來賓世紀(jì)星城目標(biāo)客戶群體分析報(bào)告LB-SJXC-KHQT精

1、詩派博邇SURER ROWERSuper Power TEL/FAX: 3838267 1目錄第一章、項(xiàng)目背景介紹，,2第二章、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體分析，,4第三章、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體特征分析,7第四章、重點(diǎn)目標(biāo)客戶群的綜合分析,9第五章、結(jié)論12詩派博邇SURER POWERSuper Power TEL/FAX: 3838267 2第一章項(xiàng)目背景簡介一、來賓房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢從2000年至今，來賓市由于舊城區(qū)的可供開發(fā)土地非常有限，因此房地產(chǎn)項(xiàng) 目的開發(fā)量嚴(yán)重不足；而同時(shí)來賓市廣大消費(fèi)者對房產(chǎn)的需求量又比較大，一少一 多在來賓形成房地產(chǎn)業(yè)的買方市場，所開發(fā)的樓盤供不應(yīng)求，且成交價(jià)格穩(wěn)中有升。2

2、004年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成2.00億元，增長117.3%，商品房銷售面積6.6萬 平方米，增長8.6倍，其中住宅銷售面積5.7萬平方米，增長7.3倍。個(gè)人購房成為商品房消費(fèi)主體。隨著來賓市國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入增加。近年來，生產(chǎn)總值均以兩位數(shù)的速度增長。2004年144.47億元，同比增長12.4%，居民儲畜存款余額54.73億元，增長16.0%。來賓是廣西重點(diǎn)發(fā)展的城市之一，按照城市的人口標(biāo)準(zhǔn)，未來幾年內(nèi)，隨著大 規(guī)模城市建設(shè)的支持，城市人口將增長 20萬至30萬人。詩派博邇SURER ROWERSuper Power TEL/FAX: 3838267 3來賓是個(gè)新建城市，現(xiàn)在城北區(qū)、華僑

3、投資區(qū)、工業(yè)園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)已經(jīng)實(shí) 施，幾年后，來賓市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心將向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，隨著城市建設(shè)的進(jìn)一步展開，這一因素將繼續(xù)支撐著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展。新城區(qū)的發(fā)展、新行政中心的遷移，將導(dǎo)致大量人口從老城區(qū)向新城區(qū)轉(zhuǎn)移， 同時(shí)帶動(dòng)大幅度的機(jī)械人口增長，從而帶來對房地產(chǎn)新的一輪需求。預(yù)計(jì)未來幾年來賓市房地產(chǎn)將繼續(xù)保持健康、平穩(wěn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的態(tài)勢二、項(xiàng)目背景來賓新城”（以下簡稱本項(xiàng)目）由廣西銘鑫房地產(chǎn)有限公司投資開發(fā)建設(shè)，本 項(xiàng)目是商、住相結(jié)合的綜合性建筑體。本項(xiàng)目位于柳南高速公路西南向，項(xiàng)目凈用地約512畝；項(xiàng)目地塊屬于商業(yè)用地和住宅用地的混合地塊。用地形狀呈正長方形，東西走向，地勢為比較平坦

4、，起伏不大，唯一的開發(fā)障礙是地塊上有高壓輸電網(wǎng) （該輸電網(wǎng)計(jì)劃遷移，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可不予考慮）。本項(xiàng)目用地屬于生地，完全沒有商業(yè)文化沉淀，目前也沒有任何商業(yè)氛圍，也 還沒有任何新搬遷的人口；由于柳州地區(qū)行署已搬遷到來賓，在幾年之內(nèi)，來賓市機(jī)械人口將快速增加，人們可以預(yù)見來賓將經(jīng)歷一 次城區(qū)的快速擴(kuò)張和商業(yè)的迅猛發(fā)展。項(xiàng)目位于來賓市新行政中心及公務(wù)員小區(qū)附 近，大大提高項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及高品位，未來的行政、商業(yè)、住宅、城市活動(dòng)中心 將在此產(chǎn)生。詩派博邇SURER POWERSuper Power TEL/FAX: 3838267 4第二章項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體分析來賓市是一個(gè)新成立的地級市，柳州地區(qū)行署已

5、搬遷至此地，而且和區(qū)內(nèi)其它 主要城市的交通聯(lián)系非常便利。由于來賓市機(jī)械人口不斷增加，來賓市又即將建起 新的行政中心，對于來賓市的房地產(chǎn)投資，很多本地和外地投資者都在蠢蠢欲動(dòng)。 因此，本項(xiàng)目在強(qiáng)調(diào)本市客戶的基礎(chǔ)上，必須挖掘跨市客戶”群體，尤其是成物業(yè)消費(fèi)群體和經(jīng)營群體，除了地域差別大之外，目標(biāo)客戶群體的其他特征是基本相同 的。通過大量的社會調(diào)查和數(shù)據(jù)分析，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體具有以下幾個(gè)特征：一、 本市目標(biāo)客戶群體和跨市目標(biāo)客戶群體的比例約為：本市70%左右，跨 市30%左右。二、項(xiàng)目住宅的主要目標(biāo)客戶群體為：1、涵蓋中等及中等以上的所有階層，涵蓋各行各業(yè)人士。2、年齡在22-60歲之間，主力群體

6、的年齡在 30 50歲之間。3、經(jīng)商人士、政府公務(wù)員、事業(yè)單位管理人員、企業(yè)中高層管理人員、效益 較好的單位員工、私營企業(yè)主、從鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷入的個(gè)詩派博邇SURER ROWERSuper Power TEL/FAX: 3838267 5體戶、部分高收入人群為主力目標(biāo)客戶群 體。三、項(xiàng)目商業(yè)部分的主要目標(biāo)客戶群體為：1、來賓市及周邊地區(qū)建材、裝飾、家具等專業(yè)市場的經(jīng)營業(yè)主;2、經(jīng)營狀況較好的個(gè)體戶；3、高收入階層投資人士；4、周邊縣市收入較高的投資戶詩派博邇SURER ROWERSuper Power TEL/FAX: 38382676詩派博邇四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體共同特性社會背景年齡層面文化背景屈住規(guī)

7、點(diǎn)消費(fèi)心理社會硏層中偏中年為核心線，參差不齊，一般實(shí)川、關(guān)觀、交具備投資心1> /上F社會閱歷豐兩邊相距不遠(yuǎn)，領(lǐng)導(dǎo)層較高，自通便捷、追求投理。強(qiáng)。氤消息靈通,集中在30-50己創(chuàng)業(yè)者較低，資冋報(bào)，認(rèn)同本2、對商業(yè)價(jià)值21 X富有商業(yè)投資歲之間。以大專為核心。項(xiàng)目的產(chǎn)品形有自己的判斷。層軟觀念。式，追求趙越3.追求性價(jià)比費(fèi)影現(xiàn)有的居在環(huán)比較高的產(chǎn)品3.、境新人地°h易受媒體及怎么專業(yè)權(quán)威人士的引導(dǎo)°SUPER ROWERSuper Power TEL/FAX: 3838267第三章項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體特征分析根據(jù)年齡和職業(yè)，對目標(biāo)消費(fèi)群的人群特征、消費(fèi)特征及產(chǎn)品需求特征的分

8、析：VI人群特鏈：Em1胡的 r衙個(gè)Tl t J-l：11托訕"I .活 砂科姍貝也菲屮描坯 卩陽祈竇品他頭忙槻fll的新消鮮征*臥收人仇陥祁兒涉麗.閱讀習(xí)fiL電覘二密蠻惟訓(xùn)的秋理產(chǎn)品搭咸；.宀，”my匕iisift胃業(yè)為匚俳人群特往：血聊能刀老.耐劇f的侖零Jf的EffilE習(xí)慣：、打;；血I 欄尹性* AM側(cè)刪tMJ讀習(xí)慣：t r- :'i;-. ' 'iW. ftfflPiWJ-:肖費(fèi)特征H衲費(fèi)說F- ；： Ml! 馳 匕人卜 血一圧從貼苛C產(chǎn)品需澈藍(lán)卩" 業(yè).一二岡屈為丄按受協(xié)橋 | LOtlSOO I. J jjr, 1. Jf .<

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10、 w人馨特ttr JI 2如札職人齋特征動(dòng)陜力曲卓收人曲立.橫砒F同地區(qū)申邸.右腳"掰-卩址如啟匕欣杵林.毎購r晉m；楓雋陽測.89辭th阿讀由廣"瞑瘵豪悽習(xí)th閔逢廈不層會廣閱讀習(xí)愧： < :上!忙咔賦盅.癇刪峨t揶療他心的側(cè)讀涇而*燈兌麹抱刑為卞.録廂將念趙杰捷祇為F消費(fèi)特征匸浦翱無汁帕Ml闕逵消H特征*冃金柢力！S h flHV性和征怙性站尋軼城巾擄弒儀.消J8特征 1n a-.q:詢制 fh'drfs iltH . fihi d產(chǎn)屆*秋罰旳孰簾謹(jǐn)tt /斛隅艸依戟杵臥H, 4爍匕曲強(qiáng).厲鵝為k按冊給在剜一118產(chǎn)品需求：iT附:川具加產(chǎn)品靜求：“比肖兀

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12、.4WC于丄作和社*-f的需求開始強(qiáng)閱讀習(xí)慣=閱讀面廣烏尚刊物、集樂性刊物WK油;婦辭 aa槁曲番*±藺1 “ 駄扯軻己-,人群特征:事為公旬中卜出領(lǐng)汗.1出：梅對葩定收入較舟.較忙丁件和社交，對房子的需求開始強(qiáng)閱讀習(xí)慣：閱讀值i廣.鬲尚刊物、娛樂性刊物莓看. 消費(fèi)特征：消歆隨意牲和狂熱性較強(qiáng)a 產(chǎn)品!B求：第_，二次置刪鈕 以二三房為主 其它溝九 按受揄格在11001500關(guān)注小區(qū)周邊的軟馳設(shè)俺和購物環(huán)境群體分析詩派博邇SURER POWERSuper Power TEL/FAX: 383826710重點(diǎn)客戶中高級公務(wù)員群體分析4160的公務(wù)員人群特征：I作總定，收入枚高仃吭 的積

13、蓄.閱讀習(xí)慣：閱讀血二要是黨政報(bào)冋。消費(fèi)特征：消級仃計(jì)劃性，少龍總性和孔 熱性.產(chǎn)品需求：範(fàn)一、二次世業(yè)卅多以二三 房為上克歡文化禮區(qū)，講求國藝、建筑的統(tǒng) 一。接受價(jià)格在1000-1500元左右。對購物人群特征：出乜定，收入較高.存一宦的積蓄.閱讀習(xí)慣：閱讀血主耍是黨政報(bào)弘消費(fèi)特征：消費(fèi)存計(jì)劃性，少碗盤件和獨(dú) 熱性.產(chǎn)品需求：第一、二次養(yǎng)業(yè)居多以二三 房為L喜歡文化ll.lx,講求園藝、建筑的統(tǒng)一。接受價(jià)格在1000-1500對購物詩派博邇SURER ROWERSuper Power TEL/FAX: 383826711重點(diǎn)客戶商界人士群體分析2835的小業(yè)上人群特征：收入來源不肚很穩(wěn)定，枳為

14、 不欽無太多的姚樂、休閑活動(dòng),但對房 有需求和購買力。閱讀習(xí)慣：閱讀山I灰窄，主要為娛樂性 刊物、'勺地報(bào)紙。i肖費(fèi)特征：消費(fèi)h汁劃件.但無）見， 易受暗示和影響.消費(fèi)講求實(shí)惠 產(chǎn)品需求：一、二次直業(yè)為主以二三 房為旦巻受價(jià)格住900二£00元莊右。2835的小業(yè)主；人群特征：收入來源不肚很穩(wěn)定，枳為 不欽無太多的姚樂、休閑活動(dòng),但對房 有需求和購買力。閱讀習(xí)慣：閱讀山I灰窄，主要為娛樂性 刊物、'勺地報(bào)紙。i肖費(fèi)特征：消費(fèi)h汁劃件.但無）見， 易受暗示和影響.消費(fèi)講求實(shí)惠 產(chǎn)品需求：一、二次直業(yè)為主以二三 房為主。接受價(jià)格A 900-1500元左右。詩派博邇SURE

15、R ROWERSuper Power TEL/FAX: 383826712第五章結(jié)論根據(jù)以上分析，我們可以逐步確定目標(biāo)客戶的群體范圍，以下被視為是較清晰 的特征表述和界定，可以作為項(xiàng)目的策劃推廣方案參考：一、項(xiàng)目住宅部分客戶特征：自用型及投資型客戶均有，以自用型客戶為主。追求超越現(xiàn)有居住環(huán)境的新天地，滿足對現(xiàn)有居住環(huán)境空間更新?lián)Q代的需 求是客戶購買物業(yè)的根本目的。經(jīng)商人士、政府公務(wù)員、事業(yè)單位管理人員、企業(yè)中高層管理人員、個(gè)體戶、私營企業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷入城人員、部分高收入人群居多。購買影響因素：產(chǎn)品的性價(jià)比是否合理，超出期望值稍高些最有吸引力。發(fā)展商的社會 信譽(yù)和實(shí)力詩派博邇SURER ROWER

16、Super Power TEL/FAX: 383826713購物、工作、上班（學(xué)）是否方便。物業(yè)管理及相關(guān)的配套服務(wù)的完善程度。物業(yè)的總價(jià)、單價(jià)和首期款。二、項(xiàng)目商業(yè)部分客戶特征：社會工作時(shí)間長，社會閱歷豐富。資金相對充裕。文化層次參差不齊，但非常精明能干。各層面的投資經(jīng)營戶均存在。 購買影響因素：商業(yè)配套設(shè)施、旺場措施。是否成行成市。同層次朋友之間的影響，投資跟風(fēng)強(qiáng)烈。詩派博邇Super Power TEL/FAX: 383826717SURER POWER總價(jià)、單價(jià)和首期款。周邊的商業(yè)氛圍、購物環(huán)境的開發(fā)程度。由此可知，來賓新城項(xiàng)目產(chǎn)品在制定整合推廣策略時(shí)，必須強(qiáng)調(diào)以下營銷要占：八、一、是優(yōu)越的交通地理位置、旺盛的人氣與時(shí)尚、超前的物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè) 計(jì)；二、是營銷推廣中應(yīng)注意實(shí)在、實(shí)惠的風(fēng)格