04年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法真題及答案

1、04 年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法真題及答案 一、單項(xiàng)選擇題（共 35 題，每題 1 分。每題的備選答案中只有 一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。 ） 1房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上于（） 。A .土地總量有限B .規(guī)劃限制C. 房地產(chǎn)不可移動(dòng)D. 價(jià)值量大2. 某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125m2,套內(nèi)墻體 面積為20m2,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑 面積的價(jià)格為（）元/ m2。A. 1667B. 1765C. 1875D. 20003. 某宗土地面積2000m2,城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度 30。在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同

2、的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（ ）。A .建筑物地面一層建筑面積為B .建筑物地面一層建筑面積為C. 建筑物地面一層建筑面積為D. 建筑物地面一層建筑面積為800m2,總建筑面積為5000m21400m2,總建筑面積為 5000m2600m2,總建筑面積為5500m2600m2,總建筑面積為2500m24房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（ ）。A .相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B .土地的形狀C .組合完成的功能D.立體空間5. 在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下， 住宅所有權(quán)人尋找 他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（ ）的行為。A

3、 .宅基地所有權(quán)B .空間利用權(quán)C. 地役權(quán)D. 建筑物相鄰關(guān)系6. 某宗面積為 3000m2 的工業(yè)用地，容積率為 0.8，樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0,樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（）萬(wàn)元。A. 78B. 882C. 1210D. 12727. 某幢可出租房地產(chǎn)尚有 1 年時(shí)間才可投入使用, 與之類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/m2,現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為()元 /m2。A 4400B4409C4445D44558. 套建筑面積為100m2,單價(jià)為2000元/m

4、2的住宅，首期付款 5 萬(wàn)元，余款在未來(lái) 10 年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年 利率為 5.31，則該套住宅的（）。A .實(shí)際單價(jià)為2000元/m2,實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元B .實(shí)際單價(jià)為1950元/m2,實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元C. 實(shí)際單價(jià)為2000元/m2,實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元D. 實(shí)際單價(jià)為2000元/m2,實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元9. 同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10 時(shí)，需求量變化百分比分別為 30、 1 0、 0，則甲、乙、丙三種房 地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類(lèi)型分別是（ ）。A .富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B .完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性C. 完全彈性、

5、單一彈性、缺乏彈性D. 富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性10. 現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（ ）。A. 存量+新開(kāi)發(fā)量十其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量拆毀量B .存量十新開(kāi)發(fā)量十該類(lèi)房地產(chǎn)與其他種類(lèi)房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總 量+拆毀量C. 存量+新開(kāi)發(fā)量+空置房量-拆毀量D. 存量+新增竣工量拆毀量。11.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為 期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房?jī)r(jià)進(jìn)行估價(jià)，則（ ）。A .估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況B .估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況D. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)

6、為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過(guò)去狀況12. 某建筑物的建筑面積為 2000m2,占地面積為3000m2,現(xiàn)在 重新獲得該土地的價(jià)格為8130元/m2，建筑物重量?jī)r(jià)格為900元/m2, 而市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為 1800元/m2。則該建筑物的成新 率為（ ）。A. 44B. 50C. 67D. 9413. 按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地 產(chǎn)狀況，價(jià)格低 2；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況， 價(jià)格高 5。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（ ）的情形。A .估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7B .可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7C.

7、可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為 1.071D. 可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.93314. 現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn) 2004 年 10 月末的價(jià)格，選取的可比實(shí) 例成交價(jià)格為2500元/m2,成交日期為2004年1月末，該類(lèi)房地產(chǎn) 自 2003 年 7 月末至 2004 年 6 月末每月價(jià)格遞增 1， 2004 年 6 月末 至2004年10月平均每月比上月價(jià)格上漲 20元/m2。該可比實(shí)例在 2004年10月末的價(jià)格為（）元/m2。A. 2648B. 2688C. 2708D. 273415. 為評(píng)估某住宅 2004 年 10 月 1 目的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)

8、例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為 4000 元 /m2,成交日期為2004年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%,房 地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為 1.087，已知從 2004 年 5 月 1 目到 10 月 1 日該 類(lèi)住宅價(jià)格平均每月比上月上漲 1%,則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行 校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于（）元 /m2。A. 3790B4238C4658D466316. 某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方付給賣(mài)方 2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣(mài)方按正常價(jià)格的5繳納有關(guān)稅費(fèi)，買(mǎi)方按正常價(jià)格的 3繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正 常成交價(jià)格最接近于（）元 /m2。A . 2427B.

9、2500C. 2575D. 263217. 在某幢建筑面積 3000m2 的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開(kāi)發(fā)企業(yè)花費(fèi) 280 萬(wàn)元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、 勘察設(shè)計(jì)和前期工 程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、 必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)， 并支付了 20 萬(wàn)元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納 的有關(guān)稅金按開(kāi)發(fā)成本的 4計(jì)，管理費(fèi)率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)執(zhí)行國(guó)家有關(guān) 規(guī)定，該幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為（）元 /m2。A . 1067B. 1070C. 1087D. 114118. 某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10 年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑 物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 50

10、年，殘值率為 2， 用直線法計(jì)算文具建筑物的成新率為（ ）。A80B82C83D9219某綜合辦公樓建設(shè)期為 3 年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10年，現(xiàn)補(bǔ)辦 了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為 50 年，建筑物剩余 經(jīng)濟(jì)壽命為 35 年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ ）年。A35B45C48D5020某房地產(chǎn)的土地取得成本為 1000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為 3000萬(wàn) 元，管理費(fèi)用為 200萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為 300 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為 500 萬(wàn) 元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為（ ）。A10.0B11.1C11.9D12.5。21 .某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置 價(jià)

11、格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%,貝卩運(yùn)用 直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（ ）萬(wàn)元A10.2B11.0C11.3D11.522. 某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假 設(shè)凈收益率為 75，報(bào)酬率為 10，則該商鋪目前的價(jià)值為（ ）元 /m2。A . 14140B. 42421C. 56561D. 6000023. 某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000/m2,對(duì)應(yīng)的報(bào)酬 率為 7?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為 9，該宗房地產(chǎn) 40 年土地使用權(quán)條件下 的價(jià)格最接近于（ ）元 /m2。A . 3275B. 3287C. 3402D. 437524. 某出租的房

12、地產(chǎn)的年租金收入為 10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為 1 萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為 100 萬(wàn)元，成新率為 80。己知土地資本 化率為 6，建筑物資本化率 8。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為 無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（ ）萬(wàn)元。A43B112.5C123.3D15025. 用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益 a每年不變，年限為n, 凈收益增長(zhǎng)率與報(bào)酬率 Y 相等，則房地產(chǎn)價(jià)格 V= （ ）。A . 0B. a /（1+Yn）C. aXnD. g26. 資本化率是（ ）的倒數(shù)。A .毛租金乘數(shù)B .潛在毛租金乘數(shù)C. 有效毛收入乘數(shù)D. 凈收益乘數(shù)27. 某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為 50年，至今已使用 8

13、 年，預(yù)計(jì) 該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為 80 萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 40，安全利率 假定為 6，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的 40，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為 （ ）萬(wàn)元。A . 368B. 552C561D 92028. 某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù) 2000m2,總預(yù)算為400萬(wàn)元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另?yè)?jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備 安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是 15、60、25 ， 該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是（ ）。A . 30B . 45C. 65D. 7529. 某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為

14、681元/m2、 712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2,采用平均增減量法 預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為（）元/m2。A . 849B. 865C. 882D. 91530. 城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則 劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（ ）。A .最低價(jià)格B .平均價(jià)格C. 出讓地價(jià)D. 標(biāo)定地價(jià)。31當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總 價(jià)二路線價(jià)X()臨街寬度。A .單獨(dú)深度價(jià)格修正率B .累汁深度價(jià)格修正率C. 平均深度價(jià)格修正率D. 混合深度價(jià)格修正率32.某臨街深度30.48m (即100ft)

15、、臨街寬度20m的矩形土地， 總價(jià)為121.92萬(wàn)元。按時(shí)四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m (即 50ft)，臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為()萬(wàn)元。33. 某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為 5000萬(wàn)元，其總地價(jià)為 2000萬(wàn) 元，總建筑面積為10000m2,甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房 地價(jià)值為90萬(wàn)元，該部分的建筑面積為200m2。梭土地價(jià)值進(jìn)行分 攤，甲占有的土地份額為( )。A. 1 B. 1.5C. 2D. 2.534. 防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是( )。A .撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告B .審核估價(jià)報(bào)告C. 出具估價(jià)報(bào)告D. 估價(jià)資料歸檔35下列表述中不正確的是（ ）。A .在實(shí)際估價(jià)中

16、，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果B .在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果C. 在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果D. 在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果。二、多項(xiàng)選擇題（共 15題，每題 2 分。每題的備選答案中，有兩 個(gè)或兩個(gè)以上符合題意， 請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。 全部選對(duì) 的，得 2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng) 得 0.5 分。）1. 建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（ ）等。A .按份共有所有權(quán)B .專有部分所有權(quán)C. 共同關(guān)系成員權(quán)D .共同部分持份權(quán)E. 長(zhǎng)期使用和租賃2. 有一開(kāi)發(fā)公司擬參加國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)會(huì)， 現(xiàn)委托房地產(chǎn)估 價(jià)人員對(duì)

17、該土地的最高競(jìng)買(mǎi)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，所得出的評(píng)估價(jià)值是（） 。A .交換價(jià)值B .公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值C. 投資價(jià)值D. 理論價(jià)格E. 標(biāo)定地價(jià)3甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地 單價(jià)為506元/m2,容積率為1.5, 土地使用年限為50年。乙地塊土 地單價(jià)為820元/m2，容積率為2. 4, 土地使用年限為70年。在用 樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為 8， 則下列表述中正確的有（ ）。A .乙地塊比甲地塊貴B .甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/m2C. 甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等D. 甲地塊比乙地塊貴E. 乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元

18、/m24. 估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（ ）等。A .最佳用途B .最佳位置C. 最佳規(guī)模D .最佳環(huán)境E. 最佳集約度5. 選取可比實(shí)例時(shí),應(yīng)符合的要求包括（）等。A .可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B .可比實(shí)例的交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合C. 可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D. 可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E. 可比實(shí)例大類(lèi)用途與估價(jià)對(duì)象的大類(lèi)用途相同6評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi) 容包括（）等。A .環(huán)境景觀B .離市中心距離C.朝向D .城市規(guī)劃限制條件E. 地勢(shì)7. 下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（ ）。A .消費(fèi)者的收入

19、增加B .作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升C. 作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D. 消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加E. 消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升8. 建筑物重置價(jià)格的求取方法有（）等。A .單位比較法B .工料測(cè)量法C. 指數(shù)調(diào)整法D. 分部分項(xiàng)法E. 成新折扣法9. 從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含（）等。A .房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用B .抵押貸款還本付息額C. 房屋設(shè)備折舊費(fèi)D. 所得稅E. 房屋裝修折舊費(fèi)10. 下列表述中，正確的有（ ）。A .開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期B .開(kāi)發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況 來(lái)說(shuō)，又可分為前期和建造期C. 開(kāi)發(fā)期的終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待

20、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期起點(diǎn)相同D. 經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷(xiāo)售期和出租期E. 在有租賃的情況下，租售期通常到開(kāi)發(fā)完成的日期11. 長(zhǎng)期趨勢(shì)法包括（ ）等方法。A .數(shù)學(xué)曲線擬合法B .平均增減量法C. 平均發(fā)展速度法D. 年限法E. 指數(shù)修勻法12. 在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括（）。A .形狀相似B .在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段C. 面積接近D. 地塊相連E. 可及性相當(dāng)13下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有（ ） A .法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值B .再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保 債權(quán)后的余額C. 房地產(chǎn)的價(jià)值

21、扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的 余額才是抵押價(jià)值D. 不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宣作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒(méi)有抵 押價(jià)值E. 在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)， 應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金14. 確定路線價(jià)時(shí)，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（ ）等的要求。A .一面臨街B .兩面臨街C. 土地形狀為矩形D. 土地形狀為正方形E. 容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率15. 獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施有（ ）。A .突破專業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求B .提高服務(wù)質(zhì)量C. 恰當(dāng)?shù)男麄鱀. 低收費(fèi)E. 最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期。三、判斷題（共 15 題，每題 1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上 涂黑

22、其相應(yīng)的符號(hào)，用“、表示正確，用“表示錯(cuò)誤。不答不得分， 判斷錯(cuò)誤扣 1 分，本題總分最多扣至零分。 ）1. 本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國(guó)務(wù)院港 澳事務(wù)辦公室同意， 2003年 11月 4日中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港 測(cè)量師學(xué)會(huì)簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)。 （）2. 在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)， 采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的， 它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。 （）3. 現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值， 而是某些特定條件 限制下的價(jià)值， 比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的， 所以城市房地產(chǎn)估價(jià) 不應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 （）4. 就使用價(jià)值

23、與交換價(jià)值相對(duì)而言， 房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地 產(chǎn)的交換價(jià)值。（）5. 在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià) 對(duì)象為歷史狀況下的情形。 （）6. 運(yùn)用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)， 選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般 應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.52范圍內(nèi)。（）7. 被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。 （）8某房產(chǎn)年折舊率為 1.6，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 12 年，按直線法折 舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。 （）9用收益法估算某大型商場(chǎng)的價(jià)值時(shí)， 其凈收益為商場(chǎng)銷(xiāo)售收入 扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi) 用后的余額。 （）10預(yù)計(jì)某宗

24、房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為 38 萬(wàn)元，此后每年的 凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少 3 萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期 限為 12 年。 （）11運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng) 過(guò)程是持續(xù)上升或下降的， 且各期上升或下降的幅度大致接近， 否則 就不適宜采用這種方法。 （）12路線價(jià)法中的單獨(dú)深度價(jià)格修正率隨著臨街深度的遞進(jìn)而增 大。 （）13估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據(jù)估價(jià)目的確定 的。 （）14估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期是從估價(jià)報(bào)告出具之日計(jì)算，而不是從 估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算。 （ ）15估價(jià)資料的保管期限是從估價(jià)報(bào)告出具之日起到估價(jià)報(bào)告得 到使用之曰止。（ ）。四、計(jì)算

25、題（共 2 題， 20 分。要求列出算式、 計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò) 程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。 ）1某出租的寫(xiě)字樓，使用面積為3000m2,收益年限為45年，空置率為 20，未來(lái) 3 年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用） 分別為 360 元、400 元、330 元，同檔次寫(xiě)字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為 每平方米使用面積 36 元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租 金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的 25。假設(shè)該寫(xiě)字樓未來(lái)每年的凈收益 基本上固定不變，報(bào)酬率為 9。請(qǐng)利用 “未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法 ”求 取該寫(xiě)字樓的凈收益并計(jì)算其收益

26、價(jià)格。 （8 分）2某宗土地面積為 1.2 公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 擬取得該宗土地 50 年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開(kāi)發(fā)建設(shè)建筑面積 相同的住宅樓和寫(xiě)字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第 1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開(kāi)工建設(shè)。根據(jù) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（見(jiàn)如下橫道圖） ，項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出 售，寫(xiě)字樓將用于出租。第一年第二年第三年第四年第五年第六年第n年1土地取得2工程建設(shè)1）住宅樓建設(shè)2）寫(xiě)字樓建設(shè)3經(jīng)營(yíng)1）住宅樓銷(xiāo)售1）寫(xiě)字樓出租根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：（1）該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類(lèi)型、同檔次住宅的銷(xiāo)售價(jià)格為5000元/m2,銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售價(jià)格

27、的6%;同類(lèi)寫(xiě)字樓可出租建筑面積的月 租金為120元/m2 （可出租面積占建筑面積的70%）,并按時(shí)年租收 入的 30%繳納押金，出租空置率為 20%，有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 按租金收入的 30%計(jì),銀行存款年利率為 3%,報(bào)酬率為 10%。（2） 同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)平均開(kāi)發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2， 寫(xiě)字樓2800元/m2，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的5%。（3）除地價(jià)款外, 寫(xiě)字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期 內(nèi)每年投入 50%且在年度內(nèi)均勻支出。 假設(shè)住宅樓在銷(xiāo)售期末一次性 全部售出。（ 4）目前,此類(lèi)項(xiàng)目折現(xiàn)率為 10%。5）為得到該宗土地，還需要按取得地價(jià)原價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。

28、試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能支付的最高土地價(jià)格。 （12分）。 一、單選題1.C 2.D3.C 4.C. 5.B 6.D 7.C8.C 9.D10.A11.C 12.C 13.C14.C15.D 16.D 17.C18.D19.B 20.C21.C 2.B 23.C24.C25.B 26.D 27.B28.B29.C 30.B31.B 32.C 33.B34.B35.D二、多選題1.BCD 2.AC 3.DE4.ACE5.BCDE6.ABC 7.ABDE8. ABCD 9.ABD 10.ABC11. ABCE12.DE 13.ABDE14.ACE15.BC三、判斷題1.V 2.x3.x 4.V 5

29、.x6.V 7.V8.V 9.x10.x11. V 12 X13. V 14. V 15. x四、計(jì)算題1.解：（ 1 ）計(jì)算未來(lái) 3年的凈利益。1 ）未來(lái)第一年的凈收益 （360 36）x）1 20 ）x）1 25%） X000=-58.32 萬(wàn)元2）未來(lái)第二年的凈收益 （400 36）x（1 20 ）x（1 25%) >3000=-65.52 萬(wàn)元3）未來(lái)第三年的凈收益（330 36）總20 % ）百 25%） >3000=52.92萬(wàn)元（2）用未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈利益。（3）計(jì)算收益價(jià)格。或：2解：第一種答案：（1 ）項(xiàng)目總建筑面積：1.2 >10000

30、>2.5=30000m2其中，住宅樓總建筑面積15000m2,寫(xiě)字樓總建筑面積15000m2。 （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值。1）住宅樓價(jià)值： 5000>15000=7500萬(wàn)元住宅樓價(jià)值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)點(diǎn)（第一年末） 的折現(xiàn)值：7500/（1+10%）3=5634.86萬(wàn)元2）寫(xiě)字樓價(jià)值。 寫(xiě)字樓年租金收入 =120>15000>70%>（120%）>12=1209.6 萬(wàn) 元 寫(xiě)字樓押金： 1209.6 >30%=362.88萬(wàn)元 寫(xiě)字樓押金運(yùn)用年收益： 362.88>3%=10.89萬(wàn)元 有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用： 12

31、09.6 >30%=362.88萬(wàn)元租賃凈收入： 1209.6+10.89-362.88=857.61萬(wàn)元寫(xiě)字樓價(jià)值：寫(xiě)字樓折現(xiàn)到第 1 年末折現(xiàn)值 =8478.86/(1+10)3=6370.29萬(wàn)元3)項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值： 5634.86+6370.29=12005.15萬(wàn)元(3)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。1) 住宅樓部分：1800X15000X( 1+5%) =2835 萬(wàn)元寫(xiě)字樓部分：2800> (15000X( 1+5%) =4410萬(wàn)元2) 住宅樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：2835X0.5/(1+10% )0.5+0.5/(1+10%)1.5=2580.13 萬(wàn)元3) 寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：441