中稅協(xié)培訓(xùn)《土地增值稅清算鑒證實(shí)務(wù)解析》模版課件

1、土地增值稅清算鑒證實(shí)務(wù)解析土地增值稅清算鑒證實(shí)務(wù)解析曲立軍曲立軍 合伙人合伙人北京曲信通稅務(wù)師事務(wù)所北京曲信通稅務(wù)師事務(wù)所1土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則總則及一般規(guī)定介紹則總則及一般規(guī)定介紹納稅主體資格的審核納稅主體資格的審核 土地增值稅清算單位的審核土地增值稅清算單位的審核清算項(xiàng)目收入的審核清算項(xiàng)目收入的審核扣除項(xiàng)目的審核扣除項(xiàng)目的審核應(yīng)納稅額的審核應(yīng)納稅額的審核案例案例2國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知（國稅發(fā)知（國稅發(fā)2007132號）號）總則總則第一條第一條為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)中

2、華人民為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則和國家稅務(wù)總局共和國土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則和國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)國稅發(fā)2006187號）以及注冊稅務(wù)師管理暫行辦法及其號）以及注冊稅務(wù)師管理暫行辦法及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準(zhǔn)則。他有關(guān)規(guī)定，制定本準(zhǔn)則。第二條第二條本準(zhǔn)則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)本準(zhǔn)則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報(bào)的信息實(shí)施必要所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報(bào)的信息實(shí)施

3、必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報(bào)告，增強(qiáng)審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報(bào)告，增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對該項(xiàng)信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)對該項(xiàng)信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。3第四條第四條在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項(xiàng)、鑒證對象特征、使用的標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期使用環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項(xiàng)、鑒證對象特征、使用的標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期使用者的需求、責(zé)任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生者的需求、責(zé)任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)、交易、條件和慣例及其他事項(xiàng)。重大影響的

4、事項(xiàng)、交易、條件和慣例及其他事項(xiàng)。第五條第五條承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）接受委托的清算項(xiàng)目符合土地增值稅的清算條件。（一）接受委托的清算項(xiàng)目符合土地增值稅的清算條件。（二）稅務(wù)師事務(wù)所符合獨(dú)立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識和（二）稅務(wù)師事務(wù)所符合獨(dú)立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識和職業(yè)道德規(guī)范的要求。職業(yè)道德規(guī)范的要求。（三）稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)以支持其結(jié)（三）稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面鑒證報(bào)告。論并出具書面鑒證報(bào)告。（四）與委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書。（四

5、）與委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書。4第六條第六條土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報(bào)相關(guān)的會計(jì)資料和納稅資料等可以收集、識別和評價(jià)的證據(jù)及信報(bào)相關(guān)的會計(jì)資料和納稅資料等可以收集、識別和評價(jià)的證據(jù)及信息。具體包括：企業(yè)會計(jì)資料及會計(jì)處理、財(cái)務(wù)狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表、息。具體包括：企業(yè)會計(jì)資料及會計(jì)處理、財(cái)務(wù)狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅資料及稅務(wù)處理、有關(guān)文件及證明材料等。納稅資料及稅務(wù)處理、有關(guān)文件及證明材料等。第七條第七條稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價(jià)或計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)

6、符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)價(jià)或計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。第八條第八條稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以職業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以職業(yè)懷疑態(tài)度、有計(jì)劃地實(shí)施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關(guān)的懷疑態(tài)度、有計(jì)劃地實(shí)施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關(guān)的充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)；并及時(shí)對制定的計(jì)劃、實(shí)施的程序、獲充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)；并及時(shí)對制定的計(jì)劃、實(shí)施的程序、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記

7、錄。在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時(shí)間和范圍時(shí)，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)重要性原則，在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時(shí)間和范圍時(shí)，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)重要性原則，評估鑒證業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。評估鑒證業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。5第十二條第十二條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)要求委托人如實(shí)提供如下資料：稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)要求委托人如實(shí)提供如下資料：（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證。（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證。（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄。（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄。（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或

8、轉(zhuǎn)讓合同。（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。（五）項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算單。（五）項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算單。（六）商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證（六）商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。明資料。（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。（九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。（九）轉(zhuǎn)讓

9、房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。6第十三條第十三條稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)充分關(guān)注稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)充分關(guān)注：（一）明確清算項(xiàng)目及其范圍。（一）明確清算項(xiàng)目及其范圍。（二）正確劃分清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目的收入和支出。（二）正確劃分清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目的收入和支出。（三）正確劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。（三）正確劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。（四）正確劃分不同時(shí)期的開發(fā)項(xiàng)目，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位

10、清算（四）正確劃分不同時(shí)期的開發(fā)項(xiàng)目，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。（五）正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目，防止混淆兩者的界限。（五）正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目，防止混淆兩者的界限。（六）明確清算項(xiàng)目的起止日期。（六）明確清算項(xiàng)目的起止日期。第十四條第十四條納稅人能夠準(zhǔn)確核算清算項(xiàng)目收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其成本納稅人能夠準(zhǔn)確核算清算項(xiàng)目收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照本準(zhǔn)則第三章的規(guī)定審核收入總額費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照本準(zhǔn)則第三章的規(guī)定審核收入總額。第十五條第十五條納稅人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能

11、夠查實(shí)，但其收入納稅人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核扣除項(xiàng)目的總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核扣除項(xiàng)目的金額。金額。7房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的證據(jù)資料和審核評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的證據(jù)資料和審核評價(jià)8910確確認(rèn)納認(rèn)納稅主體稅主體資資格的稅法依據(jù)格的稅法依據(jù)11121314151617181920212223242526國稅發(fā)國稅發(fā)2007132號第十八條規(guī)定號第十八條規(guī)定土地增值稅清算項(xiàng)目收入審核的土地增值稅清算項(xiàng)目收入審核的基本程序和方法包括：基本程序和方法包括：（一）評價(jià)收入內(nèi)部

12、控制是否存在、有效且一貫遵守。（一）評價(jià)收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。（二）獲取或編制土地增值稅清算項(xiàng)目收入明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確（二）獲取或編制土地增值稅清算項(xiàng)目收入明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報(bào)表等進(jìn)行核對。，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報(bào)表等進(jìn)行核對。（三）了解納稅人與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行（三）了解納稅人與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。情況。（四）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計(jì)制度與稅收規(guī)定以及（四）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計(jì)制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。（五）正確

13、劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性（五）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。（六）必要時(shí)，利用專家的工作審核清算項(xiàng)目的收入總額。（六）必要時(shí)，利用專家的工作審核清算項(xiàng)目的收入總額。27282930國稅發(fā)國稅發(fā)2007132號第二十三條規(guī)定號第二十三條規(guī)定納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)

14、，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確認(rèn)。（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確認(rèn)。313233對代收費(fèi)用的審核。對代收費(fèi)用的審核。應(yīng)審核政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代應(yīng)審核政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方

15、一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，收取的，(如：計(jì)入如：計(jì)入“其他應(yīng)付款其他應(yīng)付款”科目的科目的)可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。收入。國稅發(fā)國稅發(fā)2007132號第二十五條規(guī)定號第二十五條規(guī)定對納稅人按縣級以上人民政府對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：（一）代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代

16、收費(fèi)用作為（一）代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。（二）代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作（二）代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。34國稅發(fā)國稅發(fā)2007132號第二十六條規(guī)定號第二十六條規(guī)定必要時(shí)，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用

17、必要時(shí)，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：截止性測試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：（一）審核企業(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的（一）審核企業(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀的相關(guān)內(nèi)容，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況。金額和成本費(fèi)用的處理情況。（二）確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完（二）確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會計(jì)處理是否正整，

18、相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。（三）審核企業(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)（三）審核企業(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。行稅務(wù)處理。（四）審核按揭款收入有無申報(bào)納稅，有無掛在往來賬，如（四）審核按揭款收入有無申報(bào)納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)其他應(yīng)付款付款”，不作銷售收入申報(bào)納稅的情形。，不作銷售收入申報(bào)納稅的情形。35（五）審核納稅人以房換地，在房

19、產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動產(chǎn)（五）審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。申報(bào)繳納稅款。（六）審核納稅人采用（六）審核納稅人采用“還本還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。（七）審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用，如天然氣（七）審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。（八）審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人或被法院拍賣的房（八）審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)

20、人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。（九）審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。（九）審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。（十）審核以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，（十）審核以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。定申報(bào)納稅。36國稅發(fā)國稅發(fā)2007132號第二十七條規(guī)定號第二十七條規(guī)定稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合土地增值稅暫行條審核納稅人申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合土地增值

21、稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。37國稅發(fā)國稅發(fā)2007

22、132號第二十八條規(guī)定號第二十八條規(guī)定扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方法包括：法包括：（一）評價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫（一）評價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。遵守。（二）獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報(bào)（二）獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報(bào)表核對是否一致。表核對是否一致。（三）審核相關(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行（三）審核相關(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目。情況，審核成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目。（四）審核扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是

23、否取得合法、有效（四）審核扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計(jì)及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額是否準(zhǔn)確的憑證，會計(jì)及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額是否準(zhǔn)確。（五）實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的（五）實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用。開發(fā)成本和費(fèi)用。（六）必要時(shí)，利用專家審核扣除項(xiàng)目。（六）必要時(shí)，利用專家審核扣除項(xiàng)目。38國稅發(fā)國稅發(fā)2007132號第二十九條規(guī)定號第二十九條規(guī)定審核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蛯徍烁黜?xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額：標(biāo)準(zhǔn)是否符

24、合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額：（一）扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。（一）扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。（二）扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否（二）扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)偂Ｒ恢?，是否按照?guī)定合理分?jǐn)?。（三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬（三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合

25、同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫墓懿块T的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。分配標(biāo)準(zhǔn)。如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。（四）審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可（四）審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售

26、面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩厥勖娣e、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍?9404142國稅發(fā)國稅發(fā)2007132號第三十條規(guī)定號第三十條規(guī)定取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑（一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。是否一致。（二）如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的（二）如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。

27、分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。（三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。（三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。（四）審核有無將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。（四）審核有無將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。（五）審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。（五）審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。43國稅發(fā)國稅發(fā)2007132號第三十一條規(guī)定號第三十一條規(guī)定

28、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異（一）審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。常。（二）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收（二）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對?；麅?，并與相關(guān)賬目核對。（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。國稅

29、發(fā)國稅發(fā)2007132號第三十二條規(guī)定號第三十二條規(guī)定前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：列內(nèi)容：（一）審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。（一）審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。（二）審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)（二）審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。定扣除。44國稅發(fā)國稅發(fā)2007132號第三十三條規(guī)定號第三十三條規(guī)定建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：包括下列內(nèi)容：（一）出包方式。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存（一）出包方式。重

30、點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對；賬目進(jìn)行核對；2.實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享

31、受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形?；驕p少建筑安裝成本造價(jià)的情形。（二）自營方式。重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使（二）自營方式。重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會計(jì)處理和稅務(wù)處理。規(guī)定進(jìn)行會計(jì)處理和稅務(wù)處理。45國稅發(fā)國稅發(fā)2007132號號第三十四條規(guī)定第三十四條規(guī)定基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：當(dāng)包括下列

32、內(nèi)容：（一）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。（一）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。（二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，（二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。（三）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。（三）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。（四）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開（四）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)

33、施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。具的各類憑證。（五）審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。（五）審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。（六）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。（六）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。（七）獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異（七）獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。常。（八）審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偅ò耍徍嘶A(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)?。（九）各?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)

34、施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。（九）各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。46國稅發(fā)國稅發(fā)2007132號第三十五條規(guī)定號第三十五條規(guī)定開發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)開發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：容：（一）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。（一）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。（二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入（二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。（三）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。（三）審核各項(xiàng)開

35、發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。（四）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證（四）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（五）審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。（五）審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。（六）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用。（六）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用。（七）審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，（七）審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除。是否在本項(xiàng)目中予以剔除。（八）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款（八）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審

36、核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。費(fèi)用。47484950北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知的通知5152國稅發(fā)國稅發(fā)2007132號第三十六條規(guī)定號第三十六條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：括下列內(nèi)容：（一）審核應(yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)（一）審核應(yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。（二）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)（二）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能