房地產(chǎn)項目開發(fā)實用表格

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)實用表格目錄宏觀市場分析實用表格2成本估算表3200_年××市區(qū)域預(yù)售住宅成交面積表4產(chǎn)品與銷售價格對比分析表4樓盤信息調(diào)查表5標(biāo)桿項目深度調(diào)查表8家庭收入調(diào)查表10整體消費能量階層調(diào)研表10消費市場結(jié)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計表11競爭項目價格對比表13競爭項目價格走勢分析表13敏感性分析表14目標(biāo)客戶定位細(xì)分14區(qū)域板塊價格分析表15區(qū)域樓盤形態(tài)統(tǒng)計表15稅后利潤表15投資計劃及資金籌措表16土地增值稅計算表16土供給分析表格16現(xiàn)金流量表18項目實施計劃表19項目投資成本估算表20銷售分期比例計劃表20銷售收入計劃表21需求量分析表格21周邊地區(qū)商品住宅供給量結(jié)構(gòu)分析表

2、22住宅產(chǎn)品調(diào)查表23宏觀市場分析實用表格表1： 20042005年××市房地產(chǎn)運行狀況統(tǒng)計表面積單位：萬平方米；金額單位：億元2004年2005年增長全市房屋成交登記面積全市房屋成交登記金額全市預(yù)售商品房成交登記面積全市預(yù)售商品房成交登記金額全市二手房屋成交登記面積全市二手房屋成交登記金額表2： 20042005年××市各區(qū)預(yù)售商品房成交情況統(tǒng)計表單位：萬平方米2004年2005年面積售出率同比面積售出率同比批準(zhǔn)預(yù)售預(yù)售登記表3： 20042005年各種類型房屋成交面積對比表單位：萬平方米2004年2005年成交面積比重同比成交面積比重同比房屋合計合計

3、預(yù)售二手住宅合計預(yù)售二手商鋪合計預(yù)售二手辦公樓合計預(yù)售二手表4： 19942005年××市各區(qū)歷年房屋成交面積統(tǒng)計表單位：萬平方米19951996199719981999200020012002200320042005總量比重預(yù)售比重二手比重成本估算表成本項目總成本（萬元）單位成本（元/m2）參考項目單位成本說明一、土地獲得價款1、政府地價及市政配套2、合作款項3、紅線外市政配套4、拆遷補償費二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費1、勘察設(shè)計費2、報批報建費3、三通一平費4、臨時設(shè)施費三、主體建筑工程費1、基礎(chǔ)工程2、結(jié)構(gòu)及粗裝修3、門、窗工程4、公共部位精裝修5、室內(nèi)精裝修6、室內(nèi)水電氣暖

4、7、室內(nèi)設(shè)備及安裝8、室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線內(nèi)市政工程費1、室外給排水系統(tǒng)2、室外采暖系統(tǒng)3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)4、室外高低壓系統(tǒng)5、室外消防系統(tǒng)6、室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費1、環(huán)境設(shè)計費2、綠化建設(shè)費3、建筑小品費4、道路廣場建造5、圍墻建造費6、室外照明費7、室外背景音樂8、室外零星工程六、公共配套設(shè)施費1、游泳池2、會所3、幼兒園4、學(xué)校 5、兒童游樂設(shè)施6、商業(yè)設(shè)施7、其他七、開發(fā)間接費1、工程管理費2、營銷費用3、資本化利息4、物業(yè)管理完善費合 計說明:1、成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項目分類，因條件所限確實無法作出詳細(xì)估算時可只列大類2、參考項目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項目，其標(biāo)準(zhǔn)為：已竣工的項目

5、；具有最大可比性3、 現(xiàn)金流量預(yù)測表4、 欲簽定的意向書和合同文本200_年××市區(qū)域預(yù)售住宅成交面積表 單位:萬平方米200_年成交面積比重同比全市××區(qū)××區(qū)××區(qū)××區(qū)××區(qū)產(chǎn)品與銷售價格對比分析表檔次高檔中高檔中檔低檔單價(均價)總價樓盤信息調(diào)查表樓盤名稱調(diào)查日期年 月 日調(diào)查人員內(nèi) 容說 明樓 盤基本情況發(fā) 展 商代 理 商設(shè)計單位承建單位銷售電話性質(zhì)內(nèi)銷 外銷 功能住宅 商業(yè) 辦公樓建筑總規(guī)模其中：占地面積社區(qū)規(guī)劃 總棟數(shù)層數(shù)層高建筑形態(tài)容積率綠化率總套數(shù)分期狀況

6、配套設(shè)施位置交通周邊道路交通線路配套教育購物賓館酒店郵局、銀行醫(yī)院其他景觀配套人文配套其他配套綜合評述戶型結(jié)構(gòu)分析使用率：結(jié)構(gòu)面積套數(shù)比例 室廳衛(wèi) 室廳衛(wèi) 室廳衛(wèi) 室廳衛(wèi)復(fù) 式暢銷戶型分析綜合評述價格價格起價均價最高價最低價折實均價主力價格總銷售率銷售時間 付款方式銀行按揭一次性付款分期付款特惠方式綜合評述物業(yè)狀況物業(yè)公司收 費服務(wù)內(nèi)容車位數(shù)量：地上：比例：地下：會所娛樂體育教育商務(wù)工 程形 象施工現(xiàn)狀入伙時間綜合評述設(shè)備狀況智能化電梯供水供電供氣供暖消防安防(防盜等)空調(diào)電視通訊裝修大堂地面墻面廚衛(wèi)窗門外觀設(shè)計形態(tài)顏色材料風(fēng)格綜合評述主要賣點分析廣告宣傳分析購買抗性分析優(yōu)劣勢分析銷售電話更新

7、時間 標(biāo)桿項目深度調(diào)查表項目名稱開發(fā)商投資商建筑設(shè)計規(guī)劃設(shè)計施工單位監(jiān)理商廣告商代理商占地面積總建面積總高 層高層數(shù)建筑密度地下室地理位置土地獲得出讓轉(zhuǎn)讓出讓價格生地 元/劃撥拍賣熟地 元/開工時間竣工時間交付時間開盤時間工程進(jìn)度使用率容積率綠化率規(guī)劃形態(tài)園林景觀裙樓用途會所用途規(guī)劃戶數(shù)主力戶型主力戶型面積戶型面積及銷售率戶型面積(M2)套數(shù)占總套數(shù)比例(%)已銷套數(shù)已銷套數(shù)占本戶型比例(%)已銷套數(shù)占總套數(shù)比例(%)1/1+11/2+12/2+12/2+22/3+12/3+22/4+23/4+3復(fù)式商鋪起價商鋪高價商鋪均價辦公起價辦公高價辦公均價住宅起價住宅高價住宅均價樓層差價朝向差價景觀差

8、價住宅總銷售率銷售分析促銷優(yōu)惠條件商場辦公客源構(gòu)成購買動機(jī)購買抗性按揭銀行按揭成數(shù)按揭年限物管單位物管收費車位情況裝飾說明室內(nèi)： 設(shè)備情況空調(diào)電梯供電供水室外：電視通訊監(jiān)控其他策劃分析廣宣分析銷售分析案例分析優(yōu)勢：劣勢：借鑒點：規(guī)避點：建議項目位置地圖項目總平面或立面圖聯(lián)系辦法姓名： 職務(wù)： 電話：電郵：網(wǎng)址：檔案號： 信息源： 調(diào)查人： 調(diào)查日期： 年 月 日家庭收入調(diào)查表類型家庭年收入水平配比戶數(shù)高收入家庭較高收入家庭中高收入家庭中低收入家庭低收入家庭整體消費能量階層調(diào)研表消費類別消費階層主流購買面積最高可承受總價額備注高收入家庭較高收入家庭中等收入家庭中低收入家庭消費市場結(jié)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計表0

9、1.購房者選擇付款方式統(tǒng)計 年齡 類型方式2125263031353640414546505155566060以上銀行按揭多層住宅小高層高層商鋪一次性多層住宅小高層高層商鋪合計多層住宅小高層高層商鋪銀行按揭一次性02.購房者心理因素調(diào)查統(tǒng)計 因素 權(quán)重地位地段價格戶型交通實用率小區(qū)環(huán)境物業(yè)管理周邊配套開發(fā)商品牌生活方式其他第1位第2位第3位第4位第5位03.購房者對各媒體認(rèn)知度調(diào)查統(tǒng)計 類型 權(quán)重認(rèn)知度報紙期刊樓書廣播電視互聯(lián)網(wǎng)房展會戶外廣告其他第1位第2位第3位第4位第5位04. 購房者對各媒體認(rèn)可度調(diào)查統(tǒng)計 類型 權(quán)重認(rèn)知度報紙期刊樓書廣播電視互聯(lián)網(wǎng)房展會戶外廣告其他第1位第2位第3位第4

10、位第5位05.購房者住宅均價承受能力調(diào)查統(tǒng)計（單位：元/） 均價 權(quán)重選擇度20002500250030003000350035004000400050005000600060007000700080008000以上第1位第2位第3位第4位第5位06.購房者房型需求調(diào)查統(tǒng)計 房型 權(quán)重選擇度單身公寓一房一廳二房二廳一衛(wèi)二房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)四房三廳三衛(wèi)復(fù)式獨立別墅第1位第2位第3位第4位第5位07. 購房者房型面積需求調(diào)查統(tǒng)計 建面 權(quán)重選擇度60以下608080100100120120130130150150180180220220以上第1位第2位第3位第4位第5位08. 購房

11、者住宅單價承受能力調(diào)查統(tǒng)計（單位：元/） 單價 權(quán)重選擇度20003000300040004000450045005000500055005500600060007000700080008000以上第1位第2位第3位第4位第5位09. 購房者住宅總價承受能力調(diào)查統(tǒng)計 總價 權(quán)重選擇度20萬元以下2030萬元3040萬元4050萬元5060萬元6080萬元80100萬元100160萬元160萬元以上第1位第2位第3位第4位第5位競爭項目價格對比表項目占地面積（M2）開發(fā)面積（M2）主要產(chǎn)品均價（元/ M2）戶型面積（M2）競爭項目價格走勢分析表區(qū)域板塊均價（元/ M2）物業(yè)形態(tài)在售主力戶型主力樓

12、盤數(shù)量社區(qū)規(guī)模敏感性分析表售價變動敏感性分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基準(zhǔn)方案售價變動-15%-10%-5%5%10%15%財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)內(nèi)部收益率(%)投資利潤率(%)投資變動敏感性分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基準(zhǔn)方案投資變動-15%-10%-5%5%10%15%財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)內(nèi)部收益率(%)投資利潤率(%)目標(biāo)客戶定位細(xì)分類 別客戶層面收入水平(以家庭為單位)客戶構(gòu)成配比核心客戶重要客戶潛在客戶目標(biāo)客戶的構(gòu)成細(xì)分表客戶具體屬性細(xì)分屬性消費層類別年收入水平政府行政機(jī)關(guān)政府及行政機(jī)關(guān)官員高消費層10萬以上政府及行政機(jī)關(guān)公務(wù)員(中級)較高消費層6-10萬元普通公務(wù)員中等消費層3-6萬元企事業(yè)單位高層管理人員高消費層10萬

13、元以上中屋管理人員較高消費層6-10萬元普通管理人員中等消費層3-6萬元私營企業(yè)私企業(yè)主高消費層10萬元以上外資企業(yè)中高管理人士較高消費層6-10萬元個體工商戶商貿(mào)個體戶高消費層10萬元以上個體工商戶較高消費層6-10萬元城市新興白領(lǐng)中產(chǎn)階層職業(yè)經(jīng)理人較高消費層8-10萬元外企或大型企業(yè)員工中等消費層4-6萬元專業(yè)人士較高消費層8-10萬元知識型自由職業(yè)者中等消費層6-8萬元區(qū)域板塊價格分析表區(qū)域板塊均價（元/M2）物業(yè)形態(tài)主力戶型主力樓盤數(shù)量社區(qū)規(guī)模區(qū)域樓盤形態(tài)統(tǒng)計表區(qū)域多層萬M2小高層萬M2高層萬M2別墅萬M2寫字樓萬M2合計萬M2平均單價元/ M2稅后利潤表單位:萬元項目 合計建設(shè)經(jīng)營期

14、123銷售收入總成本費用營業(yè)稅及附加印花稅及管理費土地增值稅利潤總額所得稅稅后利潤投資計劃及資金籌措表單位:萬元項目合計建設(shè)經(jīng)營期1231.投資總額1.1建設(shè)投資1.2貸款利息2.資金籌措2.1自有資金2.2貸款2.3銷售收入回報土地增值稅計算表單位:萬元項目金額說明1.銷售收入2.總成本費用3.營業(yè)稅及附加4.印花稅及管理費5.毛利潤6.其他扣除項目7.增值額8.增值額9.適用稅率10土地增值稅土供給分析表格土地用途供給分析表分類數(shù)量（宗）比例（%）占地面積規(guī)劃建筑面積備注商業(yè)綜合辦公公寓住宅工業(yè)別墅其他總計土地供給分布表1地點××區(qū)××區(qū)×

15、×區(qū)××區(qū)××區(qū)××區(qū)××區(qū)××區(qū)數(shù)量（宗）比例（%）土地供給分布表2 單位：公頃年份1999年2002年2004年2005年2010年市區(qū)建成區(qū)面積增加遠(yuǎn)郊區(qū)建成區(qū)面積增加總計建成區(qū)面積增加土地供給分布表3用地代號用地名稱200_年2010年面積（公頃）占城市建設(shè)用（%）人均（平方米）面積（公頃）占城市建設(shè)用（%）人均（平方米）R居住用地C公共設(shè)施用地其中商業(yè)金融用地M工業(yè)用地W倉儲用地T對外交通用地S道路廣場用地V市政公用設(shè)施用地G綠地其中公共綠地D特殊用地合計城市建設(shè)用地土地供給

16、分布表4開發(fā)區(qū)類型數(shù)量（宗）規(guī)劃用地面積（公頃）已征地（公頃）已出讓（公頃）高科技園區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)工業(yè)旅游房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)合計歷年竣工與銷售面積統(tǒng)計表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年合計當(dāng)年商品房竣工面積當(dāng)年商品房銷售面積歷年剩余在售面積現(xiàn)金流量表單位:萬元項目 合計建設(shè)經(jīng)營期1231.現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2其他收入2.現(xiàn)金流出2.1開發(fā)投資2.2營業(yè)稅及附加2.3土地增值稅2.4所得稅3.凈現(xiàn)金流量4.折現(xiàn)系數(shù)5.折現(xiàn)現(xiàn)金流量項目實施計劃表20052006200745678910111212345678910111212征地七通一平一期基礎(chǔ)一期結(jié)構(gòu)

17、一期裝修二期基礎(chǔ)二期結(jié)構(gòu)二期裝修三期基礎(chǔ)三期結(jié)構(gòu)三期裝修項目投資成本估算表項目金額（萬元）均價（元/平方米）說明1.土地成本1.1土地出讓金1.2拆遷補償命2.建安工程費3.前期工程費3.1籌建開辦費3.2可行性研究費3.3規(guī)劃勘控設(shè)計費3.4其他4.基礎(chǔ)設(shè)施配套費4.1供電工程4.2自業(yè)水4.3暖氣工程4.4煤氣工程4.5電信工程4.6雨污水4.7綠化工程4.8其他5.公建配套費6.不可預(yù)見費7.開發(fā)成本8.開發(fā)費用8.1管理費8.2銷售費用8.3貸款利息9.總成本銷售分期比例計劃表 銷售計劃年份比例面積(平方米)分年度銷售金額(萬元)123第一年第二年第三年銷售收入計劃表 單位:萬元項目合

18、計建設(shè)經(jīng)營期說明1 2 3回遷樓銷售住宅停車位合計需求量分析表格人均住房使用面積統(tǒng)計表1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年使用面積（平方米）年增長率（%）平均年增長率（%）人口預(yù)計表2001年2002年2003年2004年2005年城鎮(zhèn)人口（萬人）新增人口需求面積統(tǒng)計表S12001年2002年2003年2004年2005年使用面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）原有人口需求增加面積統(tǒng)計表S22001年2002年2003年2004年2005年增加建筑面積（萬平方米）住房需求量統(tǒng)計分析表2001年2002年2003年2004年2005年建筑面積（萬平方米

19、）盈虧平衡表因素建筑工程投資(萬元)商品房銷售價格(元/ M2)商品房銷售率因素現(xiàn)在估算值因素盈虧平衡點變化百分比因素盈虧平衡點值稅前利潤稅前利潤變化幅度周邊地區(qū)商品住宅供給量結(jié)構(gòu)分析表周邊地區(qū)項目供給表項目名稱項目均價（元/平方米）項目建筑面積（平方米）周邊地區(qū)項目價格水平分析表價格水平（元/平方米）5000以下5000-60006000-70007000-80008000以上面積（平方米）比例（%）周邊地區(qū)項目面積水平分析表面積水平（平方米）80以下80-120120-150150以上套數(shù)比例（%）競爭項目戶型狀況統(tǒng)計表戶型一居二居三居四居復(fù)式躍層套數(shù)比例（%）競爭項目總價水平統(tǒng)計表單套住

20、宅總價（萬元）40以下40-6060-8080-100100以上套數(shù)比例（%）周邊地區(qū)項目產(chǎn)品配比分析表項目名稱產(chǎn)品種類與配比容積率公寓聯(lián)排別墅獨立別墅洋房多層小高層高層住宅產(chǎn)品調(diào)查表一、建筑單體1、樓層數(shù)樓層數(shù)22.533.544.566.51111.5棟數(shù)2、立面處理屋頂處理：平屋頂 斜屋頂 板狀 小青瓦 西班牙瓦 琉璃瓦 顏色 。 外墻：主色調(diào) 涂料 涂料加面磚 面磚 面磚材質(zhì) 。窗：框色 玻璃色 材質(zhì)(塑鋼 鋁合金 其他 )飄窗 轉(zhuǎn)角窗 落地窗 大塊玻璃 平開 推拉 陽臺：長陽臺(>4m) 轉(zhuǎn)角陽臺 寬陽臺 單陽臺 雙陽臺 三陽臺欄板材質(zhì)： 欄桿顏色 裝飾(假)欄桿 鐵花飾件 其他材質(zhì) 樓梯間入口形式：(附圖) 整體風(fēng)格： 。點評： 。3、智能化設(shè)施：周邊防范報警系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng) 門禁及小區(qū)巡邏系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)系統(tǒng)遠(yuǎn)程自動計量系統(tǒng)停車庫管理系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備自動控制系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)電器自動報警裝置燃?xì)庾詣訄缶b置緊急求救裝置4、內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 廚衛(wèi)粗裝修 菜單式裝修 5、水電敷設(shè)：暗敷 明敷 其他 6、戶型物業(yè)類型公 寓獨體別墅聯(lián)排別墅戶型2-2-13-2-13-2-24-2-2層 數(shù)面積（m2）標(biāo)準(zhǔn)層空間平層錯/躍式復(fù)式中庭挑空其他頂層空間復(fù)式閣樓露臺平面布局橫廳豎廳有暗衛(wèi)交通組織好好好好好