好率99%99%Z上完好的大型及 重要機電設備/ 大型及重要機 電設備總計完善機電設備的運作制 度和維護保養(yǎng)制度，配備 專業(yè)工程技術人員，所有 機電保養(yǎng)維修人員全部 持證上崗；實施24小時 專人值班；出現故障及時 排除。5消防

3、設備完 好率100%100%完好消防設備/ 大學城消防設 備總數實行巡查制度，建檔記 錄。6火災發(fā)生率1%以下 （年）1%以下（年）發(fā)生火災面積/ 大學城內物業(yè) 使用大學城管理部經理為責 任消防員下屬全體員工 均為義務消防員；落實防 火安全三級檢查制度；消 防中心24小時值班，統(tǒng) 一調動人員。7啟效投訴率2%以下 （年）2%以下（年）肩效投訴次數 /使用人總數做好做細日常工作，采取 措施，加強與使用人的溝 通，定期走訪使用人，征 求管理意見，強化服務意 識，提高員工素質；投訴 處理有結果、有記錄、有 回訪。啟效投訴處 理率95%100%處理的肩效投 訴數量/后效投 訴總計8管理人員專 業(yè)培訓合

4、格 率100%100%培訓合格人員/ 培訓人員總計人員培訓自學與培訓相 結合；抓好上崗培訓、在 職培訓、特殊崗位人員培 訓；培訓考核制度與獎罰 相結合；強化培訓結果。9服務回訪率25%25%Z上回訪次數/服務 次數建立健全回訪制度，做好 服務回訪記錄，加強服務 隊伍服務意識。10使用人滿意 率95%Z 上96%Z上對管理涵思人 數+S本渦思人 數/使用人總人 數采用現代化的科學管理 手段，努力完善服務體 系，在日常工作中廣泛收 集使用人意見，加強雙方 交流及溝通。二：設施的維護一、設備的定期維護保養(yǎng)方案和標準（一）、每日巡視保養(yǎng)項目。1、電力變壓器（干式）廳P部位內容要求1外殼1、查低壓連接母

5、線；2、檢查殼體。低壓母線不發(fā)熱、無變色，外 殼清潔、無雜物、無放電痕跡2溫度計1、檢查是否完好；2、觀察溫度指示。顯示正常、無損壞、溫度/、超過 140 c3聲響監(jiān)聽變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音4變壓器室1、檢查門窗、地面、四壁；2、檢查通風道、通風設施；3、檢查室內照明設施；4、檢查室內消防設施無雜物、不漏水、能防止小動物進入、干凈整潔、功能正常、通風良好、無銹蝕、開關燈具功能正常、消防設施功能正常2、低壓開關柜序號部位內容要求1柜止面1、清掃（擦拭）柜止面；2、檢查儀表指示及運行參數；3、檢查空氣開關4、檢查閘力開關、操作機構；5、檢查分閘、合閘旨示燈。無灰塵、污跡，儀表工

6、作止常， 電流、電壓在正常范圍，工作 狀況符合運行要求，指示燈指 示正常2柜背面1、觀察母線、連接點、引出線；連接良好、接點無發(fā)熱變色，2、檢查電度表電度表鋁盤轉動正常3、電容器柜序號部位內容要求1柜止面1、清掃（擦拭）柜止面；2、檢查儀表指示及運行參數；3、檢查自動補償器；4、檢查各組電容指示燈；無灰塵、污跡，儀表工作止常， 電流電壓在正常范圍，補償器 功能正常，寸斤燈完好2柜內1、觀察電容器殼體、套管；2、檢查導線及其連接點；3、檢查柜內溫度。電容器無膨脹、無滲漏油，連 接導線無過熱變色，無焦熔現 象，柜內溫度不超過45c4、柴油發(fā)電機序號部位內容要求1機身清掃機身及周圍地面無灰塵、雜物2

7、控制屏1、檢查信號指示；2、檢查各控制形式、狀態(tài)。機組處于正常備用狀態(tài)，符合運行規(guī)程要求3蓄電池1、檢查浮充電壓、電流值；2、檢查蓄電池液比重及液位。浮充電壓26± 1V,浮充電流12A （觀察充電電流表），電池 液比重 （采用吸式比重計）， 液包不低于極板4冷卻水檢查水位水位在正?？潭确秶?儲油箱檢查油位保證儲油至少能供機組運行24小時6潤滑油檢查潤滑油位潤滑油位高度應在油尺有效刻度范圍內7通風檢查機房通風設施風機運行正常、室內通風良好。5、強電井序號部位內容要求1插接箱1、清掃外表面；2、檢查空氣開關；3、檢查內部接線；無灰塵、污跡，狀況符合運行要 求，無過熱變色現象，連接無松

8、 動。2強電井室1、檢查房頂、四壁、地面、門；2、檢查室內照明設施；3、檢查電纜、母線槽無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物進入，干凈整潔，開關、 燈具功能正常，無損傷、無放電 痕跡、無過熱。（二）、每周保養(yǎng)項目1、電力變壓器序號部位內容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、污跡2接地線1、檢查接地線2、檢查連接點無斷股，無銹蝕，接觸良好。2、低壓開關柜序號部位內容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目柜背面檢查閘力開關檢查自動開關檢查保險絲具檢查電纜及電纜頭檢查母線支撐固定裝置不過熱變色，三相閘夾到位， 滅弧罩牢固/、松動，接線樁頭 無發(fā)熱變色，無焦糊異味無發(fā)熱，容量符合規(guī)定，固定 可靠，不過熱，固定可靠，

9、無 破損，無松動3地線檢查接地線，接線頭接地線無銹蝕斷股，接線樁頭緊固4地下電纜室檢查室內環(huán)境檢查電纜托盤檢查電纜無雜物、垃圾，無積水，電纜 排列有序，整潔無雜物，固定 可靠，無損壞，無放電痕跡3、電容器柜序部位內容要求號1完成每日巡視項目2柜止面手動（用轉換開關）逐組投切電容器控制正常功能良好，指小儀表及仁號止確3接地檢查接地線無松動，無斷股4柜內檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線接觸良好，無過熱，無損壞4、柴油發(fā)電機序號部位內容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2冷卻水檢查冷卻水箱水位水位距注水口約50mm連接良系統(tǒng)檢查各管路及連接部位好，無滲漏3燃油系檢查油箱油位油位正常（保證24小時運行）統(tǒng)

10、檢查各管路及連接部位聯接良好，無滲漏檢查油尺、油位油包圖度應在油尺后效刻度范4潤滑系檢查機油油質圍內油質應清潔、無雜質，連統(tǒng)檢查潤滑系統(tǒng)各接頭接良好無滲漏空氣流色標應為綠色5阻指示檢查空氣流阻指示器器6控制系手動空載試運行啟動迅速，開關正常，運轉無統(tǒng)1、按操作規(guī)程要求手動啟動機組2、檢查發(fā)電機控制屏上各類儀 表及信號指示燈。異常聲響電壓、頻率正常，信號燈指示正常油壓、水壓正常，油溫、水溫正常（三）、年度保養(yǎng)項目1、電力變壓器序號部位內容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2變壓器1、全面清掃、擦拭2、全面緊固螺栓連接部分3、測量繞組直流電阻4、測量線圈絕緣電阻5、相間絕緣電阻清掃，無油垢牢固無松動三相電

11、阻應平衡（相間差別不大于二相平均值之4%線向差別不大于三相平均值之2%采 用兆歐表，阻值符合肩關規(guī)定3電氣聯接1、調壓聯接片2、一次電纜接頭3、二次母線槽接口調壓聯接片聯接良好，電纜接頭及母線槽接口緊固、良好4變壓器室全面清掃清掃、檢查局壓負荷開關檢查修理室內照明、通風、消防設施清潔，無蛛網、積塵清潔，動作止常，安裝牢固，無損壞缺失功能正常，無故障2、低壓開關柜序號部位內容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2儀表校驗儀表、校驗電度表3全面清掃灰塵無灰塵、油質、雜物、整齊、整理二次線美觀、清晰補齊、更換二次線接線號三相同期到位、接觸面（線）柜內檢修閘力開關大于2/3以上，刀片夾座接觸檢修自動開關壓力合適

12、觸頭不燒損，動作可全面檢查緊固螺栓連接點靠靈活無缺損件牢固，無松動，補刷相位漆顏色符合規(guī)定4地下電全面清掃、整理無垃圾、雜物、電纜排列整齊纜室3、電容器柜廳P部位內容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2柜內全面清掃灰塵整理二次線，更換字跡不清晰的接線號檢修控制元器件無灰塵、油垢、雜物、整齊、美觀、清晰完好無缺損、動作可靠3電容器檢查電容器殼體及瓷瓶測量電容器二極對外殼及二 級間絕緣電阻，測量電容器 容量，更換失效的電容器殼體無凹凸，無破損，絕緣電阻 值不作規(guī)定，使用1000V搖表用 微法表測量或用電壓流表法測 量，容量不超過額定值土 10%4、柴油發(fā)電機廳P內容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2檢查緊固各連

13、接部螺栓檢查連接導線更換冷卻水更換機油濾消器，檢查機油油質，老 泥濁變黑，應更換機油，清洗或更換 油水分離器，更換或清洗柴油濾消器無松動連接完好手動試機，觀察各種參數是否符合運行規(guī)程5、供配電接地系統(tǒng)廳P部位內容要求1接地線檢查接地線螺栓及連接情況緊固良好2接地體檢查接地體焊接頭焊接良好、無銹蝕3接地電阻用接地電阻測量儀測量接地電阻系統(tǒng)的接地電阻小于4Q6、防雷接地系統(tǒng)廳P部位內容要求1接地體各金屬管網的防雷接地焊接無松動、焊點無銹蝕2接地電用接地電阻測量儀測量接地接地系統(tǒng)的接地電阻小于 10阻電阻Q二、供電系統(tǒng)應急搶修、處理方案（一）、供電系統(tǒng)搶修限時規(guī)定：為了保證供電系統(tǒng)發(fā)生意外事故后，能

14、及時搶修，特制定本搶修限時規(guī)定：1、變壓器發(fā)生故障后，運行值班人員 5分鐘內到達現場，按變壓器環(huán)網柜 急停按鈕并及時通知維修人員前來排除故障，在零配件齊全情況下故障排除時間 不得超過3小時。2、變壓器在3小時不能排除故障的，向供電局申請更換備用變壓器，并在 最短時間更換備用變壓器。3、配電室內的配電柜發(fā)生故障后， 運行人員5分鐘內趕到現場，排除故障。4、配電柜單一抽屜柜發(fā)生故障時，維修人員及時修理，若60分鐘內不能排 除故障，盡快更換備用抽屜柜。5、樓層配電箱發(fā)生故障時，維修人員在 5分鐘內趕到事故現場，30分鐘排 除故障。6、公用設備、設施、電器發(fā)生線路故障時，維修人員在 10分鐘內到達故障

15、 現場，排除故障。7、對所有設備設施故障搶修情況都要進行詳細記錄，包括故障發(fā)現時間、 故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、 修復時間等。（二）、停電應急處理措施1、對于供電局提前通知，檢修高壓線路計劃停電時，技術科應及時通知管 理部，由管理部告知校方停電原因及時間，并做好停電準備工作。2、對于突發(fā)事件停電時，技術科應與供電局聯系，問明停電原因及時間后， 及時通知管理部及校方，同時保證備用發(fā)電機在 5分鐘內啟動并接入應急電網， 相關人員檢查應急供電線路是否正常。3、當維修和保養(yǎng)電氣設備需要計劃停電時，技術科應提前通知管理部及校 方停電范圍、時間，值班員應按要求做

16、好保證安全的組織措施和技術措施，維修負責人應向維修人員進行技術交底和安全交底后，方可開始工作。4、為供電內部出現突發(fā)事故時，值班員應立即通知技術科，技術科接到通 知后，迅速組織人力搶修，必要時通知管理部，由管理部通知校方停電時間及原 因。5、當發(fā)生火災時，值班員應按校園區(qū)滅火應急規(guī)程處理，停止動力設備供 電，啟用備用電源以供滅火。、消防設施、設備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標準設備廳P維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期消 防 控 制 臺1各類指示燈（含電源、信號）直觀目測指示燈指示正常1個月2各類開關直觀目測處于開啟或自動狀態(tài)1個月3各電器觸點如有燒損現象，拆下后用砂紙打磨觸點完好，無燒損半年4各電器

17、元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢周無燒損半年5各電源、信號線如后輕微破損或燒 焦現象，用絕緣膠 帶包扎，嚴重時更 換導線無破損、燒焦現象半年6控制臺內部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7控制臺表面除塵用干擦布、毛刷除去表卸灰塵無塵每日設備廳P維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期區(qū)域報警器1指示燈直觀目測“Ac Power”（綠色）指小亮其余指示火不鳧2電源電壓在按下內部電源電壓 /后備電壓切（或外部Battery Test 鍵）換 健前后，目測指示燈 是否正常指針指示+24V （+5V）1個月3報警功能按下 “Fire Test” 鍵“ZoneAlarm 指小 燈和 “Swit

18、chCare”指示燈 亮幾十秒后， 蜂嗚器警鈴 響1個月4內部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端連接牢周，不松動5信號（電源）線如肩輕微破損，用絕 緣膠帶包扎，破損或 老化嚴重時更換導線無破損、老化半年6表間及內部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7擊碎玻璃按鈕盒直觀目測按鈕盒完好，無松動1個月設備廳P維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期集中報警器1指示燈直觀目測“ Ac Power”（綠色）指小燈亮，其余指不段不鳧1個月2電源電壓在按下內部電源切換鍵或外部鍵“Batterry Test ”前后，目測指針指示是否正常指針指小+24V（+5功1個月3報警功能按下 “Fire Test ”鍵“ Zone A

19、larm ”指示燈和“SwitchCare”指示燈亮，幾十秒后蜂嗚器和警鈴響1個月4內部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢周、不松動半年5信號（電源）線如肩輕微破損，用絕 緣膠帶包扎，破損或 老化嚴重時更換導線無破損、老化半年6表間及內部除塵表間及內部除塵無塵半年設備廳P維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期1煙感探頭用力吸一口香煙，在紅色指示久鳧半年煙距探測器20cMi噴感向探頭探2溫感探頭用750W/電吹風，在區(qū)域報警器上半年頭距探測器500MME,相應位置的報向探測器吹熱風警指不燈亮設備廳P維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期防1控制箱內部各電器觸點如有燒損現象，拆下后用砂紙打磨觸點完好，無燒

20、損半年火2控制箱內部各電器元件接線用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年卷端子及端子排如了簾3機械部分（齒輪、鋒條）如有銹損用煤油清洗，然后加潤滑油無銹損且表面涂有潤滑油1年門4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損1年5電機接線端子用螺絲刀緊固端子無松動半年6擊碎玻璃按鈕盒直觀目測完好無損1個月設備廳P維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期1防火門門體直觀目測完好無損、無變形半年防火2防火門彈簧較鍵有損壞、更換備件；若尢損，加機油完好，彈性適度半年門3消防通道、防火門直觀目測，并開關防火門消防通道通暢，防火門開閉自如1周1排煙風機表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵1 個月排2控制柜內部各電器觸點如有燒損現象，

21、拆下 后用砂紙打磨，或更 換觸點完好，控制啟停正常半年煙系3控制柜內各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年統(tǒng)4控制柜電源指示燈如不鳧，更換指示燈燈泡電源指示燈指示正常1 個月5排煙閥（1）微動開關及內部接線端子用螺絲刀緊固各固定螺釘及各接線端子端于無松動、微動開關固定良好1 個月(2)復位按鈕、導輪、鋼絲、轉軸用油壺給導輪、鋼絲、轉軸加油復位按鈕控制無誤、排煙窗開啟靈活1年設備廳P維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期加 壓 送 風系 統(tǒng)1加壓送風機除塵用擦布、毛刷除塵無塵1 個月2控制柜內部各電器觸點如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點完好，控制啟停正常半年3控制柜內各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年4各送風口百葉窗直觀目測送風口百葉位置止確3個月5控制柜電源指示燈如不鳧，更換指示燈燈炮電源指示久鳧1 個月消 防 系 統(tǒng) 控 制 柜1控制柜上電 源指示燈及 各類開關直觀目測電源指示正常，開關處于開啟或自動狀態(tài)1 個月2控制柜內部各電器觸點如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點完好、無松動半年3各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢周、無燒損半年4電源（信號）線如有破損，用絕緣膠帶包扎導線無破損或老化半年5控制柜除塵用毛刷、皮老虎除塵