城投公司多元化考察報(bào)告

1、城投公司多元化考察報(bào)告進(jìn)入新世紀(jì)，城市建設(shè)步入快車道，向著更好、 更 快、更高的目標(biāo)前進(jìn)。市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司 應(yīng)運(yùn)而 生。它的誕生，結(jié)束了城市建設(shè)投資一元化的 局面，開辟 了集合社會(huì)資金、融資多元化的新路，城 市投資開發(fā)開始 走向市場(chǎng)。市場(chǎng)就象風(fēng)急浪高的海， 充滿風(fēng)險(xiǎn)，隨時(shí)考驗(yàn) 你，也載著你不斷駛向前方。市 城投公司自XX年成立起， 七年來，在市委、市政府的 指導(dǎo)和支持下，漸漸學(xué)會(huì)了駕 馭驚濤駭浪的本領(lǐng)，通 過招商引資、土地轉(zhuǎn)讓、銀行融 資、自主經(jīng)營(yíng)等融資 運(yùn)作，摸索出了一條自己前進(jìn)的航 道，駛向成功的彼 岸。招商引資，創(chuàng)造雙贏的局面俗話說“筑巢引鳳”、招商引資形同筑巢引鳳、 巢筑 得怎

2、么樣，決定鳳凰來不來，來了以后能不能下 蛋，這考 驗(yàn)著筑巢人的戰(zhàn)略眼光、營(yíng)運(yùn)技能和服務(wù)態(tài) 度。市城投公司成立才三個(gè)月，就著手開發(fā)建設(shè)朝陽(yáng) 路。 白手起家，兩手空空，最大困難是資金嚴(yán)重不足， 不找市 長(zhǎng)找市場(chǎng)，形勢(shì)迫使公司打破傳統(tǒng)觀念的束縛， 投身市 場(chǎng)。借助別人的力量籌集資金，首先想到是招 商引資，怎么引，得拿出辦法措施來，市城投公司采 取了 三項(xiàng)舉措：一、科學(xué)規(guī)劃吸引人?？茖W(xué)規(guī)劃說具體點(diǎn)就是準(zhǔn) 確給 朝陽(yáng)路定位，建條什么樣的街，它既要求因地制 宜，又要把 握市場(chǎng)走向，既要緊跟時(shí)代潮流， 又要具 有超前目光。 要像 一塊磁鐵吸引投資開發(fā)商， 激發(fā)他 們投資的欲望， 讓他們看 到希望和前景。 經(jīng)

3、過精心調(diào) 研，廣泛聽取意見， 朝陽(yáng)路定位 于建設(shè)一條集商貿(mào)、 寫字樓、居住于一體的全省精品街， 其 中包括融入現(xiàn) 代購(gòu)物新理念，趕超時(shí)代潮流的 500 米步行 街。這種 定位，得到了廣大開發(fā)商和市民的認(rèn)同， 并擁躍參 與。二、誠(chéng)信服務(wù)感動(dòng)人。這些年，各行各業(yè)都搞招 商引 資，大家都在拼優(yōu)惠條件： 往往忽略了投資商的 感受， 有眼 光的開發(fā)商更看重的是人格魅力，誠(chéng)信的 態(tài)度。投不投資， 甚至決定于某一個(gè)動(dòng)作和細(xì)節(jié)， 某 一句語(yǔ)言和語(yǔ)氣。 市城投 公司自己搞開發(fā)建設(shè)， 感受 和他們是相通的， 自己想什么人 家也想什么，自己急 什么人家也急什么， 話要說到人家心里， 事能做到點(diǎn) 子上。公司售樓部位置

4、好， 銷售紅火， 而幾位投 資朝 陽(yáng)路的開發(fā)商也要銷售樓房，他們愁的是找不到這么 理想的地方，公司替他們想到了， 不怕影響自己的生 意，在 自己有限的鋪面內(nèi)，騰出一半地盤，先后讓四 家開發(fā)商進(jìn)店銷售。 不僅如此，還幫助他們搞策劃、 做廣告， 順利打開了銷售局面，開發(fā)商深受感動(dòng)。三、確保利益雙方贏。當(dāng)然，最關(guān)鍵的是確?；?報(bào) 率，我們出讓給開發(fā)商的土地，都是黃金地段的， 都是十 字路口，最具商業(yè)人氣的地方，開發(fā)商們感到 踏實(shí)放心， 沒有后顧之憂，自然踴躍，短短半年，七 家開發(fā)商全部到 位，有幾家甚至不顧地價(jià)昂貴，就是 愿意投資朝陽(yáng)路，圖 的是和市城投公司打交道放心。他們共投資億元，建設(shè)大樓共 1

5、1 棟，面積 10 萬平方 米， 占朝陽(yáng)路建設(shè)面積的 2/5 。福建德和集團(tuán)建設(shè)的 德和四星 級(jí)大酒店，建成后生意興隆，越來越火，成 為酒店行業(yè)中 的佼佼者。其它六家銷售興旺，家家贏 利。四、不斷學(xué)習(xí)向前進(jìn)。朝陽(yáng)路招商引資為公司提 供 了寶貴經(jīng)驗(yàn)。但市場(chǎng)在變化，市城投公司不斷在學(xué) 習(xí)中前 進(jìn)，不斷開闊視野，拓寬渠道，學(xué)習(xí)和探索更 多的招商引 資方式。XX年底，公司承建宜陽(yáng)新區(qū)宜陽(yáng) 大廈，該樓是宜 陽(yáng)新區(qū)三大主要建筑之一，須融資億 元。公司因同時(shí)承建 包括該工程在內(nèi)的七項(xiàng)工程，資 金壓力很大。在市政府的 支持下，采用BT方式公開招 商，通過努力，由新余永益置 業(yè)有限公司投資。江西 中聯(lián)建設(shè)集團(tuán)承

6、建，現(xiàn)已順利開 工。這標(biāo)志公司市場(chǎng) 化運(yùn)作又一次取得了成功，更為今后 建設(shè)融資開辟了 一條新的道路。土地轉(zhuǎn)讓，發(fā)揮土地最大效能 土地因?yàn)槭遣豢稍偕Y源，所以才異常寶貴，用 它來 做什么，才能發(fā)揮最大的效能，是十分慎重的工 作，我們 不但要對(duì)今天負(fù)責(zé)，更要對(duì)明天負(fù)責(zé)。一、 公司拍賣跟著市場(chǎng)走。土地轉(zhuǎn)讓，市城投公 司也 是從朝陽(yáng)路工程起步的，經(jīng)歷了兩個(gè)不同的階段， 一是摸 索階段，主要是依靠面對(duì)面的洽談，在相互心 中的底線間 討價(jià)還價(jià)，方法是舊的，觀念也是舊的， 忽視了市場(chǎng)，賣 出的價(jià)格也不理想。吃一塹長(zhǎng)一智， 觀念的改變帶來了行 動(dòng)的改變。市城投公司土地轉(zhuǎn)變 進(jìn)入第二階段，市場(chǎng)化運(yùn) 作即土地公開

7、拍賣，效果立 刻顯現(xiàn)出來了，土地價(jià)格飆升 了。例如朝陽(yáng)路 5#地原 談判價(jià)為 400 萬，開發(fā)商還討價(jià) 還價(jià)，不愿成交。交 由拍賣后，同是這個(gè)開發(fā)商，以 540 多萬競(jìng)拍成交。 又如 朝陽(yáng)路 7#地，僅畝多地，卻以每畝 268 萬的價(jià)格 拍出，創(chuàng) 造了當(dāng)時(shí)地價(jià)之最，被稱之為 " 地王"。朝 陽(yáng)路的土地也由 每畝 80 萬提升到了 120 萬，上升 50%二、 土地?zé)豳u靠你自己走。當(dāng)然，土地的價(jià)值， 不是 造競(jìng)拍拍出來的。通過對(duì)那些位置偏僻偏冷的土 地的轉(zhuǎn) 讓，市城投公司不斷提高市場(chǎng)運(yùn)作水平，進(jìn)入 了成熟價(jià)段。善于把生地變熟地，冷土變熱土。當(dāng)然不是靠海吹胡侃，而是立足于戰(zhàn)略規(guī)

8、劃，經(jīng) 營(yíng)定 位和服務(wù)質(zhì)量，只有這些工作到位才能點(diǎn)土成金。 以月亮 湖的土地轉(zhuǎn)讓為例。月亮湖位于城區(qū)西北角， 320 國(guó)道東 側(cè)，原是土崗、菜地和池塘，位置較偏， 交通不便，因而 不被人們注意。而市城投公司認(rèn)真進(jìn) 行了分析，找到了它 有塘有水的亮點(diǎn)，取名月亮湖。 響亮的名字起到了畫龍點(diǎn) 睛的效應(yīng)。隨后，修建通道， 立刻拉近了它與城區(qū)的距 離。造勢(shì)時(shí)突出它適合做住 宅小區(qū)的優(yōu)勢(shì)，給人們描繪了 一幅傍水而居的美好情 景，取得較好的宣傳效果。與此同 時(shí)，公司貸款 7500 萬元，扎扎實(shí)實(shí)地搞好三通一平，形 成了地綠水明的 環(huán)境，終于把人們的視線吸引過來。偏冷 之地變成了 投資熱土，很快轉(zhuǎn)讓出 101

9、0 畝土地，收入達(dá) 億元，現(xiàn) 在月亮灣住宅小區(qū)、市老年公寓等工程已陸續(xù)動(dòng) 工興 建，迎來月亮湖的新的春天。土地是不可再生資源，轉(zhuǎn)讓出去，不僅是方式方 法的 問題，關(guān)鍵是科學(xué)規(guī)劃，充分利用，讓它發(fā)揮最 大的效 益，創(chuàng)造更美好的明天。市城投公司總結(jié)了這 些年的經(jīng)驗(yàn) 與教訓(xùn)，找到了自己的出發(fā)點(diǎn)。銀行貸款，追求效益的最大化 這些年，市城投公司的主要融資手段，還是通過 土地 房屋等資產(chǎn)作抵押，向各商業(yè)銀行和信托公司融 資。 從XX年至XX年，累計(jì)融資億元，有力地保證了 建設(shè) 工程的資金的需要。融資要注意效益性，用市城投公司的人的話來說： 這 是拿別人的錢自己用，或者是拿明天的錢今天用， 來之不 易，還得

10、付利息，要一個(gè)錢當(dāng)兩個(gè)錢用。因此， 他們盡可能做到效益最大化。效益，來自企業(yè)的綜合實(shí)力，包括你的經(jīng)營(yíng)、管 理等 多種因素，市城投公司在朝陽(yáng)路工程建設(shè)中，精 打精算， 努力切約開支，降低成本，表現(xiàn)了較強(qiáng)的效 益意識(shí)，朝陽(yáng) 路原址叫黃泥塘，是城里的 " 黃土高坡 " 。 削坡修路，有 40 萬方余土要運(yùn)往郊外，運(yùn)輸費(fèi)用很高。 工程指揮部通過走 訪發(fā)現(xiàn)附近某單位有廢棄?mèng)~塘需要 填平，雙方很快達(dá)成協(xié) 議，公司買下了倒土權(quán)，大大 拉近了運(yùn)輸距離，節(jié)約資金 近 300 萬元。在拆遷中， 袁州軸承廠有一棟七層住宅樓， 拆了重建，耗資 160 多萬，如果平移，即省錢又省時(shí)，可是要擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，通

11、 過科 學(xué)論證，決定采取平移，并取得成功，節(jié)約經(jīng)費(fèi) 70 萬元。在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，還不能忽略社會(huì)效益。 市城 投公司七年所承做的工程中，有 70 哆是屬于城 市基礎(chǔ)設(shè) 施，例如大道、迎賓公園、清瀝江大橋等， 都沒有直接的 經(jīng)濟(jì)效益，它的效益是無形的，但又是 重要的必須的。這 些工程為舉辦第五屆農(nóng)運(yùn)會(huì)，為創(chuàng) 建全國(guó)綠化模范城、全 國(guó)衛(wèi)生城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、 全國(guó)交能暢通管理模范城 做出了貢獻(xiàn)。同樣，也為的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好環(huán)境。市 城投公司在施工中一樣 追求卓越，大道、迎賓公園等工程 均成為城市建設(shè)的 亮點(diǎn)工程，得到了廣泛的好評(píng)。融資還應(yīng)該注重可持續(xù)性，主要是及時(shí)償還利息 和本金，俗話說

12、有借有還再借不難。市城投公司主要 是把握好 度，要摸著石頭過河，按照償還能力用錢。 自己是這樣， 要求別人也這樣，這樣才能按期還貸，保持誠(chéng)信。XX年至XX年，公司共融資億元，全部按 期還貸，保持了信用，才 使XX年順利融資億兀，并獲 得國(guó)家開發(fā)銀行將融資額提咼 到 10 億元，為今后的融 資奠定了有力的基礎(chǔ)。自主經(jīng)營(yíng)，壯大自己的關(guān)鍵城投公司作為企業(yè)，還應(yīng)該抓住市場(chǎng)的機(jī)遇，選 擇一 些項(xiàng)目開展經(jīng)營(yíng)，作為籌措資金的渠道，發(fā)展壯 大自己的 資本。一般都會(huì)選擇與自己相關(guān)的房地產(chǎn)， 市城投公司也 不例外。在公司成立之后，隨后成立了城投房地產(chǎn)開發(fā)有 限公 司，在朝陽(yáng)路工程建設(shè)中，開發(fā)建設(shè)商鋪、住宅、 寫字

13、 樓、車庫(kù)等共 15 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入億元， 除去朝陽(yáng) 路建設(shè)投資億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 5000 萬元，同時(shí) 尚有待售商 鋪等固定資產(chǎn) 4800 萬元，上交稅利 3571 萬元。換句話 說，市政府未花一分錢，建設(shè)了朝陽(yáng)路， 還得到了稅利， 市城投公司得到了豐厚的利潤(rùn)，充實(shí) 了資本，壯大了實(shí) 力，保證了城市基礎(chǔ)設(shè)施多項(xiàng)工程 的資金周轉(zhuǎn)。另外市城投公司還做了不少嘗試。XX年在市政府 的 支持下，但建了錦源國(guó)資管理有限公司主要是盤活 那些轉(zhuǎn) 讓、抵押的國(guó)有資產(chǎn)包，使之增值。操作中必 須先收購(gòu)再 轉(zhuǎn)讓，有一定風(fēng)險(xiǎn)，錦源國(guó)資管理有限公 司初涉之一領(lǐng) 域，投資 1300 萬，回收 500 萬，沒有取 得明顯效果，尚 待進(jìn)一步摸索。朝陽(yáng)路工程中的房地產(chǎn)，使市城投公司得益不少， 豐 厚經(jīng)濟(jì)效益自不待言，更寶貴地是認(rèn)識(shí)到這項(xiàng)工作 的重要 性。作為企業(yè)，必須不斷壯大自己才能在競(jìng)爭(zhēng) 中立于不