國慶黃金周商業(yè)地產(chǎn)營銷場分析

1、國慶黃金周商業(yè)地產(chǎn)營銷市場分析2011年國慶黃金周前三天，廣州商業(yè) 地產(chǎn)市場熱勢逼人。投資門檻 相對不高又不受限購、限貸政策影響的商鋪市場，更吸引大批市民眼 光，力口上發(fā)展商促銷給力，假日期間投資客們出手闊綽，出現(xiàn)難得的 “丁財兩旺”行情。貨量空前創(chuàng)新紀(jì)錄據(jù)不完全統(tǒng)計，國慶期間，廣州市場至少有二三十個商鋪項目有新 貨上市，黃金周商鋪市場集中推貨數(shù)量之多，可說是創(chuàng)下廣州商業(yè)地產(chǎn) 市場的新紀(jì)錄。旺盛的供應(yīng)給市民投資提供更多的選擇。記者踩盤發(fā)現(xiàn)，因為今年國慶黃金周上市的大多數(shù)商鋪項目都位于市中心，周邊生活、商務(wù) 氛圍成熟，租務(wù)市場很受看好，因此更讓本地投資客受落。而一些位于 番禺、花都和南沙等郊區(qū)的

2、商鋪項目，也依托近期頻頻出臺的各項市政 規(guī)劃利好，打出誘人的前景吸引不少投資客眼光，有項目甚至未開先熱，如市橋的奧園養(yǎng)生園只是剛開始內(nèi)部登記，售樓部人氣都天 天旺場，銷售負(fù)責(zé)人稱目前提前登記量早已是預(yù)計推貨量的兩倍。一天賣出300多間鋪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國慶前三天，商鋪市場最火熱的莫過于荔灣、越秀簡 介最新動態(tài)和海珠等老城區(qū)的商鋪。因為這些商鋪大多就在核心商業(yè) 區(qū)，又離地鐵站不遠(yuǎn)，有一些沒有出游計劃的市民在老市區(qū)逛街時被商 鋪熱推行情所吸引而邁進售樓部，投資意愿被大大勾起而最終出手買了 鋪。10月1日8時許，位于華林玉器城附近的飪瓏薈與中原地產(chǎn)合作一 二手聯(lián)運賣鋪，銷售中心一早就擠滿了人，連馬路上都人

3、頭涌涌，到9 時許更是需要動用警車來維持秩序。發(fā)展商當(dāng)天請來香港明星任達 華和 琦琦兩夫妻齊助陣，果然吸引大幫追星族。好人氣拉動銷售，據(jù)營銷總 監(jiān)謝仲欣透露，當(dāng)天推出的約400間鋪已成交了 300多間，有買 家為了 搶到心水鋪，甚至從一大清早五六時就過來排隊。有附近做玉器生意的 買家，一口氣就買了四間鋪，投資總額超過1200萬元，準(zhǔn)備自己兩間 自用5兩間出租。同樣在康王路上，離陳家祠地鐵站更近的美荔心筑最新消息價格 戶型點評裙樓商鋪一一美荔360,國慶三天都迎來熱鬧人群，營銷總 監(jiān)林先生透露每天至少吸引一百多臺客到場，每天成交量有幾千萬元。 有一個拉著太太一起逛街的中年人，國慶那天一身休閑裝邁

4、進售樓部， 最后一口氣買下了兩間街鋪'總投資金額達1800萬元。中L1J八路的富 力兒童世界最新消息價格戶型點評二期，國慶加推的三層小商鋪 基本被賣斷貨，而位于解放路的公園前匯飾品交易廣場，也成為周邊商 家店主們的投資的新好。原因探析門檻低促銷給力引發(fā)商鋪熱潮今年國慶的商鋪市場為何能如此紅火？調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除政策因素外， 戶型小、投資門檻低，加上市民其他投資途徑不暢，商鋪發(fā)展商促銷 給 力，優(yōu)惠折扣誘人，是造就商鋪市場火熱的主要誘因。十幾萬元有得投資今年國慶期間，廣州絕大多數(shù)商場鋪項目都有幾平方米大的蚊型商鋪上市，超小面積大大拉低了總價。如IBOX先達數(shù)碼港的2平方米小 鋪，總價僅18萬元

5、起，富力兒童世界最新消息價格戶型點評二 期的商鋪最低也只需20多萬元，四五十萬元的商鋪選擇更多。與價格持 續(xù)攀高的市中心住宅相比，市區(qū)商鋪的投資門檻極低，這對家有閑錢的 市民來說吸引力不低。剛在富力簡介最新動態(tài)兒童世界二期買了間 三十多萬元小商鋪的市民趙女士就表示，市區(qū)的房子貴成那樣，我這三十來萬根本啥都買不起，也就只有買個小商鋪，希望至少 能讓這點錢保點值?！弊罡邇?yōu)惠低至6折 另一個引發(fā)商鋪市場紅火的原因是，國慶期間，各發(fā)展商們的促 銷都特別給力。富力兒童世界二期對參與電子商務(wù)買鋪的都有9.1折， 團購的有9.5折；美荔360、琶洲3號館、新城海港中心等項目，最高 優(yōu)惠都可達9.5折；正佳環(huán)

6、市中心推出額外7.8折優(yōu)惠，而最給力的莫 過于海珠區(qū)的商鋪項目可逸傾城，國慶推出18套單位清貨，折扣居然高 達6折，等于原價100萬元的商鋪，現(xiàn)在只要60萬元就能買到。除了國 慶額外折扣外5大多數(shù)商鋪項目還推出各式多樣的優(yōu)惠折扣， 有商 鋪項目各種折扣相加后，最高優(yōu)惠可低至6折。這意味著市民們買鋪時 只要有耐心多和銷售人員磨嘴皮”，也許就能多拿些優(yōu)惠折扣。特別尖注銀行放貸從緊一次性付款優(yōu)惠多早從八九月份開始，銀監(jiān)會頻頻對炒作商業(yè)地產(chǎn)發(fā)出內(nèi)部警示，明 令要求“銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭”監(jiān) 管層警示風(fēng)險后，部分區(qū)域市場已“聞風(fēng)而動”。有消息稱，上海銀監(jiān) 局已下發(fā)通知，明確

7、要求各銀行嚴(yán)禁個人消費貸款用于購買商業(yè)用房， 凡利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工房源。而在江西南昌，有7家銀 行暫停辦理商業(yè)地產(chǎn)按揭的業(yè)務(wù)，其中包括工行、中行、農(nóng)行、民生、 興業(yè)以及部分城商行。在廣州，近期大多數(shù)銀行已暫停了二手商鋪項目 的個人貸款，商鋪項目貸款利率更是大增，年初時基準(zhǔn)利率上浮10%- 15%現(xiàn)在商鋪貸款利率已普遍上浮到15熾50%而且 大多數(shù)項目最高只能 貸到四成，貸款年限更從最長十年縮短到只能最長五年、八年。除了利率上浮、可貸款比例大減、利息大增外，今年四五月以來， 銀行審批商鋪項目貸款的流程都超長，放貸艱難，大大制約了發(fā)展商回流資金的速度。為盡快盤活資金，不少商鋪項目都對

8、一次性付款的 買家 大送秋波，紛紛給出高額的額外優(yōu)惠，還創(chuàng)造出各種靈活分期付款的模 式。如星薈城一次性付款有9折優(yōu)惠，而且首付六成后，其他四成還能 分半年或一年還款；越富II期創(chuàng)興廣場一次性付款有9.4折，三天內(nèi)付 款還能再打9.5折。專家提醒商鋪投資風(fēng)險高市民出手需謹(jǐn)慎國慶商鋪市場大熱，但有業(yè)內(nèi)人士指出，與住宅相比，商鋪項目是 高回報也高風(fēng)險。一是商鋪項目的管理費等持有成本高，交樓后如 租不 出或租金過低，業(yè)主的負(fù)擔(dān)非常重。二是雖然不少商鋪都不限購不限貸”來促銷，但近期商用物業(yè)貸款市場越來越嚴(yán)峻，不少商鋪項 目貸款難，獲批貸款的比例低，年限也被縮短，利率提高，貸款成本高 企。如果沒有一次性付

9、款的打算，市民們出手前一定要先咨詢銀 行的批 貸情況，以免首期不足買物業(yè)不成還要賠償了違約金。值得一提的是，國慶期間超小面積商鋪熱賣，但有業(yè)界人士提醒， 雖然投資門檻低，但其實通常難以出租。往往只有與旁邊的商鋪合并了 才能租出，小業(yè)主的主觀能動性較差，因此投資風(fēng)險也更高。黃金周之星肖先生：漏夜排隊豪買350萬元鋪王10月1日，康王路商鋪鋰瓏薈開售，推出的400套左右商鋪，據(jù)稱 當(dāng)天就成交了 300多套，成交金額超億元。一家大小齊來買鋪的肖先生，買下了首層的20號鋪王，面積6.91 平方米，總價4617608元，折后總價3491717元。折算下來單價高達 505314元。肖先生五十歲光景，廣州本地人，自稱一直在附近做玉器生 意。盯了這個商鋪一兩年了，買這種新開盤是先到有著數(shù)，開盤優(yōu)惠 多，選擇也多，昨晚8時我就找人幫忙排隊呢?！毙は壬d奮地比劃 著。對明顯比均價（15萬元20萬元/平方米）高出很多的50萬元單 價，肖先生坦言該價位確實不低，不過對大經(jīng)濟環(huán)境很看好，覺得商鋪